TJRJ - 0899012-09.2024.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 29ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo: 0899012-09.2024.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LUIZA DIAZ HORTA BERNARDES RÉU: ITAU UNIBANCO S.A LUIZA DIAZ HORTA BERNARDES propôs a presente ação anulatória de execução extrajudicial de imóvel, com pedido liminar de suspensão de leilão,em face de ITAÚ UNIBANCO S.A., alegando, em síntese, que firmou contrato de empréstimo garantido por alienação fiduciária, em 07 de julho de 2022, tendo dado em garantia o imóvel localizado na Rua São Miguel, nº 335, bloco 3, apartamento 402, Tijuca, Rio de Janeiro, matrícula nº 38.046 do 11º Ofício de Registro de Imóveis.

Informou que, em razão de dificuldades financeiras, deixou de adimplir as parcelas contratadas, mas não foi notificada pessoalmente para purgar a mora, tampouco para os leilões designados.

Alegou que as notificações constantes da matrícula são negativas e que não houve tentativa efetiva de localização para a intimação, o que viciaria todo o procedimento de consolidação da propriedade e os leilões subsequentes.

Aduziu, ainda, a existência de má-fé por parte do banco réu e defendeu a nulidade do procedimento extrajudicial, com fulcro na Lei nº 9.514/97, no Código de Processo Civil e no Código de Defesa do Consumidor.

Pleiteou, assim, a antecipação da tutela visando a suspensão do leilões designados, oficiando-se ao cartório de registro de imóveis desta comarca, para que conste a restrição judicial, a fim de que se impeça o réu de transferir o imóvel.

Ao final, e com a plena cognição da demanda, a confirmação da tutela, com a anulação dos atos de consolidação e dos leilões designados, com a suspensão imediata do procedimento, além da manutenção de sua posse.

Requereu, ainda, a concessão da gratuidade de justiça e a tutela provisória de urgência para suspensão dos leilões designados.

A petição inicial está em ID 134310421.

Instruíram-na os documentos que estão em ID134312764 a 134312795.

A decisão que está em ID 135715131, indeferiu o pedido de tutela antecipada para suspensão dos leilões e determinou a citação da parte ré.

Citado, o réu, ITAÚ UNIBANCO S.A. apresentou contestação.

Em preliminar, requereu a decretação de segredo de justiça, bem como a revogação da gratuidade de justiça, sob o argumento de inexistência de comprovação da hipossuficiência financeira da autora.

No mérito, sustentou a regularidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, afirmando que foram observados os requisitos da Lei nº 9.514/97.

Alegou que a autora não purgou a mora no prazo legal, após regularmente notificada por meio de edital, em razão de ter sido considerada em local incerto e não sabido pelo Cartório de Registro de Imóveis, com posterior registro na matrícula do imóvel.

Argumentou, ainda, que a autora foi cientificada das datas dos leilões por correspondência encaminhada ao endereço do imóvel, não havendo nulidade a ser reconhecida.

Defendeu a ausência de violação ao Código de Defesa do Consumidor, a legalidade da cobrança da taxa de ocupação e a improcedência dos pedidos autorais.

A peça de defesa está em ID 140154374.

Com ela vieram os documentos que estão em ID 140154375 a 140154383.

Em seguida, a parte autora apresentou réplica, na qual reiterou a ausência de intimação válida para purgação da mora e de ciência das datas dos leilões, afirmando não terem sido esgotados os meios de localização antes da publicação por edital.

Insistiu na procedência de seus pedidos.

A réplica está em Id.136165009 Posteriormente, sobreveio decisão de ID 177469004, que manteve a gratuidade de justiça e fixou como ponto controvertido a verificação da regularidade das intimações efetuadas durante o procedimento de consolidação e leilão.

Declarou saneado o feito e encerrou a fase de instrução, facultando às partes a indicação de novas provas.

Após as manifestações das partes, pelo julgamento antecipado da lide( Id. 179410329 e 179833009) os autos vieram conclusos. É o breve relatório.

Passo a decidir.

Trata-se de ação anulatória de ato jurídica, decorrente de alegado vício em contrato de financiamento bancário para aquisição de imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

São fatos incontroversos nos autos, o contrato firmado entre as partes e a inadimplência da autora.

Portanto, cinge-se a controvérsia em saber se o Banco réu respeitou as normas legais para execução da garantia fiduciária.

O contrato em discussão é regido pela lei 9514/97, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel.

Conforme prescreve a lei( artigo 22), “ A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)” Assim, mediante a concessão do crédito, o devedor fiduciante transfere a propriedade de um imóvel ao credor, com a expectativa de readquiri-lo no futuro, mediante o pagamento do financiamento.

Entretanto, verificada a mora do devedor, o credor pode lançar mão de procedimento legal previsto nos artigos 26 e 27 do citado diploma legal, visando a consolidação de sua propriedade.

Confira-se: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973(Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivose, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8oO fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1oA consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1odo art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1oSe no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivose ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002(Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º (Revogado). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 11.

Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 12.

Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27-A.

Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Na hipótese de excussão em atos sucessivos, caberá ao credor fiduciário a indicação dos imóveis a serem excutidos em sequência, exceto se houver disposição em sentido contrário expressa no contrato, situação em que a consolidação da propriedade dos demais ficará suspensa. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º A cada leilão, o credor fiduciário promoverá nas matrículas dos imóveis não leiloados a averbação do demonstrativo do resultado e o encaminhará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, por meio de correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico informados no contrato. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Na hipótese de não se alcançar a quantia suficiente para satisfação do crédito, a cada leilão realizado, o credor recolherá o imposto sobre transmissão inter vivose, se for o caso, o laudêmio, relativos ao imóvel a ser excutido em seguida, requererá a averbação da consolidação da propriedade e, no prazo de 30 (trinta) dias, realizará os procedimentos de leilão nos termos do art. 27 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Satisfeito integralmente o crédito com o produto dos leilões realizados sucessivamente, o credor fiduciário entregará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, o termo de quitação e a autorização de cancelamento do registro da propriedade fiduciária de eventuais imóveis que restem a ser desonerados. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) A parte autora alega vício neste procedimento, afirmando, inicialmente, que não foi intimada pessoalmente para purgar a mora e tampouco para acompanharem os leilões.

Sem razão a demandante.

Em primeiro lugar, observa-se que a devedora foi intimada por carta direcionada ao endereço do contrato (Id. 140154381), bem como por edital (documentos de id. 140154378).

Consigna-se, por conseguinte, que os leilões estavam designados para 09/08/2024 e 19/08/2024, entretanto, houve o ajuizamento da presente demanda em 31/07/2024 com pedido de antecipação de tutela, a fim de suspender o leilão designado.

Portanto, antes da praça.

Não fosse o bastante, a autora afirmou ter ciência das datas do Leilão através de telefonemas antes mesmo da propositura da ação.

Confira-se o que está na inicial: “ ...

A autora somente teve notícias de que seu imóvel estava com datas de leilão marcada, quando recebeu diversos contatos de advogados ofertando ações para impedir o leilão...” Logo, a autora teve ciência inequívoca de todo o procedimento, como exige a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de nosso Tribunal local.

A propósito: AGRAVO INTERNO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

REEXAME DE PROVAS.

PURGA DA MORA.

VALOR INSUFICIENTE.

SÚMULA 7/STJ.

AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO.

NULIDADE.

NÃO OCORRÊNCIA.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.PRECEDENTES. 1.

Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático probatória (Súmula 7/STJ). 2.

A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.463.916/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).

APELAÇÃO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

LEI Nº 9.514/97.

REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL.

CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR.

TENTATIVAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL FRUSTRADAS.

INTIMAÇÃO POR EDITAL.

VALIDADE.

DEVER DE MANUTENÇÃO DOS DADOS CADASTRAIS.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA.

INTIMAÇÃO ACERCA DAS DATAS DOS LEILÕES.

COMPROVAÇÃO.

OBSERVÂNCIA DAS FORMALIDADES LEGAIS.

RESTANDO DEMONSTRADAS AS TENTATIVAS INFRUTÍFERAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE NOS ENDEREÇOS CONSTANTES DO CONTRATO, ADMITE-SE A INTIMAÇÃO POR EDITAL, NOS TERMOS DO ARTIGO 26, §4º, DA LEI Nº 9.514/97.

A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA É VÁLIDA QUANDO PRECEDIDA DA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR E DA OBSERVÂNCIA DAS FORMALIDADES LEGAIS PREVISTAS NA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA.

COMPROVADA A COMUNICAÇÃO AO DEVEDOR DAS DATAS DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS, MEDIANTE ENVIO DE CORRESPONDÊNCIA PARA OS ENDEREÇOS CONSTANTES DO CONTRATO E PARA O E-MAIL INFORMADO, INEXISTE NULIDADE A SER RECONHECIDA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(0807060-80.2023.8.19.0001 - APELAÇÃO.

Des(a).

PAULO SÉRGIO PRESTES DOS SANTOS - Julgamento: 28/04/2025 - NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL)).

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ALEGADA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃOPESSOALDO DEVEDOR SOBRE A REALIZAÇÃO DO LEILÃO.

NULIDADE DO PROCEDIMENTO NÃO CONFIGURADA.

REGULARIDADE DA INTIMAÇÃONOS TERMOS DA LEI Nº 9.514/97.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

A causa.

Ação anulatória de leilão extrajudicial ajuizada por devedores fiduciantes contra instituição financeira, sob a alegação de nulidade dos leilões por ausência de intimaçãopessoalsobre sua realização. 2.

Decisão anterior.

Sentença de improcedência, reconhecendo a regularidade do procedimento extrajudicial e a validade das notificações realizadas nos termos da Lei nº 9.514/97. 3.

O recurso.

Apelação dos autores buscando a reforma da sentença, sob o argumento de que a falta de intimaçãopessoalcompromete a validade do leilão e impede a sua consolidação.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4.

A questão em discussão consiste em determinar se a ausência de intimaçãopessoaldos devedores sobre a data dos leilões compromete a validade do procedimento extrajudicial de expropriação do imóvel.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 5.

A alienaçãofiduciáriade bens imóveisé regulada pela Lei nº 9.514/97, que estabelece regras para a constituição da mora, consolidação da propriedade e realização do leilão. 6.

O art. 27, §2º-A, da referida lei exige que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive por meio eletrônico. 7.

No caso concreto, restou comprovado nos autos que os apelantes foram regularmente notificados por meio de telegrama enviado ao endereço informado no contrato, atendendo à exigência legal. 8.

A ausência de irregularidade no procedimento extrajudicial afasta a nulidade do leilão e mantém a plena eficácia da arrematação realizada.

IV.

DISPOSITIVO 9.

Recurso improvido. _________ Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 26, §4º, e 27, §2º-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, STJ, REsp 1.733.777, Rel.

Min.

Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 05.09.2023. (0001421-43.2021.8.19.0209 - APELAÇÃO.

Des(a).

MURILO ANDRÉ KIELING CARDONA PEREIRA - Julgamento: 18/03/2025 - VIGESIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 23ª CÂMARA CÍVEL).

Conclui-se, deste modo, que diante das provas dos autos, não há como acolher a tese de que o procedimento legal para a consolidação da propriedade pelo credor estaria viciado.

A conta do exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, condenando a parte autora no pagamento das custas, bem como de honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor dado à causa.

Quanto ao pagamento de tais verbas pela sucumbente, deve ser observada a regra do §3º do artigo 98 do CPC, considerando a gratuidade de justiça deferida em ID.135715131.

Publique-se e intime-se.

Após o trânsito em julgado, certifique-se.

Em seguida, encaminhem-se os autos a Central de Arquivamento.

RIO DE JANEIRO, 12 de junho de 2025.

MARCOS ANTONIO RIBEIRO DE MOURA BRITO Juiz Titular