TJRN - 0815638-08.2023.8.20.0000

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO - 0815638-08.2023.8.20.0000 Polo ativo MD RN HELLEN COSTA CONSTRUCOES SPE LTDA Advogado(s): RONALD CASTRO DE ANDRADE Polo passivo MONIQUE DA SILVA MAGALHAES PACHECO Advogado(s): CAMILO MAFRA DANTAS DE SOUZA FILHO Agravo de Instrumento n° 0815638-08.2023.8.20.0000 Agravante: MD RN Hellen Costa Construções SPE Ltda Advogado: Dr.

Ronald de Castro de Andrade Agravada: Monique da Silva Magalhães Pacheco Advogado: Dr.

Camilo Mafra Dantas de Souza Filho Relator: Desembargador João Rebouças.

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM.

RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DO PERCENTUAL DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO TOTAL PAGO PELO CONSUMIDOR.

PRETENSÃO ARTICULADA EM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE NECESSITA DE DILAÇÃO PROBATÓRIA COM A DEVIDA INSTRUÇÃO PROCESSUAL E INSTAURAÇÃO DO CONTRADITÓRIO.

PERIGO DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA CONCEDIDA.

CONDIÇÃO FINANCEIRA DA AUTORA EM RESSARCIR OS PREJUÍZOS, EM CASO DE EVENTUAL IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO.

NECESSIDADE DE AGUARDAR O JULGAMENTO DO MÉRITO DA AÇÃO ORIGINÁRIA.

CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - Tratando-se de pagamento imediato de valores, existe o perigo de irreversibilidade a medida concedida pelo Juízo a quo, notadamente porque devemos considerar a condição financeira do consumidor em ressarcir os prejuízos, em caso de eventual improcedência da ação.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas.

Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste.

RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por MD RN Hellen Costa Construções SPE Ltda em face da decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Resilição Contratual nº 0856520-44.2023.8.20.5001 promovida por Monique da Silva Magalhães Pacheco, deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito na inicial, bem como determinar que a agravante proceda com a devolução, no prazo de 30 (trinta) dias, do correspondente a 75% do montante pago, além da proibição de cobranças e inclusão do nome da autora nos cadastros de inadimplentes.

Em suas razões, a agravante informa que o contrato se refere à aquisição da unidade 1304, do empreendimento Olhar das Dunas, localizados em São Gonçalo do Amarante/RN, tendo sido pago até a presente data a cifra de R$ 91.440,01 (noventa e um mil quatrocentos e quarenta reais e um centavo), sendo que a parte agravada desistiu de levar a negociação adiante em face de sua indisponibilidade financeira para continuar pagamento as parcelas estabelecidas.

Defende que é inaplicável, ao caso em comento, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça formulado na Súmula 543, vez que o contrato foi assinado na data de 30/06/2021, ou seja, já sob a vigência da lei de distrato (Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018).

Aduz que, no presente caso, deve ser aplicada a Lei nº 4.591/64 que, eu seu art. 67-A, incluído pela referida legislação, permite os descontos de comissão de corretagem, impostos, taxas e cláusula penal em até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Assevera, ainda, que apenas seguiu a previsão contratual da Cláusula 10ª do contrato celebrado entre as partes, tendo em vista que a incorporação do empreendimento “Olhar das Dunas” se encontra submetida ao regime de patrimônio de afetação.

Ressalta que “não existe qualquer base probatória suficiente para permitir considerar ou se cogitar que o distrato seja realizado por culpa desta agravante, eis que a própria agravada confessa a decisão de rescindir o contrato por motivos pessoais de ordem financeira” (Id 22660051 - Pág. 8).

Por fim, traz julgados em prol de sua tese e requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a fim de que sejam sustados os efeitos da decisão recorrida até o julgamento de mérito.

No mérito, pelo provimento do recurso para reconhecer a validade da retenção de 50% (cinquenta por cento) de parte do valor pago, a fim de recompor perdas e danos e custos inerentes ao empreendimento.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido parcialmente, para obstar os efeitos da decisão quanto à devolução dos valores pagos (Id 22665588).

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 23341681).

Petição da agravada requerendo a reconsideração da decisão, para determinar o imediato pagamento da parcela incontroversa de R$ 30.800,00 (trinta mil e oitocentos reais), bem como para fazer constar como proibida a comercialização do imóvel enquanto não forem pagos os valores incontroversos, ou mediante acordo ou autorização expressa da recorrida, sob pena de multa única de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Cinge-se a análise, acerca da antecipação dos efeitos da tutela, que determinou a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, que a parte ré abstenha-se de incluir o nome da autora nos cadastros restritivos de crédito, bem como a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) da totalidade dos valores pagos, no prazo de 30 (trinta) dias.

Como se sabe, a tutela antecipada, por ser uma antecipação dos resultados finais da demanda, exige que o Magistrado faça um juízo de verossimilhança das alegações detectando, outrossim, se há real receio de lesão de difícil reparação ou abuso de direito de defesa, como menciona o art. 300 do CPC: “a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

Pois bem.

A parte agravante se insurge contra a determinação Juízo a quo, sustentando a impossibilidade de restituição imediata dos valores e em sede de cognição sumária, sem antes ter ocorrido a devida instrução processual.

A ação originária busca rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, para aquisição da unidade 1304, do empreendimento Olhar das Dunas, localizado em São Gonçalo do Amarante/RN, tendo sido pago até a presente data a cifra de R$ 91.440,01 (noventa e um mil quatrocentos e quarenta reais e um centavo), em razão da insuportabilidade financeira no pagamento das parcelas.

Pois bem, a Lei nº 13.786/18 prevê a possibilidade de resolução do instrumento particular de compra e venda por inadimplemento (inadimplência) do adquirente (consumidor) de unidade imobiliária em incorporação localizada no solo urbano, se mostrando possível, ainda, a devolução de parte dos valores pagos pelo consumidor.

Com efeito, em análise perfunctória, a pretensão articulada em antecipação de tutela necessita de dilação probatória com a devida instrução processual, se mostrando prudente que seja oportunizado para o agravante o direito ao contraditório.

In casu, tratando-se de pagamento imediato de valores, existe o perigo de irreversibilidade a medida concedida pelo Juízo a quo, notadamente porque devemos considerar a condição financeira do consumidor em ressarcir os prejuízos, em caso de eventual improcedência da ação, o que não se verifica nesse momento.

De fato, diante da pendência de toda uma instrução processual, necessário se faz aguardar o julgamento do mérito da ação originária, quando se poderá aferir a possibilidade de rescisão contratual e o efetivo pagamento dos valores pleiteados.

Acerca do tema, transcrevo a jurisprudência desta 3ª Câmara Cível e a pátria: “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE PROMESSA E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA ORIGEM.

DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PERCENTUAL DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO TOTAL PAGO PELO CONSUMIDOR, COM A INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.

PRETENSÃO ARTICULADA EM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE NECESSITA DE DILAÇÃO PROBATÓRIA COM A DEVIDA INSTRUÇÃO PROCESSUAL E INSTAURAÇÃO DO CONTRADITÓRIO.

PERIGO DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA CONCEDIDA.

CONDIÇÃO FINANCEIRA DO AUTOR EM RESSARCIR OS PREJUÍZOS, EM CASO DE EVENTUAL IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO.

NECESSIDADE DE AGUARDAR O JULGAMENTO DO MÉRITO DA AÇÃO ORIGINÁRIA.

DECISÃO AGRAVADA REFORMADA CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO.

PRECEDENTES. - Tratando-se de pagamento imediato de valores, existe o perigo de irreversibilidade a medida concedida pelo Juízo a quo, notadamente porque devemos considerar a condição financeira do consumidor em ressarcir os prejuízos, em caso de eventual improcedência da ação.” (TJRN – AI nº 0813367-94.2021.8.20.0000 – De Minha Relatoria – 3ª Câmara Cível – j. em 12/04/2022 – destaquei). “EMENTA: ADMINISTRATIVO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

TUTELA PROVISÓRIA QUE OBJETIVA RESCINDIR O CONTRATO.

RISCO DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA. 1.

Diante do risco de irreversibilidade da medida postulada, recomendável seja aguardada a instrução do feito, em homenagem ao princípio do contraditório. 2.

Decisão mantida.

Agravo de Instrumento improvido”. (TRF-4 – AG nº 5049543-68.2019.4.04.0000 - Relator Desembargador Cândido Alfredo Silva Leal Júnior - 4ª Turma - j. em 20/05/2020 – destaquei). “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DECISÃO DO JUÍZO A QUO QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DE PECÚNIA EM SEDE LIMINAR.

RISCO DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA.

AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DA VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO. 1.

Ausente prova inequívoca, inviável a concessão da tutela antecipada, vez que também presente risco de irreversibilidade da medida. 2.

Presença da fumaça do bom direito e do perigo da demora, hábeis a sustentar a inviabilidade dos efeitos da medida liminar deferida em sede de tutela antecipada pelo Juízo da primeira instância. 3.

AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO para cassar os efeitos da decisão agravada”. (TJPA – AI nº 201330169447 - Relator Desembargador Roberto Gonçalves de Moura - 3ª Câmara Cível Isolada – j. em 11/09/2014 – destaquei).

Vê-se, portanto, que se afigura justo e prudente acolher a pretensão recursal formulada, para que a parte agravante possa apresentar todas as provas durante a instrução processual a ser realizada, em respeito ao contraditório.

Outrossim, em relação ao pedido formulado na petição Id nº 23341683, entende-se que deve ser requerido, em primeira análise, ao Juízo a quo, sob pena de supressão de instância.

Frise-se, por derradeiro, que não se até aqui a dizer que o direito da agravada não se sustenta, mas, tão somente, que neste momento e sede processuais, faz-se necessário aguardar a instrução processual na instância a quo.

Face ao exposto, conheço e dou provimento ao recurso, a fim de afastar a obrigação imposta até o julgamento do mérito da ação originária. É como voto.

Natal, data da sessão de julgamento.

Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 18 de Março de 2024.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Terceira Câmara Cível Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0815638-08.2023.8.20.0000, foi pautado para a Sessão VIRTUAL (votação exclusivamente pelo PJe) do dia 18-03-2024 às 08:00, a ser realizada no Terceira Câmara Cível.

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 26 de fevereiro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador João Rebouças Agravo de Instrumento n° 0815638-08.2023.8.20.0000 Agravante: MD RN Hellen Costa Construções SPE Ltda.

Advogado: Dr.

Ronald de Castro de Andrade.

Agravada: Monique da Silva Magalhães Pacheco.

Advogado: Dr.

Camilo Mafra Dantas de Souza Filho.

DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por MD RN Hellen Costa Construções SPE Ltda. em face da decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Resilição Contratual promovida por Monique da Silva Magalhães Pacheco, deferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito na inicial, bem como determinar que a agravante proceda com a devolução, no prazo de 30 (trinta) dias, do correspondente a 75% do montante pago, além da proibição de cobranças e inclusão do nome da autora nos cadastros de inadimplentes.

Em suas razões, a agravante informa que o contrato se refere à aquisição da unidade 1304, do empreendimento Olhar das Dunas, localizados em São Gonçalo do Amarante/RN, tendo sido pago até a presente data a cifra de R$ 91.440,01 (noventa e um mil quatrocentos e quarenta reais e um centavo), sendo que a parte agravada desistiu de levar a negociação adiante em face de sua indisponibilidade financeira para continuar pagamento as parcelas estabelecidas.

Defende que é inaplicável, ao caso em comento, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça formulado na Súmula 543, vez que o contrato foi assinado na data de 30/06/2021, ou seja, já sob a vigência da lei de distrato (Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018).

Aduz que, no presente caso, deve ser aplicada a Lei nº 4.591/64 que, eu seu art. 67-A, incluído pela referida legislação, permite os descontos de comissão de corretagem, impostos, taxas e cláusula penal em até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Assevera, ainda, que apenas seguiu a previsão contratual da Cláusula 10ª do contrato celebrado entre as partes, tendo em vista que a incorporação do empreendimento “Olhar das Dunas” se encontra submetida ao regime de patrimônio de afetação.

Ressalta que “não existe qualquer base probatória suficiente para permitir considerar ou se cogitar que o distrato seja realizado por culpa desta agravante, eis que a própria agravada confessa a decisão de rescindir o contrato por motivos pessoais de ordem financeira” (Id 22660051 - Pág. 8).

Por fim, traz julgados em prol de sua tese e requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a fim de que sejam sustados os efeitos da decisão recorrida até o julgamento de mérito.

No mérito, pelo provimento do recurso para reconhecer a validade da retenção de 50% (cinquenta por cento) de parte do valor pago, a fim de recompor perdas e danos e custos inerentes ao empreendimento. É o relatório.

Decido.

Presente os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Todavia, para que seja atribuído o efeito suspensivo pleiteado, nos moldes do artigo 1019, I do CPC, deve o agravante evidenciar a urgente necessidade que tem ao provimento pleiteado (periculum in mora), assim como o fumus boni iuris.

Cinge-se a análise do presente recurso, na presença ou não dos requisitos necessários à concessão de tutela antecipada deferida em primeira instância, mormente no que tange à rescisão imediata do contrato e a devolução dos valores já adimplidos, no percentual de 75% (setenta e cinco por cento).

Como se sabe, a tutela antecipada, por ser uma antecipação dos resultados finais da demanda, exige que o Magistrado faça um juízo de verossimilhança das alegações detectando, outrossim, se há real receio de lesão de difícil reparação ou abuso de direito de defesa, como menciona o artigo 300: “a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

In casu, no caso em tela, no grau de superficialidade da cognição sumária que ora é permitida, entendo que o fumus boni iuris alegado no presente recurso restou evidenciado. É que, conforme se infere do pleito da agravada na ação originária, esta postula, em sede de tutela de urgência (antecipada), a rescisão contratual e que a parte agravante proceda com a devolução imediata de 75% (setenta e cinco por cento) destes mesmos valores, o que restou concedido pelo julgador monocrático. É sabido que o Superior Tribunal de Justiça, ao se debruçar sobre a matéria, estabeleceu as teses de que o percentual de retenção, em casos de inadimplência do adquirente, deve permear os 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o restante a ser devolvido integral e imediatamente.

No entanto, no presente caso, o contrato foi firmado na data de 30/06/2021, ou seja, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou substancialmente e estabeleceu novas regras para o distrato de compra e venda de imóveis.

A jurisprudência do STJ invocada na decisão agravada aplica-se, portanto, apenas aos contratos firmados anteriormente à data de 28/12/2018.

De fato, o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, incluso pela nova legislação, estabelece que é possível o desconto de cláusula penal, no índice máximo de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, além de outros encargos, comissão de corretagem e impostos em aberto, a exemplo do IPTU.

Cabe salientar que tais informações encontram-se bem visíveis no contrato, através da Cláusula 10ª (Id 22660063 - Pág. 32/33).

Nesse sentido: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS.

CABIMENTO.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2.

Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ - AgInt no REsp n. 2.055.691/SP - Relator Ministro Raul Araújo - 4ª Turma - j. em 5/6/2023).

Desta forma, o deferimento, nesse momento processual, de devolução de valores superiores importaria em efeitos que poderiam ser irreversíveis.

Assim, na hipótese de, ao final, ser julgada improcedente a pretensão, não há garantia de que a agravada terá condições financeiras de ressarcir os prejuízos que vierem a ser declarados com o cumprimento da decisão judicial (residindo neste argumento o periculum in mora em favor da agravante).

Face ao exposto, defiro o pedido de suspensividade ao recurso, para sustar os efeitos da decisão agravada tão somente no que diz respeito à devolução dos valores initio litis.

Comunique-se esta decisão ao Juízo a quo.

Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, no prazo de quinze (15) dias, facultando-lhe juntar cópias das peças que entender convenientes (Art. 1019, II do CPC).

Após, conclusos.

Intime-se.

Natal, data na assinatura digital.

Desembargadora Berenice Capuxú Relatora em substituição