TJRN - 0801080-53.2021.8.20.5124

PODER JUDICIÁRIO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SECRETARIA UNIFICADA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE PARNAMIRIM Rua Suboficial Farias, 280, Centro, PARNAMIRIM - RN - CEP 59146-200.

Telefone (84) 3673-9310 e e-mail [email protected] 2ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim Processo: 0801080-53.2021.8.20.5124 CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) DEFENSORIA (POLO ATIVO): DCASA URBANISMO E PARTICIPACOES LTDA DEFENSORIA (POLO ATIVO): EIDER LIMA CORTEZ, JOSI CARLA FERNANDES GOMES ATO ORDINATÓRIO Com permissão do art. 152, § II, do CPC, c/c o inciso VI, e das disposições do art. 78, inciso VI, do Provimento nº 252, de 18/12/2023, da Corregedoria de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, INTIMO A PARTE EXEQUENTE, para, em 15 (quinze) dias, cumprir integralmente o determinado no ato judicial de Id 135938129, indicando o valor do débito e apresentar nova planilha do débito acrescido da multa e dos honorários (arts. 523, 835 e 854 do CPC), sob pena de suspensão ou arquivamento do feito.

Parnamirim, data da assinatura eletrônica.

Sarah de Araujo Limenzo Analista Judiciária (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7): 0801080-53.2021.8.20.5124 AUTOR: DCASA URBANISMO E PARTICIPACOES LTDA REU: EIDER LIMA CORTEZ e outros S E N T E N Ç A DCASA URBANISMO E PARTICIPAÇÕES LTDA, qualificada nos autos e por meio de advogado habilitado, ingressou com “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA em desfavor de EIDER LIMA CORTEZ e JOSI CARLA FERNANDES GOMES, igualmente identificados.

Sustenta a autora, em síntese, que: a) a DCASA URBANISMO E PARTICIPAÇÕES LTDA, na qualidade de incorporadora e construtora, planejou e efetivamente executou o empreendimento imobiliário denominado “Condomínio Residencial Monte Carlo”, composto por 420 (quatrocentos e vinte) lotes; b) os promovidos adquiriram o lote 31 da quadra I mediante promessa de compra e venda, sendo o saldo devedor atualizado pelo INCC até a entrega dos lotes, e após tal termo, pelo IGP-M; c) foram avençados no contrato, ainda, encargos moratórios, sendo estes os juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) em caso de atraso; d) havendo o inadimplemento das parcelas acordadas, a promitente vendedora, a seu exclusivo critério, poderia rescindir o contrato, caso não purgada a mora após prévia notificação para tanto; e) no transcurso da relação contratual, a promovida deixou de realizar o pagamento nas condições acordadas, e o saldo devedor chegou a vultoso montante.

Pugnou, ao final, pela “concessão de tutela provisória de urgência, inaudita altera pars, para permitir que a DCASA Urbanismo e Participações disponibilize para a venda o lote outrora negociado com a parte demanda, considerando a presença dos requisitos legais e, sobretudo, a ausência de interesse na manutenção do acordo ou construção realizada pelos promovidos.” (sic) No mérito, requereu “a procedência do pedido para que seja declarado rescindido o compromisso de compra e venda celebrado por culpa da parte promovida, com a consequente condenação das referidas ao pagamento de multa e encargos contratuais, bem como de perdas e danos referente aos impostos e taxas incidentes sobre o lote desde a entrega do empreendimento até a rescisão do contrato, bem como de indenização pela disponibilização das áreas comuns do Condomínio Monte Carlo, em valor a ser apurado em liquidação de sentença.” (sic) Antecipação de tutela deferida em Id. 66995718.

Citados (Id. 81400127), os demandados não apresentaram contestação no prazo legal.

Não houve maior dilação probatória. É o relatório.

DECIDO.

Julgo antecipadamente a lide, nos termos do art. 355, II, do Código de Processo Civil, posto que diante do não oferecimento de defesa pela parte ré, incidem os efeitos da revelia, presumindo-se verdadeiros os fatos alegados na inicial (art. 344, NCPC).

Passando ao mérito propriamente dito, é de bom alvitre ressaltar que o instrumento que formaliza a promessa de compra e venda é um verdadeiro contrato, regulado por leis especiais, que tem por objeto uma prestação de fazer, consistente na celebração do contrato definitivo.

Entretanto, possui um caráter autônomo, vinculando as partes à obrigação que assumiram, da qual só podem se liberar em virtude de uma das causas gerais de rescisão dos contratos.

No presente caso, observo que o pedido de rescisão contratual funda-se no inadimplemento da parte requerida.

O contrato foi celebrado de forma que a demandada obrigava-se com o pagamento da quantia de R$ 168.804,65 (cento e sessenta e oito mil, oitocentos e quatro reais e sessenta e cinco centavos), contudo, a compradora deixou de cumpri-lo.

Segundo o disposto na Cláusula Nona do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda: 9.2 Poderá a PROMITENTE VENDEDORA, a seu exclusivo critério, na hipótese de impontualidade no pagamento de qualquer das prestações, constituir o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) em mora, através de notificação por via judicial ou extrajudicial, oferecendo-lhe(s) o prazo de 15 (quinze) dias para pagamento do débito em atraso.

Notificado ou não o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), este(s), se pretender(em) purgar a mora, deverá incluir no pagamento os encargos referidos no item 9.1 da presente Cláusula, acrescido das despesas extrajudiciais, à base de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, e as judiciais que, porventura, tenham sido provocadas pelo atraso.

Destarte, não purgada a mora no prazo convencionado, a promitente vendedora poderá rescindir o contrato, ficando-lhe reconhecido e assegurado o direito de se reintegrar na posse direta do imóvel e suas acessões.

Assim, a demandante recebeu apenas parte do débito, o que configura o inadimplemento voluntário do promissário comprador, dando ensejo à resolução do contrato, inclusive com direito à indenização por perdas e danos, como prevê o art. 475 do Código Civil: “Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Portanto, qualquer um que seja lesado pelo inadimplemento está autorizado a pedir a resolução com o pedido de indenização por perdas e danos, vez que envolve a omissão no cumprimento de uma obrigação bilateral consubstanciada no contrato discutido, tendo, inclusive, já decorrido o lapso temporal para seu cumprimento, com a devida constituição em mora, o que autoriza o desfazimento da avença, sem subtrair a faculdade de reclamar o ressarcimento por perdas e danos.

Não há, pois, dúvida da situação de inadimplência, capaz de gerar a rescisão contratual, nos termos do citado dispositivo legal.

Por oportuno, destaco que o descumprimento não se deu por nenhuma situação especial de resolução ou revisão do contrato, como caso fortuito ou força maior, não constituindo nenhuma excludente de responsabilidade da ré, mas puramente pela vontade da compradora em não pagar o preço, o que vislumbro sua culpa pela resolução e consequente dever de indenizar as perdas e danos.

A toda evidência, o desfazimento do contrato dá a compradora o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, notadamente quando esta usufruiu do imóvel, sob pena de se proporcionar enriquecimento sem causa do devedor, cuja inadimplência no pagamento das parcelas avençadas foi reconhecida nos autos.

Vê-se da documentação anexa que foi possibilitada à parte ré a purgação da mora após a notificação extrajudicial expedida pela autora (ID Num. 64955864 e Num. 64955867, e, ainda, por ocasião da citação, não havendo, no último caso, qualquer manifestação.

Assim, a inadimplência da demandada ultrapassou e muito o atraso estipulado nas cláusulas contratuais, tendo a autora o direito de auferir a rescisão contratual, em razão da consignação expressa da cláusula resolutiva e pelo inadimplemento da outra parte, bem como ser ressarcido dos prejuízos que lhe foram causados, mormente em razão da manutenção do bem na posse da ré por um determinado período, sem qualquer contraprestação.

De acordo com a cláusula nona do contrato firmado entre as partes, ID Num. 64955860 – Págs. 7/8, são consequências do distrato por culpa do comprador: 9.4 Em caso de rescisão contratual promovida pela PROMITENTE VENDEDORA, em razão do inadimplemento do(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), fica estabelecido que aquela restituirá a este(s) o valor por ele adimplido até o momento da rescisão, no mesmo número de parcelas pagas e nas mesmas condições e critérios em que foram efetivamente quitadas, descontando-se o percentual de 20% (vinte por cento) desse montante, a título de Multa Penal Compensatória. 9.5 Na rescisão contratual deverá ainda o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) reembolsar a PROMITENTE VENDEDORA as despesas imediatas por esta efetuadas a partir da assinatura do contrato, deduzindo-se do valor a ser ressarcido o correspondente aos subitens abaixo: a) 2% (dois por cento do valor do contrato, a título de penalidade; a) 4% (quatro por cento) sobre o valor efetivamente quitado a título de reembolso do pagamento dos tributos incidentes sobre a unidade, sendo 1,71% como COFINS, 0,37% para o PIS/PASEP 1,26% como IRPJ e 0,66% para Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido – CSLL, em conformidade com o que determina a Lei nº 10.931/01, com suas alterações introduzidas pela Medida Provisória n. 601/12, sem prejuízo da cobrança a maior provocada pelas alterações legais posteriores à data da assinatura deste contrato; c) 5% (quatro por cento) do valor da transação, que corresponde às despesas de comissão imediatas efetuadas pela VENDEDORA, a ser atualizado na data da rescisão; d) 10% (dez por cento) sobre o valor total da inadimplência a título de Honorários advocatícios, caso na referida rescisão tenha havido interferência de advogado ou; e) 7% (sete por cento) do valor da transação, pelas despesas de promoção, publicidade e despesas administrativas.

Contudo, sendo função jurisdicional impedir o enriquecimento sem causa de quaisquer das partes, entendo que, em face da rescisão do contrato, a parcela retida pela autora deve se limitar a 25% (vinte e cinco) do valor efetivamente pago pela demandada, mostrando-se irrazoável a fixação da cláusula penal onde a parte venha a perder a integralidade do valor pago a título de arras, além de percentuais a título de corretagem, multa penal e pagamento de tributos, implicando em patente desvantagem ao consumidor, o que é vedado pela legislação pátria.

Aliás, consoante estabelece o art. 1º do Código de Defesa do Consumidor, as normas de proteção e defesa do consumidor são de ordem pública e interesse social, de modo que o seu conhecimento pode ser feito de ofício tanto em primeiro quanto em segundo grau de jurisdição, sem que isso configure sentença extra petita ou supressão de instância.

Ainda, segundo a jurisprudência do STJ, “não haverá julgamento extra petita quando o juiz ou tribunal pronunciar-se de ofício sobre matérias de ordem pública, entre as quais se incluem as cláusulas contratuais consideradas abusivas (arts. 1º e 51 do CDC)”.

Sobre o tema: Compra e venda de lote - Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização - Procedência - Inconformismo - Acolhimento em parte – Reconhecimento, de ofício, da abusividade na incidência da multa contratual - Ofensa manifesta ao CDC (art. 6º, V) - Redução da taxa de ocupação para 0,5%, do valor atualizado do imóvel, por mês - Devida a indenização pelas benfeitorias/acessões - Admitida a compensação - Sentença reformada em parte - Recurso provido em parte, com reconhecimento de matéria de ofício. (TJ/SP, Processo: APL 00066679020148260299 SP 0006667-90.2014.8.26.0299, Orgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 17/04/2017, Julgamento: 17 de Abril de 2017, Relator: Grava Brazil).

Grifos acrescidos.

RESCISÃO CONTRATUAL.

COHAB.

INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

AUSÊNCIA DE PROVA DOS PAGAMENTOS ANTERIORES AO FALECIMENTO DA RÉ (SUCEDIDA PELO ESPÓLIO).

PETIÇÃO INICIAL DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO INDEFERIDA.

TRÂNSITO EM JULGADO.

REDUÇÃO DA MULTA MORATÓRIA PARA 2% SOBRE O SALDO DEVEDOR.

ABUSIVIDADE.

QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA, COGNOSCÍVEL EX OFFICIO.

APELAÇÃO DA RÉ NÃO PROVIDA, REDUZIDA A MULTA DE OFÍCIO. 1.

Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse.

Inadimplemento da compradora.

Sentença de improcedência. 2.

Inépcia da peça recursal não verificada.

Regular conhecimento. 3.

Ausência de prova dos pagamentos das parcelas anteriores ao falecimento da ré (sucedida pelo espólio). 4.

Petição inicial da ação de consignação em pagamento indeferida pela Justiça Federal.

Trânsito em julgado. 5.

Sentença que silenciou quanto à eventual devolução dos valores pagos pela adquirente.

Manutenção.

Longo tempo de ocupação gratuita que supera, em muito, o ínfimo período de adimplemento. 6.

Redução da multa moratória para 2% sobre o saldo devedor.

Abusividade.

Art. 52, § 1º, CDC.

Questão de ordem pública, cognoscível ex officio. 7.

Apelação da ré não provida, reduzindo-se, porém, de ofício, a multa contratual para 2% sobre o saldo devedor. (TJ/SP, Processo APL 91834610720098260000 SP 9183461-07.2009.8.26.0000, Orgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 30/01/2014, Julgamento: 28 de Janeiro de 2014, Relator: Alexandre Lazzarini) Grifos acrescidos.

Rescisão de compromisso de compra e venda, cumulada com reintegração de posse Cerceamento de defesa Inocorrência ? Mora que se caracteriza pelo não pagamento das parcelas ajustadas entre as partes Reintegração que é consequência imediata da rescisão.

Multa contratual Imposição para o caso de a vendedora ter que se valer dos meios judiciais Cláusula abusiva Violação das normas do consumidor Nulidade decretada de ofício Sentença ultra-petita Inocorrência ? Norma de ordem pública que independe de provocação das partes Recurso provido em parte. (TJ/SP, Processo: APL 00178731420118260071 SP 0017873-14.2011.8.26.0071, Orgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 28/07/2014, Julgamento: 28 de Julho de 2014, Relator: Miguel Brandi) Grifos acrescidos.

Dessa forma, a devolução do valor indicado na cláusula que dispõe sobre as consequências do distrato, mostra-se onerosamente excessiva à reclamada, mesmo sendo caso de rescisão imotivada e decorrente de sua culpa, razão pela qual reputo nula a disposição contratual prevista em prefalado item.

Ademais, a efetivação da rescisão contratual implicará na renegociação do imóvel, mostrando-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago razoável para ressarcir o vendedor pelos eventuais prejuízos ocasionados com a extinção prematura do contrato.

Nesse sentido, já decidiu o STJ: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

INSURGÊNCIA DA PARTE ADVERSA ACOLHIDA PELA DECISÃO MONOCRÁTICA.

NECESSIDADE DE AJUSTAR O ACÓRDÃO ESTADUAL À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.

DIREITO DE RETENÇÃO.

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

INEXISTÊNCIA.

AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.

De acordo com a jurisprudência do STJ, a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, caso motivada por inadimplência do comprador, gera o direito de retenção pelo vendedor de 25% das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.

Precedentes. 2.

Não há que se falar em resistência injustificada ensejadora de litigância de má-fé por parte da recorrente, quando a decisão da Corte local diverge do entendimento do STJ. 3.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 714.250/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 10/10/2016) No voto condutor do v. acórdão, o Relator ponderou: "Assim, a rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.Nessa linha, não obstante a jurisprudência das Turmas integrantes da Segunda Seção tenha sedimentado o entendimento de que a retenção deve se dar sobre o valor das parcelas pagas, nos moldes do decidido pelo Tribunal de origem, entendimento mais recente prevê que o percentual incidente sobre a referida base de cálculo deve ser de 25%".

Assim, entendo deva ser retido da integralidade da quantia paga à empresa autora o valor de 25% (vinte e cinco por cento), sendo o saldo remanescente devolvido à compradora/ré.

Saliento não haver o que se falar em retenção a título de IPTU/taxas condominiais inadimplidas, uma vez que, conforme admitido pela própria requerente, o imóvel não chegou a ser entregue aos promovidos (Id. 67903762).

Diante do exposto, de livre convencimento e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente demanda, para, confirmando em parte a liminar deferida: a) Determinar a resolução do contrato de promessa de compra e venda realizado entre DCASA URBANISMO E PARTICIPAÇÕES LTDA e EIDER LIMA CORTEZ e JOSI CARLA FERNANDES GOMES; b) Reintegrar a posse da autora no imóvel objeto da lide (lote 31 da quadra I, do Empreendimento Condomínio Residencial Monte Carlo, neste Município); c) Reconhecer, de ofício, da abusividade da Cláusula Nona do Contrato entabulado, passando a considerar que, em casos de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, seja retido, pela empresa vendedora, o percentual correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia efetivamente paga pelo desistente/inadimplente, para ressarcir o vendedor pelos eventuais prejuízos ocasionados com a extinção prematura do contrato. d) Determinar que a parte autora restitua à parte demandada os valores pagos, devidamente corrigidos pelo INCC, retendo 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pela requerida, conforme item anterior.

Ressalto já haver sido realizado o depósito de valor relativo à retenção, nos termos da cláusula 9ª (id 67903761).

Condeno os promovidos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Publique-se e registre-se.

Intimem-se.

Transitada em julgado: a) Havendo cumprimento espontâneo da sentença, através de depósito judicial instruído com a memória discriminada dos cálculos: a.1) expeçam-se alvarás em favor da parte vencedora e de seu advogado, autorizando o pagamento das quantias (condenação e honorários advocatícios) a que fazem jus; a.2) intime-se a parte vencedora para, no prazo de 5 (cinco) dias, querendo, impugnar o valor depositado; a.3) não havendo oposição, sejam os autos conclusos para declaração de satisfação da obrigação e extinção do processo (art. 525, § 3º do CPC); a.4) se houver impugnação, após liberada a quantia incontroversa, tornem os autos conclusos para decisão; b) Inexistindo pagamento espontâneo: b.1) nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas cautelas, ressalvando-se a possibilidade de reativação; b.2) se requerido o cumprimento de sentença, tornem os autos conclusos para análise inicial.

Ato proferido em Parnamirim, na data da assinatura eletrônica.

TATIANA LOBO MAIA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)