18/09/2025 15:02

Ato ordinatório praticado
14/09/2025 16:54

Juntada de petição
26/08/2025 00:00

Intimação

Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel ajuizada por MARCO AURÉLIO BARBOSA MONTEIRO em face de MARCELO ANTONIO CONCEIÇÃO.

Na inicial, narra o autor, em síntese, que celebrou com o réu uma Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda para a alienação de seu apartamento, no valor de R$ 350.000,00.

Sustenta, como fundamento principal, que foi orientado por um advogado que, segundo alega, estaria com o registro profissional suspenso na OAB/RJ, o que viciaria o negócio.

Afirma ter assinado o instrumento sem a devida leitura, confiando em acordos verbais que não teriam sido transpostos para o documento, especialmente quanto à forma de pagamento do saldo devedor, e que foi surpreendido com uma Notificação Extrajudicial do réu para desocupar o imóvel, sentindo-se lesado.

Em sede de tutela de urgência, pleiteou a suspensão provisória dos efeitos da Cláusula 2ª da escritura, que previa a imissão imediata do réu na posse, a fim de que o autor fosse mantido no imóvel até o julgamento final da lide.

No mérito, requereu a declaração de nulidade da escritura pública; subsidiariamente, a revisão da cláusula de pagamento; a condenação do réu ao pagamento da multa contratual de R$ 35.000,00; a exibição de documentos; e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 55.000,00, além dos ônus da sucumbência.

A petição inicial veio instruída com os documentos de IDs 12 a 30.

Decisão de ID 45 deferiu a gratuidade de justiça ao autor e indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Citado (ID 132), o réu apresentou contestação no ID 135.

Em sede preliminar, impugnou a gratuidade de justiça concedida ao autor, argumentando que este seria sócio de empresa com capital social elevado (ID 150) e proprietário de outro imóvel, e arguiu a inépcia da inicial por conter pedidos incompatíveis entre si (nulidade e revisão do mesmo contrato) e a ausência de interesse processual por comportamento contraditório (venire contra factum proprium), uma vez que em outro processo (nº 0013055-36.2021.8.19.0209) o autor teria reconhecido a validade do negócio (ID 161).

No mérito, defendeu a higidez da escritura pública, sustentando que a alegação sobre o advogado ser suspenso não se sustenta, pois existem homônimos com registro ativo e que a outorga de procuração na escritura não era ato privativo de advogado.

Afirmou ter cumprido sua parte na avença, realizando os pagamentos iniciais de R$ 55.000,00 e que o restante do pagamento, especialmente a parcela do FGTS, só não foi liberado por culpa exclusiva do autor, que não regularizou o registro de seu próprio título aquisitivo do imóvel, impedindo a transferência de titularidade.

A contestação veio acompanhada dos documentos de IDs 149 a 161.

Réplica apresentada no ID 168, refutando as preliminares e reiterando os termos da inicial.

Instadas a especificar provas (ID 177), a parte ré se manifestou (ID 184), juntando novos documentos, e a parte autora peticionou no ID 272.

Decisão de ID 274 determinou a apresentação de alegações finais.

O autor apresentou suas alegações no ID 277 e o réu no ID 279.

O processo foi remetido ao Grupo de Sentença (ID 290). É O RELATÓRIO.

DECIDO.

O processo encontra-se em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas.

Sendo assim, inicio a análise pelas questões preliminares arguidas pelo réu em sua contestação.

A primeira delas diz respeito à impugnação à gratuidade de justiça.

Com efeito, o benefício foi concedido ao autor em decisão inicial (ID 45), com base na declaração de hipossuficiência, que goza de presunção relativa de veracidade.

Ocorre que tal presunção pode ser afastada por prova em contrário, e o réu, ao seu turno, produziu prova documental robusta (ID 150) que infirma a alegação de necessidade, demonstrando ser o autor sócio-administrador da empresa ENGE SERVICE ENGENHARIA E SERVIÇOS LTDA, pessoa jurídica com capital social de R$ 3.274.269,00.

De fato, a titularidade de uma empresa com tal patrimônio é manifestamente incompatível com a alegação de insuficiência de recursos.

Oportuno ressaltar que a defesa oferecida pelo autor em réplica, de que não ocupava tal cargo à época do deferimento, não se sustenta, pois o benefício pressupõe a manutenção do estado de necessidade Sendo assim, dever ser acolhida a impugnação, com a revogação do benefício da gratuidade de justiça concedido à parte autora.

As consequências desta revogação, notadamente a responsabilidade pelo pagamento integral das custas processuais, serão tratadas no dispositivo desta sentença.

Quanto às demais preliminares (inépcia e falta de interesse processual), estas confundem-se com o mérito e com ele serão analisadas, uma vez que a (in)compatibilidade dos pedidos e o comportamento processual do autor dependem da análise da validade e eficácia do negócio jurídico.

Não havendo mais questões processuais pendentes e presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, bem como as condições da ação, passo a analisar o mérito, superadas as preliminares arguidas.

A causa comporta julgamento, porquanto a matéria controvertida encontra-se suficientemente esclarecida pela prova documental produzida.

A controvérsia central da lide reside em verificar a existência de vício de nulidade na Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda celebrada entre as partes e, subsidiariamente, analisar as alegações de descumprimento contratual.

A principal tese autoral para a nulidade do negócio jurídico é a suposta participação de um advogado com registro profissional suspenso, o Sr.

Jorge Oliveira, na orientação e formalização do ato.

Contudo, tal argumento não prospera.

Primeiramente, porque o autor não produziu prova inequívoca de que Jorge de Oliveira , a quem outorgou poderes na Cláusula Oitava da escritura, é, de fato, o advogado com inscrição suspensa na OAB/RJ.

Conforme bem apontado pelo réu em sua defesa, a busca no sítio da OAB/RJ revela a existência de múltiplos profissionais homônimos, alguns com registro ativo.

Caberia ao autor o ônus de individualizar a pessoa e comprovar sua alegação, o que não fez.

Ademais, ainda que se tratasse do mesmo indivíduo, a nulidade não se configuraria.

Isso porque, a Cláusula Oitava da escritura apenas constituiu o referido senhor como procurador do autor com poderes específicos para assinar a Escritura Definitiva de Compra e Venda , ato futuro e condicionado ao pagamento integral do preço.

A celebração da promessa de compra e venda em si não contou com a participação do procurador como representante, mas sim com a presença e assinatura do próprio autor, que é pessoa maior, capaz, engenheiro civil de formação e, portanto, com plenas condições de compreender os termos do negócio que estava celebrando.

A lavratura de uma escritura pública em cartório é ato solene, presidido por um Tabelião dotado de fé pública, que tem o dever de ler e explicar o teor do documento às partes antes da colheita das assinaturas, o que presume a ciência do autor sobre as cláusulas ali contidas.

Assim, a alegação do autor de que assinou sem ler configura, no contexto, comportamento que beira a violação do princípio da boa-fé objetiva, não podendo ser invocada em seu próprio benefício para anular um negócio jurídico formalmente perfeito.

Superada a tese de nulidade, passa-se à análise do suposto descumprimento contratual.

O autor queixa-se da ausência de prazo para liberação do FGTS e do pagamento parcelado do saldo de R$ 160.000,00.

Tais condições, entretanto, estão expressamente previstas na Cláusula Primeira da escritura, a qual o autor anuiu com sua assinatura.

A alegação de que o acordo verbal era diverso carece de qualquer substrato probatório e não pode se sobrepor ao que foi formalmente pactuado em instrumento público.

Por outro lado, a prova documental é robusta em demonstrar que foi o próprio autor quem deu causa ao não recebimento do saldo devedor.

O réu comprovou que a liberação dos recursos do FGTS estava condicionada ao prévio registro, pelo autor, de seu próprio título aquisitivo do imóvel, o que não havia sido providenciado.

O Manual da Caixa Econômica Federal para Utilização do FGTS e a própria lógica do sistema registral imobiliário confirmam que é impossível ao promitente comprador obter financiamento ou liberar recursos do FGTS para adquirir um imóvel que não está formalmente em nome do promitente vendedor.

Percebe-se, portanto, que o próprio autor, ao não regularizar a titularidade do bem, criou o impedimento para o cumprimento da obrigação pelo réu, não podendo, agora, exigir o pagamento ou alegar descumprimento da parte contrária, nos termos do art. 476 do Código Civil ( exceção do contrato não cumprido ).

Adicionalmente, o réu demonstrou ter quitado as parcelas iniciais e, inclusive, ter arcado com dívidas condominiais de responsabilidade do autor para evitar a perda do imóvel em leilão, decorrente de execução movida pelo condomínio.

Tal conduta reforça a boa-fé do réu e seu intuito de preservar o negócio, em contraste com a inércia do autor.

Dessa forma, não tendo o autor se desincumbido de seu ônus probatório quanto a qualquer vício ou nulidade do negócio, e restando demonstrado que o inadimplemento do saldo devedor decorreu de sua própria culpa, a improcedência de todos os pedidos é a medida que se impõe.

Importa registrar, outrossim, que a recusa do réu em proceder com os pagamentos subsequentes antes da regularização do imóvel mostrou-se legítima, assim como sua iniciativa de buscar a imissão na posse, que lhe foi garantida por força de cláusula contratual expressa (Cláusula Segunda) e decisão judicial em processo conexo.

Consequentemente, não há que se falar em aplicação de multa contratual ao réu, revisão de cláusulas ou indenização por danos morais.

Posto isso, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Tendo em vista a revogação do benefício da gratuidade de justiça e a sucumbência integral da parte autora, condeno-a ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Publique-se.

Intimem-se
30/07/2025 14:49

Conclusão
30/07/2025 14:49

Julgado improcedente o pedido
08/07/2025 11:55

Remessa
03/07/2025 16:13

Ato ordinatório praticado
22/05/2025 15:01

Proferido despacho de mero expediente
22/05/2025 15:01

Conclusão
22/05/2025 15:01

Ato ordinatório praticado
25/03/2025 20:32

Juntada de petição
17/03/2025 23:19

Juntada de petição
21/02/2025 13:43

Conclusão
21/02/2025 13:43

Proferido despacho de mero expediente
05/12/2024 11:52

Juntada de petição
27/11/2024 12:53

Juntada de petição
06/11/2024 13:30

Expedida/certificada a intimação eletrônica
22/10/2024 18:33

Conclusão
22/10/2024 18:33

Proferido despacho de mero expediente
22/10/2024 18:31

Ato ordinatório praticado
12/09/2024 12:47

Juntada de petição
22/08/2024 10:07

Expedida/certificada a intimação eletrônica
22/08/2024 10:06

Ato ordinatório praticado
16/07/2024 22:21

Juntada de petição
26/06/2024 02:48

Documento
09/06/2024 17:28

Expedida/certificada a intimação eletrônica
09/06/2024 17:27

Juntada de petição
21/05/2024 15:15

Ato ordinatório praticado
06/03/2024 11:46

Expedição de documento
06/03/2024 11:44

Expedição de documento
23/02/2024 05:43

Ato ordinatório praticado
14/12/2023 20:41

Juntada de petição
24/11/2023 14:10

Expedida/certificada a intimação eletrônica
24/11/2023 14:09

Ato ordinatório praticado
20/11/2023 19:32

Juntada de documento
20/11/2023 19:32

Ato ordinatório praticado
22/06/2023 13:43

Expedição de documento
19/06/2023 17:30

Expedição de documento
15/05/2023 15:24

Expedida/certificada a intimação eletrônica
15/05/2023 15:24

Ato ordinatório praticado
10/02/2023 15:51

Ato ordinatório praticado
18/10/2022 07:22

Ato ordinatório praticado
17/08/2022 12:11

Documento
13/08/2022 12:42

Juntada de petição
08/08/2022 13:31

Expedição de documento
29/07/2022 10:34

Expedida/certificada a intimação eletrônica
30/06/2022 19:06

Conclusão
30/06/2022 19:06

Proferido despacho de mero expediente
30/06/2022 19:06

Ato ordinatório praticado
26/05/2022 11:52

Juntada de petição
16/05/2022 13:10

Expedição de documento
16/05/2022 12:48

Expedição de documento
11/05/2022 10:40

Expedida/certificada a intimação eletrônica
13/04/2022 18:16

Conclusão
13/04/2022 18:16

Proferido despacho de mero expediente
13/04/2022 18:16

Ato ordinatório praticado
10/03/2022 12:11

Juntada de petição
16/02/2022 16:54

Expedida/certificada a intimação eletrônica
16/02/2022 16:54

Ato ordinatório praticado
05/11/2021 10:26

Expedição de documento
05/11/2021 10:24

Expedição de documento
07/10/2021 12:12

Ato ordinatório praticado
13/09/2021 11:08

Juntada de petição
02/09/2021 13:46

Expedida/certificada a intimação eletrônica
02/09/2021 13:46

Ato ordinatório praticado
25/06/2021 15:26

Expedição de documento
25/06/2021 15:25

Expedição de documento
25/05/2021 11:59

Expedida/certificada a intimação eletrônica
07/05/2021 14:28

Não Concedida a Antecipação de tutela
07/05/2021 14:28

Conclusão
06/05/2021 14:52

Retificação de Classe Processual
09/04/2021 14:49

Proferido despacho de mero expediente
09/04/2021 14:49

Conclusão
09/04/2021 14:48

Ato ordinatório praticado
05/03/2021 15:00

Juntada de petição
19/02/2021 16:57

Expedida/certificada a intimação eletrônica
19/02/2021 16:57

Ato ordinatório praticado
19/02/2021 16:56

Ato ordinatório praticado
18/02/2021 14:45

Distribuição

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
18/02/2021

Ultima Atualização
18/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Documento • Arquivo

Petição • Arquivo

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