TJRN - 0803804-25.2023.8.20.5103

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0803804-25.2023.8.20.5103 Polo ativo CHB - COMPANHIA HIPOTECARIA BRASILEIRA Advogado(s): DIOGO PINTO NEGREIROS Polo passivo MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO Advogado(s): MARCELO AZEVEDO XAVIER EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

CONTRATO DE CESSÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ANUÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA.

DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS DOS ARTS. 1.417 E 1.418, DO CPC, QUANTO À PROVA DA EXISTÊNCIA DE UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO LOTE, DE SUA QUITAÇÃO E DA RENITÊNCIA NA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA QUANTO À EXISTÊNCIA DE FATOS IMPEDITIVOS, MODIFICATIVOS OU EXTINTIVOS DO DIREITO À ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL, NOS TERMOS DO ART. 373, II, DO CPC.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3.ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, em conhecer e desprover o recurso, nos termos do voto do relator.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível proposta por CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL contra sentença do Juiz da 1ª Vara da Comarca de Currais Novos que, nos autos da AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C LIMINAR DE OBRIGAÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DO GRAVAME C/C DANOS MORAIS, proposta também em desfavor da BIB GTB INCORPORAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA. atual PARQUE DO SERIDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., Julgou procedentes os pedidos da inicial, declarando MARCELO VENÂNCIO DANTAS FILHO proprietário do imóvel descrito na inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos, termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil., condenando as recorridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 13% (treze por cento) do valor da causa, observando a justiça gratuita deferida, determinando que após o trânsito em julgado seja expedido mandado para que o Cartório de Registro de Imóveis promova a transferência da propriedade do imóvel descrito na inicial para o nome MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO o qual deverá arcar com todos os custos relativos à transferência do imóvel.

Nas razões do recurso, a CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL impugna a sentença, alegando, em suma (1) nulidade dos termos de quitações do lote; (2) ausência da juntada do contrato original de compra e venda do lote; e (3) inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ em contrato de alienação fiduciária em garantia.

Pede o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença, julgando improcedentes os pedidos da inicial.

Nas contrarrazões, MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO pugna pelo desprovimento do recurso.

O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos, conheço do recurso.

A apelante pretende reformar a sentença que adjudicou o imóvel descrito na inicial em favor de MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO.

Alega, para tanto, que o recorrido não juntou o contrato original de compra e venda que continha os termos financeiros da negociação, bem como não provou que quitou o lote e não cabe a desconstituição da penhora por se tratar de negociação fora do sistema financeiro de habitação sem anuência da credora fiduciária.

Razões não lhe assistem.

A ação de adjudicação compulsória está instruída com a cópia do “INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO GRATUITA DE DIREITOS AO CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SITUADO EM CURRAIS NOVOS, RIO GRANDE DO NORTE”.

Essa cessão foi feita no dia 27.04.2016 por GUTEMBERG MEDEIROS GUIMARÃES e GIORGIA MEDEIROS CAVALCANTE para MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO com a anuência da PARQUE DO SERIDÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. possuindo por objeto, “a cessão de direitos e obrigações referente ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, número 66/2009, celebrado entre o CEDENTE e a ANUENTE, cujo objeto é a compra e venda do lote número 126, da Quadra 6, unidade esta integrante do CONDOMÍNIO PARQUE BREJUÍ, localizado no Município de Currais Novos/RN.” Portanto, ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel n. 66/2009 e a cessão deste, aplicam-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, eis que GUTEMBERG MEDEIROS GUIMARÃES, GIORGIA MEDEIROS CAVALCANTE e MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO figuram na condição de consumidores, a PARQUE DO SERIDÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. atua na função de fornecedora e o imóvel é o produto negociado, nos termos dos arts. 2º e 3º, do CDC a seguir transcritos: “Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único.

Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.” A quitação do lote está comprovada por intermédio de dois documentos juntados ao id n. 28493460 - Págs. 1 e 2 e foi dada pela PARQUE DO SERIDÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. aos cedentes GUTEMBERG MEDEIROS GUIMARÃES e GIORGIA MEDEIROS CAVALCANTE em 23.11.2015 e depois em 27.04.2016 ao cessionário MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO, data de assinatura do contrato de sessão do lote.

Não há, portanto, qualquer irregularidade no pagamento do lote, constando no Termo de Quitação que o valor de venda do imóvel foi de R$ 47.379,40 (quarenta e sete mil, trezentos e setenta e nove reais e quarenta centavos), cujo saldo devedor na importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais) foi quitado pelos cedentes em 23.11.2015.

A CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL não se desincumbiu do ônus da prova da necessidade de sua anuência para regularidade do negócio firmado entre os cedentes e o cessionário em 27.04.2016.

A ausência da juntada do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel n. 66/2009, pelo recorrido, não macula a pretensão de adjudicação do imóvel, pois desse negócio não participou, sendo da CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL o ônus de provar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor [art. 373,II, do CPC], ônus do qual não se desincumbiu.

Portanto, cumpridos os requisitos dos arts. 1.417 e 1.418, do CPC, quanto à demonstração da existência de um contrato de compra e venda do lote, de sua quitação e da renitência na outorga da escritura pública, não há desacerto na sentença que adjudicou o imóvel o lote nº 126, da quadra nº 06 do Condomínio Residencial Parque Brejuí.

No que se refere a Súmula 308, do Superior Tribunal de Justiça, referido verbete apregoa que: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Logo, o fato da construtora ter oferecido o bem em hipoteca à COMPANHIA HIPOTECARIA BRASILEIRA em garantia do financiamento ao empreendimento não tem eficácia perante MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO, adquirente de boa-fé, cujo valor devido em negócio regido pelo CDC, foi integralmente recebido pela promitente vendedora BIB GTB INCORPORAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA. atual PARQUE DO SERIDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., revel nos presentes autos.

Nesse mesmo sentido já decidiu esta 3ª Câmara Cível: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

QUITAÇÃO DO PREÇO.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJ/RN - APELAÇÃO CÍVEL, 0907438-86.2022.8.20.5001, Dra.

Martha Danyelle Barbosa substituindo Des.

Amilcar Maia, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 21/02/2024, PUBLICADO em 22/02/2024) Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo a sentença inalterada, majorando o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa [art. 85, § 11, do CPC], observando a gratuidade da justiça. É como voto.

Natal/RN data de assinatura no sistema.

Desembargador Amílcar Maia Relator VOTO VENCIDO VOTO Presentes os requisitos, conheço do recurso.

A apelante pretende reformar a sentença que adjudicou o imóvel descrito na inicial em favor de MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO.

Alega, para tanto, que o recorrido não juntou o contrato original de compra e venda que continha os termos financeiros da negociação, bem como não provou que quitou o lote e não cabe a desconstituição da penhora por se tratar de negociação fora do sistema financeiro de habitação sem anuência da credora fiduciária.

Razões não lhe assistem.

A ação de adjudicação compulsória está instruída com a cópia do “INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO GRATUITA DE DIREITOS AO CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SITUADO EM CURRAIS NOVOS, RIO GRANDE DO NORTE”.

Essa cessão foi feita no dia 27.04.2016 por GUTEMBERG MEDEIROS GUIMARÃES e GIORGIA MEDEIROS CAVALCANTE para MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO com a anuência da PARQUE DO SERIDÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. possuindo por objeto, “a cessão de direitos e obrigações referente ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, número 66/2009, celebrado entre o CEDENTE e a ANUENTE, cujo objeto é a compra e venda do lote número 126, da Quadra 6, unidade esta integrante do CONDOMÍNIO PARQUE BREJUÍ, localizado no Município de Currais Novos/RN.” Portanto, ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel n. 66/2009 e a cessão deste, aplicam-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, eis que GUTEMBERG MEDEIROS GUIMARÃES, GIORGIA MEDEIROS CAVALCANTE e MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO figuram na condição de consumidores, a PARQUE DO SERIDÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. atua na função de fornecedora e o imóvel é o produto negociado, nos termos dos arts. 2º e 3º, do CDC a seguir transcritos: “Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único.

Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.” A quitação do lote está comprovada por intermédio de dois documentos juntados ao id n. 28493460 - Págs. 1 e 2 e foi dada pela PARQUE DO SERIDÓ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. aos cedentes GUTEMBERG MEDEIROS GUIMARÃES e GIORGIA MEDEIROS CAVALCANTE em 23.11.2015 e depois em 27.04.2016 ao cessionário MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO, data de assinatura do contrato de sessão do lote.

Não há, portanto, qualquer irregularidade no pagamento do lote, constando no Termo de Quitação que o valor de venda do imóvel foi de R$ 47.379,40 (quarenta e sete mil, trezentos e setenta e nove reais e quarenta centavos), cujo saldo devedor na importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais) foi quitado pelos cedentes em 23.11.2015.

A CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL não se desincumbiu do ônus da prova da necessidade de sua anuência para regularidade do negócio firmado entre os cedentes e o cessionário em 27.04.2016.

A ausência da juntada do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel n. 66/2009, pelo recorrido, não macula a pretensão de adjudicação do imóvel, pois desse negócio não participou, sendo da CHB – COMPANHIA HIPOTECÁRIA BRASILEIRA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL o ônus de provar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor [art. 373,II, do CPC], ônus do qual não se desincumbiu.

Portanto, cumpridos os requisitos dos arts. 1.417 e 1.418, do CPC, quanto à demonstração da existência de um contrato de compra e venda do lote, de sua quitação e da renitência na outorga da escritura pública, não há desacerto na sentença que adjudicou o imóvel o lote nº 126, da quadra nº 06 do Condomínio Residencial Parque Brejuí.

No que se refere a Súmula 308, do Superior Tribunal de Justiça, referido verbete apregoa que: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Logo, o fato da construtora ter oferecido o bem em hipoteca à COMPANHIA HIPOTECARIA BRASILEIRA em garantia do financiamento ao empreendimento não tem eficácia perante MARCELO VENANCIO DANTAS FILHO, adquirente de boa-fé, cujo valor devido em negócio regido pelo CDC, foi integralmente recebido pela promitente vendedora BIB GTB INCORPORAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA. atual PARQUE DO SERIDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., revel nos presentes autos.

Nesse mesmo sentido já decidiu esta 3ª Câmara Cível: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

QUITAÇÃO DO PREÇO.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ.

AUSÊNCIA DE ÓBICE PARA A BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL.

LIBERAÇÃO DO GRAVAME QUE SE IMPÕE.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJ/RN - APELAÇÃO CÍVEL, 0907438-86.2022.8.20.5001, Dra.

Martha Danyelle Barbosa substituindo Des.

Amilcar Maia, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 21/02/2024, PUBLICADO em 22/02/2024) Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo a sentença inalterada, majorando o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa [art. 85, § 11, do CPC], observando a gratuidade da justiça. É como voto.

Natal/RN data de assinatura no sistema.

Desembargador Amílcar Maia Relator Natal/RN, 3 de Fevereiro de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0803804-25.2023.8.20.5103, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (Votação Exclusivamente PJe) do dia 03-02-2025 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 22 de janeiro de 2025.