TJRN - 0831020-39.2024.8.20.5001

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL - 0831020-39.2024.8.20.5001 Partes: ROSILEIA DE SOUZA SANTANA x NAUTILUS INCORPORACOES E ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA - ME SENTENÇA Vistos, etc.

Trata-se de ação declaratória de ineficácia de garantia hipotecária perante terceiro de boa-fé c/c indenização por danos morais ajuizada por ROSILEIA DE SOUZA SANTANA e GIROLAMO COSTANZA, em face de NAUTILUS INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. e COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA - CHB, onde alegam, em resumo, que: em 28/11/2016 celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com a primeira ré; após quitar integralmente o imóvel em 02/01/2018 e receber as chaves apenas em 02/2021, descobriram a existência de registro de alienação fiduciária e de Cédula de Crédito Imobiliário em favor da segunda ré, sem sua anuência; a segunda ré encontra-se em fase de liquidação extrajudicial; o atraso na entrega do imóvel, a descoberta da hipoteca e a ausência de pagamentos e prestação de contas quando cedido para o pool administrado pela primeira ré causaram danos morais aos autores.

Diante disso, pediram: a) reconhecimento da relação consumerista; b) concessão de tutela de urgência para declarar a ineficácia e determinar o cancelamento dos gravames sobre o imóvel, bem como compelir a primeira ré a fornecer a documentação necessária para a transferência do imóvel; c) citação dos réus; d) julgamento totalmente procedente da ação, confirmando a tutela antecipada, condenando a primeira ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00 e de R$ 5.000,00 adicionais pelos prejuízos decorrentes da ausência de prestação de contas e não repasse dos rendimentos; e) condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Valor da causa corrigido na decisão de id 123503844.

Antecipação dos efeitos da tutela indeferida na decisão de id 128797449.

A parte autora e a ré CHB - COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL firmaram acordo (id 137245183), o qual foi homologado na decisão de id 139438279.

Ata da audiência de conciliação prévia no id 140680483.

Em contestação de id 142580300, a Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda. - M.E. arguiu as seguintes preliminares: ausência de pretensão resistida e, consequentemente, ausência de interesse processual quanto aos documentos necessários à escrituração do imóvel, requerendo a extinção do processo sem resolução de mérito.

No mérito, a Nautilus Incorporações e Administração de Imóveis Ltda. - M.E. arguiu que: (i) não houve qualquer resistência da empresa ré quanto ao levantamento dos gravames sobre o imóvel, sendo que a única discordância partia da Instituição Financeira ré (CHB), a qual, posteriormente, concordou com o pleito da parte autora e liberou o gravame; (ii) os atos constitutivos da empresa ré já se encontravam arquivados em cartório, estando à disposição para a assinatura da escritura pública, o que dependia apenas da provocação da parte autora perante o cartório competente; (iii) a existência dos gravames sobre o imóvel era previsão expressa no contrato firmado entre as partes, não podendo a parte autora alegar desconhecimento; (iv) a empresa ré não detém legitimidade ou meios para realizar o cancelamento do gravame, sendo essa atribuição exclusiva da instituição financeira credora; (v) a pretensão indenizatória por danos morais não pode ser acatada, pois não restaram configurados os requisitos da responsabilidade civil; e (vi) aplicação do princípio da causalidade para afastar a condenação da ré no pagamento de honorários advocatícios, uma vez que não deu causa ao ajuizamento da demanda.

Réplica no id 148083831. É o que importa relatar.

Decido: Inicialmente, quanto ao pedido de baixa na alienação fiduciária, observo que as partes extinguiram a lide, haja vista à previsão de não cabimento de outros questionamentos, no acordo citado.

Neste cenário, a transação alcança a relação jurídica existe entre o demandante e a corré NAUTILUS INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA - ME, em face da solidariedade entre as integrantes da cadeia de consumo, nos termos do art. 844, § 3º, do Código Civil, e do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Desta feita, diante da extinção da relação material comum às rés, nota-se a perda superveniente do interesse de agir autoral no que toca o cancelamento da alienação fiduciária contra a NAUTILUS INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA - ME, devendo o feito ser extinto, sem resolução do mérito, em relação a esta, consoante o art. 485, inciso VI, do CPC, já que esta não foi signatária da aludida transação.

Em relação ao pedido de fornecimento dos documentos necessários à lavratura de escritura pública, dispõe o art. 1.418, do Código Civil, que o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar.

Enquanto o art. 475, do diploma legal citado, reza que a parte prejudicada pelo descumprimento contratual pode exigir seu cumprimento.

No caso dos autos, os autores quitaram o imóvel junto a construtora, de acordo com o documento de id 120957199.

Nesse passo, sendo incontroversa nos autos a pendência da lavratura de escritura pública de compra e venda do imóvel, resta evidenciado o descumprimento contratual por parte da construtora ré, devendo a ré fornecer os documentos necessários à lavratura da escritura pública do imóvel descrito na exordial, haja vista a viabilização da transferência da propriedade do imóvel identificado na inicial com a transação firmada entre os autores e a CHB - COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL.

Destaco inclusive neste ponto, a concordância da ré com tal pleito, somente salientando que tal aquiescência não gera improcedência ou extinção sem mérito do pleito em estudo, já que não houve fornecimento efetivo da documentação.

Quanto à indenização moral requerida em face da NAUTILUS INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA - ME, os autores afirmam ter sofrido danos morais em razão dos transtornos e frustração decorrentes do atraso na entrega do imóvel, do registro da hipoteca sobre o bem e da ausência de pagamentos e prestação de contas em relação ao pool de locação administrado pela construtora ré.

Mister destacar ainda o caráter consumerista da relação jurídica em apreço, por envolver o fornecimento de produto ao destinatário final, nos moldes dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Os danos morais, como é cediço, são aqueles que extrapolam o patrimônio material da vítima, atingindo seus direitos da personalidade, como a honra, a imagem, a intimidade, dentre outros.

Situações de mero aborrecimento e transtornos comuns das relações da vida hodierna não são suficientes para a configuração de danos morais, sendo essencial que os prejuízos abalem algum direito da personalidade.

No caso em estudo, os requerentes não cuidaram em trazer aos autos sequer substrato fático que pudesse apontar um possível abalo a algum direito da personalidade, limitando-se a afirmar que a situação lhe causou “transtornos”, “frustração” e “mal-estar”, que não passam de mero dissabor cotidiano, motivo pelo qual não merece prosperar seu pedido.

Devo pontificar ainda que os próprios autores relatam que o imóvel seria destinado à exploração locatícia, o que afasta qualquer repercussão ao direito de moradia dos autores.

Desta feita, não relatado fato extraordinário a denotar violação de direito da personalidade, não se cogita a ocorrência de dano moral, restando prejudicado o debate acerca da ilicitude da conduta da construtora ré.

Quanto ao ônus sucumbencial, levando em conta, in casu, extinção do feito em relação ao cancelamento da alienação fiduciária, tendo a ré dado causa à ação no tocante a referida pretensão, em face da quitação do contrato de promessa de compra e venda firmado entre o autor e a construtora, bem como considerando o acolhimento da pretensão de fornecimento dos documentos necessários à lavratura de escritura pública, além da indenização moral não acolhida, resta configurada a sucumbência recíproca, devendo o demandante arcar com 35% (trinta e cinco por cento) das verbas sucumbenciais, cabendo o restante à construtora acionada.

Finalizando, o art. 85, do Código de Processo civil reza a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais em percentual de dez a vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido, ou não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.

Por sua vez, o § 8º do mesmo preceptivo dita que em casos de proveito econômico for inestimável ou irrisório ou quando o valor da causa for muito baixo, a fixação dos honorários advocatícios deve ser por apreciação equitativa.

Já o § 8º-A impõe a observância dos valores previstos pelo Conselho Seccional da OAB ou limite mínimo de 10% estabelecido no § 2º, do dispositivo legal em debate, aplicando o que for maior, quando a análise da verba honorária deva ser fixada equitativamente, conforme o citado § 8º, nesse sentido, inclusive dispõe o Superior Tribunal de Justiça, bastando a leitura do arresto AgInt no REsp 2122434/SP.

Destaca-se que a apreciação equitativa deve-se também ser aplicada quando a condenação em montante certo também for em valor baixo, por interpretação lógica dos dispositivos legais em epígrafe.

No caso em apreço, não é possível mensurar o proveito econômico obtido pelos autores, impondo a fixação de honorários advocatícios sucumbenciais de forma equitativa e com observância da tabela da OAB.

Ante o exposto, com fulcro nos dispositivos legais citados, julgo extinto o feito, sem resolução do mérito, em relação ao cancelamento da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, contra NAUTILUS INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA.

No tocante aos pedidos remanescentes, julgo parcialmente procedente para determinar à ré NAUTILUS INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. o fornecimento dos documentos necessários à lavratura da escritura pública relativa ao imóvel descrito na inicial.

No tocante à lide entre o autor e requerida NAUTILUS INCORPORAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., condeno ambas as partes no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 5.295,90 (cinco mil duzentos e noventa e cinco reais e noventa centavos) nos termos do art. 85,§§ 2º, 8º e 8º-A, do CPC, e da seção V, da Resolução nº 01/2023, do Conselho Seccional da OAB/RN, com incidência de correção monetária pelo IPCA desde a publicação desta sentença e juros moratórios à Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC), deduzido o IPCA, imputando 35% (trinta e cinco por cento) ao demandante e 65% (sessenta e cinco por cento) à demandada, consoante o art. 86, caput, do CPC.

Com o trânsito em julgado, arquive-se.

P.

R.

I.

NATAL/RN, data registrada no sistema LAMARCK ARAUJO TEOTONIO Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)