TJRN - 0906781-47.2022.8.20.5001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0906781-47.2022.8.20.5001 Polo ativo JOSE REINALDO ALVES XAVIER e outros Advogado(s): SHADE DANDARA MONTEIRO DE MELO COSTA Polo passivo SPE EMPREENDIMENTOS OASIS CELINA GUIMARAES LTDA Advogado(s): ALAN RODRIGO DO NASCIMENTO SILVA, FABIO DE MEDEIROS LIMA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO UNILATERAL.

COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA DE OBRA APÓS ENTREGA.

PROPAGANDA ENGANOSA.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.

RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de repetição de indébito c/c indenização por danos materiais e morais e obrigação de fazer, reconhecendo a ilegalidade na rescisão unilateral do contrato da unidade 602A, a nulidade da cláusula que vinculava o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento e condenando a ré ao pagamento de taxa de obra indevida e danos morais.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A controvérsia consiste em determinar: (i) a legitimidade da cobrança da taxa de obra após a entrega do imóvel; (ii) a configuração de danos morais indenizáveis e seu correto arbitramento; III.

RAZÕES DE DECIDIR QUESTÃO PRELIMINAR 3.

O recurso adesivo não é conhecido por irregularidade formal, uma vez que não foi interposto em peça autônoma, conforme exige o art. 997, §2º, CPC, sendo apresentado conjuntamente com as contrarrazões, em afronta às normas processuais. 4.

A gratuidade judiciária não merece revogação, pois a ré não comprovou alteração na situação econômica dos autores, que gozam de presunção de hipossuficiência. 5.

Não há competência da Justiça Federal para apreciar a demanda, pois a discussão decorre de ato exclusivo da construtora, não envolvendo interesse direto da Caixa Econômica Federal.

QUESTÃO MERITÓRIA 6.

Demonstrada a irregularidade na rescisão unilateral do contrato e na cobrança de taxa de obra após a entrega do imóvel, configurando responsabilidade da construtora pelos prejuízos causados. 7.

Caracterizado o dano moral decorrente de propaganda enganosa sobre a academia anunciada, que se mostrou inadequada e sem equipamentos, frustrando a legítima expectativa dos consumidores. 8.

O valor arbitrado a título de danos morais (R$ 3.000,00 para cada autor) mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, não comportando redução.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 9.

Recurso adesivo não conhecido por irregularidade formal.

Recurso principal conhecido e desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, 997, §2º; CDC, art. 14.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Embargos de Declaração Cível 1002910-72.2016.8.26.0664, Rel.

Mônica de Carvalho, 8ª Câmara de Direito Privado, julgado em 01/10/2019; TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.464742-6/001, Rel.

Des.

Fernando Caldeira Brant, 20ª Câmara Cível, julgado em 10/02/2025; TJPR, Apelação Cível 0034685-38.2021.8.16.0014, Rel.

Juíza Substituta Luciane do Rocio Custódio Ludovico, 11ª Câmara Cível, julgado em 13/03/2023; TJRN, Apelação Cível 0803384-55.2016.8.20.5106, Rel.

Des.

Expedito Ferreira de Souza, Primeira Câmara Cível, julgado em 31/03/2021; TJSP, Apelação Cível 1001967-51.2024.8.26.0704, Rel.

Claudia Menge, 32ª Câmara de Direito Privado, julgado em 09/04/2025; TJMG, Apelação Cível 1.0000.15.048420-2/002, Rel.

Des.

Fabiano Rubinger de Queiroz, 11ª Câmara Cível, julgado em 02/02/2022; TJRN, Agravo de Instrumento 0810075-96.2024.8.20.0000, Rel.

Roberto Francisco Guedes Lima, Segunda Câmara Cível, julgado em 13/03/2025; STJ, AgInt no AREsp 1.845.148/DF, Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/08/2021; STJ, EDcl no AgInt no AREsp 1.302.229/SP, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 09/03/2020.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, acolher preliminar de ofício suscitada pela Relatora para não conhecer do recurso adesivo, conhecer e desprover o apelo principal, nos termos do voto da Relatora.

RELATÓRIO A 13ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN proferiu sentença nos autos da ação de repetição de indébito c/c indenização por danos materiais e morais e obrigação de fazer nº 0906781-47.2022.8.20.5001, movida por JOSÉ REINALDO ALVES XAVIER e JOSÉ EDIVAN DA SILVA ABREU contra SPE EMPREENDIMENTOS OASIS CELINA GUIMARÃES LTDA, reconhecendo a ilegalidade na rescisão unilateral do contrato da unidade 602A, a nulidade da cláusula que vinculava o prazo de entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento e condenando a ré ao pagamento de R$ 1.964,85 por taxa de obra indevidamente cobrada após a entrega, bem como ao pagamento de R$ 3.000,00 de danos morais para cada autor, em razão de propaganda enganosa relativa à academia anunciada, que se mostrou um espaço desprovido de equipamentos (Id 30563057).

Inconformada, a SPE EMPREENDIMENTOS OASIS CELINA GUIMARÃES LTDA interpôs apelação (Id 30563060), na qual requer a revogação da gratuidade da justiça concedida aos autores, sob o argumento de que possuem capacidade financeira para arcar com as despesas processuais.

Sustenta, ainda, que a competência para julgar a demanda seria da Justiça Federal, uma vez que a cobrança da taxa de obra decorre do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, a qual deveria integrar a lide.

Alega também que não houve dano moral configurado, porquanto os fatos narrados não ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano.

Subsidiariamente, pleiteia a redução do valor fixado a título de danos morais, considerando-o excessivo frente às circunstâncias do caso.

Os autores apresentaram contrarrazões (Id 30563063), defendendo a manutenção da justiça gratuita, uma vez que não houve alteração em suas condições financeiras que justificasse a revogação.

Argumentam que a competência para julgamento é da Justiça Estadual, visto que a responsabilidade pela cobrança indevida da taxa de obra decorre da demora na finalização documental da obra pela construtora, não havendo qualquer relação direta com a Caixa Econômica Federal.

Defendem a manutenção da indenização por danos morais, considerando que a promessa não cumprida quanto à entrega da academia frustrou a legítima expectativa gerada pelos adquirentes, ultrapassando o mero dissabor.

No mesmo ato, os autores apresentaram recurso adesivo, buscando a reforma parcial da sentença para incluir a condenação da ré ao pagamento de R$ 19.000,00 por danos materiais, em decorrência da rescisão unilateral do contrato da unidade 602A, bem como a majoração da indenização por danos morais para R$ 7.000,00, alegando que a mudança de unidade e o atraso na entrega geraram grande prejuízo e transtorno emocional.

Pleiteiam, ainda, a modificação da sucumbência para que recaia integralmente sobre a parte ré e a majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação.

A ré ofertou contraminuta pedindo o desprovimento do recurso adesivo (Id 30563066).

Ausente hipótese de intervenção ministerial. É o relatório.

VOTO DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO POR IRREGULARIDADE FORMAL Verifico que o apelo adesivo não comporta conhecimento, eis que não observada a previsão contida no artigo 997, §2º, CPC.

Conforme redação do prefalado dispositivo, “o recurso adesivo fica subordinado ao recurso independente, sendo-lhe aplicáveis as mesmas regras deste quanto aos requisitos de admissibilidade”.

Na forma do artigo 1.010 do Código de Ritos, a apelação será “interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau” e conterá “I - os nomes e a qualificação das partes; II - a exposição do fato e do direito; III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade; IV - o pedido de nova decisão”.

No caso dos autos, a parte reuniu nas próprias contrarrazões o pedido de reforma da sentença, confundindo a contraminuta e o apelo de forma indissociável, o que não pode ser admitido.

Inexiste comunhão de objetivos entre as contrarrazões e o apelo e sua apresentação conjunta, num só texto, torna inviável o recebimento da irresignação.

Em igual pensar os precedentes que listo: “EMBARGOS DECLARATÓRIOS – Alegação de omissão pela não apreciação do recurso adesivo – Omissão caracterizada – Embargos providos - Apelação adesiva apresentada no mesmo corpo da petição de contrarrazões – O recurso adesivo deve ser interposto em peça apartada das contrarrazões, ainda que no mesmo prazo, sob pena de não conhecimento – Artigo 997, § 2º., do CPC - Vício formal – Embargos de declaração acolhidos e recurso adesivo de apelação não conhecido.” (TJSP; Embargos de Declaração Cível 1002910-72.2016.8.26.0664; Relator (a): Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Votuporanga - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/10/2019; Data de Registro: 01/10/2019) “EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

FRAUDE EM OPERAÇÕES BANCÁRIAS.

RESPONSABILIDADE OBJETIVA.

EXCLUSÃO DO DANO MORAL POR AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.

RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.

RECURSO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.Apelação interposta e recurso adesivo contra sentença da 20ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte/MG que, em ação declaratória de inexistência de débito cumulada com danos morais, declarou a inexigibilidade de valores cobrados (R$ 3.119,70, R$ 1.039,90, R$ 2.079,48 e R$ 1.559,85) e condenou o banco ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais.

O Banco apelou pela improcedência dos pedidos ou redução da indenização, enquanto o autor, por recurso adesivo, pleiteou a majoração do quantum indenizatório.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) Verificar se o banco réu deve ser responsabilizado pelas cobranças contestadas à luz da responsabilidade objetiva prevista no Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 479 do STJ. (ii) Determinar se há comprovação dos danos morais indenizáveis em decorrência das cobranças indevidas. (iii) Analisar a admissibilidade do recurso adesivo interposto pelo autor e o pedido liminar formulado pelo banco apelante.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 2.O banco responde objetivamente por falhas na prestação de serviços, incluindo fraudes e delitos praticados por terceiros, conforme previsto no art. 14 do CDC e reafirmado pela Súmula 479 do STJ, configurando fortuito interno que não exclui a responsabilidade. 3.Não há comprovação de que as cobranças indevidas tenham causado dano moral indenizável, uma vez que, embora a inclusão indevida de débitos possa causar transtornos, não restou demonstrada a ofensa a direitos da personalidade do autor, afastando a configuração de dano moral in re ipsa. 4.O recurso adesivo do autor não é conhecido por violação ao art. 997, §2º, do CPC, que exige sua interposição em peça apartada, configurando vício procedimental insuperável. 5.O pedido liminar formulado pelo banco apelante também não é conhecido, por inadequação da via eleita, uma vez que não foi observado o procedimento regulamentado no art. 375-A do RITJMG e art. 1.012, §3º, do CPC, que exige a formulação do pedido em petição simples.

IV.

DISPOSITIVO E TESE Pedido liminar não conhecido de ofício.

Recurso adesivo não conhecido.

Recurso principal parcialmente provido para excluir a condenação ao pagamento de danos morais e redistribuir os ônus sucumbenciais.

Tese de julgamento: As instituições financeiras respondem objetivamente pelos danos decorrentes de fraudes bancárias que configuram fortuito interno, salvo comprovação de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

A comprovação de danos morais indenizáveis exige demonstração de ofensa concreta a direitos da personalidade, sendo insuficiente a mera existência de cobranças indevidas.

O recurso adesivo deve ser interposto em peça apartada, sob pena de não conhecimento, conforme art. 997, §2º, do CPC.

A atribuição de efeito suspensivo ou concessão de tutela recursal em apelação requer petição incidental específica, sob pena de não conhecimento por inadequação procedimental.” Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CPC, arts. 997, §2º; 1.012, §3º; 98, §3º; RITJMG, art. 375-A. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.464742-6/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/02/2025, publicação da súmula em 12/02/2025) “APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS.

INSURGÊNCIA DE AMBOS OS RÉUS.

DESISTÊNCIA DO RECURSO POR PARTE DA REQUERIDA.

HOMOLOGAÇÃO.

EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ENTRE AS PARTES E ABATIMENTO PELOS RÉUS DE CERTA QUANTIA DO PAGAMENTO FINAL DEVIDO AO AUTOR QUE SÃO FATOS INCONTROVERSOS.

TESE DE DEFESA NO SENTIDO DE QUE UM DOS FUNCIONÁRIOS DO AUTOR EXTRAVIOU/FURTOU ALGUMAS FERRAMENTAS DE TERCEIRO, E QUE AS PARTES ACORDARAM EM DIVIDIR OS PREJUÍZOS CAUSADOS PELO EXTRAVIO/FURTO.

AUSÊNCIA DE PROVA QUE CORROBORE A VERSÃO DO RÉU. ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA AO REQUERIDO.

IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR AO AUTOR O ÔNUS DE PROVAR FATO NEGATIVO.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.RECURSO ADESIVO.

INSURGÊNCIA DO AUTOR.

RECURSO ADESIVO INTERPOSTO NO BOJO DAS CONTRARRAZÕES.

INADMISSIBILIDADE.

OFENSA A REGULARIDADE FORMAL DO RECURSO.

PRETENSÃO RECURSAL QUE DEVE SER APRESENTADA EM PEÇA AUTÔNOMA.

ARTIGO 997, §2º, DO CPC.

SÃO APLICÁVEIS AO RECURSO ADESIVO AS MESMAS REGRAS DE ADMISSIBILIDADE E JULGAMENTO PREVISTAS PARA O RECURSO AO QUAL ESTÁ SUBORDINADO.

RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.” (TJPR - 11ª Câmara Cível - 0034685-38.2021.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUCIANE DO ROCIO CUSTÓDIO LUDOVICO - J. 13.03.2023) Assim, deixo de conhecer do recurso adesivo em razão da irregularidade insanável.

Passo à análise do apelo da ré preenchidos os requisitos de admissibilidade.

MÉRITO O objeto central do inconformismo importa em examinar a legitimidade da cobrança da taxa de obra após a entrega do imóvel, a configuração dos danos morais e o correto arbitramento da condenação.

Preambularmente, rejeito a pretensa revogação da gratuidade judiciária, pois a apelante não fez prova da capacidade econômica dos beneficiários.

Tratando-se de pessoas naturais, a alegação de hipossuficiência tem presunção relativa de legitimidade, competindo à parte adversa demonstrar elementos suficientes para descaracterizar essa concepção, o que inexiste no caso dos autos.

A petição inicial (Id 30559926) narra que os autores firmaram contrato de compra e venda com a ré para aquisição da unidade 602A do Residencial Oasis Paradise Condomínio Clube, pelo valor de R$ 155.000,00.

Após dificuldades na liberação do FGTS para compor a entrada, em março de 2021, os autores buscaram a construtora para finalizar o pagamento, mas foram informados de que a unidade havia sido vendida a terceiros.

Posteriormente, adquiriram a unidade 503F por R$ 174.000,00, devido à imposição da construtora, e alegam atraso na entrega e cobrança indevida de taxa de obra após a conclusão.

Pleiteiam a devolução dos valores pagos, indenização por danos materiais e morais, e a entrega da academia equipada.

Especificamente acerca da taxa de obra, evidencio que a imputação autoral não decorre da mera cobrança desarrazoada da Caixa Econômica Federal, mas no ato exclusivamente imputável à apelante de não comunicar em tempo a conclusão do empreendimento, de modo que, por essa desídia, o prejuízo material apontado se consumou.

Diante desse quadro, não há que se falar em interesse da Empresa Pública Federal, via de consequência, em remessa dos autos à Justiça Federal.

Em semelhante pensar, os julgados a seguir: “EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ORDINÁRIA DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

PLEITO DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FUNCIONA COMO CREDOR FIDUCIÁRIO.

DISCUSSÃO SOBRE ATOS DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA.

LEGITIMIDADE RECONHECIDA.

DESNECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO.

ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.

EVIDENCIADO DANO MORAL.

CONFIGURAÇÃO DECORRENTE DO ATO ILÍCITO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

DEVIDA DEVOLUÇÃO DE JUROS DE OBRA.

PERDAS E DANOS EM FUNÇÃO DOS ALUGUERES QUE A PARTE AUTORA DEIXOU DE AUFERIR.

PRECEDENTES DESTA EGRÉGIA CORTE DE JUSTIÇA.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (APELAÇÃO CÍVEL, 0803384-55.2016.8.20.5106, Des.

EXPEDITO FERREIRA DE SOUZA, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 31/03/2021, PUBLICADO em 21/04/2021) “RECURSOS DE APELAÇÃO.

COMPRA E VENDA.

Imóvel residencial em construção.

Compromisso de compra e venda.

Ação declaratória de nulidade e condenatória de indenização por danos materiais e morais.

Sentença de procedência.

Insurgência das partes. - Composição do polo passivo.

Pagamento de juros de obra ao agente financeiro.

Culpa imputada à ré.

Condições da ação verificadas in status assertionis.

Precedente STJ.

Inexiste litisconsórcio necessário da Caixa Econômica Federal, ente financiador.

Competência da justiça estadual. - Atraso na entrega da unidade imobiliária.

Inadimplemento da ré caracterizado.

Responsabilidade pela demora na imissão da autora na posse da unidade e pela entrega do empreendimento com pendências relacionadas à infraestrutura. - Inversão de cláusula penal moratória.

Admissibilidade (Tema nº 971, STJ). - Juros de obra.

Cobrança indevida após entrega das chaves.

Tema nº 996/STJ.

Restituição devida. - Danos morais.

Mero inadimplemento contratual destituído de habilidade de afronta a direitos de personalidade.

Não caracterizados.

Indenização indevida.

RECURSO DA RÉ PROVIDO EM PARTE.

RECURSO DA AUTORA PREJUDICADO.” (TJSP; Apelação Cível 1001967-51.2024.8.26.0704; Relator (a): Claudia Menge; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/04/2025; Data de Registro: 09/04/2025) “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - OFENSA AO PRINCIPIO DA DIALETICIDADE - INOCORRÊNCIA - "AÇÃO ORDINÁRIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, COM PEDIDO DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARTE E REPETIÇÃO DE INDÉBITO" - ATRASO NA ENTREGA DE OBRA - RECUPERAÇÃO JUDICIAL DO DEVEDOR - ARTIGO 49 DA LEI Nº. 11.101/2005 - EXTINÇÃO DO FEITO - IMPOSSIBILIDADE - RELAÇÃO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - ILEGITIMIDADE - AFASTAMENTO - COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL - REJEITAR - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - VALOR DA INDENIZAÇÃO - REDUÇÃO - IMPOSSIBILIDADE.

I - Ainda que o recorrente se valha dos argumentos apresentados em sua contestação, havendo apresentação do inconformismo em relação à decisão combatida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.

II - Nos termos do artigo 49 da Lei nº. 11.101/2005 todos os créditos anteriores ao pedido de recuperação judicial estão sujeitos ao plano de recuperação aprovado pelo Juízo competente.

III - Quando o processo está em fase de conhecimento, inexiste "crédito" fundado em título executivo, judicial ou extrajudicial, a ser habilitado nos autos da Recuperação Judicial, não havendo que se falar em extinção, sem resolução de mérito, da ação.

IV - Em se concluindo que o autor é o possível titular do direito sustentado na peça de ingresso e que o réu deve suportar a eventual procedência da demanda, estará consubstanciada a condição da ação relativa à legitimidade das partes.

V - A pretensão do autor tem como fundamento a responsabilidade civil da construtora por danos decorrentes do atraso na execução do empreendimento, não se vislumbrando, portanto, a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda, na medida em que a taxa de evolução de obras apenas é cobrada pela instituição financeira em fase de construção do edifício.

VI - Eventual atraso inj ustificado na entrega do imóvel e consequente cobrança indevida de referida taxa podem ser imputados apenas à ré.

VII - Via de regra, a taxa de evolução de obra ou juros de obra, por ser estabelecido em contrato de financiamento junto à instituição financeira, deve ser com essa discutida, não cabendo ressarcimento pela construtora.

VIII - Existindo atraso na entrega da obra, os custos do contrato de financiamento deverão ser cobertos pela construtora, por ser a responsável pelo inadimplemento contratual.

IX - Sem estipulação contratual sobre o dispêndio de determinada taxa e existindo o respectivo pagamento, a restituição é medida que se impõe.

X - O atraso na entrega do imóvel é considerado risco do empreendimento, não podendo ser partilhado com o consumidor o ônus de suportar as consequências da prestação do serviço, impondo à empresa o dever de reparar os danos causados.

XI - Na fixação de indenização por dano moral, deve o Magistrado analisar as lesões sofridas pela parte e a sua extensão, de forma atenta aos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento ilícito.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.15.048420-2/002, Relator(a): Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/02/2022, publicação da súmula em 02/02/2022) A existência de ato ilícito por parte da requerida foi apurada na sentença e a matéria não foi especificamente devolvida ao Tribunal, de sorte que é dispensada a reanálise da questão, subsistindo apenas a apuração da real necessidade de impor um ressarcimento e seu valor.

Pois bem.

Quanto à existência de dano moral indenizável avalio como certo que a conduta da empresa resultou em prejuízo aos autores, sendo devida a reparação civil na medida do dano ocasionado.

Essa compreensão vai ao encontro dos casos análogos ementados adiante: “EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL.

CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA.

CONFIGURAÇÃO DE ESBULHO.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.I.

CASO EM EXAME1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que indeferiu pedido de tutela antecipada em ação de reintegração de posse c/c rescisão contratual.

A agravante alegou a ocorrência de esbulho possessório em razão do inadimplemento contratual da agravada, requerendo a reintegração na posse do imóvel.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar se o inadimplemento contratual da agravada autoriza a resolução do contrato e a consequente reintegração de posse da agravante; (ii) analisar se a cláusula resolutiva expressa constante do contrato dispensa a notificação prévia do devedor para a extinção do vínculo contratual.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

O art. 561 do Código de Processo Civil exige que o autor da ação de reintegração de posse comprove a sua posse, o esbulho praticado pelo réu, a data do esbulho e a perda da posse.

No caso, a agravante demonstrou documentalmente sua posse anterior e o esbulho pela agravada.4.

O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes contém cláusula resolutiva expressa, que prevê a rescisão automática do contrato em caso de inadimplemento superior a 90 dias, sem necessidade de interpelação judicial ou notificação extrajudicial prévia.5.

O art. 474 do Código Civil estabeleceu que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, sem necessidade de interpelação do devedor.

No entanto, a jurisprudência exige a comprovação da ciência inequívoca do comprador inadimplente quanto à rescisão do contrato.6.

No caso, a agravada celebrou termos de confissão de dívida, reconhecendo sua inadimplência e a previsão contratual de resolução do contrato, evidenciando ciência inequívoca da situação.7.

A posse da agravada foi considerada precária, pois estava condicionada ao adimplemento contratual, o que não ocorreu.

O esbulho possessório configura-se pela recusa da agravada em restituir o imóvel após a rescisão contratual.8.

Diante da inadimplência reiterada e da cláusula resolutiva expressa, foram preenchidos os requisitos do artigo 561 do Código de Processo Civil, legitimando a reintegração de posse da agravante.IV.

DISPOSITIVO E TESE9.

Recurso conhecido e provido.Tese de julgamento:1.

O inadimplemento contratual reiterado autoriza a resolução do contrato e a consequente reintegração de posse do promitente vendedor, desde que demonstrada a ciência inequívoca do comprador acerca da rescisão contratual.2.

A cláusula resolutiva expressa, nos termos do artigo 474 do Código Civil, opera de pleno direito, dispensando a interpelação judicial ou notificação prévia do devedor, desde que comprovada sua ciência sobre a mora e os efeitos da resolução contratual.3.

A posse do comprador inadimplente é precária e não goza de proteção possessória quando contrariar as disposições contratuais que a legitimaram.Dispositivos relevantes: CPC, arts. 560 e 561; CC, arts. 474 e 475.” (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0810075-96.2024.8.20.0000, Mag.

ROBERTO FRANCISCO GUEDES LIMA, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 13/03/2025, PUBLICADO em 17/03/2025) “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. 2.

REGULAR CONSTITUIÇÃO EM MORA DA PARTE EXECUTADA.

REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS.

IMPOSSIBILIDADE.

NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

SÚMULAS 5 E 7/STJ.

ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

SÚMULA 83/STJ. 3.

AGRAVO IMPROVIDO. 1.

Não ficou caracterizada a violação do art. 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia.

O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional. 2.

De fato, nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, tratando-se de mora ex re, na qual a obrigação é líquida e com termo certo para o pagamento, é dispensável prévia notificação por parte do credor. 3.

Além disso, "de acordo com a jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes" (EDcl no AgInt no AREsp 1.302.229/SP, Rel.

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe 13/3/2020) - cuja matéria foi consolidada no enunciado n. 76 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 4.

Rever a conclusão do Tribunal local (para o fim de afastar a mora ex persona e acolher a pretensão recursal na forma como pretende a agravante e assim admitir a validade da citação) demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e da análise de cláusulas contratuais, o que é vedado ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5.

Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp n. 1.845.148/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/8/2021, DJe de 25/8/2021.) “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA.

NECESSIDADE.

PURGAÇÃO DA MORA.

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO.

SÚMULA Nº 7/STJ.

IMPOSTOS E TAXAS SOBRE O IMÓVEL.

INADIMPLÊNCIA.

AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULAS NºS 282 E 356/STF.

IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA.

INOVAÇÃO RECURSAL. 1.

De acordo com a jurisprudência desta Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes.

Precedentes. 2.

Na hipótese, rever as conclusões do acórdão recorrido acerca da efetiva purgação da mora, por meio da ação de consignação em pagamento demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7/STJ. 3.

A alegada intempestividade do depósito judicial e a ausência de pagamento pelo recorrido dos impostos e das taxas incidentes sobre o imóvel não foi objeto de debate, carecendo do necessário prequestionamento. 4.

A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, impede seu conhecimento, a teor das Súmulas nºs 282 e 356/STF. 5.

O recorrente não impugnou o deferimento de justiça gratuita concedido ao ora embargado, inviável de ser apreciada somente nesta fase recursal, cuidando-se de inovação recursal. 6.

O não cabimento do benefício de justiça gratuita em favor da parte recorrida não foi suscitado pelo embargante em nenhum outro momento.

Assim, trata-se de inovação recursal inviável de ser apreciada nessa fase recursal. 7.

Embargos de declaração acolhidos com efeitos integrativos para sanar as omissões suscitadas, todavia sem alteração no resultado do julgamento.” (EDcl no AgInt no AREsp n. 1.302.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe de 13/3/2020.) Em decorrência do comportamento antijurídico adotado pela empresa, os requerentes desembolsaram valores a título de entrada em negócio que findou inadvertidamente frustrado e perderam o imóvel inicialmente negociado, sendo obrigados a prestar maiores pagamentos para a aquisição de bem diverso.

Inobstante, foram obrigados a pagar taxa de obra por culpa da recorrente e o empreendimento foi entregue em desacordo com a proposta, quebrando a legítima expectativa dos consumidores de acessarem a academia devidamente aparelhada.

No que concerne ao valor arbitrado, avalio que a condenação em R$ 3.000,00 atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, representando quantia suficiente para evitar a repetição de conduta ilegítima da mesma natureza sem importar em enriquecimento sem causa da parte ressarcida.

Em mesmo patamar ou maior, este Tribunal já fixou ou manteve sentença condenatória nos seguintes feitos: APELAÇÃO CÍVEL, 0830478-26.2021.8.20.5001, Mag.

LUIZ ALBERTO DANTAS FILHO, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 11/04/2025, PUBLICADO em 14/04/2025; APELAÇÃO CÍVEL, 0101243-84.2016.8.20.0101, Des.

CORNELIO ALVES DE AZEVEDO NETO, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 29/03/2025, PUBLICADO em 31/03/2025; (APELAÇÃO CÍVEL, 0817156-02.2022.8.20.5001, Des.

SANDRA SIMOES DE SOUZA DANTAS ELALI, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 30/08/2024, PUBLICADO em 05/09/2024.

Enfim, com esses fundamentos, não conheço do recurso adesivo, para conhecer e desprover o apelo da ré.

Majoro em 2% a verba honorária devida pela apelante na forma do artigo 85, §11, CPC. É como voto.

Desembargadora Berenice Capuxú Relatora Natal/RN, 10 de Junho de 2025.

Poder Judiciário do Rio Grande do Norte Por ordem do Relator/Revisor, este processo, de número 0906781-47.2022.8.20.5001, foi pautado para a Sessão HÍBRIDA (Presencial / videoconferência) do dia 10-06-2025 às 08:00, a ser realizada no 2ª CC (HÍBRIDA).

Caso o processo elencado para a presente pauta não seja julgado na data aprazada acima, fica automaticamente reaprazado para a sessão ulterior.

No caso de se tratar de sessão por videoconferência, verificar o link de ingresso no endereço http://plenariovirtual.tjrn.jus.br/ e consultar o respectivo órgão julgador colegiado.

Natal, 5 de junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 13ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Processo: 0906781-47.2022.8.20.5001 Parte autora: JOSE REINALDO ALVES XAVIER e outros Parte ré: SPE EMPREENDIMENTOS OASIS CELINA GUIMARAES LTDA S E N T E N Ç A

I - RELATÓRIO Trata-se de “AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER” ajuizada por JOSÉ REINALDO ALVES XAVIER e JOSÉ EDIVAN DA SILVA ABREU, qualificados na exordial, via advogado habilitado, em desfavor de SPE EMPREENDIMENTOS OASIS CELINA GUIMARÃES LTDA., igualmente qualificado.

Afirma a parte autora, em síntese, que: a) firmou com a demandada Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel correspondente à aquisição da unidade nº 602, do Bloco A, do Residencial Oasis Paradise Condomínio Clube, no valor total de R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais), a ser pago mediante entrada, recursos vinculados a conta do FGTS e financiamento bancário; b) não tendo sido estipulado vencimento fixo para o pagamento da entrada mediante FGTS, nos meses seguintes, ficou em tratativas junto a Caixa Econômica Federal a fim de conseguir liberar o saldo para compor a entrada, porém, tendo conseguido juntar o valor com recursos próprios, em meados de Março/2021, os adquirentes procuraram a construtora para finalizar o pagamento e receber as chaves da unidade, eis que o apartamento já estava pronto; c) para seu espanto, foram informados que a unidade imobiliária adquirida já havia sido revendida a terceiro, no que pese não ter ocorrido o envio de qualquer notificação extrajudicial sobre descumprimento de contrato e, muito menos, assinatura de distrato sobre a unidade 602ª, porém, indignados, solicitaram a devolução integral dos valores já adimplidos, em razão da rescisão do contrato causada, unilateralmente, pela construtora; d) a construtora foi resistente quanto a essa questão e sugeriu a mudança da unidade adquirida, de modo que foi firmado neste mês novo contrato para aquisição da unidade 503F, a qual ainda estava em construção e o novo contrato possuía valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), sobre o qual foi concedido apenas pequeno desconto de R$ 6.000,00 (seis mil reais), totalizando a aquisição em R$ 174.000,00 (cento e setenta e quatro mil reais); e) diante do acréscimo em R$ 19.000,00 (dezenove mil reais), sob pena de perdem o que já haviam investido anteriormente, foram forçados a refazer toda sua programação financeira, acrescentando uma parcela de entrega das chaves para 20/12/2021, a qual conteria acréscimo de correção monetária no montante de R$ 1.689,00 (um mil, seiscentos e oitenta e nove reais); f) além do imbróglio financeiro causado pela construtora, a divulgação realizada à época indicava que a entrega do imóvel ocorreria em Dezembro/2021, inclusive por ser esse o mês pagamento da parcela das chaves, no entanto, contraditoriamente, na cláusula do contrato o prazo de entrega do empreendimento ficou vinculada à assinatura do contrato de financiamento com a Caixa, de modo que o(a) adquirente ficou aguardando a construtora convocá-lo para a assinatura, fato que somente ocorreu em Maio/2021; g) posteriormente, em 15/07/2021 a construtora confirmou com os adquirentes que a finalização das obras ocorreria em Dezembro/2021 e que a entrega não ultrapassaria Fevereiro/2022, mas somente em 20/04/2022 ocorreu a entrega do empreendimento, tendo havido a cobrança indevida de taxa de obra nos meses junho e julho do referido ano; h) o memorial descreveria a existência de uma academia com equipamentos de ginástica, a qual, contudo, não passa de um pequeno espaço vazio, razão pela qual incorreu a ré em propaganda enganosa.

Amparados em tais fatos, requereram, para além dos benefícios da justiça gratuita, a procedência da demanda, com a declaração de ilegalidade na rescisão unilateral do contrato inicialmente firmado sobre a unidade 602A, condenando a construtora ao pagamento de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais) referente ao acréscimo do valor do imóvel para a unidade 503F; Declaração de nulidade da Cláusula Segunda dos contratos firmados entre as partes, de modo condenar a parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais a título de lucros cessantes equivalentes a R$ 1.000,00 (um mil reais) mensais pelo período de atraso entre Abril/2021 e Abril/2022, totalizando R$ 12.000,00 (doze mil reais); Condenação da parte ré ao pagamento de repetição do indébito em dobro referente aos 2 (dois) meses de taxa de obra cobrados após a entrega do imóvel, totalizando o valor de R$ 3.929,70 (três mil, novecentos e vinte e nove reais e setenta centavos); condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do apartamento e da não entrega da academia até a presente data, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); Condenação da parte é a obrigação de fazer referente à entrega da academia equipada.

Juntaram documentos.

A parte autora emendou sua exordial em ID. 95081563, retificando parte dos pedidos listados, quais sejam: Condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos materiais referentes aos 2 (dois) meses de taxa de obra cobrados após a entrega do imóvel, no valor de R$ 1.964,85 (um mil, novecentos e sessenta e quatro reais e oitenta e cinco centavos); Condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, para cada autor, em razão do atraso na entrega do apartamento e da não entrega da academia até a presente data, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantendo-se os demais.

Despacho em Id. 96113796 recebeu a emenda da inicial e deferiu a gratuidade judiciária em favor da autora.

Citada, a parte ré contestou em Id. 107890841, suscitando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, a incompetência absoluta da justiça estadual, além da ausência de interesse de agir, impugnando ainda a gratuidade judiciária deferida em favor da autora.

No mérito, defende que os Demandantes apenas realizaram o pagamento de parte do sinal relativo à primeira unidade imobiliária, no valor de R$3.800,00 (três mil e oitocentos reais), restando ainda a diferença da entrada no valor de R$27.200,00 (vinte e sete mil e duzentos reais), os quais os Requerentes se comprometeram em utilizar o saldo do FGTS, mas, passando alguns meses, os Autores não conseguiram utilizar o saldo do FGTS para pagamento da entrada, restando por rescindido de pleno direito o contrato firmado.

Alega que os demandantes o procuraram para a substituição da unidade por outro módulo que seria entregue posteriormente, ocasião em que teriam tempo hábil para regularizar a situação do FGTS junto à Caixa Econômica Federal e adquiriram a unidade habitacional nº 503, bloco F, pelo valor total de R$170.200,00 (cento e setenta mil e duzentos reais), sendo um sinal (arras) e entrada no valor de R$46.200,00 (quarenta e seis mil e duzentos reais) e o saldo de R$124.000,00 (cento e vinte e quatro mil reais) a ser financiado através do programa Casa Verde Amarela.

Aduz que entregou empreendimento e todas as comodidades com bastante antecedência, entregando as chaves para os Autores em 20 de abril de 2022, mesmo o prazo máximo de entrega sendo 10/04/2023.

Discorre sobre a inexistência de falha na prestação de serviços ou ato ilícito, e, ao fim, requer a total improcedência da demanda.

Réplica autoral em Id. 112549791, ocasião em que requereu a conversão da obrigação de fazer de entrega da academia equipada em obrigação de pagar, no montante de R$ 303,44 (trezentos e três reais e quarenta e quatro centavos).

Decisão saneadora proferida ao Id. 125989085, rejeitando as preliminares/impugnações suscitadas pela ré e intimou as partes a manifestarem interesse na produção de outras provas.

A parte ré pugnou pelo julgamento antecipado da lide (Id. 128537615), enquanto os autores mantiveram-se inertes (Id. 129714169). É o relatório.

II - FUNDAMENTAÇÃO Inexistindo preliminares/prejudiciais pendentes de apreciação, passo ao mérito da demanda.

De início, nota-se que a lide em tela possui como esteio uma relação de consumo, na qual figura como consumidora a parte autora, uma vez que é destinatária final do imóvel comercializado pela parte ré, tendo o adquirido para atender sua própria necessidade, não como insumo para o desenvolvimento de sua atividade profissional, restando plenamente aplicável o Código Consumerista ao caso.

Afirmou a parte autora, em breve síntese, que houve uma rescisão unilateral do contrato relativo ao primeiro imóvel adquirido junto à promovida (unidade 602A), porquanto a ré teria comercializado o bem mesmo após celebrar contrato com os autores, ora adquirentes.

Por consequência, foram compelidos a adquirir nova unidade autônoma em valor superior (503F), a qual sofreu atraso na entrega, além de ter havido cobrança indevida de juros de obra após a conclusão do empreendimento.

Por fim, suscitou propaganda enganosa em relação à academia do empreendimento.

Pois bem.

Analisando o caderno processual, constata-se que as partes celebraram, em outubro de 2020, contrato de compra e venda relativo à unidade 602A do empreendimento Residencial Oasis Paradise Condomínio Clube, no valor total de R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais), a ser pago mediante entrada, recursos vinculados a conta do FGTS e financiamento bancário (ID nº 90634659).

O contrato ora celebrado previu ainda que, na hipótese de atraso no pagamento por mais de 15 dias de qualquer parcela de entrada ou mesmo caso o financiamento imobiliário não fosse aprovado, o contrato estaria rescindido de pleno direito: Ocorre que, no caso dos autos, além de não ter sido fixado prazo expresso para o pagamento da entrada mediante o uso dos recursos do FGTS, igualmente não houve cominação de prazo para que os postulantes obtivessem o financiamento imobiliário.

Em verdade, com base na conversa presente em Id. 90634660, verifico que, em março de 2021, cinco meses após a assinatura do contrato (outubro/2020), os autores ainda aguardavam a aprovação do crédito, porém comprovadamente pretendiam prosseguir com o contrato.

Nada obstante, nesse ínterim, o imóvel foi vendido a terceiro, fato não impugnado pela parte ré, de modo que a parte autora somente obteve conhecimento sobre a rescisão ocorrida do quando comunicada sobre a venda.

Ora, salvo melhor juízo, ainda que inadimplente a autora quanto ao pagamento da entrada ou de eventual recusa de financiamento imobiliário, o que, como visto, sequer restou provado, diante da ausência de prazo máximo para tanto, seria dever do réu comunicar-lhe, preferencialmente por documento escrito com aviso de recebimento, acerca da sua mora, concedendo-lhe prazo para a regularização, ou mesmo comunicando diretamente sobre a alegada rescisão de pleno direito ocorrida.

Com efeito, em atenção ao dever de informação (art. 6º, do CDC) e da boa-fé que deve reger as relações jurídicas, caberia à promitente-vendedora, pelo menos, fixar um prazo para o cumprimento das obrigações pelos autores para, após, alegar seu possível descumprimento e, ainda, ao menos notificar o consumidor-adquirente acerca da rescisão unilateral que teria sido efetivada.

Ao não o fazer e ao transferir o imóvel para outra pessoa, sujeitou-se o réu em arcar com os custos da sua negligência, bem como à culpa pela rescisão contratual, sobretudo quando se trata de relação consumerista, marcada pela hipossuficiência do consumidor.

No mesmo sentido é o entendimento da jurisprudência pátria, incluindo do Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte: EMENTA: CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

RESCISÃO UNILATERAL DO PACTO PELA CONSTRUTORA COM COMERCIALIZAÇÃO DO BEM A TERCEIRO.

QUEBRA DA BOA-FÉ CONTRATUAL E INOBSERVÂNCIA AO DEVER DE INFORMAÇÃO.

ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO IMPUTÁVEL À PROMITENTE COMPRADORA.

RETARDO NO ENVIO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA À LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO, ATRIBUÍVEL À CONSTRUTORA.

SENTENÇA QUE RECONHECEU A CULPA DA VENDEDORA PELA RESOLUÇÃO DO AJUSTE, DETERMINANDO A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA.

APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO FIRMADO NA SÚMULA 534 DO STJ.

ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO E IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DO MONTANTE PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

REJEIÇÃO.

INAPLICABILIDADE DA ORIENTAÇÃO FIRMADA NO TEMA 938/STJ AOS CASOS EM QUE A PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA VERBA DECORRE DA RESOLUÇÃO DO AJUSTE POR CULPA DA VENDEDORA.

DANO MORAL EVIDENCIADO.

REPARAÇÃO DEVIDA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0806610-14.2016.8.20.5124, Des.

Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 25/03/2021, PUBLICADO em 26/03/2021) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - PROPAGANDA ENGANOSA - NÃO CONFIGURAÇÃO - NÃO COMPROVAÇÃO DE CULPA EXCLUSIVA DE UMA DAS PARTES - MULTA CONTRATUAL - AFASTAMENTO - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL.

Nos termos do 6º do CDC o consumidor tem direito à informação clara e adequada sobre os produtos, bem como a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva.

A distribuição de panfleto constando que a vendedora prestará auxílio na liberação do financiamento não configura propaganda enganosa, com o intuito de induzir o consumidor a erro, pois em nenhum momento foi prometido a efetiva liberação do financiamento.

Considerando a ausência de prova quanto à culpa exclusiva de qualquer das partes pela não liberação do financiamento, impõe-se a rescisão do contrato, sem a aplicação da multa prevista, com a devolução do valor pago a título de sinal ao comprador.

Grifos Nossos. (TJ-MG - AC: 10000191194851001 MG, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 03/12/2019, Data de Publicação: 04/12/2019) Assim, reconheço que a rescisão do contrato relativo à unidade imobiliária 602A ocorreu por culpa do réu, ora vendedor, mas inexiste comprovação de que o demandado teria se negado a restituir eventuais valores aos requerentes ou tenham coagido a celebrar novo contrato para aquisição de unidade imobiliária distinta, e em valor superior ao que pretendiam, ônus que competia à parte autora, sob pena de se imputar ao requerido verdadeira prova diabólica, sobretudo quando existentes cláusulas contratuais que amparavam sua pretensão.

Por tal motivo, improcede o pleito autoral para condenação do réu a indenização no valor referente ao acréscimo do valor do imóvel para a unidade 503F.

Quanto ao contrato posteriormente celebrado, alusivo à unidade 503F, denota-se que possuía como prazo de entrega 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do contrato com a instituição financeira responsável pelo financiamento, prorrogável por 180 dias a partir de tal data: Sobre o tema, em julgamento de Recurso Especial Repetitivo (Tema 996), o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese no sentido de que o prazo de entrega do imóvel não pode estar condicionado/vinculado à assinatura do contrato de financiamento bancário, nem tampouco a qualquer outro negócio jurídico, com exceção o acréscimo do prazo de tolerância. É imperioso registrar que, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte aprovou o Enunciado nº 36 de sua Súmula, segundo o qual “é abusiva a cláusula de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que condiciona o início da contagem do prazo de entrega do bem à assinatura de contrato de financiamento bancário”.

Quanto ao período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a jurisprudência da Corte admite tal tolerância, tendo o Superior Tribunal de Justiça já decidido que “deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).” (STJ - REsp 1582318/RJ - Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva - 3ª Turma - j. em 12/09/2017).

De fato, é certo que o prazo de entrega de um imóvel não pode ser fixado por um terceiro (agente financeiro), nem ficar condicionado à obtenção da assinatura de um contrato também com terceiro estranho à relação consumidor-construtora, de modo que as cláusulas contratuais, nesse sentido, devem ser consideradas abusivas, cabendo ser adotada interpretação mais favorável ao consumidor, conforme dicção do artigo 47 do diploma consumerista, independente de se tratar de empreendimento do “Programa Minha Casa, Minha Vida” ou não.

Nesse contexto, há de ser considerado o prazo para entrega do imóvel, o período de 24 (meses) contados da assinatura do próprio instrumento contratual entre as partes (abril/2021 – Id. 90634662) que, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista contratualmente, implica o termo final em outubro/2023.

Por tal motivo, sendo o empreendimento efetivamente entregue aos autores em 20/04/2022 (Id. 107890842), não há que se falar em atraso na obra ou condenação em lucros cessantes dela decorrente.

Quanto à taxa de evolução da obra, o Superior Tribunal de Justiça, também no julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos do Recurso Especial nº 1.729593/SP, entendeu que “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” Portanto, comprovando os autores que foram cobrados pelos juros de obra nos meses de junho de julho de 2022 (Id. 112549794), após a entrega das chaves, deve ser considerada indevida a cobrança, devendo ser restituídos os valores de forma simples, pois não caracterizada a má fé da parte promovida.

Por fim, quanto ao pedido de condenação da parte ré na obrigação de pagar, no montante de R$ 303,44 (trezentos e três reais e quarenta e quatro centavos), valor pago em taxa extra condominial para aquisição dos equipamentos da academia, entendo que não merece guarida, porquanto o beneficiário de tais quantias não foi a ré, mas sim o condomínio Oasis Paradise, pessoa jurídica distinta da promovida.

Outrossim, na qualidade de condôminos, os autores não possuem legitimidade para reclamar impor obrigação de fazer ao incorporador em relação às áreas comuns e, por consequência, para convertê-las em eventual obrigação de pagar.

Lado outro, os autores são legitimados ativos para pleitear apenas indenização por dano moral com fundamento em propaganda enganosa, pela alegada não entrega da academia.

Como é cediço, qualquer material de propaganda vincula o fornecedor de produtos no mercado de consumo.

Tendo a construtora oferecido o empreendimento com promessa de fornecimento de tal ou qual equipamento condominial comum, a obrigação gera expectativa ao comprador no momento da decisão de aderir ou não ao contrato.

A expectativa frustrada, em consequência, gera o dever de indenizar.

Quanto à propaganda enganosa, dispõe o art. 37 do CDC dispõe que: Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. §1º É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.

Observe-se que o ônus probatório sobre a veracidade da propaganda é do fornecedor, consoante art. 38 do CDC, como consectário lógico da inversão do ônus probatório em favor do consumidor: “O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina.” E, no caso em epígrafe, foi a própria parte autora quem acostou ao processo o material publicitário, a fim de comprovar com suas alegações (Id. 90634674), o qual menciona expressamente a construção de uma “academia”, a indicar, portanto, um espaço de exercícios munido com os equipamentos necessários.

O réu, por sua vez, apenas apresentou fotografias descritas como “espaço para academia”, que corroboram a versão autoral, no sentido de que foi construído mero espaço, sem os equipamentos necessários, posteriormente adquiridos diretamente pelos condôminos mediante rateio (Ids. 112549795 e 112549797).

Muito embora não sejam vícios que causem risco ao consumidor, pois não são relativos à estrutura do imóvel, a situação extrapola o simples descumprimento contratual, não configurando mero aborrecimento cotidiano.

Portanto, é de se acolher a tese autoral de que o réu incorreu em inobservância aos legítimos direitos do consumidor, surgindo, portanto, o dever de indenizar o consumidor a título de danos morais pela propaganda enganosa relativa ao empreendimento adquirido.

Restando comprovado o dever de indenizar pelos danos morais, compete agora o exame do valor da indenização.

Dessa forma, o valor indenizatório deverá corresponder a um valor proporcional ao dano sofrido, bem como suas consequências, atentando-se ao seu caráter punitivo e pedagógico, em consonância com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a fim de evitar o locupletamento da parte contrária, pelo que reputo adequado, no caso, o valor de R$3.000,00 (três mil reais) em favor de cada um dos autores/adquirentes.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, pelo que: a) CONDENO a parte ré a restituir aos autores o valor de R$ 1.964,85 (um mil, novecentos e sessenta e quatro reais e oitenta e cinco centavos), relativo à taxa de juros de obra cobrada indevidamente após a entrega das chaves, na forma simples, com correção monetária pelo IGPM, a contar do efetivo desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, conforme disposição contratual; b) CONDENO a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$3.000,00 (três mil reais) em favor de cada um dos autores, com correção monetária pelo IPCA, a contar da prolação desta sentença e juros de mora a contar da citação pela SELIC, deduzido o IPCA, em observância às alterações da Lei nº14.905, de 2024.

Considerando a sucumbência recíproca, CONDENO ambas as partes, na proporção de 50% para cada, ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais que fixo em 15% sobre o valor da condenação, atento ao tempo de tramitação da demanda, labor e zelo dos causídicos, natureza e complexidade do feito e demais requisitos do art. 85, §2º, do CPC.

Em caso de interposição de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões ao recurso, no prazo de 15 (quinze) dias.

Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s).

Caso contrário, certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com a devida baixa na distribuição, ressalvada a possibilidade de reativação do feito em caso de cumprimento de sentença.

Em Natal/RN, 11 de dezembro de 2024.

CLEOFAS COELHO DE ARAÚJO JÚNIOR Juiz de Direito auxiliar (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)