16/08/2025 01:38

Publicado Intimação em 15/08/2025.
16/08/2025 01:38

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/08/2025
14/08/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 45ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo: 0881006-85.2023.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: WILSON OLIVEIRA DE ARAUJO RÉU: CLAUDIA MARIA BEATRIZ SILVA DURANTI, VALERIA TAVARES DE SANT ANNA INVENTARIADO: PEDRO ROBERTO DAS GRACAS SANTOS CURADOR: CAROLINE CARNEIRO SANTOS Trata-se de ação de adjudicação compulsória, ajuizada por WILSON OLIVEIRA DE ARAUJO em face de CLAUDIA MARIA BEATRIZ SILVA DURANTI, VALÉRIA TAVARES DE SANT’ANNA e ESPÓLIO DE PEDRO ROBERTO DAS GRAÇAS, representado por sua inventariante CAROLINE CARNEIRO SANTOS.

Alega o autor, em síntese, que o imóvel localizado na Avenida Treze de Maio, nº 13, salas 1111 e 1112, Centro, Rio de Janeiro, pertenceu a primeira e segunda rés, tendo sido objeto de promessa de compra e venda em 13/04/2007, figurando como promitente comprador o Sr.

Pedro Roberto das Graças Santos.

Ocorre que o promitente comprador nunca realizou o registro definitivo do bem, razão pela qual o imóvel permaneceu em nome da primeira e segunda rés.

Em 10/01/2016, o Sr.

Pedro, então promitente comprador no RGI, transmitiu o bem ao autor (Sr.

Wilson Oliveira de Araujo) através de instrumento particular.

Aduz que no ano de 2020 tentou realizar as transferências definitivas, assumindo todas as despesas cartorárias e Impostos de Transmissão, passando das 1ª e 2ª rés ao Sr.

Pedro e, na sequência, para seu próprio nome, quando foram recolhidos todos os impostos devidos e as certidões das proprietárias registrais e do então vendedor.

Contudo, o Sr.

Pedro veio a falecer em 15/01/2021, aduzindo que, a partir de então, a 1ª e 2ª rés, quando procuradas para efetivar a transferência, não prestaram auxílio ao autor.

Afirma que em 05/06/2023 a herdeira e inventariante do falecido realizou uma escritura declaratória, firmada em cartório, declarando que o imóvel objeto da lide está em posse do autor desde 10/01/2016, tendo sido pago à época R$ 100.000,00 (cem mil reais) pelas duas salas.

Requer seja declarada a venda realizada por contrato de promessa de compra e venda determinando a adjudicação compulsória do imóvel localizado na Av.

Treze de Maio, 13 – salas 1111 e 1112, em favor do Autor, para autorizar a transferência de propriedade, emitindo-se a carta de adjudicação para que o imóvel seja registrado em nome do autor junto ao cartório.

Contestação da 1ª e 2ª rés no id. 104922496, na qual, em síntese, que procurou o Sr.

Pedro em diversas oportunidades para efetuar o registro da propriedade definitiva do imóvel, contudo este sempre se esquivou alegando não possuir a verba necessária para o pagamento dos valores referentes à transmissão e às despesas de escritura, juntando capturas de tela do aplicativo WhatsApp corroborando o alegado.

Aduz que em 03/07/2019 compareceu ao Cartório para realizar a transferência definitiva, contudo a minuta de escritura proposta pelo Sr.

Pedro era uma anulação da escritura de promessa de compra e venda, constando a venda do imóvel para terceiro, além de existirem débitos de IPTU (do período de 2016 a 2018) que impediriam o registro definitivo; que o Sr.

Pedro informou à autora que não iria realizar a transferência definitiva para seu próprio nome e venderia o imóvel à terceiro, não tendo mais entrado em contato posteriormente.

Narra que em dezembro de 2022 o autor entrou em contato informando que havia comprado o imóvel, quando solicitou o contato dos herdeiros do Sr.

Pedro para que pudesse providenciar a escritura definitiva, tendo a herdeira confirmado a venda e solicitado que resolvesse a questão diretamente com o autor; que foram ao 22º Ofício de Notas, sendo informados de que não poderiam promover a escritura definitiva em nome do autor sem registrar a escritura definitiva em nome do espólio do promitente comprador.

Afirma que reconhece o autor como ocupante do imóvel e não se opõe à realização da escritura definitiva em seu nome, ressaltando que nunca se recusou em efetivar a transferência.

Réplica no id. 110275743.

Contestação do 3º réu, representado pela herdeira e inventariante Caroline Carneiro Santos, na qual aduz, em síntese, que não se opõe ao requerimento autoral.

Alega que a 1ª e 2ª rés não realizaram a transferência definitiva ao autor por razão imotivada; que o imóvel não foi objeto do inventário do Sr.

Pedro pois já havia sido vendido ao autor da demanda no momento do óbito.

Afirma que o autor assumiu todas as despesas cartorárias para a transferência da propriedade, pagando os impostos de transmissão e regularizou a situação fiscal do imóvel.

Termo de audiência no id. 113077166.

Petição do autor no id. 135159701, informando não possuir mais provas a produzir.

Petição da 1ª e 2ª autoras no id. 137278729 requerendo a produção de prova testemunhal, através do escrevente do Cartório do 22º Ofício de Notas, para comprovar que sempre pugnou pela realização da escritura definitiva e de que a mesma não se realizou por culpa do falecido, Dr.

Pedro, e de sua inventariante.

Decisão de saneamento no id. 148893502, a qual indeferiu a prova oral requerida, uma vez que, para o deslinde da presente demanda, faz-se necessário apenas as provas documentais, deferindo a prova documental suplementar, a ser juntada em dez dias.

Petição do autor no id. 157976690 informando a juntada aos autos da certidão de situação fiscal e enfitêutica do imóvel, bem como declaração de inexistência de débitos condominiais.

Alegações finais do autor no id. 181716646.

Alegações finais da 1ª ré no id. 184714585. É o Relatório.

Decido.

Partes legítimas, capazes e bem representadas.

Não há outras provas a produzir, considerando os documentos juntados aos autos, ou preliminares a serem dirimidas.

Estão presentes as condições para o legítimo exercício do direito de ação e os pressupostos de existência e validade do processo.

Passo, portanto, a analisar o mérito da causa.

Com efeito, a ação de adjudicação compulsória destina-se a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva, embora as partes tenham cumprido todas as obrigações contratualmente assumidas.

Dispõem os artigos 15 e 16 do Decreto-Lei n° 58/1937: “Art. 15.

Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.” "Art. 16.

Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (...)".

Também há previsão do tema no Código Civil de 2002 que em seus artigos 1.417 e 1.418, dispõem sobre os direitos do promitente comprador, verbis: "Art. 1.417.

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel." "Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." Assim, em linhas gerais, a adjudicação compulsória postulada pelo promissário comprador pressupõe a existência de um compromisso de compra e venda de imóvel, o pagamento integral do preço, bem como a recusa do promitente vendedor em efetuar a transferência do bem, ônus probatório da parte autora.

Na hipótese, a parte autora aduz ter adquirido o imóvel localizado na Avenida Treze de Maio, nº 13, salas 1111 e 1112, do Sr.

Pedro Roberto das Graças Santos, o qual figurava como promitente comprador no registro do imóvel.

As proprietárias registrais, por sua vez, venderam o referido imóvel ao Sr.

Pedro Roberto das Graças Santos, o qual nunca efetuou a transferência definitiva do imóvel, impossibilitando, assim, o registro da escritura da venda realizada pelo Sr.

Pedro ao autor.

O direito da parte autora está fundamentado em instrumento válido e legítimo, sem qualquer cláusula de arrependimento e com o pagamento devidamente realizado, razão pela qual foram integralmente atendidos os requisitos legais aplicáveis.

Conforme se verifica nos autos, inexiste oposição de quaisquer das rés, as quais concordam com a transferência definitiva do imóvel ao autor, Sr.

Wilson Oliveira de Araujo.

Ademais, funda-se o caso em sucessivas cessões do direito aquisitivo e de propriedade em relação ao imóvel objeto da lide, o que impõe que a cadeia sucessória seja devidamente demonstrada.

A doutrina e a jurisprudência nacionais sustentam que o registro no Registro Geral de Imóveis (RGI) não é imprescindível para o exercício do direito à adjudicação compulsória, conforme preconizado pela Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e pelo Enunciado nº 95 do Conselho da Justiça Federal (CJF).

No entanto, deve o julgador admitir outra forma de comprovação da cadeia sucessória.

No presente caso, as alegações do autor foram confirmadas pelas rés sem que houvesse qualquer contestação acerca da veracidade dos fatos expostos na inicial.

Ademais, os documentos juntados comprovam a cadeia sucessória do bem.

Nesse contexto, analisado o contexto fático-probatório dos autos, entendo que subsiste a compra e venda realizada e comprovada a quitação do preço do imóvel. É importante lembrar, ainda, que no direito brasileiro a propriedade de bens imóveis só se transfere com o registro e, no caso concreto, o imóvel foi negociado antes da morte e devidamente quitado, já integrando, portanto, em tese, o patrimônio do autor, tanto é que, quanto a isso, não há controvérsia.

Significa dizer que o imóvel aqui discutido não remanesce ao espólio, não precisando, pois, ser inventariado.

O que remanesce ao espólio é tão somente uma obrigação de fazer, qual seja, a de transferência da propriedade.

Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

RECURSO DESPROVIDO. 1.

Cuida-se de ação pelo rito ordinário almejando o autor a condenação do réu à outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel descrito na petição inicial. 2.

A sentença julgou procedente o pedido contido na inicial para suprir a vontade dos requeridos constituindo a sentença em título hábil para a transferência do domini, no registro imobiliário competente, do imóvel descrito na matrícula 5694, fls. 09, no Cartório do Ofício Único de Mangaratiba/RJ para o nome de Gilberto Gomes da Silva, mediante a prova do pagamento de todas as taxas, tributos e emolumentos relacionados à alienação de bens imóveis "inter-vivos", com base no valor de alienação de R$ 49.800,00 (quarenta e nove mil e oitocentos mil reais). 3.

A ação de adjudicação compulsória se submete a presença de determinados requisitos essenciais, quais sejam, a existência de compromisso de compra e venda de bem imóvel, a quitação integral do preço e a omissão do alienante quanto à outorga de escritura definitiva. 4.

Em relação ao polo passivo da demanda, de certo que o STJ possui entendimento assente no sentido de que na "ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no pólo passiva da demanda" (AgRg no Ag 1.120.674/RJ, Rel.

Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 13.5.2009). 5.

Desnecessidade da composição no polo passivo de todos os integrantes da cadeia registral, mas tão somente da parte a quem se requer o efeito da promessa de compra e venda. 6.

Não há dúvidas de que os herdeiros assumem a posição jurídica no compromisso de compra e venda firmado e quitado, possuindo a obrigação tão-somente de transferir a propriedade outrora alienada e não perfectibilizada. 7.

Somente com a existência de título hábil à adjudicação compulsória, em observância ao princípio da continuidade registral, e tendo a adquirente pago a integralidade do preço estipulado no compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, deve ser suprida a declaração de vontade do promitente-vendedor nos mesmos moldes que a escritura o faria. 8.

Estando comprovada a obrigação pactuada no contrato de compra e venda cedido a terceiro e o pagamento integral do preço avençado, possui o cessionário o direito de exigir à outorga de escritura pública, prescindindo-se, para tanto, do registro da cessão. 9.

Patente o direito do autor ao registro da concretização da transação imobiliária.

Recurso desprovido. (0006744-28.2014.8.19.0030 - APELAÇÃO.

Des(a).

MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO - Julgamento: 10/12/2019 - OITAVA CÂMARA CÍVEL) Restando comprovada a recusa infundada em outorgar a escritura, e sendo inequívoca a relação e veracidade das transações realizadas, que foram formalizadas por instrumento público, nos termos alegados e comprovados pela parte autora, estão presentes os requisitos para a adjudicação.

Nessa toada, o deferimento da adjudicação compulsória sobre o imóvel objeto da lide é medida que se impõe.

Presentes, então, os pressupostos e requisitos exigidos pelo Decreto-lei nº 58/37.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para RECONHECER o direito real de WILSON OLIVEIRA DE ARAUJO à propriedade em relação ao imóvel localizado na Avenida Treze de Maio, nº 13, salas 1111 e 1112, Centro, nesta cidade, Matrícula 42630, sem prejuízo das regras registrais cabíveis.

Diante da ausência de pretensão resistida, deixo de condenar os requeridos ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Decorrido o prazo legal, certifiquem o trânsito em julgado, expeça-se carta de adjudicação compulsória para que o Cartório de Registro de Imóveis competente proceda à transferência definitiva da propriedade do imóvel em favor da parte autora, ficando esta responsável pela apresentação da documentação necessária ao cumprimento do ato registral.

P.R.I.

RIO DE JANEIRO, 1 de agosto de 2025.

MARCIO ALEXANDRE PACHECO DA SILVA Juiz Titular
12/08/2025 18:23

Expedição de Outros documentos.
12/08/2025 18:23

Julgado procedente o pedido
10/07/2025 15:02

Conclusos ao Juiz
28/05/2025 13:26

Juntada de Petição de petição
09/04/2025 16:07

Juntada de Petição de petição
28/03/2025 15:44

Juntada de Petição de petição
20/03/2025 00:49

Publicado Intimação em 20/03/2025.
20/03/2025 00:49

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/03/2025
18/03/2025 12:32

Expedição de Outros documentos.
18/03/2025 12:32

Proferido despacho de mero expediente
17/03/2025 11:36

Conclusos para despacho
25/11/2024 15:49

Juntada de Petição de petição
09/11/2024 00:02

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/11/2024
07/11/2024 01:02

Decorrido prazo de DAIANY DAS GRACAS CAMPOS em 06/11/2024 23:59.
07/11/2024 01:02

Decorrido prazo de WILSON OLIVEIRA DE ARAUJO em 06/11/2024 23:59.
11/10/2024 17:11

Expedição de Outros documentos.
11/10/2024 17:11

Expedição de Outros documentos.
09/10/2024 18:53

Expedição de Outros documentos.
09/10/2024 18:53

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
09/10/2024 13:18

Conclusos ao Juiz
09/10/2024 13:18

Ato ordinatório praticado
26/09/2024 00:05

Decorrido prazo de DAIANY DAS GRACAS CAMPOS em 25/09/2024 23:59.
15/09/2024 00:05

Decorrido prazo de WILSON OLIVEIRA DE ARAUJO em 13/09/2024 23:59.
30/08/2024 12:53

Expedição de Outros documentos.
30/08/2024 12:53

Expedição de Outros documentos.
30/08/2024 12:49

Ato ordinatório praticado
14/08/2024 16:46

Juntada de Petição de petição
07/08/2024 11:57

Juntada de Petição de petição
01/08/2024 00:02

Publicado Intimação em 01/08/2024.
01/08/2024 00:02

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 31/07/2024
30/07/2024 19:20

Expedição de Outros documentos.
30/07/2024 19:20

Outras Decisões
29/07/2024 16:16

Conclusos ao Juiz
16/04/2024 17:26

Juntada de ata da audiência
16/04/2024 17:07

Juntada de aviso de recebimento
16/04/2024 16:46

Juntada de aviso de recebimento
16/04/2024 16:46

Juntada de aviso de recebimento
05/04/2024 18:34

Juntada de Petição de petição
04/04/2024 17:57

Juntada de Petição de petição
05/03/2024 13:09

Juntada de Petição de contestação
05/03/2024 13:07

Juntada de Petição de contestação
06/02/2024 00:46

Decorrido prazo de WILSON OLIVEIRA DE ARAUJO em 05/02/2024 23:59.
23/01/2024 00:45

Publicado Intimação em 22/01/2024.
23/01/2024 00:45

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/01/2024
19/01/2024 13:34

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
19/01/2024 13:34

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
19/01/2024 13:34

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
19/01/2024 13:05

Expedição de Outros documentos.
17/01/2024 15:16

Expedição de Outros documentos.
17/01/2024 15:16

Proferido despacho de mero expediente
16/01/2024 16:35

Conclusos ao Juiz
16/01/2024 16:35

Ato ordinatório praticado
08/11/2023 00:13

Decorrido prazo de WILSON OLIVEIRA DE ARAUJO em 07/11/2023 23:59.
27/10/2023 14:11

Juntada de Petição de petição
24/10/2023 00:41

Publicado Intimação em 24/10/2023.
24/10/2023 00:41

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/10/2023
23/10/2023 13:38

Expedição de Outros documentos.
20/10/2023 18:03

Expedição de Outros documentos.
20/10/2023 18:03

Proferido despacho de mero expediente
17/10/2023 12:38

Conclusos ao Juiz
17/10/2023 12:38

Ato ordinatório praticado
17/10/2023 12:35

Juntada de extrato de grerj
26/07/2023 01:19

Decorrido prazo de WILSON OLIVEIRA DE ARAUJO em 24/07/2023 23:59.
28/06/2023 17:52

Juntada de Petição de petição
22/06/2023 12:38

Expedição de Outros documentos.
22/06/2023 12:37

Ato ordinatório praticado
22/06/2023 11:46

Juntada de Petição de extrato de grerj
22/06/2023 11:44

Expedição de Certidão.
21/06/2023 17:50

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
21/06/2023

Ultima Atualização
16/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

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