10/09/2025 15:39

Ato ordinatório praticado
25/07/2025 14:55

Remessa
25/07/2025 14:55

Ato ordinatório praticado
09/07/2025 14:19

Juntada de petição
12/06/2025 14:09

Ato ordinatório praticado
03/06/2025 21:49

Juntada de petição
29/05/2025 10:50

Juntada de petição
22/05/2025 00:00

Intimação

Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual, cumulada com Reparação de Danos e Repetição de Indébito, movida por HENRIQUE DE MOURA MACHADO em face de SERPA PINTO IMÓVEIS LTDA., estando ambos devidamente representados no processo./r/r/n/nAlegou o Autor, em síntese, que adquiriu um imóvel situado na Avenida Doutor Antônio Marques Mathias, quadra 110, lote 34, casa 01, em Maricá, por meio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Disse que, em 2020, decidiu vender o imóvel e contratou a Ré para prestar os serviços de corretagem e assessoria imobiliária.

Narrou que, em outubro daquele ano, um casal se interessou pelo imóvel e decidiu adquiri-lo.

Afirmou que nomeou o Sr.

Vagner Marcelo como seu procurador informal e que o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda foi assinado no dia 30/10/2020, com expressa previsão do pagamento de um sinal de R$ 60.000,00 no ato.

Ocorre que os compradores não cumpriram sua obrigação e tornou-se necessária a pactuação de Termo Aditivo.

Relatou que, no dia 15/12/2020, finalmente recebeu o valor do sinal e questionou a Ré acerca da necessidade de quitação do saldo devedor do seu financiamento, sendo informado, em 25/01/2021, que o Banco Santander, responsável pelo financiamento dos compradores, havia quitado o débito junto à CEF, o que o levou a suspender o pagamento das suas prestações.

Todavia, após vistoria realizada por um preposto do Banco Santander, a instituição financeira comunicou ter encontrado divergências entre a área real do imóvel e as áreas indicadas na matrícula do RGI e no IPTU e, assim, uma funcionária da Ré comunicou que seria necessário o desfazimento do negócio.

Relatou que se recusou a assinar o distrato, mas os compradores exigem a devolução do sinal./r/r/n/nAssim, pretende o Autor que seja declarado abusivo o Parágrafo Primeiro da Cláusula Oitava do Instrumento Particular de Compra e Venda e que a Ré seja condenada i) a pagar os encargos moratórios decorrentes do não pagamento de seu financiamento do imóvel; ii) a restituir, de forma dobrada, a comissão de corretagem que pagou à Ré e iii) a pagar, a título de danos morais, a quantia de R$ 60.000,00./r/r/n/nA inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 37/192./r/r/n/nÀs fls. 196, foi deferida a gratuidade de justiça e determinada a citação./r/r/n/nA Ré ofereceu resposta com documentos, às fls. 210/305, impugnando, preliminarmente, a gratuidade de justiça concedida ao Autor e arguindo a ausência do interesse de agir e a existência de conexão com o processo nº 0017117-61.2021.8.19.0002.

No mérito, pontuou a inaplicabilidade do CDC ao caso e aduziu que o Autor não comprovou o alegado prejuízo junto à CEF ou o dano moral que entende ter sofrido.

Requereu a condenação do Demandante por litigância de má-fé./r/r/n/nÀs fls. 314/315, a Ré peticionou em provas./r/r/n/nO Autor se manifestou em réplica, às fls. 317/327./r/r/n/nÀs fls. 330, o ônus da prova foi invertido em favor do Autor./r/r/n/nA Ré comunicou a interposição de agravo de instrumento, às fls. 338/347./r/r/n/nÀs fls. 364/369, foi anexada cópia da decisão que negou provimento ao recurso da Ré./r/r/n/nO Autor requereu a juntada de novos documentos, às fls. 385/525, informando que o imóvel foi vendido a terceiros./r/r/n/nNa decisão de fls. 528, foi reconhecida a conexão, com o declínio de competência para a 4ª Vara Cível de Niterói./r/r/n/nO Autor opôs embargos de declaração, às fls. 537/538./r/r/n/nÀs fls. 549/550, a decisão de fls. 528 foi revogada, sendo, ainda, rejeitada a impugnação à gratuidade de justiça e a preliminar de ausência do interesse de agir e deferida a produção de prova documental suplementar./r/r/n/nAs partes peticionaram em alegações finais, às fls. 575/578 e 580/589./r/r/n/nVieram-me os autos conclusos./r/r/n/nEXAMINADOS, DECIDO./r/r/n/nCuida a espécie de pedido declaratório, cumulado com repetição de indébito e indenização por danos morais./r/r/n/nSustenta o Autor ter contratado a Ré com o objetivo de intermediar e assessorar a venda do seu imóvel.

Alega que a imobiliária não prestou o serviço corretamente, o que inviabilizou a concretização da venda a Marcelo de Azeredo Coutinho Pontes e Rosana Aparecida Lima da Fonseca./r/r/n/nInicialmente, cumpre destacar que o contrato de corretagem, que se encontra disciplinado nos artigos 722 e seguintes do Código Civil, é aquele no qual o prestador do serviço, sem qualquer vínculo de subordinação ou dependência, obriga-se a obter para uma segunda pessoa, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas, in verbis : /r/r/n/n Art. 722.

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. /r/r/n/nTrata-se, portanto, de contrato de intermediação e assistência ao contratante, comprometendo-se a imobiliária a atuar de forma prudente, transparente e diligente, sob pena de responder por perdas e danos, nos termos do art. 723 do Código Civil./r/r/n/nNo caso concreto, restou comprovada a relação jurídica entre as partes, havendo o Autor, através da assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (fls. 91/100), assegurado que o imóvel não possuía acréscimo de área construída (Cláusula Segunda, Parágrafo Terceiro), comprometendo-se a proceder às regularizações necessárias junto ao Município de Maricá, caso houvesse divergências cadastrais do imóvel (Cláusula Segunda, Parágrafo Primeiro)./r/r/n/nOs promitentes compradores, por sua vez, se responsabilizaram pelo pagamento, a título de sinal, da quantia de R$ 60.000,00 (Cláusula Quarta, IV, A), no dia da assinatura do contrato, havendo previsão acerca da possibilidade de prorrogação do prazo por mútuo acordo (Cláusula Quarta, Parágrafo Terceiro)./r/r/n/nNesse sentido, embora o Autor afirme ter sido compelido pela Ré a celebrar o Termo Aditivo (fls. 101/104) para postergar o recebimento do sinal, ao assinar o documento, externalizou sua manifestação de vontade, inexistindo prova de qualquer vício de consentimento./r/r/n/nOs diálogos entre o Autor e os prepostos da Ré, apresentados às fls. 123/191, não demonstram a alegada desídia ou negligência na prestação do serviço, uma vez que a intermediação entre o Autor e os interessados na aquisição do imóvel foi devidamente concretizada e eventual demora decorreu de questões burocráticas típicas da contratação de um financiamento imobiliário./r/r/n/nAlém disso, a divergência nos dados da metragem do imóvel, fato que só pode ser atribuído ao Autor, resultou na impossibilidade de liberação do financiamento pelo Banco Santander.

Com efeito, as conversas no aplicativo WhatsApp no grupo criado pela Ré demonstram que o Autor, conquanto tenha se prontificado a solucionar o problema, não logrou êxito em resolver o entrave, o que fez com que os promitentes compradores, com base nos termos do Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado, optassem pelo distrato./r/r/n/nIsso porque, no documento em questão, o Autor afirmava não haver pendências na regularização do imóvel, o que não se mostrou verdadeiro, conforme detectado na vistoria realizada pela instituição financeira contratada pelos compradores./r/r/n/nRessalte-se que o fato de o Autor ter conseguido realizar a venda do imóvel para terceiros posteriormente não indica a existência de defeito na prestação do serviço da Ré, já que o negócio jurídico foi realizado quase dois anos após os eventos narrados nos autos, período que o Demandante pode ter utilizado para regularizar a divergência de metragem junto ao Município.

Ademais, o financiamento foi contratado pelo novo comprador junto à CEF, instituição diversa da que os interessados Marcelo e Rosana pretendiam contratar e que, por essa razão, pode exigir requisitos distintos para a concessão do empréstimo./r/r/n/nDesse modo, não houve falha na prestação do serviço, tendo em vista que o negócio não foi concretizado por problemas gerados pelo próprio imóvel e seus registros, sendo descabida a responsabilização da Ré, nos termos do art. 14, § 3º, I, do CDC./r/r/n/n

Por outro lado, uma vez que não houve a concretização do negócio, não se mostra devido o pagamento da comissão de corretagem, que se configura como o percentual pago pelo vendedor do imóvel à assessoria imobiliária em cima do valor da transação, que não foi finalizada./r/r/n/nPor fim, não há que se falar em restituição de encargos moratórios resultantes da ausência de pagamento das prestações do financiamento do Autor junto à Caixa Econômica Federal, tendo em vista que cabia ao devedor confirmar junto ao seu banco a quitação do débito, que, inclusive, lhe concederia o direito ao recebimento de carta de quitação./r/r/n/nANTE O EXPOSTO, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, O PEDIDO, tão somente para condenar a Ré a efetuar a devolução de forma simples do valor recebido a título de comissão de corretagem, montante de R$ 17.400,00, acrescida de correção monetária a partir do desembolso e de juros legais desde a citação, extinguindo o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC./r/r/n/nTendo em vista que o Autor sucumbiu na maior parte do pedido, fica condenado ao pagamento das custas e dos honorários de sucumbência, que fixo em 10% da diferença entre valor da causa corrigido e o valor da condenação, observada a gratuidade de justiça (fls. 196)./r/r/n/nP.I.
19/05/2025 15:27

Ato ordinatório praticado
13/05/2025 00:00

Intimação

Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual, cumulada com Reparação de Danos e Repetição de Indébito, movida por HENRIQUE DE MOURA MACHADO em face de SERPA PINTO IMÓVEIS LTDA., estando ambos devidamente representados no processo./r/r/n/nAlegou o Autor, em síntese, que adquiriu um imóvel situado na Avenida Doutor Antônio Marques Mathias, quadra 110, lote 34, casa 01, em Maricá, por meio de financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Disse que, em 2020, decidiu vender o imóvel e contratou a Ré para prestar os serviços de corretagem e assessoria imobiliária.

Narrou que, em outubro daquele ano, um casal se interessou pelo imóvel e decidiu adquiri-lo.

Afirmou que nomeou o Sr.

Vagner Marcelo como seu procurador informal e que o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda foi assinado no dia 30/10/2020, com expressa previsão do pagamento de um sinal de R$ 60.000,00 no ato.

Ocorre que os compradores não cumpriram sua obrigação e tornou-se necessária a pactuação de Termo Aditivo.

Relatou que, no dia 15/12/2020, finalmente recebeu o valor do sinal e questionou a Ré acerca da necessidade de quitação do saldo devedor do seu financiamento, sendo informado, em 25/01/2021, que o Banco Santander, responsável pelo financiamento dos compradores, havia quitado o débito junto à CEF, o que o levou a suspender o pagamento das suas prestações.

Todavia, após vistoria realizada por um preposto do Banco Santander, a instituição financeira comunicou ter encontrado divergências entre a área real do imóvel e as áreas indicadas na matrícula do RGI e no IPTU e, assim, uma funcionária da Ré comunicou que seria necessário o desfazimento do negócio.

Relatou que se recusou a assinar o distrato, mas os compradores exigem a devolução do sinal./r/r/n/nAssim, pretende o Autor que seja declarado abusivo o Parágrafo Primeiro da Cláusula Oitava do Instrumento Particular de Compra e Venda e que a Ré seja condenada i) a pagar os encargos moratórios decorrentes do não pagamento de seu financiamento do imóvel; ii) a restituir, de forma dobrada, a comissão de corretagem que pagou à Ré e iii) a pagar, a título de danos morais, a quantia de R$ 60.000,00./r/r/n/nA inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 37/192./r/r/n/nÀs fls. 196, foi deferida a gratuidade de justiça e determinada a citação./r/r/n/nA Ré ofereceu resposta com documentos, às fls. 210/305, impugnando, preliminarmente, a gratuidade de justiça concedida ao Autor e arguindo a ausência do interesse de agir e a existência de conexão com o processo nº 0017117-61.2021.8.19.0002.

No mérito, pontuou a inaplicabilidade do CDC ao caso e aduziu que o Autor não comprovou o alegado prejuízo junto à CEF ou o dano moral que entende ter sofrido.

Requereu a condenação do Demandante por litigância de má-fé./r/r/n/nÀs fls. 314/315, a Ré peticionou em provas./r/r/n/nO Autor se manifestou em réplica, às fls. 317/327./r/r/n/nÀs fls. 330, o ônus da prova foi invertido em favor do Autor./r/r/n/nA Ré comunicou a interposição de agravo de instrumento, às fls. 338/347./r/r/n/nÀs fls. 364/369, foi anexada cópia da decisão que negou provimento ao recurso da Ré./r/r/n/nO Autor requereu a juntada de novos documentos, às fls. 385/525, informando que o imóvel foi vendido a terceiros./r/r/n/nNa decisão de fls. 528, foi reconhecida a conexão, com o declínio de competência para a 4ª Vara Cível de Niterói./r/r/n/nO Autor opôs embargos de declaração, às fls. 537/538./r/r/n/nÀs fls. 549/550, a decisão de fls. 528 foi revogada, sendo, ainda, rejeitada a impugnação à gratuidade de justiça e a preliminar de ausência do interesse de agir e deferida a produção de prova documental suplementar./r/r/n/nAs partes peticionaram em alegações finais, às fls. 575/578 e 580/589./r/r/n/nVieram-me os autos conclusos./r/r/n/nEXAMINADOS, DECIDO./r/r/n/nCuida a espécie de pedido declaratório, cumulado com repetição de indébito e indenização por danos morais./r/r/n/nSustenta o Autor ter contratado a Ré com o objetivo de intermediar e assessorar a venda do seu imóvel.

Alega que a imobiliária não prestou o serviço corretamente, o que inviabilizou a concretização da venda a Marcelo de Azeredo Coutinho Pontes e Rosana Aparecida Lima da Fonseca./r/r/n/nInicialmente, cumpre destacar que o contrato de corretagem, que se encontra disciplinado nos artigos 722 e seguintes do Código Civil, é aquele no qual o prestador do serviço, sem qualquer vínculo de subordinação ou dependência, obriga-se a obter para uma segunda pessoa, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas, in verbis : /r/r/n/n Art. 722.

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. /r/r/n/nTrata-se, portanto, de contrato de intermediação e assistência ao contratante, comprometendo-se a imobiliária a atuar de forma prudente, transparente e diligente, sob pena de responder por perdas e danos, nos termos do art. 723 do Código Civil./r/r/n/nNo caso concreto, restou comprovada a relação jurídica entre as partes, havendo o Autor, através da assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (fls. 91/100), assegurado que o imóvel não possuía acréscimo de área construída (Cláusula Segunda, Parágrafo Terceiro), comprometendo-se a proceder às regularizações necessárias junto ao Município de Maricá, caso houvesse divergências cadastrais do imóvel (Cláusula Segunda, Parágrafo Primeiro)./r/r/n/nOs promitentes compradores, por sua vez, se responsabilizaram pelo pagamento, a título de sinal, da quantia de R$ 60.000,00 (Cláusula Quarta, IV, A), no dia da assinatura do contrato, havendo previsão acerca da possibilidade de prorrogação do prazo por mútuo acordo (Cláusula Quarta, Parágrafo Terceiro)./r/r/n/nNesse sentido, embora o Autor afirme ter sido compelido pela Ré a celebrar o Termo Aditivo (fls. 101/104) para postergar o recebimento do sinal, ao assinar o documento, externalizou sua manifestação de vontade, inexistindo prova de qualquer vício de consentimento./r/r/n/nOs diálogos entre o Autor e os prepostos da Ré, apresentados às fls. 123/191, não demonstram a alegada desídia ou negligência na prestação do serviço, uma vez que a intermediação entre o Autor e os interessados na aquisição do imóvel foi devidamente concretizada e eventual demora decorreu de questões burocráticas típicas da contratação de um financiamento imobiliário./r/r/n/nAlém disso, a divergência nos dados da metragem do imóvel, fato que só pode ser atribuído ao Autor, resultou na impossibilidade de liberação do financiamento pelo Banco Santander.

Com efeito, as conversas no aplicativo WhatsApp no grupo criado pela Ré demonstram que o Autor, conquanto tenha se prontificado a solucionar o problema, não logrou êxito em resolver o entrave, o que fez com que os promitentes compradores, com base nos termos do Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado, optassem pelo distrato./r/r/n/nIsso porque, no documento em questão, o Autor afirmava não haver pendências na regularização do imóvel, o que não se mostrou verdadeiro, conforme detectado na vistoria realizada pela instituição financeira contratada pelos compradores./r/r/n/nRessalte-se que o fato de o Autor ter conseguido realizar a venda do imóvel para terceiros posteriormente não indica a existência de defeito na prestação do serviço da Ré, já que o negócio jurídico foi realizado quase dois anos após os eventos narrados nos autos, período que o Demandante pode ter utilizado para regularizar a divergência de metragem junto ao Município.

Ademais, o financiamento foi contratado pelo novo comprador junto à CEF, instituição diversa da que os interessados Marcelo e Rosana pretendiam contratar e que, por essa razão, pode exigir requisitos distintos para a concessão do empréstimo./r/r/n/nDesse modo, não houve falha na prestação do serviço, tendo em vista que o negócio não foi concretizado por problemas gerados pelo próprio imóvel e seus registros, sendo descabida a responsabilização da Ré, nos termos do art. 14, § 3º, I, do CDC./r/r/n/n

Por outro lado, uma vez que não houve a concretização do negócio, não se mostra devido o pagamento da comissão de corretagem, que se configura como o percentual pago pelo vendedor do imóvel à assessoria imobiliária em cima do valor da transação, que não foi finalizada./r/r/n/nPor fim, não há que se falar em restituição de encargos moratórios resultantes da ausência de pagamento das prestações do financiamento do Autor junto à Caixa Econômica Federal, tendo em vista que cabia ao devedor confirmar junto ao seu banco a quitação do débito, que, inclusive, lhe concederia o direito ao recebimento de carta de quitação./r/r/n/nANTE O EXPOSTO, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, O PEDIDO, tão somente para condenar a Ré a efetuar a devolução de forma simples do valor recebido a título de comissão de corretagem, montante de R$ 17.400,00, acrescida de correção monetária a partir do desembolso e de juros legais desde a citação, extinguindo o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC./r/r/n/nTendo em vista que o Autor sucumbiu na maior parte do pedido, fica condenado ao pagamento das custas e dos honorários de sucumbência, que fixo em 10% da diferença entre valor da causa corrigido e o valor da condenação, observada a gratuidade de justiça (fls. 196)./r/r/n/nP.I.
13/12/2024 10:55

Conclusão
13/12/2024 10:55

Julgado procedente em parte do pedido
13/12/2024 10:54

Ato ordinatório praticado
19/09/2024 18:03

Juntada de petição
19/09/2024 14:45

Juntada de petição
19/08/2024 19:41

Expedida/certificada a intimação eletrônica
06/08/2024 12:38

Proferido despacho de mero expediente
06/08/2024 12:38

Conclusão
29/07/2024 13:34

Ato ordinatório praticado
10/05/2024 13:59

Juntada de petição
12/04/2024 15:16

Expedida/certificada a intimação eletrônica
27/02/2024 12:30

Reforma de decisão anterior
27/02/2024 12:30

Conclusão
21/02/2024 16:41

Ato ordinatório praticado
07/02/2024 06:50

Juntada de petição
06/02/2024 13:43

Expedida/certificada a intimação eletrônica
10/11/2023 15:07

Conclusão
10/11/2023 15:07

Declarada incompetência
10/11/2023 15:07

Ato ordinatório praticado
12/09/2023 14:35

Juntada de petição
18/08/2023 16:24

Juntada de petição
21/07/2023 12:05

Expedida/certificada a intimação eletrônica
17/07/2023 10:00

Conclusão
17/07/2023 10:00

Proferido despacho de mero expediente
05/07/2023 07:32

Ato ordinatório praticado
17/04/2023 14:55

Juntada de documento
20/03/2023 14:25

Expedida/certificada a intimação eletrônica
14/02/2023 14:11

Conclusão
14/02/2023 14:11

Proferido despacho de mero expediente
13/02/2023 17:28

Ato ordinatório praticado
09/11/2022 14:37

Juntada de petição
14/10/2022 15:55

Expedida/certificada a intimação eletrônica
14/09/2022 08:56

Conclusão
14/09/2022 08:56

Publicado Despacho em 19/10/2022
14/09/2022 08:56

Proferido despacho de mero expediente
14/09/2022 08:56

Ato ordinatório praticado
22/06/2022 12:04

Juntada de petição
20/06/2022 16:51

Juntada de petição
18/05/2022 17:22

Expedida/certificada a intimação eletrônica
18/05/2022 17:21

Ato ordinatório praticado
18/05/2022 17:19

Ato ordinatório praticado
08/02/2022 17:26

Juntada de petição
19/01/2022 16:16

Documento
27/10/2021 12:32

Expedição de documento
21/10/2021 08:31

Expedição de documento
19/10/2021 16:05

Expedida/certificada a intimação eletrônica
04/08/2021 16:10

Ato ordinatório praticado
02/08/2021 13:59

Proferido despacho de mero expediente
02/08/2021 13:59

Conclusão
02/08/2021 13:58

Juntada de documento
29/07/2021 15:42

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
29/07/2021

Ultima Atualização
25/03/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

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Petição • Arquivo

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Petição • Arquivo

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