TJRN - 0817170-83.2022.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0817170-83.2022.8.20.5001 RECORRENTE: GREEN LIFE MOR GOUVEIA EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADOS: RONALD CASTRO DE ANDRADE, KEISSON CHRISTIANO JERÔNIMO DA SILVA, GABRIELLA CAROLINE DO VALE COELHO, RENATA FONSECA SALOMON RECORRIDOS: DANIEL DIOGO DE OLIVEIRA E OUTROS ADVOGADOS: SAMMUEL BRUNNO HERCULANO REZENDE, TÚLIO ALBERTO BENAVIDES BARBOSA DECISÃO Cuida-se de recurso especial (Id. 31133106) interposto por GREEN LIFE MOR GOUVEIA EMPREENDIMENTOS LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal (CF).

O acórdão impugnado restou assim ementado (Id. 28991907): Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

DISTRATO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que determinou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e fixou o percentual de retenção sobre os valores pagos.

O contrato, firmado em 2020, está submetido às disposições da Lei nº 13.786/2018.

A apelante, construtora responsável pelo empreendimento, requer a retenção de 50% dos valores pagos, além da comissão de corretagem e impostos.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: a) definir o percentual de retenção aplicável sobre os valores pagos pelos adquirentes em razão da rescisão contratual; b) verificar a validade da retenção da comissão de corretagem prevista no contrato; c) determinar a abusividade da cobrança de encargos e impostos relativos ao imóvel antes da entrega das chaves.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O contrato em questão foi firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 e o empreendimento encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme certidão constante nos autos.

Nesse contexto, o §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, mas permite que o percentual seja ajustado em patamar menor, a depender das circunstâncias do caso. 4.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite a fixação do percentual de retenção em 25% nos casos em que o empreendimento permite à construtora a revenda da unidade imobiliária, respeitando os princípios da proporcionalidade e da boa-fé contratual. 5.

A cláusula contratual que transfere ao adquirente a obrigação de arcar com a comissão de corretagem é válida, conforme tese firmada no Tema 938 do STJ, desde que haja prévia informação do preço total da aquisição e do valor destacado da corretagem, requisitos devidamente cumpridos no presente caso. 6.

A cobrança de taxas, impostos e encargos antes da entrega das chaves ou imissão na posse do imóvel é abusiva, em conformidade com o entendimento jurisprudencial do STJ e desta Corte, uma vez que os adquirentes não usufruíram do bem ou dos serviços correlatos.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Conhecimento e provimento parcial do recurso.

Tese de julgamento 01: "Nos contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, cujo empreendimento encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação, o percentual de retenção dos valores pagos pelo adquirente pode ser fixado em até 50%, mas deve observar o princípio da proporcionalidade e as especificidades do caso concreto".

Tese de julgamento 02: "É válida a cláusula contratual que transfere ao adquirente a obrigação de arcar com a comissão de corretagem, desde que haja prévia informação do preço total do imóvel e destaque do valor da corretagem".

Tese de julgamento 03: "A cobrança de taxas, impostos e encargos antes da entrega das chaves ou imissão na posse do imóvel é abusiva". --------------------------- Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 413 e 422; CDC, arts. 6º, III, e 53; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel.

Min.

Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05/06/2023; STJ, REsp nº 1599511/SP (Tema 938), Rel.

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016; TJRN, AC nº 0848248-32.2021.8.20.5001, Rel.

Des.

Virgílio de Macedo Júnior., 2ª Câmara Cível j. 26/06/2024; TJRN, AC nº 0819683-68.2015.8.20.5001, Rel.

Des.

Cornélio Alves, 1ª Câmara Cível, j. 01/11/2022.

Opostos embargos de declaração (Id. 29160355 e Id. 29190171), restaram rejeitados (Id. 30557283).

Em suas razões, o recorrente ventila violação aos arts. 489, §1º, IV, e 1022, I e II, do Código de Processo Civil (CPC), ao argumento de que há deficiência na fundamentação e, ainda, alega afronta ao art. 67-A, I e II, e §5º, da Lei nº 4.591/1964, sob alegação de que o percentual fixado para retenção, por parte da incorporadora, não condiz com a previsão legal..

Preparo recolhido (Ids. 31133107 e 31133108).

Contrarrazões apresentadas (Id. 31847134). É o relatório.

Para que os recursos excepcionais tenham o seu mérito apreciado pelo respectivo Tribunal Superior, mister o preenchimento não só de pressupostos genéricos, comuns a todos os recursos, previstos na norma processual, como também de requisitos específicos, constantes do texto constitucional, notadamente nos arts. 102, III, e 105, III, da CF.

Procedendo ao juízo de admissibilidade, entendo, no entanto, que o presente recurso não deve ser admitido, na forma do art. 1.030, V, do CPC.

Isso porque, no concernente à apontada infringência aos arts. 489, §1º, e 1022, II, do CPC, acerca de suposta omissão do julgado, tem-se que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) assentou o entendimento no sentido de que o julgador não é obrigado a manifestar-se sobre todas as teses expostas no recurso, ainda que para fins de prequestionamento, desde que demonstre os fundamentos e os motivos que justificaram suas razões de decidir. É o caso dos autos.

Neste diapasão, o mero inconformismo da parte não pode conduzir à conclusão acerca de ausência de motivação, eis que, ao que se extrai do caderno processual, a fundamentação afigura-se, apenas, contrária aos interesses da parte.

Nesse sentido, o posicionamento do STJ tem sido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

PARTICULARIDADES.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5, 7 E 83/STJ.

DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada.

O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio. 2.

Com efeito, quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel.

Min.

Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor.

Incide, no ponto, o óbice da Súmula 83/STJ. 2.1.

Na hipótese, rever a conclusão do Tribunal de origem (acerca da existência de particularidade a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial) demanda o reexame das provas produzidas no processo e de termos contratuais, o que é defeso na via eleita, nos termos dos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 3.

De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a incidência da Súmula n. 7/STJ impossibilita o conhecimento do recurso especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão recorrido e os arestos paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo. 4.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "interpretando o art. 1.043, incisos I e III, do CPC, firmou a orientação de que decisão monocrática não pode ser adotada como paradigma para fins de comprovação da divergência" (AgInt nos EAREsp 1.185.827/ES, Rel. o Ministro Jorge Mussi, Corte Especial, julgado em 22/6/2021, DJe 24/6/2021). 5.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 2635950 / MS - Relat.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE - TERCEIRA TURMA - Julg.: 21/10/2024 - DJe 28/10/2024) (Grifos acrescidos) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS PENAIS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO.

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.

RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL.

ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 1.022 E 1.025, AMBOS DO CPC/2015.

NÃO OCORRÊNCIA.

ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ.

AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

A alegação de violação aos arts. 1.022, inciso II, e 1.025, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga.

Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel.

Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020). 3.

Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 2704734 / GO - Relat.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE - TERCEIRA TURMA - Julg.: 11/11/2024 - DJe 13/11/2024) (Grifos acrescidos) Na mesma linha, foram os julgados AgInt no AREsp 2655505 / RJ (Julg.: 30/06/2025, DJEN 07/07/2025) e AgInt no AREsp 2232663 / RJ (Julg.: 18/09/2023, DJe 22/09/2023).

No que tange à regra do art. 67-A, I e II, e §5º, da Lei nº 4.591/1964, não obstante a alegação do recorrente de que este Tribunal não abordou a tese recursal apresentada, observo que a decisão recorrida apreciou, de modo coerente e completo, as questões necessárias à solução da controvérsia.

Nesse contexto, confira-se parte do acórdão combatido (Id. 28991907): "[...] Por força do art. 53 da Lei n° 8.078/90, reconhece-se abusiva toda e qualquer disposição contratual que, inserida numa avença consumerista, exponha o adquirente de imóvel junto à construtora/incorporadora à obrigação de perder, em favor desta, a totalidade ou boa parte dos valores pagos, mesmo que tenha dado causa à ruptura do negócio em virtude da sua inadimplência.

Com efeito, em casos como o que ora se julga, se a culpa pela rescisão contratual for do consumidor, haverá ressarcimento imediato, mas parcial, do valor pago em favor do fornecedor.

Cumpre ainda ressaltar que o princípio da força obrigatória dos contratos, na atual ordem jurídica, encontra limites nos postulados da eticidade e sociabilidade, de modo que, verificando-se abusivas as disposições contidas no instrumento de rescisão do contrato, perfeitamente possível a sua revisão, notadamente quando se está diante de uma relação de consumo, na qual o comprador ostenta inegável hipossuficiência econômica e jurídica em face da empresa vendedora.

Diante do caso concreto, entende-se que o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) bem atende ao ressarcimento dos custos administrativos e operacionais da empresa apelante, bem como esta, se não já o fez, certamente repassará a outro interessado o imóvel, auferindo lucro dessa operação, naturalmente.

Ademais, o §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 estabelece um percentual de "até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga", podendo, portanto, ser em um patamar menor. [...]" (Grifos acrescidos) Nesse diapasão, a alteração das conclusões vincadas no acórdão combatido demandaria inevitável incursão no suporte fático-probatório dos autos, o que se afigura inviável na via eleita, ante o óbice imposto pela Súmula 7 do STJ: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.

Sem olvidar que, igualmente, demandaria a necessária reapreciação da relação contratual estabelecida entre as partes, na aquisição do imóvel, contrapondo-se, assim, ao óbice da Súmula 5, também do STJ, que veda o reexame de instrumentos contratuais pela Instância Especial: A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial.

A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISPRUDENCIAL.

INEXISTÊNCIA.

SUFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.

CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.

SÚMULA 83/STJ.

REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

NECESSIDADE DE INCURSÃO NO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

SÚMULAS 5 E 7/STJ.

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.

A alegação de violação aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022 II, do CPC/2015 não ficou configurada, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.

Registre-se que o julgador não está obrigado a analisar todos os argumentos invocados pela parte quando tiver encontrado fundamentação suficiente para dirimir integralmente o litígio. 2.

O Tribunal estadual concluiu que não foram cumpridos os requisitos exigidos para a referida cobrança da comissão de corretagem, por ausência de previsão contratual.

Desse modo, o entendimento do acórdão recorrido encontra-se em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sendo aplicável a Súmula 83/STJ à hipótese. 3.

A modificação das premissas firmadas na origem, de modo a acolher a irresignação recursal, demandaria o reexame do acervo fático-probatório dos autos e análise e interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos inviáveis no âmbito do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 4.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório" (AgInt no AREsp n. 2.579.263/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024). 5.

Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 2649414 / RN - Relat.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE - TERCEIRA TURMA - Julg.: 14/10/2024 - DJe 16/10/2024) (Grifos acrescidos) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.

ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISPRUDENCIAL.

INEXISTÊNCIA.

SUFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO.

REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

NECESSIDADE DE INCURSÃO NO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

SÚMULA 7/STJ.

REPARAÇÃO PELO USO DO BEM.

OBRIGAÇÃO DEVIDA PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO. 1.

A alegação de violação aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022 II, do CPC/2015 não ficou configurada, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.

Registre-se que o julgador não está obrigado a analisar todos os argumentos invocados pela parte quando tiver encontrado fundamentação suficiente para dirimir integralmente o litígio. 2.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar em reexame fático- probatório" (AgInt no AREsp n. 2.579.263/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024). 3.

O entendimento no sentido da possibilidade de arbitramento de reparação em favor dos proprietários pelo uso do imóvel, na forma de encargo locatício, em razão do desfazimento de alienação por culpa dos promissários-compradores, encontra amparo na jurisprudência do STJ. 4.

Agravo interno parcialmente provido para prover em parte o recurso especial. (AgInt no REsp 1991329 / CE - Relat.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - TERCEIRA TURMA - Julg.: 07/04/2025 - DJEN 11/04/2025) (Grifos acrescidos) Por fim, seja pelo teor do acórdão recorrido, que se alinha ao entendimento adotado, e deveras sedimentado, pela Corte Cidadã quanto ao percentual razoável para retenção em casos semelhantes, seja pela necessidade do mergulho no caderno processual para revisitar os fatos e provas, é certo que inexiste qualquer divergência, a ser acolhida para a alínea "c" do inciso III do artigo 105 da CF, o que atrai a aplicação da Súmula 83/STJ: Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.

Ante o exposto, INADMITO o recurso especial, em razão do óbice imposto pelas Súmulas 5, 7 e 83/STJ.

Publique-se.

Intimem-se.

Natal/RN, data do sistema.

Desembargadora BERENICE CAPUXÚ Vice-Presidente 5/10

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0817170-83.2022.8.20.5001 Polo ativo GREEN LIFE MOR GOUVEIA EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): RONALD CASTRO DE ANDRADE, KEISSON CHRISTIANO JERONIMO DA SILVA, GABRIELLA CAROLINE DO VALE COELHO, RENATA FONSECA SALOMON Polo passivo DANIEL DIOGO DE OLIVEIRA e outros Advogado(s): SAMMUEL BRUNNO HERCULANO REZENDE, TULIO ALBERTO BENAVIDES BARBOSA registrado(a) civilmente como TULIO ALBERTO BENAVIDES BARBOSA Embargos de Declaração em Apelação Cível nº 0817170-83.2022.8.20.5001.

Embte/embda: Green Life Mor Gouveia Empreendimentos Ltda.

Advogado: Dr.

Ronald de Castro Andrade.

Embtes/embdos: Daniel Diogo de Oliveira e Luana Patricia Ferreira da Silva.

Advogado: Dr.

Samuel Brunno Herculano Rezende.

Relator: Desembargador João Rebouças.

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL.

INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO ACÓRDÃO RECORRIDO.

IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA.

CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DOS RECURSOS.

I.

CASO EM EXAME 1.

Embargos de Declaração interpostos com o objetivo de sanar supostas omissões no acórdão recorrido, no qual foi dado provimento parcial ao recurso de Apelação Cível.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão em discussão consiste em definir se o acórdão embargado apresenta omissões, contradições ou erro material que justifiquem a sua correção por meio de Embargos de Declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

Embargos de Declaração têm finalidade restrita às hipóteses previstas no art. 1.022, I, II e III, do CPC, não se prestando para reexame do mérito da decisão. 4.

O acórdão recorrido analisou de forma pormenorizada e fundamentada todas as questões essenciais para o julgamento, não havendo omissões, contradições ou erro material relevante. 5.

As alegações dos embargos constituem pretensão de rediscussão de matéria já decidida, ultrapassando o escopo dos Embargos de Declaração e configurando supostos errores in judicando, que não ensejam acolhimento do recurso.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 6.

Conhecimento e desprovimento dos recursos. ____________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; CF/1988, art. 93, IX.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1893922/CE, Rel.

Min.

Herman Benjamin, 2ª Turma, j. 27/10/2020; STF, AI 791292 QO-RG, Rel.

Min.

Gilmar Mendes, j. 23/06/2010.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores da Primeira Turma da Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Embargos de Declaração interpostos por Green Life Mor Gouveia Empreendimentos Ltda., bem como por Daniel Diogo de Oliveira e Luana Patricia Ferreira da Silva, em face de Acórdão proferido que, por unanimidade de votos, deu provimento parcial ao recurso interposto pela primeira embargante.

O julgado questionado se encontra assim ementado: “Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

DISTRATO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que determinou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e fixou o percentual de retenção sobre os valores pagos.

O contrato, firmado em 2020, está submetido às disposições da Lei nº 13.786/2018.

A apelante, construtora responsável pelo empreendimento, requer a retenção de 50% dos valores pagos, além da comissão de corretagem e impostos.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: a) definir o percentual de retenção aplicável sobre os valores pagos pelos adquirentes em razão da rescisão contratual; b) verificar a validade da retenção da comissão de corretagem prevista no contrato; c) determinar a abusividade da cobrança de encargos e impostos relativos ao imóvel antes da entrega das chaves.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O contrato em questão foi firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 e o empreendimento encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme certidão constante nos autos.

Nesse contexto, o §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, mas permite que o percentual seja ajustado em patamar menor, a depender das circunstâncias do caso. 4.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite a fixação do percentual de retenção em 25% nos casos em que o empreendimento permite à construtora a revenda da unidade imobiliária, respeitando os princípios da proporcionalidade e da boa-fé contratual. 5.

A cláusula contratual que transfere ao adquirente a obrigação de arcar com a comissão de corretagem é válida, conforme tese firmada no Tema 938 do STJ, desde que haja prévia informação do preço total da aquisição e do valor destacado da corretagem, requisitos devidamente cumpridos no presente caso. 6.

A cobrança de taxas, impostos e encargos antes da entrega das chaves ou imissão na posse do imóvel é abusiva, em conformidade com o entendimento jurisprudencial do STJ e desta Corte, uma vez que os adquirentes não usufruíram do bem ou dos serviços correlatos.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Conhecimento e provimento parcial do recurso.

Tese de julgamento 01: “Nos contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, cujo empreendimento encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação, o percentual de retenção dos valores pagos pelo adquirente pode ser fixado em até 50%, mas deve observar o princípio da proporcionalidade e as especificidades do caso concreto”.

Tese de julgamento 02: “É válida a cláusula contratual que transfere ao adquirente a obrigação de arcar com a comissão de corretagem, desde que haja prévia informação do preço total do imóvel e destaque do valor da corretagem”.

Tese de julgamento 03: “A cobrança de taxas, impostos e encargos antes da entrega das chaves ou imissão na posse do imóvel é abusiva”. --------------------------- Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 413 e 422; CDC, arts. 6º, III, e 53; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel.

Min.

Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05/06/2023; STJ, REsp nº 1599511/SP (Tema 938), Rel.

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016; TJRN, AC nº 0848248-32.2021.8.20.5001, Rel.

Des.

Virgílio de Macedo Jr., 2ª Câmara Cível j. 26/06/2024; TJRN, AC nº 0819683-68.2015.8.20.5001, Rel.

Des.

Cornélio Alves, 1ª Câmara Cível, j. 01/11/2022”. a) Recurso interposto por Green Life Mor Gouveia Empreendimentos Ltda. (Id 29160355).

Em suas razões, aduz a embargante que o presente Acórdão está eivado de omissão, pois “há amparo legal para a retenção de 50% dos valores pagos, nos termos da Lei do Distrato de nº 4.591/64, com as modificações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, vez que o imóvel é submetido ao regime de patrimônio de afetação” (Id 29160355 - Pág. 2).

Defende ainda que “a mera afirmação deste R. juízo de que 25% seriam suficientes para arcar com os custos da empresa não condiz com a realidade dos fatos, vez que o montante também teve que ser utilizado, para além do pagamento de impostos, para cobrir o ônus que a empresa teve que arcar com condomínio e lucros cessantes por todo período que o imóvel poderia, mas não foi ocupado por outro comprador.” (Id 29160355 - Pág. 3).

Ao final, requer o conhecimento e provimento dos embargos para sanar os vícios apontados.

Ofertadas contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 29569133). b) Recurso interposto por Daniel Diogo de Oliveira e Luana Patricia Ferreira da Silva (Id 29190171).

Em suas razões, aduzem os embargantes que o presente Acórdão está eivado de omissão, pois “o argumento de que os apelados, ora embargante, trazem em sua peça o esclarecimento de que “não foi possível a aquisição de financiamento junto a Caixa Econômica Federal tendo em vista que sua renda estava “impactada” e assim não teria sido aprovada”.

Isto porque tal argumento utilizado pelo tribunal está sendo retirado do contexto da petição inicial a qual esclarece que os procedimentos adotados pelos embargantes deram-se seguindo as orientações dos embargados através de sua correspondente bancária chamada Érica e outros” (Id 29190171 - Pág. 6).

Defendem que “não há qualquer fundamentação (art. 93, IX da CF) que expusesse as razões de não acolhimento do que se invocou nas contrarrazões quanto a ausência de fundamentação e lastro probatório da apelação que implica ofensa a dialeticidade e ao dever de impugnação especificada, ensejando até mesmo o não recebimento do recurso manejado” (Id 29190171 - Pág. 7).

Argumentam que “a omissão e falta de fundamentação acerca dos pontos vislumbrado supra que fizeram parte das contrarrazões de apelação e elementos que constituem provas dos autos, fundamentais para o deslinde do caso, vem o embargante requerer a análise e a respectiva declaração para corrigir a decisão equivocada em face das premissas adotadas (…)” (Id 29190171 - Pág. 10).

Ao final, requerem o conhecimento e provimento dos embargos para sanar os vícios apontados, emprestando ao acórdão os efeitos infringentes no sentido de negar provimento ao recurso de apelação cível.

Não foram ofertadas contrarrazões. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço de ambos os embargos.

Compulsando os autos, verifica-se que os embargantes pretendem que sejam sanadas supostas omissões no Acórdão.

Pois bem.

Apreciando as razões que ensejaram o manuseio dos Embargos de Declaração interpostos, percebe-se que, na verdade, pretendem os embargantes, tão somente, a rediscussão da decisão, no que concerne, estritamente, à questão meritória do recurso, o que é inadmissível pela via escolhida, visto que a finalidade dos mesmos é restrita às hipóteses do art. 1.022, I, II e III do CPC, entre as quais não se inclui um novo pronunciamento judicial da matéria já decidida.

Com efeito, reputo inexistir qualquer eiva no que toca ao Acórdão recorrido, vez que se pronunciou sobre todas as questões imprescindíveis ao julgamento da ação, não havendo as alegadas contradições, omissões ou sequer erro material relevante.

Aliás, cabe ressaltar, por oportuno, que no Acórdão embargado foi analisada pormenorizadamente a questão relativamente à possibilidade de retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) em face do desfazimento do contrato por culpa dos adquirentes, senão vejamos: “(…) De acordo com a remansosa jurisprudência pátria, especialmente delineada no âmbito do STJ, tratando-se de relação consumerista, ainda que o adquirente dê causa à rescisão contratual, surge inviável a retenção exacerbada dos valores pagos por este à fornecedora e/ou prestadora de serviço.

Também é sabido que o STJ, ao se debruçar sobre a matéria, estabeleceu as teses de que o percentual de retenção, em casos de inadimplência do adquirente, deve permear os 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o restante a ser devolvido integral e imediatamente.

No entanto, no presente caso, o contrato foi firmado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, de forma que a jurisprudência do STJ invocada aplica-se apenas aos contratos firmados anteriormente à data de 28/12/2018.

De fato, o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluso pela nova legislação, estabelece que é possível o desconto de cláusula penal, no índice máximo de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, além de outros encargos, comissão de corretagem e impostos em aberto, a exemplo do IPTU (…) A apelante requer a reforma da sentença a fim de incluir a retenção da comissão de corretagem, de multa no índice de 50% (cinquenta por cento), mais os impostos pagos no período.

Por força do art. 53 da Lei n° 8.078/90, reconhece-se abusiva toda e qualquer disposição contratual que, inserida numa avença consumerista, exponha o adquirente de imóvel junto à construtora/incorporadora à obrigação de perder, em favor desta, a totalidade ou boa parte dos valores pagos, mesmo que tenha dado causa à ruptura do negócio em virtude da sua inadimplência.

Com efeito, em casos como o que ora se julga, se a culpa pela rescisão contratual for do consumidor, haverá ressarcimento imediato, mas parcial, do valor pago em favor do fornecedor.

Cumpre ainda ressaltar que o princípio da força obrigatória dos contratos, na atual ordem jurídica, encontra limites nos postulados da eticidade e sociabilidade, de modo que, verificando-se abusivas as disposições contidas no instrumento de rescisão do contrato, perfeitamente possível a sua revisão, notadamente quando se está diante de uma relação de consumo, na qual o comprador ostenta inegável hipossuficiência econômica e jurídica em face da empresa vendedora.

Diante do caso concreto, entende-se que o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) bem atende ao ressarcimento dos custos administrativos e operacionais da empresa apelante, bem como esta, se não já o fez, certamente repassará a outro interessado o imóvel, auferindo lucro dessa operação, naturalmente.

Ademais, o §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 estabelece um percentual de “até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”, podendo, portanto, ser em um patamar menor..” No que diz respeito aos embargos interpostos pelos demandantes, também tenho que o acórdão se debruçou sobre a matéria pertinente, senão vejamos: “As partes celebraram contrato de compra e venda de uma unidade do empreendimento “Green Life Mor Gouveia”, localizado nesta Capital, tendo sido pago até o momento o valor de R$ 67.216,63 (sessenta e sete mil, duzentos e dezesseis reais e sessenta e três centavos).

Alega a apelante que o contrato não se perfectibilizou por culpa exclusiva dos consumidores, ora apelados, eis que não conseguiram obter o financiamento junto à instituição financeira, não possuindo a construtora qualquer ingerência sobre esta negociação, de modo que deve ser aplicada a Cláusula 8.2 do contrato firmado entre as partes (Id 28180732 - Pág. 11/12).

De fato, os próprios apelados, em sua peça inicial, afirmam que “não foi possível a aquisição de financiamento junto a Caixa Econômica Federal tendo em vista que sua renda estava “impactada” e assim não teria sido aprovada” (Id 28180723 - Pág. 4), tendo procedido requerimentos também junto aos Bancos Santander, Bradesco e Itaú, sem que houvesse sucesso.

Em cumprimento aos dispositivos contratuais, era de responsabilidade dos demandantes, ora apelados, a perfectibilização do contrato de financiamento.

Assim, de acordo com os autos, várias chances foram apresentadas para os demandantes para regularização, não logrando êxito, de forma que é perfeitamente aplicável o entendimento de que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva dos adquirentes”.

Assim, uma reanálise da matéria extrapola os limites do recurso de Embargos de Declaração.

O STJ estabelece, por sua vez, que “não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram.

Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução.” (STJ - REsp 1893922/CE, Relator Ministro Herman Benjamin, 2ª Turma, j. em 27/10/2020).

Cumpre ainda esclarecer que o STF, em sede de repercussão geral, reafirmou que “o art. 93, IX, da Constituição Federal exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas, nem que sejam corretos os fundamentos da decisão” (STF - AI 791292 QO-RG, Relator Ministro Gilmar Mendes, j. em 23/06/2010).

Portanto, as matérias aventadas nos embargos não se tratam de questionamentos abarcados pelo art. 1.022 do CPC, mas de supostos errores in judicando, não ensejando, portanto, o acolhimento de um recurso meramente corretivo.

Importa consignar que não se vislumbra qualquer ofensa aos princípios constitucionais informadores do processo, notadamente o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa (art. 5°, incisos LIV e LV da CF), tendo em vista que o feito tramitou regularmente, sem intercorrências.

Do mesmo modo, foram plenamente respeitadas as regras previstas no art. 489 do Código de Processo Civil, além do fato de que houve a devida fundamentação, apesar de contrária aos interesses da embargante, adequando-se à norma do art. 93, IX, da Constituição Federal.

Dessa forma, verificam-se despropositados os presentes embargos, tendo em vista que só poderiam ser acolhidos acaso existisse um dos vícios que autorizassem a sua interposição, o que não é o caso dos autos, posto que ultrapassam a previsão e os limites do art. 1.022 do CPC.

Até mesmo para fins de prequestionamento, observa-se que os dispositivos legais pertinentes foram devidamente analisados.

Face ao exposto, conheço e nego provimento ao recurso. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 7 de Abril de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Segunda Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0817170-83.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 07-04-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC Virtual (Votação Exclusivamente PJE).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 26 de março de 2025.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador João Rebouças Embargos de Declaração nº 0817170-83.2022.8.20.5001 Embargante: GREEN LIFE MOR GOUVEIA EMPREENDIMENTOS LTDA Embargados: DANIEL DIOGO DE OLIVEIRA e outros Relator: Desembargador João Rebouças DESPACHO Determino a intimação da parte embargada, por meio de seu procurador, para, querendo, no prazo de 05 (cinco) dias, oferecer contrarrazões aos Embargos Declaratórios.

Após, à conclusão.

Publique-se.

Natal, data na assinatura digital.

Desembargador João Rebouças Relator

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0817170-83.2022.8.20.5001 Polo ativo GREEN LIFE MOR GOUVEIA EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): RONALD CASTRO DE ANDRADE, KEISSON CHRISTIANO JERONIMO DA SILVA, GABRIELLA CAROLINE DO VALE COELHO Polo passivo DANIEL DIOGO DE OLIVEIRA e outros Advogado(s): SAMMUEL BRUNNO HERCULANO REZENDE, TULIO ALBERTO BENAVIDES BARBOSA registrado(a) civilmente como TULIO ALBERTO BENAVIDES BARBOSA Apelação Cível n° 0817170-83.2022.8.20.5001.

Apelante: Green Life Mor Gouveia Empreendimentos Ltda.

Advogado: Dr.

Ronald de Castro Andrade.

Apelados: Daniel Diogo de Oliveira e Luana Patricia Ferreira da Silva.

Advogado: Dr.

Samuel Brunno Herculano Rezende.

Relator: Desembargador João Rebouças.

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

DISTRATO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que determinou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e fixou o percentual de retenção sobre os valores pagos.

O contrato, firmado em 2020, está submetido às disposições da Lei nº 13.786/2018.

A apelante, construtora responsável pelo empreendimento, requer a retenção de 50% dos valores pagos, além da comissão de corretagem e impostos.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: a) definir o percentual de retenção aplicável sobre os valores pagos pelos adquirentes em razão da rescisão contratual; b) verificar a validade da retenção da comissão de corretagem prevista no contrato; c) determinar a abusividade da cobrança de encargos e impostos relativos ao imóvel antes da entrega das chaves.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O contrato em questão foi firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 e o empreendimento encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme certidão constante nos autos.

Nesse contexto, o §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, mas permite que o percentual seja ajustado em patamar menor, a depender das circunstâncias do caso. 4.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite a fixação do percentual de retenção em 25% nos casos em que o empreendimento permite à construtora a revenda da unidade imobiliária, respeitando os princípios da proporcionalidade e da boa-fé contratual. 5.

A cláusula contratual que transfere ao adquirente a obrigação de arcar com a comissão de corretagem é válida, conforme tese firmada no Tema 938 do STJ, desde que haja prévia informação do preço total da aquisição e do valor destacado da corretagem, requisitos devidamente cumpridos no presente caso. 6.

A cobrança de taxas, impostos e encargos antes da entrega das chaves ou imissão na posse do imóvel é abusiva, em conformidade com o entendimento jurisprudencial do STJ e desta Corte, uma vez que os adquirentes não usufruíram do bem ou dos serviços correlatos.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Conhecimento e provimento parcial do recurso.

Tese de julgamento 01: “Nos contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, cujo empreendimento encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação, o percentual de retenção dos valores pagos pelo adquirente pode ser fixado em até 50%, mas deve observar o princípio da proporcionalidade e as especificidades do caso concreto”.

Tese de julgamento 02: “É válida a cláusula contratual que transfere ao adquirente a obrigação de arcar com a comissão de corretagem, desde que haja prévia informação do preço total do imóvel e destaque do valor da corretagem”.

Tese de julgamento 03: “A cobrança de taxas, impostos e encargos antes da entrega das chaves ou imissão na posse do imóvel é abusiva”. --------------------------- Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 413 e 422; CDC, arts. 6º, III, e 53; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel.

Min.

Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05/06/2023; STJ, REsp nº 1599511/SP (Tema 938), Rel.

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016; TJRN, AC nº 0848248-32.2021.8.20.5001, Rel.

Des.

Virgílio de Macedo Júnior., 2ª Câmara Cível j. 26/06/2024; TJRN, AC nº 0819683-68.2015.8.20.5001, Rel.

Des.

Cornélio Alves, 1ª Câmara Cível, j. 01/11/2022.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores da Segunda Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por Green Life Mor Gouveia Empreendimentos Ltda. em face de sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual promovida por Daniel Diogo de Oliveira e Luana Patricia Ferreira da Silva, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a parte demandada “ao pagamento imediato dos valores pagos pelo autor a título de compra do imóvel, devendo a taxa de retenção ser aplicada no montante de 10% (dez por cento), procedendo-se com a apuração do valor devidamente atualizado em fase de execução” (Id 28180833).

Em suas razões, a apelante informa que o contrato se refere à aquisição da unidade 301, do empreendimento “Green Life Mor Gouveia”, localizado nesta Capital, sendo que a parte apelada desistiu de levar a negociação adiante em face da impossibilidade de realizar o financiamento bancário do saldo devedor.

Defende que é inaplicável, ao caso em comento, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça formulado na Súmula 543, vez que o contrato foi assinado na data de 05/02/2020, ou seja, já sob a vigência da lei de distrato (Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018).

Aduz que, no presente caso, deve ser aplicada a Lei nº 4.591/64 que, eu seu art. 67-A, incluído pela referida legislação, permite os descontos de comissão de corretagem, impostos, taxas e cláusula penal em até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Assevera, ainda, que apenas seguiu a previsão contratual da Cláusula 8.2 do contrato celebrado entre as partes, tendo em vista que a incorporação do empreendimento se encontra submetida ao regime de patrimônio de afetação.

Ressalta que “levando em consideração a cláusula do contrato firmado pelas partes, a legislação federal e o posicionamento do STJ, afere-se como lícita a retenção realizada de 50% sob o valor atualizado pago pela requerente de R$ 67.216,63 (sessenta e sete mil, duzentos e dezesseis reais e sessenta e três centavos), que perfaz o valor de R$33.608,31 (trinta e três mil, seiscentos e oito reais e trinta e um centavos), somado ao valor pago a título de comissão de corretagem de R$14.167,00 (quatorze mil, cento e sessenta e sete reais), e impostos recolhidos no valor de R$2.278,02 (dois mil, duzentos e setenta e oito reais e dois centavos).” (Id 28180850 - Pág. 6).

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Ofertadas contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 28180853).

O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O exame do presente recurso consiste em analisar a questão do distrato em contrato de promessa de compra e venda de imóvel e o percentual de retenção devido.

De início, importante destacar que o contrato foi firmado na data de 05/02/2020, ou seja, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou substancialmente da Lei nº 4.591/1964 e estabeleceu novas regras para o distrato de compra e venda de imóveis.

O caso dos autos gravita em torno da rescisão de contrato de compra e venda celebrado pelas partes e consequentes indenizações por danos materiais e morais decorrentes do rompimento contratual.

O caso trata de relação consumerista, consubstanciada na compra e venda de imóvel, impõe-se resolver a lide à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor.

As partes celebraram contrato de compra e venda de uma unidade do empreendimento “Green Life Mor Gouveia”, localizado nesta Capital, tendo sido pago até o momento o valor de R$ 67.216,63 (sessenta e sete mil, duzentos e dezesseis reais e sessenta e três centavos).

Alega a apelante que o contrato não se perfectibilizou por culpa exclusiva dos consumidores, ora apelados, eis que não conseguiram obter o financiamento junto à instituição financeira, não possuindo a construtora qualquer ingerência sobre esta negociação, de modo que deve ser aplicada a Cláusula 8.2 do contrato firmado entre as partes (Id 28180732 - Pág. 11/12).

De fato, os próprios apelados, em sua peça inicial, afirmam que “não foi possível a aquisição de financiamento junto a Caixa Econômica Federal tendo em vista que sua renda estava “impactada” e assim não teria sido aprovada” (Id 28180723 - Pág. 4), tendo procedido requerimentos também junto aos Bancos Santander, Bradesco e Itaú, sem que houvesse sucesso.

Em cumprimento aos dispositivos contratuais, era de responsabilidade dos demandantes, ora apelados, a perfectibilização do contrato de financiamento.

Assim, de acordo com os autos, várias chances foram apresentadas para os demandantes para regularização, não logrando êxito, de forma que é perfeitamente aplicável o entendimento de que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva dos adquirentes.

De acordo com a remansosa jurisprudência pátria, especialmente delineada no âmbito do STJ, tratando-se de relação consumerista, ainda que o adquirente dê causa à rescisão contratual, surge inviável a retenção exacerbada dos valores pagos por este à fornecedora e/ou prestadora de serviço.

Também é sabido que o STJ, ao se debruçar sobre a matéria, estabeleceu as teses de que o percentual de retenção, em casos de inadimplência do adquirente, deve permear os 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o restante a ser devolvido integral e imediatamente.

No entanto, no presente caso, o contrato foi firmado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, de forma que a jurisprudência do STJ invocada aplica-se apenas aos contratos firmados anteriormente à data de 28/12/2018.

De fato, o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluso pela nova legislação, estabelece que é possível o desconto de cláusula penal, no índice máximo de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, além de outros encargos, comissão de corretagem e impostos em aberto, a exemplo do IPTU, senão vejamos: “ Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (…) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”.

No presente caso, o empreendimento encontra-se submetido ao regime de afetação, conforme certidão Id 28180784, possibilitando a aplicação do §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64.

Nesse sentido: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS.

CABIMENTO.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2.

Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ - AgInt no REsp n. 2.055.691/SP - Relator Ministro Raul Araújo - 4ª Turma - j. em 05/6/2023).

A apelante requer a reforma da sentença a fim de incluir a retenção da comissão de corretagem, de multa no índice de 50% (cinquenta por cento), mais os impostos pagos no período.

Por força do art. 53 da Lei n° 8.078/90, reconhece-se abusiva toda e qualquer disposição contratual que, inserida numa avença consumerista, exponha o adquirente de imóvel junto à construtora/incorporadora à obrigação de perder, em favor desta, a totalidade ou boa parte dos valores pagos, mesmo que tenha dado causa à ruptura do negócio em virtude da sua inadimplência.

Com efeito, em casos como o que ora se julga, se a culpa pela rescisão contratual for do consumidor, haverá ressarcimento imediato, mas parcial, do valor pago em favor do fornecedor.

Cumpre ainda ressaltar que o princípio da força obrigatória dos contratos, na atual ordem jurídica, encontra limites nos postulados da eticidade e sociabilidade, de modo que, verificando-se abusivas as disposições contidas no instrumento de rescisão do contrato, perfeitamente possível a sua revisão, notadamente quando se está diante de uma relação de consumo, na qual o comprador ostenta inegável hipossuficiência econômica e jurídica em face da empresa vendedora.

Diante do caso concreto, entende-se que o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) bem atende ao ressarcimento dos custos administrativos e operacionais da empresa apelante, bem como esta, se não já o fez, certamente repassará a outro interessado o imóvel, auferindo lucro dessa operação, naturalmente.

Ademais, o §5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 estabelece um percentual de “até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”, podendo, portanto, ser em um patamar menor.

Nesse sentido, trago a lume a jurisprudência desta Egrégia Corte em caso semelhante, a saber: “EMENTA: PROCESSO CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL.

ALEGADA OCORRÊNCIA DE OMISSÃO QUANTO A ANÁLISE DO PERCENTUAL DA RETENÇÃO COM AS MODIFICAÇÕES INTRODUZIDAS PELA LEI Nº 13.786/2018 – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

CONTRATO POSTERIOR À NORMA.

OCORRÊNCIA.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

EQUILÍBRIO FINANCEIRO DO CONTRATO.

CONHECIMENTO E ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, SEM EFEITO INFRINGENTE.1.

Deve ser mantido o entendimento da sentença monocrática, diante da possibilidade que a própria lei de ser “até o limite de 50% (cinquenta por cento)”, facultando ser em percentual menor, como também não se afasta a aplicação do disposto no art. 413 do Código Civil, acaso preenchidas as hipóteses previstas no mencionado dispositivo.2.

Embargos de declaração conhecidos e acolhidos, sem efeito infringente”. (TJRN – AC nº 0848248-32.2021.8.20.5001 - Relator Desembargador Virgílio de Macedo Júnior - 2ª Câmara Cível - j. em 26/06/2024 - destaquei).

No que diz respeito a comissão de corretagem, o STJ, em sede de recursos repetitivos, Tema 938, no julgamento do REsp 1599511/SP, fixou como tese a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem: "EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO." (STJ - REsp 1599511/SP - Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino - j. em 24/08/2016 – destaquei).

Nesses termos, da leitura dos autos, em especial do contrato, verifica-se que a comissão de corretagem foi devidamente pactuada e existe destaque deste valor capaz de refletir que o consumidor tinha conhecimento da cobrança deste encargo, conforme Item 04 do Quadro Resumo (Id 28180732 - Pág. 3/4).

Assim, tenho que a proposta aceita e analisada pelo consumidor é clara a mencionar que o valor desembolsado não fazia parte do valor do imóvel, de forma que este não foi induzido a erro, motivo pelo qual tal valor pode ser retido pelo vendedor.

No mais, em relação à cobrança de taxas, impostos e outros encargos antes da entrega das chaves, esta se mostra abusiva, conforme vem decidindo reiteradamente esta Egrégia Corte.

No presente caso, os apelados sequer chegaram a tomar posse do imóvel.

Nesse sentido: “EMENTA: CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

PRELIMINARES: I) INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA DE OFÍCIO PELA RELATORA.

ACOLHIMENTO.

II) IMPUGNAÇÃO AOS DOCUMENTOS JUNTADOS NO APELO DA CONSTRUTORA.

ACOLHIMENTO.

DOCUMENTOS ANTIGOS QUE DEVERIAM TER SIDO ACOSTADOS EM MOMENTO PROCESSUAL ANTERIOR.

PRECLUSÃO RECONHECIDA.

MÉRITO: ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO QUE FOI OBSTACULIZADO EM VIRTUDE DE RESTRIÇÃO CADASTRAL DA PARTE RÉ.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO.

SENTENÇA QUE RECONHECEU A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES CORRESPONDENTES AO VALOR DOS ALUGUÉIS.

POSSIBILIDADE.

PREJUÍZOS MATERIAIS PRESUMIDOS.

TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU PAGOS PELOS PROMITENTES COMPRADORES ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES E IMISSÃO NA POSSE.

RESPONSABILIDADE DA EMPRESA DEMANDADA.

RESTITUIÇÃO DEVIDA.

ADIMPLEMENTO DE PARCELAS DE FINANCIAMENTO REALIZADO COM A CONSTRUTORA, EM VALORES ACIMA DOS QUE SERIAM PAGOS NO FINANCIAMENTO BANCÁRIO OBSTADO.

DEVOLUÇÃO DA DIFERENÇA.

CABIMENTO.

DANO MORAL CONFIGURADO.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE DESBORDA DO RAZOÁVEL.

QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRECEDENTES DESTA CORTE.

ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DAS CONDENAÇÕES PELA TAXA SELIC.

SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES QUE DEVE SER RECONHECIDA.

APELO DA CONSTRUTORA CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

RECURSO ADESIVO DOS DEMANDANTES PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.” (TJRN – AC nº 0819683-68.2015.8.20.5001 - Relator Desembargador Cornélio Alves - 1ª Câmara Cível - j. em 01/11/2022 – destaquei). “EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS POR ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LEGALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECE A DATA DE DISPONIBILIZAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA.

INOCORRÊNCIA DE AFRONTA AO DEVER DE INFORMAÇÃO (ART. 6º, III, DO CDC).

ALEGAÇÃO DE QUE AS TAXAS CONDOMINIAIS DEVEM SER ASSUMIDAS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR, APÓS EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

ABUSIVIDADE.

DEVER DA CONSTRUTORA DE ADIMPLIR TAIS ENCARGOS ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES.

ATRASO NA ENTREGA DO BEM.

PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DO ADQUIRENTE.

CONDENAÇÃO DE PAGAMENTO POR LUCROS CESSANTES.

CABIMENTO.

JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

PRAZO DE CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO QUE EXTRAPOLOU DEMASIADAMENTE O LAPSO TEMPORAL PREVIAMENTE AJUSTADO.

ABALO PSÍQUICO SUPORTADO PELO AUTOR.

EXPECTATIVA PELO RECEBIMENTO DO IMÓVEL FRUSTRADA.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO”. (TJRN - AC n° 2018.005655-2 - Relator Desembargador Cláudio Santos - 1ª Câmara Cível – j. em 07/05/2019 – destaquei).

Face ao exposto, conheço e dou provimento parcial ao recurso interposto para reformar a sentença questionada no sentido de estabelecer o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante adimplido pelos adquirentes, somados à comissão de corretagem, devolvendo-se aos demandantes o restante, atualizado na forma estabelecida em primeiro grau, mantendo-se ainda a proporcionalidade da verba sucumbencial. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 21 de Janeiro de 2025.