TJRJ - 0868069-72.2025.8.19.0001

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 48ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: DECISÃO Processo: 0868069-72.2025.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA GOMES DA COSTA RÉU: CONDOMINIO DO EDIFICIO TERRA E MAR À parte autora em réplica, no prazo de 15 dias Concomitantemente, esclareçam as partes, no prazo de 15 dias,acerca das provas que pretendem produzir, de forma individualizada e justificada de forma que cada prova requerida deverá indicar qual o fato que pretende ver demonstrado, sendo que o silencio será considerado como desinteresse de trazer aos autos qualquer outro elemento probatório conduzindo ao julgamento antecipado da lide independentemente de qualquer outra intimação.

Determino que os advogados que atuem no processo e que desejam que as publicações sejam feitas em seus nomes procedam, direta e pessoalmente, ao cadastramento no sistema informatizado, sob pena de serem as intimações realizadas em nome de qualquer profissional que tenha recebido os poderes "ad judicia" regularmente nos autos, sem que reste caracterizada qualquer nulidade na medida em que se assim ocorrer as intimações serão validas e eficazes em razão da inércia dos respectivos patronos.

RIO DE JANEIRO, 30 de julho de 2025.

MAURO NICOLAU JUNIOR Juiz Titular

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 48ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: DECISÃO Processo: 0868069-72.2025.8.19.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA GOMES DA COSTA RÉU: CONDOMINIO DO EDIFICIO TERRA E MAR Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA ajuizada por MARIA GOMES DA COSTA contra CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TERRA E MAR.

Inicialmente, esclarece a parte autora que é proprietária do imóvel localizado na Travessa dos Tamoios, nº 7, aptº 804, Flamengo, no Rio de Janeiro e que buscou a plataforma digital “AIRBNB” para locação deste apartamento por temporada.

Contudo, em 24.05.2025, recebeu notificação do síndico para no prazo de 12 horas (a partir do recebimento) cessar as referidas locações.

A parte autora entende que esta proibição é arbitrária e desproporcional.

Por isso tentou reverter essa questão diretamente com o condomínio, mas não obteve êxito.

Também não obteve êxito em obter com o síndico a ata da assembleia que o elegeu.

Acresce a parte autora que estar sendo penalizada financeiramente poderá ser suspensa da plataforma caso cancele as reservas.

Pelo acima exposto, requer a demandante que seja deferida a concessão da tutela de urgência para determinar que a parte ré se abstenha de impedir ou restringir a locação da unidade 804 da autora por meio da plataforma “Airbnb” sob pena de multa diária” Relatados.

Decido.

O artigo 300 do Novo Código de Processo Civil dispõe que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Entretanto, a antecipação de tutela, previamente à oitiva da parte contrária e em fase de cognição sumária, é medida excepcional, ao mitigar a garantia constitucional do contraditório, sendo deferida quando convencido o Julgador da probabilidade do direito alegado e do perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo a reclamar urgência no provimento jurisdicional sob pena de retirar-lhe a efetividade.

Na hipótese em comento, verifica-se que o regimento interno do condomínio réu veda a utilização, o aluguel, a cessão ou exploração, no todo ou em parte, da unidade para fins que não sejam estritamente residenciais (cláusula 17.1 – id 197739163).

E segundo entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, a locação de imóvel por meio de plataforma digital é considerada como hospedagem atípica que mais se assemelha a hotelaria, não sendo considerada como utilização residencial.

Essa orientação é extraída do julgado abaixo: DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER.

LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS.

CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS.

OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS.

HOSPEDAGEM ATÍPICA.

USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL.

ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS.

CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL.

RECURSO IMPROVIDO. 1.

Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2.

Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 3.

Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas.

As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados. 4.

Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações). 5.

Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. 6.

Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008. 7.

O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8.

O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). 9.

Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. 10.

Recurso especial desprovido.

REsp 1819075 / RS RECURSO ESPECIAL 2019/0060633-3 Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140) Relator para Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO (1143) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 20/04/2021 Data da Publicação/Fonte DJe 27/05/2021 RSTJ vol. 262 p. 834 RJTJRS vol. 321 p. 130 Logo, em sede de cognição sumária não se pode aferir a verossimilhança das alegações autorais no tocante à ausência de vedação de aluguel através da temporada/hospedagem “airbnb”, necessitando a questão de dilação probatória.

Ademais, em que pese ter a autora comprovado a existência de reserva para o próximo dia 19 cujo cancelamento poderá gerar danos como alegado, fato que estes são passíveis de futura compensação em caso de procedência do pedido formulado na inicial, restando assim afastado o perigo de irreversibilidade da medida ora indeferida.

Assim, indefiro, por ora, a antecipação dos efeitos da tutela nos moldes requeridos, por entender, a priori, necessária a dilação probatória para a sua concessão.

Nesse sentido, tenho que se faz mister o estabelecimento do contraditório no presente caso.

Por outro lado, a experiência tem mostrado a ínfima obtenção de acordo entre as partes por ocasião da audiência de conciliação e mediação prevista no art. 334 do CPC.

De fato, o que se observa é que o referido ato apenas retarda a prestação jurisdicional, tendo em vista que raramente são oferecidas propostas de acordo pelos demandados.

E, quando acontecem, não atendem às expectativas dos demandantes.

Além disso, importante considerar que o crescimento geométrico do número de ações ajuizadas neste foro central vem comprometendo a entrega da prestação jurisdicional adequada e de qualidade.

Inclusive, uma das maiores inovações trazidas à baila com o advento do CPC/2015 é a consagração do princípio da primazia da resolução de mérito, estampado no art. 4º do referido diploma legal.

Ou seja, tudo aponta para a necessidade de supressão desse ato inicial inerente ao procedimento comum.

Tudo para se buscar a redução do prazo de conclusão do processo, com maiores vantagens para todos os que estão nele envolvidos: partes, processantes, Juízos.

Assim, a fim de prestar a função jurisdicional de forma mais adequada (art. 5º, LXXVIII, CR/88), tem-se como adequada a dispensa - ao menos inicial - da audiência de conciliação e mediação.

A providência atende a tal finalidade, assim como a necessária administração judicial do processamento de feitos atribuída ao Juízo.

E considerando que este órgão jurisdicional não conta com conciliador ou mediador nomeado pelo Tribunal de Justiça, deixo de designar as sessões previstas no artigo 334 do CPC.

Resta certo, no entanto, que poderá ser designada audiência de conciliação se as partes demonstrarem intuito de transação e assim o requererem, a qualquer momento.

Determino a citação da parte ré por OJA.

Com a resposta do réu, a serventia deverá certificar sua tempestividade.

Em havendo reconvenção, impugnação, exceção ou qualquer tipo de intervenção de terceiros na defesa, a serventia deverá certificar o recolhimento exato e integral das custas e em caso negativo os autos deverão ser remetidos à conclusão para decisão a respeito de tal pleito.

Sem prejuízo, manifeste-se ainda a parte autora quanto à eventual prescrição ou decadência do direito que fundamenta a sua pretensão e sobre o preenchimento, especificadamente, das condições da ação proposta e de seus pressupostos processuais, no prazo de 15 (quinze) dias úteis.

Ficam as partes cientes que, nos termos do disposto no artigo 82 do CPC, toda e qualquer diligência requerida deverá vir acompanhada com o necessário recolhimento das custas incidentes, ANTECIPADAMENTE, sob pena de indeferimento.

Determino que os advogados que atuem no processo e que desejam que as publicações sejam feitas em seus nomes procedam, direta e pessoalmente, ao cadastramento no sistema informatizado, sob pena de serem as intimações realizadas em nome de qualquer profissional que tenha recebido os poderes "ad judicia" regularmente nos autos, sem que reste caracterizada qualquer nulidade na medida em que se assim ocorrer as intimações serão validas e eficazes em razão da inércia dos respectivos patronos.

RIO DE JANEIRO, 17 de junho de 2025.

MAURO NICOLAU JUNIOR Juiz Titular