05/09/2025 01:07

Publicado Intimação em 05/09/2025.
05/09/2025 01:07

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 04/09/2025
03/09/2025 18:45

Expedição de Outros documentos.
03/09/2025 18:45

Proferido despacho de mero expediente
03/09/2025 10:54

Conclusos ao Juiz
03/07/2025 01:15

Publicado Intimação em 03/07/2025.
03/07/2025 01:15

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/07/2025
02/07/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de São Gonçalo 2ª Vara Cível da Comarca de São Gonçalo Rua Doutor Getúlio Vargas, 2512, 3º Andar, Barro Vermelho, SÃO GONÇALO - RJ - CEP: 24416-000 SENTENÇA Processo: 0811409-20.2023.8.19.0004 Classe: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: MARIA LUIZA DE ABREU CARDOSO CONDOMÍNIO: CONDOMINIO DO EDIFICIO DONA HILDA Trata-se de Embargos á Execução opostos por Maria Luiza de Abreu Cardoso em face de Condominio do Edificio Dona Hilda.

Narra a inicial, em síntese, que não há convenção de condomínio e/ou ata de assembleia referente a prestação de contas do ano de 2017 a 2022, bem como não há a discriminação dos valores cobrados e determinados para aumento ou valores propriamente dito de previsão orçamentária, especialmente nas atas coligadas na pasta de ID 35037744 e 35037745.

Ora, a simples apresentação dos valores, como indicados pelo embargado, sem qualquer discriminação configura ausência de liquidez do título executivo.

A embargante resta impossibilitada sequer de discutir a regularidade das cobranças realizadas, a titulo de valores e previsão orçamentária.

Assim, fácil a conclusão, que a ora embargada ao adquirir primigenamente junto com seu ex-marido, o imóvel em questão, ao analisar o RGI e/ou qualquer consulta sobre o imóvel, é impossível que os mesmos: segundo, terceiro e futuros adquirentes do imóvel adivinhem que a loja pertença a um condomínio constituído, havendo assim nitidamente falha na constituição do documento e de informação de cadastro imobiliário, que deveria ter sido providenciado, imediatamente após o Registro da Convenção do condomínio.

Informa a ausência de prova de que a unidade imobiliária faça parte do condomínio.

Apenas em outubro de 2022 a ora embargante foi surpreendida com o recebimento de um boleto para seu endereço de correspondência, via correios, fato jamais ocorrido e também sendo o único boleto enviado.

Mesmo após este primeiro boleto, nenhum outro mais fora entregue posteriormente.

Assim podemos concluir sem qualquer margem de erro, as falhas administrativas que atestam que os proprietários JAMAIS tiveram conhecimento da Escritura de instalação e convenção do condomínio; JAMAIS houve averbação da Escritura de Condomínio no imóvel comercial, exigência que permitiria o conhecimento da Escritura; JAMAIS foram convocados para reuniões e/ou assembleias; JAMAIS receberam as Atas com deliberações do condomínio; JAMAIS receberam cobranças de taxas de condomínio; JAMAIS tiveram dependência física da loja com o prédio residencial.

Conclui pela inexistência da dívida.

Gratuidade de justiça deferida no id. 56903173.

A parte ré apresentou contestação, id. 62018625, aduzindo, em síntese, que a embargante é proprietária da LOJA na Rua Vereador José Lourenço de Azevedo nº 363, CONDOMÍNIO DONA HILDA, Rocha, São Gonçalo-RJ., IPTU nº 319.727, matrícula 33.245 do Cartório do 4º Ofício da 3ª Circunscrição de São Gonçalo-RJ., conforme provam os documentos constantes dos autos da execução, logo, faz parte do quadro de Condôminos do Embargado, conforme consta da cláusula SEGUNDA da Convenção, sendo a loja parte do condomínio, usufruindo de todos os serviços ofertados, nos termos da convenção, deve esta participar das despesas, como determina a Cláusula 7ª, alínea "L" para as Cotas Ordinárias e alínea "M" para as Cotas Extraordinário.

A embargante, na qualidade de condômina é devedora das Cotas Condominiais vencidas desde 10/11/2017 até a satisfação integral do débito, que majora mensalmente, vez que, mesmo citada, insiste em não contribuir com a cota parte que lhe cabe.

A inadimplência da unidade prejudica demasiadamente a administração do condomínio, e os demais condôminos, que precisam arcar com despesas extras em decorrência da inadimplência da embargante.

A Embargante foi convocada para as A.G.O.’s e e A.G.E.’s, mas resolveu se manter inerte! Além disso, o livro de registro de atas está sempre disponível aos condôminos, bastando a embargante ter solicitado acesso, o que nunca ocorreu.

O pagamento das cotas condominiais é obrigação propter rem, logo, a embargante tem o dever de provar que está adimplente com o pagamento das cotas condominiais.

A alegação de que a loja não é parte do prédio chega a soar esdrúxula, uma vez que a embargante usufrui de todos os serviços ofertados, nos termos da convenção.

Conclui pela improcedência dos pedidos.

Decisão saneadora no id. 188318980. É o relatório.

Decido.

Cuida-se de embargos à execução julgados para extinguir a execução em apenso, diante da ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título extrajudicial.

A ação de execução de título executivo extrajudicial foi proposta com esteio em débitos de cotas condominiais não adimplidos no período compreendido entre 10/11/2017 à 10/10/2022, no valor de R$ 26.009,98 (vinte e seis mil, nove Reais e noventa e oito centavos).

Com efeito, os créditos relativos à cota condominial em atraso constituem título executivo extrajudicial, nos termos art. 784, X, CPC.

A obrigação em solver a cota condominial é imposta aquele que se encontre no exercício pleno da posse, ou seja, na condição de titular do imóvel.

No caso em exame, os documentos que instruem o feito principal comprovam a existência de dívida inadimplida, referente às cotas condominiais em cobrança, hábeis, portanto, a viabilizar o processamento da ação executiva pelo credor deflagrada.

Do detido exame do caderno processual, verifica-se que o condomínio embargado colacionou aos autos da execução - processo n.º 0817927-60.2022.8.19.0004 - todos os documentos necessários à propositura da demanda, representados pela Convenção Condominial (id 35037741), pela cobrança (id 35037748), bem como planilha atualizada do débito (id 35037747).

De tais documentos se infere a certeza, a liquidez e a exigibilidade do título, legitimando, assim, o manejo da via executiva.

Trata-se, portanto, de dever básico do condômino, que, em função da coisa, deve contribuir para as despesas comuns.

E, por se cuidar de obrigação propter rem, é a unidade, e não a pessoa, que irá suportar as consequências pelo não pagamento das cotas condominiais em atraso.

A parte Embargante, ainda, alega desconhecer que o imóvel em questão se encontrava inserido no condomínio embargado.

Tal argumento não merece acolhida, eis que a “averbação da Escritura de Condomínio na matrícula do imóvel” não constitui exigência legal.

A simples análise do RGI apresentado pela autora já demonstra que se tratava de um imóvel incerto em um prédio, o que se confirma pela análise das fotos da fachada do imóvel, apresentada no corpo da contestação.

Destaque, também, que o Embargado juntou documentos suficientes a demonstrar a constituição regular do condomínio e das convocações dos condôminos, dentre os quais se incluem os Embargantes, para participarem das assembleias (ids. 62018635, 62018636, 62018640).

Dessa forma, não se mostra verossímil o argumento dos Embargantes de que desconheciam que a loja adquirida fazia parte do condomínio, ora embargado, e que, portanto, deveriam arcar com as cotas condominiais.

Nessa toada, não tendo a parte embargante produzido qualquer prova com o mínimo indício de que a cobrança é indevida, resta afastada a as alegações falta de liquidez e certeza do título executivo.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS formulados nos embargos à execução e condeno os Embargantes ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

Transitada em julgado, desapense-se e dê-se baixa e arquive-se.

P.I.

SÃO GONÇALO, 16 de junho de 2025.

JULIANA LEAL DE MELO Juiz Titular
01/07/2025 11:46

Expedição de Outros documentos.
01/07/2025 11:46

Julgado improcedente o pedido
13/06/2025 17:21

Conclusos ao Juiz
13/06/2025 17:21

Expedição de Certidão.
30/04/2025 01:22

Publicado Intimação em 30/04/2025.
30/04/2025 01:22

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/04/2025
28/04/2025 20:38

Expedição de Outros documentos.
28/04/2025 20:38

Decisão de Saneamento e de Organização do Processo
28/04/2025 13:19

Conclusos ao Juiz
29/01/2025 12:00

Juntada de Petição de petição
23/01/2025 03:34

Publicado Intimação em 22/01/2025.
23/01/2025 03:34

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/01/2025
20/01/2025 15:37

Expedição de Outros documentos.
20/01/2025 15:37

Proferido despacho de mero expediente
20/01/2025 12:49

Conclusos para despacho
20/01/2025 12:49

Expedição de Certidão.
03/04/2024 10:44

Juntada de Petição de petição
02/10/2023 17:47

Juntada de Petição de petição
29/09/2023 00:26

Publicado Intimação em 29/09/2023.
29/09/2023 00:26

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/09/2023
28/09/2023 13:18

Expedição de Outros documentos.
28/09/2023 13:18

Proferido despacho de mero expediente
28/09/2023 11:40

Conclusos ao Juiz
28/09/2023 11:40

Expedição de Certidão.
07/06/2023 11:35

Juntada de Petição de contestação
06/06/2023 01:01

Decorrido prazo de ROMULO DE ABREU RODRIGUES ALVES em 05/06/2023 23:59.
17/05/2023 17:09

Expedição de Outros documentos.
16/05/2023 13:07

Concedida a Assistência Judiciária Gratuita a CONDOMINIO DO EDIFICIO DONA HILDA - CNPJ: 11.***.***/0001-24 (EMBARGADO).
27/04/2023 12:29

Conclusos ao Juiz
27/04/2023 12:28

Expedição de Certidão.
27/04/2023 08:23

Distribuído por dependência

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
27/04/2023

Ultima Atualização
05/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Despacho • Arquivo

Sentença • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

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