TJRN - 0802756-21.2021.8.20.5129

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 9ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo: 0802756-21.2021.8.20.5129 Ação: AÇÃO DE EXIGIR CONTAS (45) AUTOR: ERICA GOMES MESQUITA REU: TERRA & TERRA IMÓVEIS LTDA., JOSE ALEX SANTOS DE MELO SENTENÇA Vistos etc.

Cuida-se de ação ordinária ajuizada por ERICA GOMES MESQUITA em face de TERRA & TERRA IMÓVEIS LTDA e JOSE ALEX SANTOS DE MELO, partes qualificadas.

A parte autora relatou que firmou contrato de promessa de compra e venda de um lote de terreno junto aos réus, sendo a TERRA & TERRA IMÓVEIS responsável pelo recebimento dos valores e o Sr.

José Alex como proprietário do loteamento.

Informou que, após a quitação do contrato, surgiu outra pessoa de nome “Jacaré”, o qual afirmou ser o proprietário do terreno, tendo vendido os lotes para outras pessoas.

Afirmou que não conseguiu transferir o imóvel para seu nome, pois, segundo o cartório, sua documentação apresentada não possuía qualquer validade.

Expôs, ainda, que em consulta ao cartório de imóveis, descobriu que o lote não está registrado em nome dos réus, mas em nome de terceira pessoa, desconhecida pela parte autora.

Esclareceu, por fim, que um terceiro construiu uma casa no lote da demandante.

Ajuizou a presente ação pedindo a restituição em dobro do valor de R$ 23.249,95 (vinte e três mil, duzentos e quarenta e nove reais e noventa e cinco centavos) e o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

O despacho de Id 88176732 deferiu a gratuidade da justiça.

Audiência de conciliação infrutífera (Id. 92934802).

Contestação da TERRA & TERRA no Id. 94591678, na qual se arguiu preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito, defende-se a ausência de responsabilização em relação ao negócio em litigância.

Contestação de JOSÉ ALEX no Id. 106459747, sustentando-se a regularidade do negócio e inexistência de motivação à declaração de nulidade.

Réplica no Id. 108736856.

Instadas a manifestar o interesse em dilação probatória, ambas as partes pugnaram pelo aprazamento de audiência de instrução.

Decisão de saneamento (Id. 118759909), determinado o aprazamento de audiência de instrução (Id. 141391961).

Audiência realizada (Id. 146297780).

Alegações finais pelas partes (Id. 148773840 e Id. 150371518). É o que interessa relatar.

DECISÃO: Inicialmente, consonante a decisão de saneamento de Id. 118759909, convém registrar que a relação discutida nos autos está inserida no âmbito das relações cíveis - contrato realizado por particulares, acerca de direitos disponíveis -, impondo-se a distribuição do ônus probatório consoante disposição do art. 373, I e II do Código de Processo Civil, cabendo ao autor provar quanto ao fato constitutivo de seu direito e, ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nesse sentido, vejam-se decisões: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RELAÇÃO ENTRE PARTICULARES.

PESSOAS FÍSICAS.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

INAPLICABILIDADE.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA.

EFEITOS.

RETENÇÃO DAS ARRAS.

IMPOSIÇÃO DA MULTA PENAL.

CUMULAÇÃO. 'BIS IN IDEM'.

INADMISSIBILIDADE.

COMPENSAÇÃO DOS VALORES.

POSSIBILIDADE.

SENTENÇA MANTIDA.

I - Uma vez que a relação contratual em debate foi estabelecida entre particulares (pessoas físicas) e não se enquadrando as partes nos conceitos de fornecedor e consumidor descritos nos arts. 2º e 3º do CDC, as disposições da legislação consumerista são inaplicáveis ao caso em apreço, devendo a lide ser examinada sob a ótica da regra geral de distribuição do ônus probatório prevista no art. 373, incisos I e II do Código de Processo Civil.

II - Configurada a culpa da pretensa adquirente pela não concretização da relação de compra e venda do imóvel objeto da lide, deverá ela arcar com a multa contratual pelo desfazimento do negócio, a título de indenização por perdas e danos.

III - Não é cabível a cumulação da retenção das arras com a imposição da cláusula penal, uma vez que ambas decorrem de punição pelo descumprimento do contrato, sob pena de 'bis in idem' e enriquecimento sem causa.

IV - Todavia, é admissível a compensação da multa contratual com a quantia desembolsada a título de sinal e/ou princípio de pagamento.

V - Recurso de apelação conhecido e não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.174784-5/001, Relator (a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/05/2022, publicação da súmula em 05/05/2022).

Conforme determina o Código Civil brasileiro, as partes devem comportar-se de acordo com a boa-fé durante toda a relação contratual, desde as tratativas até sua execução, veja-se, in verbis: Art. 422.

Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Segundo o referido preceito, é esperado que as partes ajam de maneira honesta, cumprindo os deveres anexos ou laterais de conduta para preservação da confiança e das expectativas legítimas do ajuste firmado.

A propósito: Boa-fé significa, pois, lealdade no cumprimento do contrato, nas negociações preliminares, transparência na redação dos pactos e equilíbrio econômico, pois o contrato deve ter uma equação econômica justa.

Significa também cooperação entre as partes para que o contrato seja cumprido, e ainda informação completa.

Exige comportamentos que não causem surpresa a outros e que não rompam presunções ou expectativas nascidas na mente de outro pelo seu próprio comportamento, ou seja, proíbe comportamentos contraditórios.

Impõe ainda deveres de cuidado e segurança, de aviso e esclarecimento, de prestar contas, de colaboração e cooperação, e de proteção e cuidado com a pessoa e o patrimônio da contraparte. (DINIZ, Carlos Eduardo Iglesias.

A boa-fé objetiva no direito brasileiro e a proibição de comportamentos contraditórios.

EMERJ.

Série Aperfeiçoamento de Magistrados.

Disponível em: Acesso em: 24.11.2023).

Desse modo, dentro do contexto contratual, a boa-fé estabelece uma norma de comportamento para as partes, incentivando a cooperação mútua e levando em consideração os interesses do outro, tudo isso visando alcançar o propósito prático que justifica a validade jurídica dos contratos.

Observa-se que a parte autora ajuizou a presente demanda objetivando a condenação dos réus à restituição integral da da quantia paga e ao pagamento indenização por danos morais, além de custas e honorários sucumbenciais, sob alegação de impossibilidade de registrar o lote negociado, afirmando que o bem pertence a terceiro, em decorrência de venda posterior.

Ademais, implicitamente e seguindo se extrair da interpretação lógico-sistemática da petição inicial, é possível destacar que há pedido de declaração da resolução do contrato de promessa de compra e venda, por culpa dos vendedores.

Os réus, por sua vez, defendem que negócio jurídico foi regularmente celebrado, tendo a autora recebido a posse precária do imóvel desde o ato de celebração em 2010, com quitação em 22/07/2019.

Por esse ângulo, tem-se que a controvérsia compreende examinar se as requeridas, no âmbito de sua participação no negócio, contribuíram para a frustração da transferência da propriedade em favor da parte autora.

Na mesma linha, averiguar se a presença de terceiro no lote ajuizado decorre, de alguma forma, responsabilização das rés pela suposta revenda de bem negociado com a autora.

Sobre o ônus da prova, repita-se, a regra processual é a distribuição estática, mediante a prefixação abstrata das hipóteses em que o autor e o réu são onerados (art. 373, I e II, do CPC).

Ao autor compete a prova dos fatos constitutivos do seu direito, enquanto ao réu a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Na espécie, caberia à parte autora provar os fatos constitutivos do direito alegado, sobretudo a impossibilidade de registro e transferência da propriedade por conduta atribuída aos réus.

Analisando-se os documentos colacionados à inicial e réplica, constata-se que a requerente não se desincumbiu do ônus legal, trazendo, apenas, cópia do contrato sub judice, proposta de compra de terreno (Id. 72928404) e recibo de quitação (Id. 72928405), sem acrescentar qualquer prova relacionada à negativa de registro junto ao cartório.

Nesses termos, não se extrai prova minimamente robusta de que os requeridos tenham descumprido obrigações contratuais que ensejassem a resolução do contrato.

Conforme delineado acima, a autora não apresentou qualquer requerimento formal de transferência, tampouco notificações ou respostas de órgãos cartorários que atestem negativa fundada na omissão ou resistência dos réus em fornecer documentos ou diligenciar o registro do imóvel.

Cumpre destacar, ainda, que a própria parte autora firmou contrato contendo cláusula expressa na qual declara, “desde já, conhecer a situação do imóvel e toda documentação que compreende” (cláusula sétima, contrato Id. 72928404), comprometendo-se, inclusive, a diligenciar a transferência da propriedade com o apoio do vendedor, quando necessário.

Tal disposição contratual afasta, portanto, qualquer alegação de desconhecimento quanto à documentação do bem ou de vício oculto no objeto da avença, notadamente aqueles alusivos ao registro em nome de terceiros não inseridos no negócio.

Assim, inexiste respaldo para imputar aos réus a responsabilidade pela frustração da transferência do imóvel, ou por eventual equívoco quanto à sua titularidade dominial.

Nessa perspectiva, não resta evidenciada qualquer conduta das rés no que se relaciona à ausência do dever de prestar informações ou fornecer documentos capazes de concretizar a transferência do imóvel segundo os parâmetros do contrato de Id. 72928404, inexistindo, portanto, evidência de desrespeito à boa-fé contratual.

Igualmente, no que se relaciona à posse do bem e à existência de terceiro que se apresenta como proprietário, também não é possível verificar que as rés tenham responsabilidade ou dever de guarda do imóvel, quanto ao ato de terceiro e à suposta invasão realizada.

Embora a autora alegue que outra pessoa, identificada como “Jacaré”, tenha vendido o mesmo lote e que uma construção foi erguida no local, não se produziu qualquer elemento capaz de vincular os réus a essa situação, bem como a existência da própria edificação propriamente dita.

Acrescenta-se, a respeito disso, que não há controvérsia sobre a imissão de posse da autora por ocasião da venda do bem, destacando-se que a medida judicial decorrente de obstrução de direito de propriedade e posse deve ser encaminhada diretamente contra o agente esbulhador, não se justificando, por isso, cogitar a rescisão do contrato plenamente viável e eficaz, à luz de interferências de terceiros e na ausência de qualquer ilícito civil comprovadamente praticado pelos requeridos.

A toda evidência, os pedidos de resolução do contrato e ressarcimento dos valores gastos são improcedentes, pois não restou comprovado que a frustração na transferência da propriedade, bem como a alegada invasão do lote decorram de conduta culposa ou omissiva imputável aos réus.

Por conseguinte, não há fundamento para a alegação de danos morais neste caso, visto que não houve qualquer ação ilícita praticada pela ré que justificasse indenização dessa ordem.

Anote-se, por fim, que todos os argumentos deduzidos pelas partes e que poderiam infirmar esta sentença, ou seja, alterar a conclusão ora alcançada, foram enfrentados, tal como exige o artigo 489, §1º, inciso IV, do Código de Processo Civil.

ISSO POSTO, fiel aos delineamentos traçados na motivação, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas do processo e honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, atualizado pelo ENCOGE desde a propositura da ação, nos termos do art. 85, §2º do CPC, cuja exigibilidade encontra-se suspensa em razão da gratuidade de justiça concedida (Id. 88176732).

Tendo em vista a regra do art. 1.010, §3º, CPC pela qual o juízo de admissibilidade da apelação fica a cargo do Tribunal ad quem, em caso de recurso de qualquer das partes, intime-se a parte adversa por meio de ato ordinatório para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (art. 1.010, §1º, do CPC).

Após esse prazo, em caso de recurso adesivo, já se proceda a intimação da parte apelante para fins de razões contrárias (art. 1.010, §2º, CPC), assinalando-se o prazo legal de 15 (quinze) dias.

Tudo independente de nova conclusão.

Por fim, em caso de recurso, após o transcurso dos prazos acima, que sejam os autos remetidos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas legais e homenagens de estilo.

Transitado em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição.

Publique-se.

Intime-se.

NATAL/RN, (data e hora do sistema).

RICARDO ANTÔNIO MENEZES CABRAL FAGUNDES Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 9ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 Processo: 0802756-21.2021.8.20.5129 Ação: AÇÃO DE EXIGIR CONTAS (45) AUTOR: ERICA GOMES MESQUITA REU: TERRA & TERRA IMÓVEIS LTDA., JOSE ALEX SANTOS DE MELO DESPACHO Vistos em correição.

Levando-se em conta o despacho de Id. 141391961, assim como as justificativas de Id. 141652820, determino: 1- Defere-se que a audiência ocorra na modalidade híbrida, podendo, tanto partes, como advogados e testemunhas, participarem por meio da plataforma Teams ou presencialmente. 2- Apraze-se a audiência de instrução e julgamento, a ser realizada no dia 24/03/2025, às 09:00 horas, para para a coleta de depoimento pessoal da parte autora e dos réus e oitiva das testemunhas arroladas pelas partes nos Ids 120398261 e 107468032. 3- Intimem-se as partes e demais interessados para que compareçam ao ato, presencialmente ou virtualmente, na forma a seguir: ______________________________________________________________________________________________________________ pelo link de acesso https://lnk.tjrn.jus.br/udincias9aravelatal ou Sala de Audiência da 9ª Vara Cível da Comarca de Natal, Fórum Miguel Seabra Fagundes, 5º andar, na Rua Doutor Lauro Pinto, nº 315, Candelária, NATAL/RN e CEP: 59064-250. ______________________________________________________________________________________________________________ Em relação à parte autora e ao réu JOSE ALEX SANTOS DE MELO, intime-se por mandado, advertindo-se da pena de confesso se não comparecer ou, comparecendo, se recusar a depor (art. 385, §1º, CPC).

Em relação ao representante legal da ré TERRA & TERRA IMÓVEIS LTDA, intime-se por mandado, advertindo-se da pena de confesso se não comparecer ou, comparecendo, se recusar a depor (art. 385, §1º, CPC).

Registre-se que os advogados se responsabilizarão pela ciência de seus constituintes, atentando-se aos procedimentos dos artigos 450, 451 e 455, do CPC, no que se refere às intimações das testemunhas. 4- No dia e horário designados, as partes, advogados e testemunhas deverão acessar o aplicativo Teams pelo link indicado anteriormente.

Após, solicitar o ingresso na sala e aguardar liberação.

Recomenda-se que o equipamento (celular ou computador) esteja conectado à Internet, através de rede Wi-Fi, bem como, que seja guardado silêncio no ambiente físico.

A audiência de Instrução e Julgamento contará com a participação das partes e seus respectivos advogados, responsáveis pela ciência de seus constituintes e testemunhas, como também do compartilhamento do link de acesso.

Havendo oitiva de testemunhas, estas serão ouvidas individualmente e, após a oitiva, sairão da sala física/virtual. 5- Em caso de dúvidas ou dificuldades com o link de acesso, as partes ou interessados poderão entrar em contato com o gabinete da Vara, pelo telefone/WhatsApp (84) 3673-8452. 6- Por fim, a Secretaria Unificada promova as retificações quanto a inserção do processo na pauta do PJe.

P.I.

NATAL/RN, (data e hora do sistema).

RICARDO ANTÔNIO MENEZES CABRAL FAGUNDES Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)