11/06/2025 00:55

Decorrido prazo de KELLY HUNG em 10/06/2025 23:59.
11/06/2025 00:55

Decorrido prazo de BY THREE ADMINISTRACAO DE BENS LTDA em 10/06/2025 23:59.
29/05/2025 14:15

Arquivado Definitivamente
29/05/2025 14:15

Remetidos os Autos (outros motivos) para Central de Arquivamento do NUR 1 Comarca da Capital
29/05/2025 14:15

Expedição de Certidão.
20/05/2025 00:19

Publicado Intimação em 20/05/2025.
20/05/2025 00:19

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/05/2025
19/05/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 29ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20020-903 SENTENÇA Processo: 0864294-20.2023.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: KELLY HUNG RÉU: BY THREE ADMINISTRACAO DE BENS LTDA Trata-se de ação indenizatória por danos materiais e morais proposta por Kelly Hungem face de By Three Administração de Bens, alegando, em síntese, ter realizado um contrato de locação comercial, cujo objeto consistia em imóvel localizado na Rua Tornelero, nº 173 B, no bairro Copacabana, a fim de abrir uma franquia de frango frito.

Destacou que o negócio foi rescindido em 25 de novembro de 2020, após prévia comunicação e cumprimento das formalidades necessárias.

Afirmou que, durante a vigência da locação, diferentes problemas se apresentaram no imóvel, tais como o não funcionamento do quadro elétrico em geral e parte hidráulica, o que a impediu de estabelecer imediatamente sua franquia e tornou inviável o prosseguimento do negócio.

Além disso, pontuou que o imóvel possuía infiltrações e que quando chovia ele era tomado pela água das chuvas, que não escoava devido ao ralo cimentado, bem como por resíduos e dejetos, pois a rua onde localizado alagava, provocando refluxo na rede de esgoto interna do local.

Realçou que cerca de 4 meses após a celebração do negócio é que começou a exercer sua atividade profissional no imóvel, sobretudo em razão da troca da parte elétrica.

Elencou como dificuldades enfrentadas e não constantes na oferta, nem no termo de vistoria: (1) débitos anteriores com a concessionária do serviço público de energia elétrica, ocasionando na demora de religação da luz entre 3 a 4 meses; (2) impossibilidade de regularização do imóvel para cadastramento junto ao Fisco, uma vez que não atendia às exigências de lei; (3) despesas com a manutenção e limpeza da caixa de gordura do imóvel, que não tinha conexão com a rede de esgoto, mas com a rede pluvial; (4) gastos com o refazimento de obra após a ré enviar uma equipe para colocação da caixa de esgoto, ocasião na qual foi deixado PVC próximo da máquina quente de cozinha, levando ao derretimento do PVC.

Narrou que o local passou por vistoria realizada por empresa terceirizada vinculada à ré, não tendo sido possível acompanhá-la, restando-lhe consentir com o termo proveniente do procedimento realizado, no qual não constavam nenhum dos vícios que posteriormente veio a descobrir.

Contou ter tomado conhecimento, após a celebração da locação, de que o imóvel havia sido objeto de ação de reintegração de posse (nº 0218211-78.2012.8.19.0001) e de ação de imissão na posse (nº 0173442-48.2013.8.19.0001).

Disse que nos processos em questão consta informado que o imóvel havia sido desapropriado pelo Município, em virtude das obras do MetrôRio.

Por conseguinte, declarou que o locador não poderia ter locado o imóvel, visto que não mais lhe pertencia.

Pontuou a autora, ainda, que, após a entrega do imóvel à ré, foi acionada por uma dívida em virtude da garantia do seguro fiança.

Em razão do exposto, requereu a condenação da ré à lucros cessantes, no valor de R$ 16.133,84, pelo tempo de atraso de inauguração do imóvel, bem como a danos emergentes, nos valores de R$ 11.200,00, relativo às despesas com obra e parte elétrica; R$ 8.500,00, referente ao aluguel mensal do galpão que precisou alugar para depositar os equipamentos do empreendimento; R$ 9.010,00, concernente ao valor pago à seguradora, devido à falha na prestação de serviço.

Ademais, requereu, ainda, a condenação da ré à danos morais, no montante de R$ 15.000,00.

A inicial foi instruída com os documentos juntados nos ids. 59104226 a 59104248.

Deferida a gratuidade da justiça, conforme despacho de id. 59509899.

Contestação apresentada no id. 90302493.

Preliminarmente a ré arguiu a ilegitimidade passiva, sob o argumento de que atuou como intermediária entre locador e autora, de forma que danos e prejuízos oriundos de eventuais vícios no imóvel devem ser de responsabilidade exclusiva do locador/proprietário.

No mérito, aduziu que os vícios apontados pela autora não existiam e que o imóvel estava em condições de uso, com necessidade somente de pequenos reparos, conforme termo de vistoria realizado na celebração do contrato de locação.

Sustentou que devido aos reparos que seriam realizados pela autora, essa foi beneficiada com a redução de parte do aluguel nos primeiros 6 meses, totalizando o desconto a quantia de R$ 10.500,00.

Por esse motivo, impugna o pleito de danos materiais no valor de R$ 11.200,00.

Refutou o pleito da autora em receber o valor pago à seguradora (R$ 9.010,00), sob o fundamento dos vícios constantes no imóvel, pois o valor em questão se relaciona ao seguro fiança pago pela Porto Seguro e cobrado em virtude do inadimplemento dos alugueres.

Logo, trata-se, segundo alegou, de indenização prevista em apólice e originada devido o acionamento da garantia do contrato celebrado, que em nada se aproxima dos vícios no imóvel alegados.

Ademais, contestou o pleito de condenação ao montante de R$ 8.500,00, uma vez que se deu após a rescisão do contrato, e defendeu que os lucros cessantes citados na inicial constituem ônus exclusivo da autora que não de desincumbiu de provar os danos que alegou.

Rebateu haver dano moral a ser compensado, sustentando que o relatado na inicial se trata de inconformismo da autora.

Sustentou não ter sido praticada conduta ilegal, tampouco ofensa à intimidade ou a honra, causas aptas a justificar a fixação de verba compensatória.

A autora se manifestou em réplica no id. 69103599.

Rebateu a tese de ilegitimidade passiva, considerando que a ré participa da cadeia de consumo do fornecimento do serviço de locação.

Quanto ao mérito, deu enfoque ao fato de que o contrato de locação foi celebrado em 23 de novembro de 2018, ao passo que a assinatura do termo de vistoria ocorreu em 26 de novembro daquele mesmo ano.

Sendo assim, por não possuir conhecimentos técnicos, não identificou vício aparente algum, contudo, após o início da locação, os defeitos passaram a surgir, tendo sido todos comunicados, conforme e-mails encaminhados à ré, nos quais é possível verificar datas próximas da celebração do contrato.

Com relação ao desconto concedido, apesar de não os negar, afirma que não resultaram num desconto hábil a abarcar com todos os custos de manutenção realizados.

Despacho saneador no id. 132174735.

A ré se manifestou no id. 133288582, afirmando não possuir outras provas a produzir.

A autora se manifestou no id. 134155647.

Juntou outras provas documentais (ids. 134159800 a 134162115 e 134159756 a 134159795) e enumerou rol de testemunhas para oitivas em audiência.

Certificado no id. 154237486 que, em que pese intimada a ré para se manifestar sobre as provas novas acostadas nos autos pela autora, o prazo decorreu sem apresentação de qualquer manifestação.

Ata da audiência no id. 173591724. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR.

De antemão, destaco que, no despacho saneador, reconheci a legitimidade da parte ré para responder a presente demanda, com base na teoria da asserção, de acordo com a qual as condições relativas à ação, tal como a legitimidade, são apreciadas à luz das alegações autorais, contidas na inicial, e são restritas ao exame da possibilidade do vínculo jurídico obrigacional, não do direito provado.

No entanto, ultrapassada essa análise perfunctória, tenho que a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré na contestação merece ser acolhida.

Isso porque, diferentemente das alegações da autora e das provas orais produzidas, verifico que o imóvel objeto do contrato de locação não é de propriedade da imobiliária ré, nem do seu único sócio, tornando inviável o prosseguimento desta ação.

Consoante a certidão de ônus reais juntada no id. 134159756, o proprietário do imóvel objeto da locação, localizado na Rua Tornelero, nº 173 B, no bairro Copacabana, era José Augusto de Oliveira.

Falecido e realizada a partilha, o aludido imóvel, assim como outros de sua propriedade, foi partilhado entre Elza Augusto de Oliveira e José Augusto de Oliveira Filho.

Prosseguindo, verifica-se que o contrato de locação celebrado com a autora (id. 59104237), tinha como parte locadora Maria Cristina Malheiros de Oliveira Pestana de Aguiar Silva, inventariante do espólio de José Augusto de Oliveira Filho, e Maria Carolina Cristóvão de Andrade, inventariante do espólio de Elza Augusto de Oliveira Cristóvão.

Nota-se, portanto, que a parte ré, na condição de imobiliária, como também o único sócio dela integrante, Sérgio da Silva Pereira Filho, não são os proprietários do imóvel objeto da locação celebrada pela autora.

Logo, como não integrante da relação jurídica locatícia, atuou a ré como mera longa manusdas locadoras, figurando como parte ilegítima no polo passivo desta ação.

Relevante, por oportuno, rememorar que, em se tratando de ação de responsabilidade civil originada na relação locatícia entre locadora e locatário, a administradora atua exclusivamente como mandatária daquela, agindo em nome e à conta da locadora.

Dito isso, merece especial atenção o disposto no artigo 653 do Código Civil.

Vejamos: Art. 653.

Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.

A procuração é o instrumento do mandato.

Inclusive, é assente o entendimento de que as administradoras de imóveis não possuem legitimidade para integrar o polo passivo de demandas ajuizadas com fundamento em contratos de locação.

Sobre o tema, confiram-se os precedentes jurisprudenciais abaixo transcritos, in verbis: DIREITO CIVIL.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

ALEGAÇÃO DE DEFEITO NA PINTURA.

RETENÇÃO DA CAUÇÃO.

IMOBILIÁRIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

MANDATÁRIA DO LOCADOR.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

Ação movida por locatário em face de imobiliária a buscar a devolução da caução e indenização de dano moral.

Sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, no tocante aos danos materiais, ao argumento de que a imobiliária é mera mandatária do locador do imóvel, não sendo parte do contrato e julgou improcedente o pedido de indenização de dano moral.

Apelo a buscar a reversão do julgado.

Manutenção do julgado. 1.

Em se tratando de ação de responsabilidade civil fundada na relação locatícia existentes entre locadora e locatário, a administradora funciona exclusivamente como mandatária daquela, isto é, agindo em nome e à conta da locadora, nos termos do art. 653 do Código Civil. 2.

Imobiliária que não é parte integrante da relação jurídica contratual. 3. - Ilegitimidade passiva da ré que deve ser mantida. 4.

Recurso a que se nega provimento. (Apelação nº 0032398-15.2021.8.19.0210, Rel.

Des.

Fernando Foch de Lemos, 2ª Câmara de Direito Privado, julgado em 24/2/2025).

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

RESCISÃO POR CULPA DO LOCADOR.

REPAROS NECESSÁRIOS E NÃO REALIZADOS NO IMÓVEL.

IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

MANDATÁRIA DO LOCADOR.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1 - Preliminar de falta de fundamentação. 2 - Ofensa ao art. 489, § 1º, do CPC.

Inocorrência. 3 - A fundamentação concisa suficiente para justificar as conclusões do julgador. 4 - Preliminar afastada. 5- Ação pretendendo a devolução dos valores depositados a título de caução no bojo do contrato de locação e que foram retidos pela Ré, uma vez que esta se deu por culpa do locador, além do reembolso de despesas pagas no conserto do bem. 6 - Em se tratando de ação de responsabilidade civil fundada na relação locatícia existentes entre locadora e locatário, a administradora funciona exclusivamente como mandatária daquela, isto é, agindo em nome e à conta da locadora, nos termos do art. 653 do Código Civil. 7- Imobiliária que não é parte integrante da relação jurídica contratual, assinando o instrumento como testemunha. 8- Frise-se que o fato de o juízo ter analisado os documentos juntados pelas partes não configura que se tenha chegado ao mérito da demanda. 9- Ilegitimidade passiva da Ré que deve ser mantida. 10- Manutenção da sentença. 11- DESPROVIMENTO DO RECURSO. (Apelação nº 0136029-54.*02.***.*90-01 202200150272, Rel.ª Des.ª Teresa de Andrade Castro Neves, Vigésima Segunda Câmara Cível, julgado em 02/02/2023).

APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

VÍCIOS OCULTOS NO IMÓVEL.

SENTENÇA QUE DECLAROU RESCINDIDO O CONTRATO LOCATÍCIO, COM INEXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL, E CONDENOU A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 7.000,00.

RETIFICAÇÃO PARCIAL DO DECISUM.

Recurso da imobiliária.

Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.

Acolhimento.

Entendimento jurisprudencial assente no sentido de que as administradoras de imóveis não possuem legitimidade passiva para integrar o polo passivo em demandas fundadas em contratos de locação, salvo se demonstrada alguma conduta ilícita de seus prepostos ao atuar em nome próprio.

Caso concreto em que a 2ª apelante interveio no contrato de locação sub judice na qualidade de mera representante da 1ª apelante, e não como titular de um direito próprio.

Tampouco houve prova de ato de sua parte em desfavor do apelado.

Recurso da locadora.(...) (Apelação nº 0053239-23.2019.8.19.0203, Rel.

Des.

Alcides da Fonseca Neto, Décima Segunda Câmara Cível, julgamento em 13/12/2022).

Diante do exposto, julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e nos honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa, com base no artigo 85, §2º, do CPC, suspensa a exigibilidade, consoante o artigo 98, §3º do mesmo diploma.

P.R.I.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se.

RIO DE JANEIRO, 10 de abril de 2025.

MARCOS ANTONIO RIBEIRO DE MOURA BRITO Juiz Titular
16/05/2025 17:35

Expedição de Outros documentos.
16/05/2025 14:27

Expedição de Certidão.
16/05/2025 14:26

Expedição de Certidão.
14/04/2025 00:04

Publicado Intimação em 14/04/2025.
13/04/2025 00:09

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/04/2025
13/04/2025 00:09

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/04/2025
11/04/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 29ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 20020-903 SENTENÇA Processo: 0864294-20.2023.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: KELLY HUNG RÉU: BY THREE ADMINISTRACAO DE BENS LTDA Trata-se de ação indenizatória por danos materiais e morais proposta por Kelly Hungem face de By Three Administração de Bens, alegando, em síntese, ter realizado um contrato de locação comercial, cujo objeto consistia em imóvel localizado na Rua Tornelero, nº 173 B, no bairro Copacabana, a fim de abrir uma franquia de frango frito.

Destacou que o negócio foi rescindido em 25 de novembro de 2020, após prévia comunicação e cumprimento das formalidades necessárias.

Afirmou que, durante a vigência da locação, diferentes problemas se apresentaram no imóvel, tais como o não funcionamento do quadro elétrico em geral e parte hidráulica, o que a impediu de estabelecer imediatamente sua franquia e tornou inviável o prosseguimento do negócio.

Além disso, pontuou que o imóvel possuía infiltrações e que quando chovia ele era tomado pela água das chuvas, que não escoava devido ao ralo cimentado, bem como por resíduos e dejetos, pois a rua onde localizado alagava, provocando refluxo na rede de esgoto interna do local.

Realçou que cerca de 4 meses após a celebração do negócio é que começou a exercer sua atividade profissional no imóvel, sobretudo em razão da troca da parte elétrica.

Elencou como dificuldades enfrentadas e não constantes na oferta, nem no termo de vistoria: (1) débitos anteriores com a concessionária do serviço público de energia elétrica, ocasionando na demora de religação da luz entre 3 a 4 meses; (2) impossibilidade de regularização do imóvel para cadastramento junto ao Fisco, uma vez que não atendia às exigências de lei; (3) despesas com a manutenção e limpeza da caixa de gordura do imóvel, que não tinha conexão com a rede de esgoto, mas com a rede pluvial; (4) gastos com o refazimento de obra após a ré enviar uma equipe para colocação da caixa de esgoto, ocasião na qual foi deixado PVC próximo da máquina quente de cozinha, levando ao derretimento do PVC.

Narrou que o local passou por vistoria realizada por empresa terceirizada vinculada à ré, não tendo sido possível acompanhá-la, restando-lhe consentir com o termo proveniente do procedimento realizado, no qual não constavam nenhum dos vícios que posteriormente veio a descobrir.

Contou ter tomado conhecimento, após a celebração da locação, de que o imóvel havia sido objeto de ação de reintegração de posse (nº 0218211-78.2012.8.19.0001) e de ação de imissão na posse (nº 0173442-48.2013.8.19.0001).

Disse que nos processos em questão consta informado que o imóvel havia sido desapropriado pelo Município, em virtude das obras do MetrôRio.

Por conseguinte, declarou que o locador não poderia ter locado o imóvel, visto que não mais lhe pertencia.

Pontuou a autora, ainda, que, após a entrega do imóvel à ré, foi acionada por uma dívida em virtude da garantia do seguro fiança.

Em razão do exposto, requereu a condenação da ré à lucros cessantes, no valor de R$ 16.133,84, pelo tempo de atraso de inauguração do imóvel, bem como a danos emergentes, nos valores de R$ 11.200,00, relativo às despesas com obra e parte elétrica; R$ 8.500,00, referente ao aluguel mensal do galpão que precisou alugar para depositar os equipamentos do empreendimento; R$ 9.010,00, concernente ao valor pago à seguradora, devido à falha na prestação de serviço.

Ademais, requereu, ainda, a condenação da ré à danos morais, no montante de R$ 15.000,00.

A inicial foi instruída com os documentos juntados nos ids. 59104226 a 59104248.

Deferida a gratuidade da justiça, conforme despacho de id. 59509899.

Contestação apresentada no id. 90302493.

Preliminarmente a ré arguiu a ilegitimidade passiva, sob o argumento de que atuou como intermediária entre locador e autora, de forma que danos e prejuízos oriundos de eventuais vícios no imóvel devem ser de responsabilidade exclusiva do locador/proprietário.

No mérito, aduziu que os vícios apontados pela autora não existiam e que o imóvel estava em condições de uso, com necessidade somente de pequenos reparos, conforme termo de vistoria realizado na celebração do contrato de locação.

Sustentou que devido aos reparos que seriam realizados pela autora, essa foi beneficiada com a redução de parte do aluguel nos primeiros 6 meses, totalizando o desconto a quantia de R$ 10.500,00.

Por esse motivo, impugna o pleito de danos materiais no valor de R$ 11.200,00.

Refutou o pleito da autora em receber o valor pago à seguradora (R$ 9.010,00), sob o fundamento dos vícios constantes no imóvel, pois o valor em questão se relaciona ao seguro fiança pago pela Porto Seguro e cobrado em virtude do inadimplemento dos alugueres.

Logo, trata-se, segundo alegou, de indenização prevista em apólice e originada devido o acionamento da garantia do contrato celebrado, que em nada se aproxima dos vícios no imóvel alegados.

Ademais, contestou o pleito de condenação ao montante de R$ 8.500,00, uma vez que se deu após a rescisão do contrato, e defendeu que os lucros cessantes citados na inicial constituem ônus exclusivo da autora que não de desincumbiu de provar os danos que alegou.

Rebateu haver dano moral a ser compensado, sustentando que o relatado na inicial se trata de inconformismo da autora.

Sustentou não ter sido praticada conduta ilegal, tampouco ofensa à intimidade ou a honra, causas aptas a justificar a fixação de verba compensatória.

A autora se manifestou em réplica no id. 69103599.

Rebateu a tese de ilegitimidade passiva, considerando que a ré participa da cadeia de consumo do fornecimento do serviço de locação.

Quanto ao mérito, deu enfoque ao fato de que o contrato de locação foi celebrado em 23 de novembro de 2018, ao passo que a assinatura do termo de vistoria ocorreu em 26 de novembro daquele mesmo ano.

Sendo assim, por não possuir conhecimentos técnicos, não identificou vício aparente algum, contudo, após o início da locação, os defeitos passaram a surgir, tendo sido todos comunicados, conforme e-mails encaminhados à ré, nos quais é possível verificar datas próximas da celebração do contrato.

Com relação ao desconto concedido, apesar de não os negar, afirma que não resultaram num desconto hábil a abarcar com todos os custos de manutenção realizados.

Despacho saneador no id. 132174735.

A ré se manifestou no id. 133288582, afirmando não possuir outras provas a produzir.

A autora se manifestou no id. 134155647.

Juntou outras provas documentais (ids. 134159800 a 134162115 e 134159756 a 134159795) e enumerou rol de testemunhas para oitivas em audiência.

Certificado no id. 154237486 que, em que pese intimada a ré para se manifestar sobre as provas novas acostadas nos autos pela autora, o prazo decorreu sem apresentação de qualquer manifestação.

Ata da audiência no id. 173591724. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR.

De antemão, destaco que, no despacho saneador, reconheci a legitimidade da parte ré para responder a presente demanda, com base na teoria da asserção, de acordo com a qual as condições relativas à ação, tal como a legitimidade, são apreciadas à luz das alegações autorais, contidas na inicial, e são restritas ao exame da possibilidade do vínculo jurídico obrigacional, não do direito provado.

No entanto, ultrapassada essa análise perfunctória, tenho que a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré na contestação merece ser acolhida.

Isso porque, diferentemente das alegações da autora e das provas orais produzidas, verifico que o imóvel objeto do contrato de locação não é de propriedade da imobiliária ré, nem do seu único sócio, tornando inviável o prosseguimento desta ação.

Consoante a certidão de ônus reais juntada no id. 134159756, o proprietário do imóvel objeto da locação, localizado na Rua Tornelero, nº 173 B, no bairro Copacabana, era José Augusto de Oliveira.

Falecido e realizada a partilha, o aludido imóvel, assim como outros de sua propriedade, foi partilhado entre Elza Augusto de Oliveira e José Augusto de Oliveira Filho.

Prosseguindo, verifica-se que o contrato de locação celebrado com a autora (id. 59104237), tinha como parte locadora Maria Cristina Malheiros de Oliveira Pestana de Aguiar Silva, inventariante do espólio de José Augusto de Oliveira Filho, e Maria Carolina Cristóvão de Andrade, inventariante do espólio de Elza Augusto de Oliveira Cristóvão.

Nota-se, portanto, que a parte ré, na condição de imobiliária, como também o único sócio dela integrante, Sérgio da Silva Pereira Filho, não são os proprietários do imóvel objeto da locação celebrada pela autora.

Logo, como não integrante da relação jurídica locatícia, atuou a ré como mera longa manusdas locadoras, figurando como parte ilegítima no polo passivo desta ação.

Relevante, por oportuno, rememorar que, em se tratando de ação de responsabilidade civil originada na relação locatícia entre locadora e locatário, a administradora atua exclusivamente como mandatária daquela, agindo em nome e à conta da locadora.

Dito isso, merece especial atenção o disposto no artigo 653 do Código Civil.

Vejamos: Art. 653.

Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.

A procuração é o instrumento do mandato.

Inclusive, é assente o entendimento de que as administradoras de imóveis não possuem legitimidade para integrar o polo passivo de demandas ajuizadas com fundamento em contratos de locação.

Sobre o tema, confiram-se os precedentes jurisprudenciais abaixo transcritos, in verbis: DIREITO CIVIL.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

ALEGAÇÃO DE DEFEITO NA PINTURA.

RETENÇÃO DA CAUÇÃO.

IMOBILIÁRIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

MANDATÁRIA DO LOCADOR.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

Ação movida por locatário em face de imobiliária a buscar a devolução da caução e indenização de dano moral.

Sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, no tocante aos danos materiais, ao argumento de que a imobiliária é mera mandatária do locador do imóvel, não sendo parte do contrato e julgou improcedente o pedido de indenização de dano moral.

Apelo a buscar a reversão do julgado.

Manutenção do julgado. 1.

Em se tratando de ação de responsabilidade civil fundada na relação locatícia existentes entre locadora e locatário, a administradora funciona exclusivamente como mandatária daquela, isto é, agindo em nome e à conta da locadora, nos termos do art. 653 do Código Civil. 2.

Imobiliária que não é parte integrante da relação jurídica contratual. 3. - Ilegitimidade passiva da ré que deve ser mantida. 4.

Recurso a que se nega provimento. (Apelação nº 0032398-15.2021.8.19.0210, Rel.

Des.

Fernando Foch de Lemos, 2ª Câmara de Direito Privado, julgado em 24/2/2025).

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

RESCISÃO POR CULPA DO LOCADOR.

REPAROS NECESSÁRIOS E NÃO REALIZADOS NO IMÓVEL.

IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

MANDATÁRIA DO LOCADOR.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1 - Preliminar de falta de fundamentação. 2 - Ofensa ao art. 489, § 1º, do CPC.

Inocorrência. 3 - A fundamentação concisa suficiente para justificar as conclusões do julgador. 4 - Preliminar afastada. 5- Ação pretendendo a devolução dos valores depositados a título de caução no bojo do contrato de locação e que foram retidos pela Ré, uma vez que esta se deu por culpa do locador, além do reembolso de despesas pagas no conserto do bem. 6 - Em se tratando de ação de responsabilidade civil fundada na relação locatícia existentes entre locadora e locatário, a administradora funciona exclusivamente como mandatária daquela, isto é, agindo em nome e à conta da locadora, nos termos do art. 653 do Código Civil. 7- Imobiliária que não é parte integrante da relação jurídica contratual, assinando o instrumento como testemunha. 8- Frise-se que o fato de o juízo ter analisado os documentos juntados pelas partes não configura que se tenha chegado ao mérito da demanda. 9- Ilegitimidade passiva da Ré que deve ser mantida. 10- Manutenção da sentença. 11- DESPROVIMENTO DO RECURSO. (Apelação nº 0136029-54.*02.***.*90-01 202200150272, Rel.ª Des.ª Teresa de Andrade Castro Neves, Vigésima Segunda Câmara Cível, julgado em 02/02/2023).

APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

VÍCIOS OCULTOS NO IMÓVEL.

SENTENÇA QUE DECLAROU RESCINDIDO O CONTRATO LOCATÍCIO, COM INEXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL, E CONDENOU A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 7.000,00.

RETIFICAÇÃO PARCIAL DO DECISUM.

Recurso da imobiliária.

Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.

Acolhimento.

Entendimento jurisprudencial assente no sentido de que as administradoras de imóveis não possuem legitimidade passiva para integrar o polo passivo em demandas fundadas em contratos de locação, salvo se demonstrada alguma conduta ilícita de seus prepostos ao atuar em nome próprio.

Caso concreto em que a 2ª apelante interveio no contrato de locação sub judice na qualidade de mera representante da 1ª apelante, e não como titular de um direito próprio.

Tampouco houve prova de ato de sua parte em desfavor do apelado.

Recurso da locadora.(...) (Apelação nº 0053239-23.2019.8.19.0203, Rel.

Des.

Alcides da Fonseca Neto, Décima Segunda Câmara Cível, julgamento em 13/12/2022).

Diante do exposto, julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das despesas processuais e nos honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor da causa, com base no artigo 85, §2º, do CPC, suspensa a exigibilidade, consoante o artigo 98, §3º do mesmo diploma.

P.R.I.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se.

RIO DE JANEIRO, 10 de abril de 2025.

MARCOS ANTONIO RIBEIRO DE MOURA BRITO Juiz Titular
10/04/2025 18:52

Expedição de Outros documentos.
10/04/2025 18:52

Extinto o processo por ausência das condições da ação
24/03/2025 14:15

Conclusos para julgamento
24/03/2025 14:09

Ato ordinatório praticado
18/02/2025 20:02

Audiência Conciliação, Instrução e Julgamento realizada para 18/02/2025 15:00 29ª Vara Cível da Comarca da Capital.
18/02/2025 20:02

Juntada de Ata da Audiência
06/12/2024 00:16

Publicado Intimação em 06/12/2024.
06/12/2024 00:16

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/12/2024
04/12/2024 15:28

Expedição de Outros documentos.
04/12/2024 15:28

Proferido despacho de mero expediente
04/12/2024 15:02

Audiência Conciliação, Instrução e Julgamento designada para 18/02/2025 15:00 29ª Vara Cível da Comarca da Capital.
03/12/2024 15:58

Conclusos para despacho
05/11/2024 11:27

Expedição de Certidão.
03/11/2024 00:56

Decorrido prazo de VICTOR VIDEIRA DA SILVA THOMAZ ROSTEY em 01/11/2024 23:59.
03/11/2024 00:56

Decorrido prazo de VICTOR HUGO CAVALCANTI MAIORANO em 01/11/2024 23:59.
07/10/2024 14:47

Expedição de Outros documentos.
07/10/2024 14:47

Expedição de Outros documentos.
07/10/2024 14:46

Ato ordinatório praticado
25/08/2024 00:09

Decorrido prazo de ROGER VIGATO em 23/08/2024 23:59.
25/08/2024 00:09

Decorrido prazo de VICTOR VIDEIRA DA SILVA THOMAZ ROSTEY em 23/08/2024 23:59.
25/08/2024 00:09

Decorrido prazo de VICTOR HUGO CAVALCANTI MAIORANO em 23/08/2024 23:59.
25/08/2024 00:09

Decorrido prazo de PEDRO GUILHERME FERNANDES DE ANDRADE em 23/08/2024 23:59.
06/08/2024 12:37

Expedição de Outros documentos.
06/08/2024 12:37

Expedição de Outros documentos.
06/08/2024 12:37

Expedição de Outros documentos.
06/08/2024 12:37

Expedição de Outros documentos.
06/08/2024 12:36

Desentranhado o documento
06/08/2024 12:35

Cancelada a movimentação processual
06/08/2024 12:35

Desentranhado o documento
06/08/2024 12:35

Desentranhado o documento
06/08/2024 12:35

Desentranhado o documento
06/08/2024 12:35

Desentranhado o documento
06/08/2024 12:35

Desentranhado o documento
30/07/2024 17:11

Juntada de Petição de petição
25/07/2024 16:48

Juntada de Petição de petição
23/07/2024 00:58

Publicado Intimação em 23/07/2024.
23/07/2024 00:58

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 22/07/2024
19/07/2024 19:17

Expedição de Outros documentos.
19/07/2024 19:17

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
10/06/2024 14:47

Conclusos ao Juiz
29/05/2024 12:32

Expedição de Certidão.
24/05/2024 13:19

Juntada de Petição de petição
27/03/2024 00:15

Decorrido prazo de ROGER VIGATO em 26/03/2024 23:59.
27/03/2024 00:15

Decorrido prazo de PEDRO GUILHERME FERNANDES DE ANDRADE em 26/03/2024 23:59.
22/02/2024 14:30

Expedição de Outros documentos.
22/02/2024 14:30

Expedição de Outros documentos.
22/02/2024 12:02

Expedição de Certidão.
19/02/2024 14:50

Juntada de Petição de petição
07/11/2023 20:20

Juntada de Petição de diligência
20/09/2023 17:27

Expedição de Mandado.
24/08/2023 05:08

Decorrido prazo de ROGER VIGATO em 23/08/2023 23:59.
24/08/2023 05:08

Decorrido prazo de PEDRO GUILHERME FERNANDES DE ANDRADE em 23/08/2023 23:59.
24/07/2023 15:55

Juntada de Petição de petição
21/07/2023 13:05

Expedição de Outros documentos.
21/07/2023 13:05

Expedição de Outros documentos.
21/07/2023 13:04

Ato ordinatório praticado
27/06/2023 01:09

Decorrido prazo de ROGER VIGATO em 26/06/2023 23:59.
27/06/2023 01:09

Decorrido prazo de PEDRO GUILHERME FERNANDES DE ANDRADE em 26/06/2023 23:59.
29/05/2023 12:19

Juntada de Petição de diligência
23/05/2023 12:01

Expedição de Mandado.
23/05/2023 11:44

Expedição de Outros documentos.
23/05/2023 11:44

Expedição de Outros documentos.
22/05/2023 16:55

Proferido despacho de mero expediente
22/05/2023 11:24

Conclusos ao Juiz
19/05/2023 14:23

Expedição de Certidão.
18/05/2023 19:35

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
18/05/2023

Ultima Atualização
19/05/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

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