TJRJ - 0821159-46.2023.8.19.0004

Certifico que a apelação é tempestiva e as custas foram devidamente recolhidas.

Certifico que a apelação é tempestiva e o apelante possui JG. Às partes para apresentar contrarrazões.

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de São Gonçalo 7ª Vara Cível da Comarca de São Gonçalo Rua Doutor Getúlio Vargas, 2512, 4º Andar, Barro Vermelho, SÃO GONÇALO - RJ - CEP: 24416-000 SENTENÇA Processo: 0821159-46.2023.8.19.0004 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: BRUNO OLIVEIRA DAS NEVES RÉU: REALIZA CONSTRUTORA LTDA Bruno Oliveira das Neves ajuizou ação em face de Realiza Construtora Ltda., narrando, em síntese, que adquiriu, em 12/11/2018, junto à Ré unidade residencial com entrega prevista no prazo de 24 meses, o que só ocorreu, contudo, em 10/07/2021.

Assim, requereu o pagamento da quantia de R$ 26.605,83, referentes à multa contratual de 2% ao mês, desde 13/11/2020 até a entrega, em 10/07/2021; o pagamento da quantia de R$ 6.651,44, relativos aos lucros cessantes, correspondentes a 0,5% do valor do contrato por mês de atraso; a compensação dos danos morais experimentados pelo pagamento de R$ 20.000,00.

Petição inicial e documentos no index 70079424.

Gratuidade de justiça deferida no index 73330962.

Contestação com documentos no index 89773958, na qual a Ré apresentou exceção de incompetência; no mérito, pugnou pelo julgamento de improcedência dos pedidos, sob os seguintes argumentos: o prazo de entrega da unidade foi previsto em 24 meses, contados da assinatura do contrato de financiamento (cláusula 9.2); o prazo de obras poderia ser prorrogado em até 180 dias em razão de caso fortuito ou força maior; o imóvel poderia ser entregue até o dia 11/05/2021, contudo, o INEA, responsável pela emissão da outorga do poço artesiano do local, ficou fechado por mais de um ano e meio em razão da pandemia de Covid-19; ainda, os trabalhos antes executados presencialmente, tiveram de ser realocados, com redução de funcionários, contribuindo para a morosidade; a construtora enviava constantes comunicados aos interessados sobre o statusdos processos; não é possível a inversão da cláusula penal; a indenização por lucros cessantes não se aplica ao caso; não é possível acumular multa moratória e lucro cessante; o atraso na entrega não configura dano moral.

Réplica no index 115037955.

A Ré manifestou-se em provas no index 120240453.

Decisão saneadora no index 140537312. É o relatório.

Passo a decidir.

Rejeito a exceção de incompetência.

Isso porque a cláusula que fixa como foro de eleição o local de situação do imóvel deve ser apreciada com cautela, considerando a vulnerabilidade do promitente comprador.

Em se tratando de cláusula de adesão na relação de consumo, deve ser prestigiada a escolha do consumidor hipossuficiente.

Nesse sentido, cito precedente da jurisprudência desta Corte Estadual: “APELAÇÕES CÍVEIS.

DIREITO DO CONSUMIDOR E RESPONSABILIDADE CIVIL.

COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES.

Relação de consumo.

Preliminar de incompetência do Juízo que se rejeita.

Cláusula de eleição do foro de Itaboraí para a solução das demandas relacionadas ao contrato que deve ser apreciada com cautela, a fim de se evitar a violação ao direito de defesa do requerente.

Consumidor, vulnerável na relação, que pode optar entre propor a ação em seu próprio domicílio, com fundamento no disposto no art. 101 do CDC, ou no domicílio do réu.

Faculdade conferida pelo art. 46 do CPC.

Contrato de adesão que não permite a alteração das cláusulas, pelo consumidor.

Ré que possui domicílio na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro.

Atraso na entrega do imóvel que restou incontroverso.

No caso, extrai-se dos autos que o termo final constante do contrato para a conclusão das obras ocorreu em janeiro de 2018, após a contagem do prazo de 180 dias de tolerância previsto em contrato.

Falha na prestação do serviço demonstrada.

In casu, não trata o caso em tela de desistência unilateral do adquirente durante a obra, mas sim de descumprimento por parte do vendedor quanto ao prazo de entrega.

Aplicável a multa contratual prevista para tala hipótese - cláusula 18.5.

Impossibilidade de cumulação com a multa convencional - cláusula 31.1 - diante de previsão de penalidade mais específica para a hipótese ora tratada.

Dano moral não configurado na hipótese.

O simples atraso na entrega do imóvel não gera o dever de indenizar por danos morais in re ipsa.

Isso porque, hodiernamente, a orientação jurisprudencial da Corte Superior é no sentido de que a condenação por danos morais em virtude de atraso na entrega de imóvel ocorre apenas em situações excepcionais, devendo estar devidamente comprovadas pelos autores, razão pela qual não há que se falar em dano moral in re ipsa.

Acerto da sentença.

Na hipótese ora em exame, o pedido de dano moral está amparado tão-somente no atraso da entrega do empreendimento, ou seja, não foi alegada nenhuma uma outra situação que tenha causado abalo psíquico significativo capaz ensejar a reparação pretendida.

DESPROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.” (0042162-33.2018.8.19.0209 - APELAÇÃO.

Des(a).

ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH - Julgamento: 19/05/2022 - VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL) No mérito, procedo ao julgamento da lide, não havendo outras provas a serem produzidas além daquelas já acostadas aos autos.

Nesta demanda, o Autor sustenta a mora da Ré na obrigação de entrega das chaves de unidade imobiliária residencial adquirida, o que teria ensejado danos materiais e morais cuja reparação ora pretende.

Na contestação, a parte Ré reconhece a relação contratual entre as partes, mas aduz que o prazo para a entrega da unidade poderia ser prorrogado em até 180 dias em razão de caso fortuito ou força maior, prosseguindo a obra em meio à pandemia de Covid-19, não demonstrados danos materiais e morais.

As partes celebraram contrato para a aquisição pelo Autor de unidade imobiliária no Condomínio Residencial Portal dos Ipês, pelo preço total de R$ 133.000,00 (index 70079432).

O prazo previsto para a entrega da unidade foi ajustado em 24 meses, contados da assinatura do contrato de financiamento junto ao Banco do Brasil, que poderia ser prorrogado em até 180 dias em razão de casos fortuitos ou de força maior (cláusula 9.2, “b”).

O contrato de financiamento foi firmado em 12/11/2018 e o prazo de entrega ajustado venceu em novembro de 2020, com possibilidade de prorrogação de até 180 dias na forma da cláusula 9.2.b (index 70079432, fls. 09).

A unidade foi recebida em 10/07/2021.

Na contestação, a parte Ré aduziu que a demora decorreu de caso fortuito/força maior, não se apurando abusividade da cláusula contratual que previa a extensão do prazo em 180 dias, conduzindo o termo final de entrega até 11/05/2021.

A parte Ré sustentou que experimentou vários eventos relacionados à outorga do poço artesiano, na medida em que o INEA permaneceu por mais de ano e meio fechado no contexto da pandemia de Covid-19.

Nesse sentido, esclareceu que os clientes estavam cientes dos empecilhos, conforme comunicados apresentados, sendo certo que a concessão das licenças foi prejudicada, acarretando atraso na entrega das unidades e disponibilidade do empreendimento apenas em meados de 2021.

A complexidade do empreendimento admite a cláusula de prorrogação do prazo final de entrega das chaves, não se revelando abusiva.

O entendimento deste e.

Tribunal de Justiça sobre o tema está disposto no enunciado sumular nº 350: “Nos contratos de promessa de compra e venda decorrentes de incorporação imobiliária, é válida a cláusula de tolerância de prorrogação de 180 dias para a entrega do imóvel, pactuada expressamente pelas partes.”.

A cláusula 9.2.b previu expressamente a prorrogação do prazo de entrega da obra em até 180 dias na hipótese de caso fortuito/força maior.

A Terceira Turma do c.

Superior Tribunal de Justiça, no REsp n. 2.070.354/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, julgado em 20/06/2023, decidiu que: “A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas.

Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020).

Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), bem como a suspensão do transporte público e coletivo de passageiros, tanto a nível intermunicipal quanto na seara internacional.(...) A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.

Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial.”.

No caso em tela, não se apura a revisão contratual, mas a configuração de caso fortuito ou de força maior a ensejar a aplicação da cláusula de tolerância de até 180 dias.

Esse é o caso, diante da imprevisibilidade, da extraordinariedade e do grave impacto na situação socioeconômica mundial, conforme julgamento antes transcrito.

Assim, a Ré poderia entregar as chaves até o dia 11/05/2021, se apurando demora até 10/07/2021, na medida em que ausente a demonstração de eventos hábeis a romper o nexo de causalidade da responsabilidade civil da Ré.

Em verdade, a realização de cronograma do empreendimento consiste especificamente na atividade empresária desenvolvida pela parte Ré, não podendo essa se eximir de responsabilidade alegando genericamente dificuldades nas autorizações estatais sem demonstrar os percalços inesperados especificamente.

Portanto, reputa-se provado o fato constitutivo do direito do Autor quanto à mora na entrega das chaves a partir de 12/05/2021 e não provado o fato modificativo alegado pela parte Ré.

Conclui-se que o atraso na entrega do imóvel decorreu da conduta falha da parte Ré, a quem cabia gerenciar a sua atividade para não causar prejuízos aos consumidores e de modo a cumprir os prazos estipulados em contrato.

Diante do exposto, configura-se a responsabilidade civil da parte Ré em virtude do descumprimento do prazo contratual de entrega da unidade imobiliária adquirida, em que pese o cumprimento da contraprestação, o que faz surgir o dever secundário de reparação dos danos, nos termos do que dispõem os artigos 927 do Código Civil e 14 do Código de Defesa do Consumidor.

O instrumento particular de venda e compra mediante financiamento no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida foi acostado à petição inicial, ali disposto o valor do imóvel, qual seja, R$ 133.000,00.

A mora na entrega se iniciou em 12/05/2021, findando no dia 10/07/2021.

A cláusula penal prevista para o inadimplemento do comprador frente à construtora deve ser considerada para a fixação de indenização pela mora do vendedor (Tema 971 do STJ).

Evidenciado o atraso na entrega do bem no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, incluído o prazo de tolerância, “o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (Tema 996 do STJ).

Por fim, a cláusula penal tem por finalidade indenizar o adimplemento tardio da obrigação e estabelecida em valor equivalente ao locativo afasta a cumulação com lucros cessantes (Tema 970 do STJ).

O Autor requereu o pagamento das quantias de R$ 26.605,83, a título de multa contratual de 2% pelo inadimplemento da obrigação de entrega das chaves, e de R$ 6.651,44, quanto aos lucros cessantes no período de mora, no patamar de 0,5%, ambos em relação às parcelas respectivas.

As planilhas apresentadas com a petição inicial não foram impugnadas pela Ré, devendo prevalecer, portanto.

A multa disposta no contrato é destinada a estimular o cumprimento da obrigação no prazo ajustado, sem caráter compensatório, devendo prevalecer para todos os envolvidos, vendedor e comprador.

A cumulação da multa contratual com os lucros cessantes é possível quando não há equivalência com os locativos.

Considerando o período de mora (12/05/2021 a 10/07/2021) e a planilha do index 70079439, em maio de 2021 a multa de 2% corresponde a R$ 1.372,90; em junho, a R$ 2.128,00; e em julho a R$ 638,39 (conforme cálculo não impugnado).

O valor total é de R$ 4.139,29.

Quanto aos lucros cessantes, o valor devido em maio de 2021 corresponde a R$ 343,22; em junho, a R$ 532,00; e em julho, a R$ 159,59 (conforme cálculo não impugnado).

O valor total é de R$ 1.034,81.

Resta perquirir acerca dos danos extrapatrimoniais.

Em que pese tenha sido apurada falha pela Ré, quanto à demora na entrega das chaves (de quase 02 meses), a situação não configurou dano moral, mas mero descumprimento contratual.

Os comentados danos morais consistem em violação aos direitos da personalidade, protegidos em norma constitucional, inscrita no art. 5º, X, da Constituição da República, tais como a honra, a imagem e a intimidade.

O Autor não narrou desdobramentos negativos decorrentes do atraso na entrega da unidade, destacando-se que esta ação foi distribuída após decorridos 02 anos da entrega das chaves, residindo o Demandante em São Gonçalo e não em Itaboraí, local onde está situado o imóvel.

Inocorrendo lesão aos bens integrantes da esfera jurídica moral, deve ser desacolhida também a pretensão compensatória.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, na forma do art. 487, I, do CPC, para: 1) CONDENARa Ré no pagamento de R$ 4.139,29 (quatro mil, cento e trinta e nove reais e vinte e nove centavos), referentes à incidência da multa contratual de 2%, valor que deve ser corrigido a partir dos vencimentos mensais (conforme planilha apresentada), incidindo juros desde a citação, nos termos da lei; 2) CONDENARa Ré no pagamento de R$ 1.034,81 (um mil, trinta e quatro reais e oitenta e um centavos), quanto aos lucros cessantes, valor que deve ser corrigido a partir dos vencimentos mensais (conforme planilha apresentada), incidindo juros desde a citação, nos termos da lei.

JULGO IMPROCEDENTEo pedido de indenização por danos morais.

Ante a sucumbência de ambas as partes, tendo por base o princípio da causalidade, condeno a Ré no pagamento das custas processuais na proporção de 80% e dos honorários advocatícios, esses fixados em 10% do valor da condenação; e condeno o Autor no pagamento das custas processuais na proporção de 20% e dos honorários advocatícios, esses fixados em 10% sobre o benefício econômico não alcançado, observada a suspensão decorrente da gratuidade de justiça deferida.

Após as formalidades legais, dê-se baixa e arquivem-se.

SÃO GONÇALO, 19 de fevereiro de 2025.

JUSSARA MARIA DE ABREU GUIMARAES Juiz Titular