TJRJ - 0054839-30.2024.8.19.0001

/r/r/n/nTrata-se de ação de repetição de indébito, de fls. 5/18, com documentos de fls. 19/37 proposta por ESPOLIO DE VICTORINO MESQUITA FERREIRA em face do MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, referente a créditos tributários de ITBI. /r/r/n/n /r/r/n/nAlega que houve excesso na cobrança de ITBI efetuada pela municipalidade ao não considerar o valor de recompra do imóvel em leilão proveniente de alienação fiduciária, mediante exercício do direito legal de preferência.

Afirma que o imóvel localizado na Rua Humaitá nº 258, apartamento 503, inscrito sob a matrícula nº 13548, foi adquirido por Victorino Mesquita Ferreira com a posterior realização de alienação fiduciária com a CEF para a amortização do valor de aquisição.

Explica que com o descumprimento das parcelas de financiamento, realizou-se a execução extrajudicial do imóvel, com a consequente consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, uma vez não purgada a mora. /r/r/n/n /r/r/n/nAduz que no curso do prazo legal para leilão, o devedor fiduciante recomprou o imóvel pelo valor de R$ 198.200,00, ao exercer seu direito legal de preferência. /r/r/n/n /r/r/n/nAssevera, todavia, que o MRJ utilizou para cálculos de ITBI valor unilateralmente fixado, de R$ 694.065,73, em muito superior ao valor da recompra realizada.

Argumenta que a recompra ocorreu após a consolidação da propriedade, durante o período legal para realização de leilão, refletindo natureza similar a uma arrematação em leilão extrajudicial, que seria, por sua vez, equiparada para fins de ITBI a uma alienação judicial em hasta pública. /r/r/n/n /r/r/n/nAfirma ter exercido seu direito de preferência estampado no art. 27, §2-B da Lei 9.514/97, que o valor da transação de recompra foi calculado pelos critérios de um arremate em segundo leilão, como previsto na Lei 9.514/97, e que o ITBI deveria ser calculado como se fosse caso de arrematação em leilão. /r/r/n/n /r/r/n/nAo final, requer a repetição do indébito pago a maior. /r/r/n/n /r/r/n/nContestação de fls. 60/72.

Na oportunidade o MRJ afirma que o autor não comprovou a quitação do débito, apenas a guia de pagamento gerada.

Alega, ainda, se tratar de uma compra e venda, sem se confundir com um arremate de leilão, vez que não há provas de que outro fora o negócio jurídico praticado.

Apontou a necessidade de sobrestamento do feito.

Assevera a regularidade no cálculo do valor devido a título de ITBI, bem como a irretroatividade de precedente novo a atos jurídicos consolidados e aperfeiçoados. /r/r/n/n /r/r/n/nRéplica às fls. 79/85, com documentos de fls. 86/102. /r/r/n/n /r/r/n/nEm provas, Município requereu prova pericial e documental às fls. 110 e a parte autora prova documental suplementar às fls. 113/114. /r/r/n/n /r/r/n/nManifestação ministerial de fls. 121 pela não intervenção no feito. /r/r/n/n /r/r/n/nDocumentos juntados pela parte autora às fls. 127/131, em resposta ao despacho de fls. 124. /r/r/n/n /r/r/n/nAusência de manifestação municipal certificada às fls. 137. /r/r/n/n /r/r/n/n /r/r/n/nÉ o relatório.

Decido. /r/r/n/n /r/r/n/nTrata-se de ação em que o autor discute cobrança de ITBI, insurgindo-se contra o valor que serviu de base para o cálculo do tributo, requerendo a repetição do valor que entende excessivo.

Para tanto fundamenta que recomprou o imóvel pelo valor de R$ 198.200,00, ao exercer seu direito legal de preferência após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e que o tributo deveria ser calculado sobre esse valor, considerando que após a consolidação da propriedade, a recompra durante o período legal de leilão, refletiria natureza similar a uma arrematação em leilão extrajudicial, cujo valor deveria ser calculado com base na ocorrência de um segundo leilão. /r/r/n/n /r/r/n/nO MRJ, por sua vez, alegou se tratar de uma compra e venda, sem se confundir com um arremate de leilão, vez que não há provas de que outro fora o negócio jurídico praticado, denotando a regularidade no cálculo efetuado.

Apontou a necessidade de sobrestamento do feito. /r/r/n/n /r/r/n/nO feito comporta o julgamento no estado em que se encontra, sem necessidade de produção de novas provas, conforme afirmado pelas próprias partes seja expressa ou tacitamente, e, na forma do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, conheço diretamente do pedido. /r/r/n/n /r/r/n/nNo mérito, verifica-se que não assiste razão à parte autora. /r/r/n/n /r/r/n/nConforme os documentos juntados aos autos e de acordo com o teor da certidão de ônus reais do imóvel, em especial fls. 32/33 e 34/35, assim como os termos da escritura pública de compra e venda de fls. 128/131, não há que se falar em equiparação com uma arrematação extrajudicial, considerando a inexistente avaliação de leilão ou qualquer forma de comprovação da realização de leilão.

O prazo legal para que o credor fiduciário realize o leilão não é indicação de que o leilão está sendo realizado. /r/r/n/n /r/r/n/nNo presente feito não há qualquer demonstração de ter sido realizado sequer avaliação do imóvel para eventual edital para feitura do leilão do imóvel tal como determina o art. 27 da lei 9.514/97, ou seja, não há que se presumir, como dito, que o leilão ocorreu ou teria ocorrido pelo valor alegado.

Ademais, o direito de preferência estampado no art. 27, § 2-B do mencionado diploma é claro no sentido de que o devedor fiduciário tem o direito de adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida somado a diversas despesas.

Não só, tal direito só poderá ser exercido após a consolidação da propriedade e antes da realização do segundo leilão, nada mencionando que o valor seria o encontrado em segundo leilão, conforme a literalidade da norma: /r/r/n/n /r/r/n/n /r/r/n/n§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) /r/r/n/n /r/r/n/nPortanto, a pretensão autoral de equiparar o valor da aquisição ao valor de um suposto segundo leilão não merece prosperar, pois a norma dispõe que no exercício do direito de preferência, como ocorreu no caso, o valor utilizado na Compra e Venda deveria se equiparar ao valor da dívida mais acréscimos, sem vinculação a eventual arrematação. /r/r/n/n /r/r/n/nAfastada a equiparação à arrematação extrajudicial, resta a análise acerca do julgamento, em sede de recurso repetitivo, nos autos do REsp nº 1.937.821/SP, no qual o Superior Tribunal de Justiça assim decidiu: /r/r/n/n /r/r/n/n RECURSO ESPECIAL Nº 1.937.821 - SP (2020/0012079-1) RELATOR: MINISTRO GURGEL DE FARIA RECORRENTE: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO RECORRIDO: FORTRESS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA Julgado em 03/03/2022.

TRIBUTÁRIO.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI).

BASE DE CÁLCULO.

VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).

INEXISTÊNCIA.

VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.

REVISÃO PELO FISCO.

INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO.

POSSIBILIDADE.

PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA.

ADOÇÃO.

INVIABILIDADE. /r/r/n/nA jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o valor venal , a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. /r/r/n/nOs arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos , que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. /r/r/n/nA possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. /r/r/n/nO ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. /r/r/n/nOs lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. /r/r/n/nEm face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). /r/r/n/nA prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. /r/r/n/n148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. /r/r/n/nPara o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. /r/r/n/nRecurso especial parcialmente provido . /r/r/n/n /r/r/n/n /r/r/n/nO qual, por sua vez, deu origem ao Tema 1113 da jurisprudência consolidada daquela Corte nos seguintes termos: /r/r/n/n /r/r/n/nTema 1.113: /r/r/n/na base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; /r/r/n/no valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); /r/r/n/no Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. /r/r/n/n /r/r/n/nNo presente caso, entretanto, não se aplica o Tema 1.113 do STJ acima descrito pois não se trata de ¿imóvel transmitido em condições normais de mercado¿.

Conforme acima esclarecido, a transação foi feita com base no valor da dívida com acréscimos.

A parte autora questiona a cobrança conforme valor atribuído pelo Município, menor até que o valor declarado como sendo o valor do imóvel no RGI, pretendendo que seja utilizado valor de transação que não reflete condições normais de mercado. /r/r/n/n /r/r/n/nCom efeito, o entendimento da Corte acima transcrito não pode ser aplicado ao presente caso, tratando-se de hipótese em que diante das peculiaridades apresentadas deve ser realizado o distinguishing.

Não se aplicando o referido tema ao caso resta prejudicado o pedido de suspensão feito pelo Município. /r/r/n/n /r/r/n/nPelos elementos dos próprios autos, verifica-se que o negócio jurídico realizado não o foi em condições normais de mercado, nem mesmo dentro dos próprios termos realizados anteriormente pelas partes. /r/r/n/n /r/r/n/nPela atenta leitura do RGI de fls. 27/35, a garantia ofertada foi o próprio imóvel avaliado em R$ 890.000,00. /r/r/n/n /r/r/n/nApós a não purgação da mora, a propriedade foi consolidada com a CEF no valor de R$ 902.002,61, de acordo com as fls. 35, sendo inclusive este o valor utilizado como base para pagamento do ITBI na oportunidade. /r/r/n/n /r/r/n/nProsseguindo, houve o cancelamento da alienação fiduciária outrora realizada, com a imediata compra e venda realizada entre as partes no valor de R$ 198.200,00 e o MRJ cobrou ITBI sobre R$ 694.065,73. /r/r/n/n /r/r/n/nVê-se, portanto, que o negócio jurídico realizado não está em condições regulares de mercado, pois destoante de todos os valores anteriores, representando menos de 25% do valor do imóvel dado em garantia.

Pelos termos legais, o pagamento pelo direito de preferência, por sua vez, deveria ter como base o montante devido mais acréscimos. /r/r/n/n /r/r/n/nNão se aplica, assim, o entendimento pacificado pelo STJ ao presente feito, porque a transação ora trazida à baila não está em condições regulares de mercado e o valor dela constante se encontra totalmente defasado e incompatível com o valor de mercado do imóvel, base de cálculo do ITBI, bem como o próprio valor do bem afirmado às fls. 33 e 35. /r/r/n/n /r/r/n/nNesse cenário, cabia a parte autora a produção de prova pericial, de modo a demonstrar que o valor apontado pela Municipalidade não corresponde à realidade mercadológica do bem, o que não fora requerido.

Afirma-se, ainda, que o próprio Município utilizou valor aparentemente aquém daquele avaliado anteriormente no imóvel pelas próprias partes. /r/r/n/n /r/r/n/nNesse passo, vale destacar que o lançamento tributário constitui ato administrativo coberto pelo manto da presunção de veracidade e de legitimidade, impondo-se ao contribuinte que o impugna a demonstração de que está dissonante com as questões de fato suscitadas, ônus do qual a parte autora não se desincumbiu no presente caso.  /r/r/n/n /r/r/n/nSendo assim, por nenhum ângulo que se analise, merece acolhimento a pretensão autoral. /r/r/n/n /r/r/n/nPelo exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, extinguindo o processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. /r/r/n/n /r/r/n/nCondeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios apurados sobre o valor da causa corrigido monetariamente pelo IPCA-E, a contar da data do ajuizamento do feito, com o acréscimo dos juros de mora que remuneram a caderneta de poupança, em conformidade com o previsto no artigo 1ºF da Lei 9.494/97, a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS), pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do CPC e, sendo o caso, na forma do respectivo §5º. /r/r/n/n /r/r/n/nCom o trânsito em julgado, nada mais sendo aqui requerido, dê-se baixa e arquivem-se. /r/r/n/n /r/r/n/nP.R.I.

Certifico que até a presente data não houve manifestação do MRJ mesmo tendo sido intimado regularmente, conforme certidão de fls 136.