TJRN - 0828119-74.2024.8.20.5106

Poder Judiciário do Estado do Rio Grande do Norte 4º Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública da Comarca de Mossoró Alameda das Carnaubeiras, 355, 2º andar, Presidente Costa e Silva, (84) 3673.9829 (ligação) e (84) 98149.9306 (WhatsApp), CEP: 59625-410 – Mossoró/RN.

E-mail: [email protected] Processo: 0828119-74.2024.8.20.5106 AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL GREEN GARDEN REU: ALEXANDRE BEZERRA DE ARAUJO FILHO SENTENÇA Trata-se de Exceção de Pré-Executividade apresentada por ALEXANDRE BEZERRA DE ARAÚJO FILHO.

Na exceção oposta (ID 143340032), o executado alega a ausência dos pressupostos de validade do título executivo, sustentando que as multas condominiais não possuem natureza de título executivo extrajudicial.

Argumenta, ainda, que tais penalidades exigem a propositura de prévia ação de cobrança, não podendo ser objeto de execução direta.

Aduziu, por fim, que as multas foram indevidamente impostas, decorrentes de condutas praticadas por terceira pessoa (locatária do imóvel), sem que houvesse a necessária notificação prévia ou observância do contraditório e ampla defesa, o que compromete a higidez do título exequendo.

Diante disso, pleiteou a extinção da execução, com a consequente revogação das medidas constritivas A parte autora apresentou impugnação à exceção de pré-executividade (ID 151672747). É o relatório.

Decido.

Verifico que a controvérsia instaurada entre as partes cinge-se à exigibilidade da multa imposta por infração às normas condominiais.

Nesse contexto, entendo que o condomínio exequente não possui título hábil a embasar a execução de valores referentes a tais penalidades, uma vez que a multa condominial não pode ser exigida por meio da via executiva, por não constituir contribuição condominial ordinária ou extraordinária.

Nos termos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, considera-se título executivo extrajudicial: o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

As multas decorrentes de descumprimento das normas condominiais não se enquadram na hipótese prevista no referido dispositivo legal, pois não se configuram como contribuições ordinárias ou extraordinárias, tampouco como consectários legais dessas.

Tratam-se, na realidade, de penalidades impostas ao condômino, sendo certo que o rol de títulos executivos extrajudiciais previsto na legislação processual é taxativo.

Ademais, ainda que se considere eventual aprovação da multa em assembleia de condôminos, tal circunstância não confere à penalidade natureza de título executivo extrajudicial, por não se confundir com as taxas ou despesas condominiais.

Este é, inclusive, o entendimento consolidado no julgamento de casos análogos pela jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS E MULTA INFRACIONAL NO MESMO BOLETO .

ALEGAÇÃO DE EXCESSO E INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

NATUREZA DISTINTA DA VERBAS.

ROL TAXATIVO .

RECURSO PROVIDO. 1.

Despesas condominiais que possuem natureza distinta das multas infracionais. 2 .

Rol taxativo do art. 784, X, do CPC, não estando inserida a multa por infração de normas condominiais, justamente por não configurarem despesas ordinárias ou extraordinárias, ou consectários delas decorrentes, não podendo ostentar a natureza de título executivo extrajudicial. 3.

Imposição de penalidade por ato comportamental que carrega em si aspectos individualizados a serem demonstrados e discutidos, em observância ao contraditório e ampla defesa, devendo observar o rito da ação de cobrança. 4.

Honorários de advogado que possuem natureza contratual, não se confunde com os honorários sucumbenciais, que têm natureza processual.

Honorários convencionados somente podem incidir na cobrança extrajudicial e comprovada nos autos, sob pena de bis in idem.

Precedentes do TJRJ. 5.

Recurso provido para excluir do título executivo a multa infracional e a verba referente aos honorários advocatícios contratuais. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00050364620228190002 202400155650, Relator.: Des(a).

PAULO WUNDER DE ALENCAR, Data de Julgamento: 20/08/2024, DECIMA OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 22/08/2024) APELAÇÃO CÍVEL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

MULTA POR INFRAÇÃO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO.

INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO VÁLIDO.

DOCUMENTAÇÃO ACOSTADA QUE CARECE DE CERTEZA E LIQUIDEZ.

SENTENÇA EXTINTIVA.

Trata-se de recurso interposto em face da sentença que julgou extinta a execução extrajudicial, ante a ausência de certeza e liquidez.

Defende o recorrente a legitimidade da cobrança lastreada em multa por infração à dispositivos da Convenção de Condomínio.

Com efeito, estabelece o inciso X, do art. 784, do CPC que às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício são título executivo extrajudicial.

Conceitua a Lei 8.245/91 as despesas ordinárias, como aquelas exigidas todo mês para manter o funcionamento do condomínio, e as extraordinárias, que se referem aos gastos mais elevados, os quais dependem de aprovação em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) especificamente convocada para tal fim.

Assim, a multa por descumprimento das normas condominiais não pode ser enquadrada como título executivo, pois não se trata de contribuição que objetiva a manutenção e conservação do prédio, é, em verdade, medida punitiva aplicada em caso de abuso e excesso praticado por algum condômino.

Ressalte-se que a discussão a respeito da legalidade da incidência da multa e sua consequente exigibilidade deve ser travada em processo de conhecimento, com a observância do contraditório e da ampla defesa, bem como da devida da instrução probatória.

Sentença mantida.

Recurso ao qual se nega provimento . (TJ-RJ - APL: 00292008320198190001 202300160267, Relator.: Des(a).

HELDA LIMA MEIRELES, Data de Julgamento: 18/10/2023, SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMAR, Data de Publicação: 19/10/2023).

Desse modo, entendo que a discussão a respeito da legalidade da aplicação da referida multa e sua consequente exigibilidade poderá ser travada em processo de conhecimento, se assim desejarem as partes.

No que tange à ilegitimidade passiva, a controvérsia cinge-se em aferir se a proprietária de imóvel em condomínio responde pela multa por infração praticada pelo locatário.

O Código Civil autoriza punir o condômino que apresenta comportamento nocivo, obrigando-o ao pagamento de uma multa a ser estabelecida por deliberação dos condôminos, conforme se extrai do art. 1.337: Art. 1337.

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único.

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. É possível inferir, do teor da referida norma, haver sido estabelecida uma responsabilidade solidária entre o locatário e o possuidor indireto do bem (proprietário), a quem cabe zelar pelo uso adequado do seu imóvel.

Nesse sentido, suscita-se à colação a lição de Francisco Eduardo Loureiro, na obra Código Civil Comentado, em relação ao disposto no referido art. 1.337 do CC (Coordenador Ministro Cezar Peluso, Ed.

Manole, 2ª Edição, pág. 1.321): Alcança o preceito não somente o condômino, como todas as pessoas a ele vinculadas, como o possuidor direto (locatário, comodatário etc.), empregados, familiares e visitantes.

Serão condôminos e ocupantes devedores solidários da multa frente ao condomínio (STJ, REsp n. 254.520/PR, rel.

Min.

Barros Monteiro).

Desse modo, trata-se de hipótese de aplicação de culpa in eligendo, que ao impor ao proprietário o dever de vigilância sobre todo e qualquer evento que diga respeito à destinação e ao uso conferido por terceiros a imóvel que lhe pertença, traz a reboque a possibilidade de sua responsabilização solidária no caso de infração às normas condominiais.

Nesse passo, oportuno o entendimento que se extrai dos seguintes precedentes: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONDOMÍNIO.

MULTA POR INFRAÇÃO PERPETRADA POR LOCATÁRIO.

DESCUMPRIMENTO DE DEVERES CONDOMINIAIS.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

PROPRIETÁRIO.

PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO .

ART. 1.337 DO CC.

DEVER DE VIGILÂNCIA .

USO NOCIVO DA PROPRIEDADE.

NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. 1.

Nos termos do art . 1.337 do CC, o proprietário do imóvel ou seu locatário respondem pelo pagamento de eventuais multas aplicadas por descumprimento das obrigações condominiais, ainda que oriundas de atos executados exclusivamente por aquele que detém a posse direta do bem. 2.

A responsabilidade solidária estabelecida pela lei ocorre porque o locador, embora não possua o poder físico imediato sobre a coisa, comporta-se como se proprietário fosse, no que diz respeito à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa . 3.

O uso nocivo da propriedade enseja violação ao direito de vizinhança, de modo que a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa e, portanto, cabe a seu proprietário adimpli-la.

Precedentes do STJ. 4 .

A previsão expressa na Convenção de Condomínio corrobora a responsabilidade do proprietário quanto ao pagamento da multa decorrente de infração cometida pelo locatário. 5.

Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF 07092587620188070006 DF 0709258-76 .2018.8.07.0006, Relator.: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 29/01/2020, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/02/2020 .

Pág.: Sem Página Cadastrada.) CONDOMÍNIO – Multa aplicada por infração às regras da convenção praticada por locatário – Cobrança – Legitimidade passiva do proprietário da unidade – Reconhecimento – Responsabilidade solidária – Precedentes do STJ – Práticas nocivas reiteradas – Ação julgada procedente – Sentença confirmada - Recurso DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10063569220178260003 SP 1006356-92.2017 .8.26.0003, Relator.: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 28/03/2018, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2018) Assim, entende-se que as responsabilidades associadas ao condomínio são de natureza propterrem, ou seja, estão ligadas ao imóvel e não à pessoa que reside na unidade quando a dívida é contraída.

Ante o exposto, o condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem.

A ação de cobrança pode ser movida contra qualquer um deles individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo.

Ante o exposto, julgo EXTINTA A PRESENTE EXECUÇÃO, em razão da ausência de liquidez do título apresentado, requisito indispensável para a validade da execução.

Sem custas, não sendo também cabível condenação em honorários advocatícios, nos termos dos artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95.

Intimem-se.

Mossoró/RN, data e hora do sistema.

PAULO LUCIANO MAIA MARQUES Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 4º Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Mossoró Secretaria Unificada dos Juizados Especiais Cíveis, Criminais e da Fazenda Pública Alameda das Carnaubeiras, 355, Presidente Costa e Silva, MOSSORÓ - RN - CEP: 59625-410 Processo nº: 0828119-74.2024.8.20.5106 Parte Autora/Exequente AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL GREEN GARDEN Advogados do(a) AUTOR: KETLLEN MARTINS DE MELLO - RN0011191A, MARCIA CRISTINA ALVES DE ANDRADE - RN11697 Parte Ré/Executada REU: ALEXANDRE BEZERRA DE ARAUJO FILHO Advogado do(a) REU: FRANCISCO DAS CHAGAS DE SOUZA JUNIOR - RN0002681A Destinatário: MARCIA CRISTINA ALVES DE ANDRADE Intimação eletrônica INTIMAÇÃO De ordem do(a) MM(a).

Juiz(a) deste 4º Juizado Especial Cível e Criminal da Comarca de Mossoró (id. 144102628), INTIMAMOS Vossa Senhoria para, no prazo de 5 dias, manifestar-se acerca de Exceção de Pré-executividade apresentada pelo executado no ID 143340032.

Mossoró/RN, 7 de maio de 2025 documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06 Unidade de Expedição de Documentos