TJSP - 1002162-84.2025.8.26.0127

Processo 1002162-84.2025.8.26.0127 - Procedimento do Juizado Especial Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Houszka Empreendimentos e Participacoes -

Vistos.

Dispensado o relatório nos termos da Lei 9.099/95.

FUNDAMENTO E DECIDO.

A demanda foi proposta por Marisa Vieira Muniz em face de Houszka Empreendimentos e Participacoes alegando, em síntese, que firmou contrato de compra e venda de imóvel urbano com pacto de alienação fiduciária do lote n. 9, quadra C, do loteamento Reserva Roselândia no valor de R$ 120.000,00; pagou R$ 14.400,00 de entrada, sendo R$ 7.200,00 na assinatura do contrato e 6 parcelas de R$ 1.200,00; pagou 5 parcelas do financiamento entre fevereiro/2021 e junho/2021; e, 04/06/2021 formalizou rescisão contratual.

Pleiteia a restituição dos valores pagos.

Documentos juntados pela autora a fl. 84-90.

Em sua defesa, a requerida sustenta que o valor de R$ 14.400,00 da entrada referem-se ao pagamento da corretagem e arras penitenciais; a autora pagou R$ 4.111,15 em quatro parcelas; as partes deram-se mútua quitação; não cabe a devolução da comissão de corretagem e das arras penitenciais; a falta de registro do contrato impede a devolução das parcelas pagas.

Manifestação da autora a fl. 213-216.

A autora requereu o julgamento antecipado da lide em audiência de tentativa de conciliação.

A ação deve ser julgada antecipadamente, nos termos do artigo 355, inciso I, do novo Código de Processo Civil, não havendo a necessidade da produção de outras provas.

O feito deve, ou deveria, estar devidamente instruído por documentos suficientes ao desfecho do caso, juntados com a inicial e a contestação.

No mérito, a ação é parcialmente procedente.

De início, afasto a prejudicial de mérito da prescrição, considerando que trata-se de pedido de restituição de valores pagos não expresso dentre as hipóteses do art. 206 do CC, aplicável, portanto, o prazo geral decenal do art. 205 do CC.

A rescisão contratual ocorreu em 04/06/2021 (fl. 60), portanto, a pretensão ainda não foi atingida pela prescrição.

Passo a analisar cada uma das verbas cuja devolução a autora pretende.

A fl. 133-134, a requerida demonstrou que a autora pagou, no ato do pedido de reserva, o valor de R$ 7.200,00 por intermédio de cheque e R$ 1.200,00 em parcela única, totalizando R$ 8.4000,00, referente à comissão de corretagem.

A verba está destacada e expressa no item 1 do contrato firmado pela autora.

A corretagem foi contratada à parte, conforme termo assinado pela autora a fl. 134.

Não há nenhum argumento autoral contrariando os termos do contrato, conforme manifestação à contestação de fl. 213-216.

Incontroversa a cobrança da comissão de corretagem, verifico a possibilidade de devolução da verba.

A comissão de corretagem é devida quando há a aproximação das partes, independentemente do sucesso do negócio, conforme o art. 725 do Código Civil: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

A autora desistiu voluntariamente do negócio, após assinatura de termo de compromisso de compra e venda.

A aproximação entre vendedor e comprador ocorreu e é incontroversa.

Assim, o serviço do corretor foi prestado, e, por conseguinte, a comissão de corretagem é devida.

Nesse sentido, decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS CORRETAGEM IMOBILIÁRIA COBRANÇA Demonstrado que a Autora aproximou as partes para a celebração de compromisso de compra e venda Devida a comissão de corretagem (artigo 727 do Código Civil) SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para condenar os Requeridos ao pagamento do valor de R$ 12.750,00 (com correção monetária desde 22 de março de 2017 e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação) RECURSOS (APELAÇÃO) DOS REQUERIDOS E (ADESIVO) DA AUTORA IMPROVIDOS(TJSP; Apelação Cível 1046860-25.2018.8.26.0224; Relator (a):Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos -6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/03/2023; Data de Registro: 31/03/2023)". "Compromisso de compra e venda Ação de rescisão do contrato c/c devolução de valores pagos, inclusive comissão de corretagem Sentença de parcial procedência, declarando a rescisão do contrato e condenando a ré à devolução de 50% do preço pago, exceto comissão de corretagem e eventual taxa SATI Apelo da autora voltado à majoração do percentual da devolução para 90% e inclusão da comissão de corretagem no montante a ser devolvido Não cabimento Comissão de corretagem devida Resultado útil da aproximação das partes obtido Art. 725, do Código Civil Existência de grupo econômico entre imobiliária e incorporadora incapaz de afastar a comissão pelo trabalho de intermediação imobiliária Devolução de 50% do preço pago fundamentada em cláusula contratual Não abusividade da cláusula, que está dentro do limite legal Patrimônio de afetação Art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64, alterado pela Lei 13.786/18, aplicável à hipótese Precedentes Sentença mantida Recurso desprovido.(TJSP; Apelação Cível 1017887-39.2021.8.26.0100; Relator (a):Mário Daccache; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -45ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/03/2023; Data de Registro: 31/03/2023)".

Por tal motivo, a comissão de corretagem é devida e, por conseguinte, não merece acolhida o pedido de devolução de R$ 8.400,00.

A segunda cobrança do contrato de fl. 133-134 foram as arras.

No instrumento mencionado, o valor de R$ 6.000,00 foi pago sob o título de arras, e prevê que O valor das arras, ora entregue pelo proprietário, acima qualificado, tem como finalidade apenas a reserva da unidade identificada, não constituindo, portanto, sinal ou princípio de pagamento.

Do confronto entre o contrato de promessa de compra e venda a fl. 42-43 e o pedido de reserva de fl. 133-134, o valor de R$6.000,0 dado como arras não foi abatido do preço de 180 parcelas de R$ 961,01.

Determina o art. 420 do Código Civil: Art. 420.

Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória.

Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.

Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

A qualificação das arras acarreta diferentes efeitos.

No entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "não se pode confundir as arras confirmatórias com as arras penitenciais, pois estas servem como sanção à parte inadimplente, enquanto as primeiras constituem garantia ao negócio jurídico e início de pagamento, o que inviabiliza a sua retenção" (STJ, AgInt. no REsp.1.763.044/RJ, 3ª Turma, Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, j. 18/03/2019) No caso dos autos, as arras não foram dadas como parte do pagamento, vez que seu valor não foi utilizado para abater o saldo devedor.

As arras têm natureza penitencial, e por isso, quem deu causa à rescisão ou seja, a autora perde o valor em favor da outra parte.

Afasto, assim, o pedido de devolução das arras.

A autora sustenta que pagou cinco parcelas do valor principal.

Por seu turno, a requerida aduz em sua contestação que quatro parcelas foram pagas (fl. 95), montante que acolho como incontroverso.

A Súmula 543 do STJ indica o entendimento da Corte Superior: Súmula nº 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O contrato ora em debate foi firmado na vigência da Lei n. 13.786/2018, que alterou o art. 32 da Lei n. 6.766/1979, com a seguinte redação: Art. 32-A.Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas,inclusivearrasousinal,limitadoa um desconto de 10% (dezporcento) do valor atualizadodo contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas ematrasopeloadquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Logo, na rescisão contratual por iniciativa do adquirente, a restituição do valor pago é devida.

Não restou demonstrado que a autora tenha sido imitida na posse do imóvel, assim, não há que se falar em taxa de fruição.

Conforme o pedido inicial e da delimitação da sentença ao pedido, do valor a ser restituído será retido 20% (vinte por cento), referente às despesas administrativas.

Embora a autora alegue que o valor das parcelas era R$ 1.044,03, o contrato prevê que o valor da parcela era de R$ 961,01 (fl. 71).

A autora não demonstrou o valor informado e o pagamento das cinco parcelas.

Os extratos bancários de fl. 61-62 referem-se a conta de terceiro; o comprovante de fl. 63 beneficia pessoa diversa da requerida e os extratos de fl. 64-65 não trazem descrição dos pagamentos.

Assim, o valor devido equivale a 4 (quatro) parcelas de R$ 961,01, ou seja, R$ 3.844,04 (três mil, oitocentos e quarenta e quatro reais e quatro centavos), descontados os 20%, totaliza R$ 3.075,24 (três mil e setenta e cinco reais e vinte e quatro centavos).

Ante o exposto, a procedência parcial do pedido é medida que se impõe.

Nestes termos, reputo suficientemente apreciada a questão posta em julgamento, até porque o julgador não está obrigado a atacar um por um os argumentos das partes, mas tão somente expor os seus, de modo a justificar a decisão tomada, atendendo assim ao requisito insculpido no artigo 93, IX, da Constituição Federal e na ordem legal vigente.

Atento, ainda, ao disposto no art. 489, §1º, IV, Código de Processo Civil, registro que os demais argumentos apontados pelas partes, não são capazes de infirmar a conclusão exposta.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a requerida no pagamento de R$ 3.075,24 (três mil e setenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), cuja correção monetária deverá observar, como termo inicial, a data do ajuizamento com aplicação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) na ausência de convenção contratual e juros de mora mensal, a partir da data de citação, incidência da taxa SELIC com dedução do IPCA aplicado na correção, em conformidade com a Lei 14.905/2024.

Os dados para o cálculo estão disponíveis na Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo disponível na página da instituição: https://www.tjsp.jus.br/PrimeiraInstancia/CalculosJudiciais.

Extingo a ação, com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC).

Sem custas e honorários (art. 55 da Lei 9.099/95).

Para fins de recurso inominado: O prazo para embargos de declaração é de 05 (CINCO) dias e do recurso é de 10 (DEZ) dias, contados da ciência da sentença.

O recurso deverá ser interposto por advogado e deverá vir acompanhado do preparo e do porte de remessa, se processo físico ou quando há mídia ou outro documento físico a ser encaminhado ao E.

Colégio Recursal, recolhimentos feitos nas 48 horas seguintes à interposição (independentemente de intimação para tal fim), não havendo prazo suplementar para sua apresentação ou complementação.

No sistema dos Juizados Especiais, em caso de interposição do Recurso Inominado, deverá ser elaborada certidão antes da remessa dos autos ao Colégio Recursal.

Ressalvada a hipótese de concessão de gratuidade da justiça, o preparo corresponderá: a) à taxa judiciária de ingresso, no importe de 1,5% (um e meio por cento) sobre o valor atualizado da causa, quando não se tratar de execução de título extrajudicial ou 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa, quando se tratar de execução de título extrajudicial, observado o valor mínimo de 5(cinco) UFESPs, a ser recolhida na guia DARE; b) à taxa judiciária referente às custas de preparo, no importe de 4% (quatro por cento) sobre o valor fixado na sentença, se líquido, ou sobre o valor fixado equitativamente pelo MM.

Juiz de Direito, se ilíquido ou ainda 4% sobre o valor atualizado atribuído à causa na ausência de pedido condenatório,observado o valor mínimo de 5 (cinco) UFESPs,a ser recolhida na guia DARE; c) às despesas processuais referentes a todos os serviços forenses eventualmente utilizados, tais como aquelas atinentes ao envio de citações e intimações pela via postal, utilização de sistemas conveniados, publicação de editais etc. (recolhidas na Guia FEDTJ), diligências do oficial de justiça (recolhidas em GRD); d) se realizada audiência de conciliação, aos honorários do conciliador, nos termos do artigo 13 da Lei 13.140/2015, artigo 169 do Código de Processo Civil, regulamentados pela Resolução 809/2019 deste Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Resolução 125/2010 do Conselho Nacional de Justiça, Portaria nº 001/2023 do NUPEMEC e Pedido de Providências nº 0005702-48.2023.2.00.0000, arbitrados em R$ 78,82 (setenta e oito reais e oitenta e dois centavos), mediante depósito judicial.

O preparo será recolhido de acordo com os critérios acima estabelecidos independente de cálculo elaborado pela serventia que apenas será responsável pela conferência dos valores e elaboração da certidão para juntada aos autos. 2)Aos advogados interessados, está disponível, no site deste Tribunal, planilha para elaboração do cálculo do preparo, nos casos de interposição de Recurso Inominado. a)acesso à planilha poderá ser realizado por meio do portal do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir da aba Institucional Primeira Instância Cálculos de Custas Processuais Juizados Especiais Planilha Apuração da Taxa Judiciária ou diretamente pelo linkhttps://www.tjsp.jus.br/Download/SPI/CustasProcessuais/1.PlanilhaRecursoInominado.xls b) Na planilha estão relacionados os links para emissão da guia de recolhimento da taxa judiciária (DARE), das despesas processuais (FEDTJ) e das diligências de Oficial de Justiça (GRD). c) Dúvidas poderão ser dirimidas exclusivamente pelo Portal de Chamados (https://suporte.tjsp.jus.br).

O valor do porte e remessa e retorno é de 1,672 UFESP, por volume de autos nos termos do Provimento n. 833/2004, atualizado pelo Provimento CSM nº 2.684/2023 (recolhido pela guia do fundo de despesacódigo da Receita 110-4).

O valor do porte de remessa e retorno está dispensado de apresentação, em caso de autos digitais, nos termos do Provimento nº 2041/2013, do Conselho Superior da Magistratura, sendo devido, no entanto, quando há mídia ou outro documento físico a ser encaminhado ao E.

Colégio Recursal.

Para fins de execução da sentença: Transitada em julgada a sentença, deverá o(a) devedor (a) cumprir voluntariamente a condenação, no prazo de 15 dias, independente de citação ou intimação para esse fim, nos termos do disposto no art. 52, inciso V, da Lei n° 9.099/95.

Na hipótese de nãocumprimento da sentença, o credor desassistido poradvogado, desde logo requer o início da execução, com o encaminhamento dos autos ao Contador, caso a condenaçãoseja de pagamento em dinheiro.

Quanto à parte assistida por advogado, deverá requerer o início da execução, comapresentação da planilha de cálculo com a multa de 10% do artigo 523, §1º, do Novo Código de Processo civil, no prazo de trinta dias, sob pena do processo ser arquivado provisoriamente.

Em ambos os casos a parte credora deverá recolher as custas processuais, nos termos do Comunicado Conjunto nº 951/2023.

P.I.C.

Carapicuíba, 21 de agosto de 2025. - ADV: SANDRA APARECIDA SANTOS (OAB 191465/SP)