TJRJ - 0809399-72.2024.8.19.0002

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Niterói 9ª Vara Cível da Comarca de Niterói Rua Visconde de Sepetiba, 519, 9º Andar, Centro, NITERÓI - RJ - CEP: 24020-206 SENTENÇA Processo: 0809399-72.2024.8.19.0002 Classe: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) CONDOMÍNIO: CONDOMINIO GRAND VALLEY RESIDENCIAL EXECUTADO: GAFISA S A Trata-se de exceção de pré-executividadeofertada por Gafisa S.A. em face do Condomínio Grand Valley Residencial, na qual alega ausência de certeza e liquidez do título.

Aduz que o excepto se limitou a juntar atas de assembleia e planilha unilateral dos débitos.

Sustenta que não foram apresentados documentos essenciais para a aferição dos valores cobrados, como a convenção do condomínio, os boletos de cobrança e comprovação de sua entrega, cópia de balancetes, dentre outros.

Pela eventualidade, sustenta excesso na execução.

O excepto manifestou-se no indexador 154408251.

Pugna pela rejeição exceção em razão da inadequação da via eleita para discussão de excesso no valor da execução.

No mérito aduz que, além de inexistir excesso, houve a juntada de documentos suficientes para a constituição do título executivo extrajudicial.

Junto com a manifestação, o excepto juntou atas condominiais, previsões orçamentárias, planilha de fração ideal e outros documentos. É o relatório.

Passo a decidir.

Quanto ao cabimento da exceção de pré-executividade, trata-se de instrumento processual que permite ao executado insurgir-se diretamente contra o sustentáculo da execução no que tange amatérias de ordem pública sobre viabilidade da execução, quais sejam: liquidez, exigibilidade do título, condições da ação e pressupostos processuais.

Pela leitura da exceção oferecida pela executada, verifica-se que a principal tese apresentada é a ausência de certeza e liquidez do título, que pode ser aferível de plano, através de prova documental.

O excesso da execução, que demandaria dilação probatória, foi tratado de forma subsidiária, em razão do princípio da eventualidade.

Sobre o assunto, assim tem se posicionado o Tribunal de Justiça, in verbis: 0048331-52.2016.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO | | "Des(a).

ARTHUR NARCISO DE OLIVEIRA NETO - Julgamento: 07/12/2016 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR | AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

RECURSO DA RÉ A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

Insurge-se a Ré por meio de Agravo de Instrumento contra a decisão de rejeição da exceção de pré-executividade sob o fundamento de excesso da execução, alegando que não foi intimada pessoalmente para o cumprimento da obrigação de fazer, não havendo multa diária a ser executada.

Com efeito, a exceção de pré-executividade não tem previsão legal e é aceita pela doutrina e jurisprudência, apenas para o exame de matérias de ordem pública, como ensina a Súmula 393 do Superior Tribunal de Justiça.

A orientação firmou-se no sentido de admitir a exceção de pré-executividade nos casos em que se vislumbre situação jurídica clara e demonstrável de plano, devendo o julgador analisar casuisticamente as hipóteses de cabimento concernentes às matérias de ordem pública.

In casu, o fundamento da exceção de pré-executividade apresentado pelo Demandado é o excesso na execução e conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, matéria que demanda dilação probatória, e é própria da impugnação ao cumprimento de sentença, nos termos do artigo 525, §1º, inciso V, do NCPC.

Assim, diante da limitação de alcance do instituto da objeção de pré-executividade, mostra-se inadequada a via eleita para enfrentamento da matéria trazida à discussão pela Requerida" | | 0015205-74.2017.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO | | "Des(a).

NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA - Julgamento: 18/05/2017 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR | | | Agravo de Instrumento.

Insurge-se o agravante em face de decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade.

Alegação de excesso de execução.

Exceção de pré-executividade não tem previsão legal e é aceita pela doutrina e jurisprudência, apenas para o exame de matérias de ordem pública, como ensina a Súmula 393 do Superior Tribunal de Justiça.

A orientação firmou-se no sentido de admitir a exceção de pré- executividade nos casos em que se vislumbre situação jurídica clara e demonstrável de plano, devendo o julgador analisar casuisticamente as hipóteses de cabimento concernentes às matérias de ordem pública.

Matéria de excesso de execução que não aceita discussão em sede de exceção de pré-executividade sendo o caso de impugnação ao cumprimento de sentença.

Via eleita inadequada.

Recurso conhecido que se nega provimento." | | Ante o exposto, quanto à admissibilidade, a exceção é adequada ao caso.

Passo ao mérito.

Cinge-se a controvérsia a saber se os documentos acostados à inicial são suficientes para constituir os débitos condominiais em título executivo extrajudicial.

A legislação processual civil estabelece, como condição para o ajuizamento da execução, a existência de título revestido de certeza, liquidez e exigibilidade (art. 783, Código de Processo Civil).

Esses requisitos visam conferir segurança jurídica ao processo executivo, que, por sua natureza, pressupõe a existência de obrigação incontroversa, cujo inadimplemento possa ser diretamente cobrado por meios executórios.

O artigo 798, do Código de Processo Civil, por sua vez, assim dispõe: “Ao propor a execução, incumbe ao exequente:I - instruir a petição inicial com:a) o título executivo extrajudicial;b) o demonstrativo do débito atualizado até a data de propositura da ação, quando se tratar de execução por quantia certa;c) a prova de que se verificou a condição ou ocorreu o termo, se for o caso;d) a prova, se for o caso, de que adimpliu a contraprestação que lhe corresponde ou que lhe assegura o cumprimento, se o executado não for obrigado a satisfazer a sua prestação senão mediante a contraprestação do exequente;” Especificamente sobre as execuções de cotas condominiais, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou pela dispensa de formalidades excessivas para a execução extrajudicial.

Para a Corte Cidadã, basta a apresentação pelo condomínio de cópias da convenção e da ata da assembleia que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias, além dos documentos que comprovem a inadimplência.Vejamos: “EMENTA PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS À EXECUÇÃO.

TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL.

CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS.

DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE “ORÇAMENTO ANUAL, VOTADO E APROVADO EM ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA”.

DISPENSÁVEL O REGISTRO DA CONVENÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS.

CONDIÇÃO IMPOSTA PARA TORNAR O DOCUMENTO OPONÍVEL A TERCEIROS.

PRESCINDÍVEL ENTRE CONDÔMINO E CONDOMÍNIO.

MEDIDA INDEVIDAMENTE ONEROSA AO CREDOR.

DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL.

ANÁLISE PREJUDICADA. 1.

Embargos à execução, dos quais foi extraído o presente recurso especial, interposto em 23/5/2022 e concluso ao gabinete em 1º/2/2023. 2.

O propósito recursal consiste em decidir acerca dos documentos necessários à propositura de execução de título extrajudicial referente a contribuições de condomínio edilício. 3.

As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15). 4.

São documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art. 1.333, caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência. 5.

Mostra-se desnecessário – e indevidamente oneroso ao credor/exequente – exigir que seja apresentado “orçamento anual, votado e aprovado em assembleia geral ordinária”, bem como que a “convenção condominial seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis”. 6.

Condição prevista no art. 1.333, parágrafo único, do CC/02 para tornar o documento oponível a terceiros, sendo despicienda no exame da relação jurídico-processual entabulada entre condomínio (credor) e condômino inadimplente (devedor). 7.

Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram rejeitadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial. 8.

Recurso especial conhecido e desprovido.” (RECURSO ESPECIAL Nº 2.048.856 - SC (2022/0340028-3).

JULGADO: 23/05/2023) Compulsando os autos, verifica-se que com a inicial houve a juntada da convenção do condomínio (id 108416371), da ata de eleição do síndico (id 108416372), da certidão de ônus reais da unidade 1301, bloco 02, de propriedade do executado (id 108416377) e planilha de débito (id 108416375), com a cobrança referente ao período de 15 de maio de 2023 a 15 de fevereiro de 2024.

A convenção de id 108416371, todavia, não aponta o valor da cota condominial devida por unidade, pelas despesas ordinárias e extraordinárias.

Esta informação só foi apresentada nas contrarrazões da exceção, id 154408251 a 154411195.

Inexistem, ainda, documentos que comprovem a data de vencimento do crédito e a cobrança das cotas ao executado no seu termo.

Tanto a planilha de id 108416375 quanto a de id 154411178, fazem menção ao dia 15 e ao mês de referência, sem comprovação documental acerca desta informação.

Segundo jurisprudência deste Tribunal de Justiça, imprescindível que a inicial seja instruída com documentos que comprovem a natureza executiva do título, a fim de demonstrar de plano a certeza, liquidez e exigibilidade do título.

A apresentação posterior, após a apresentação da exceção de pré-executividade, da ata ou convenção condominial, com os valores individualizados das cotas não seria capaz de suprir a falha na formação do título, posto que se trataria de inovação extemporânea, que violaria o contraditório.

Da mesma forma, a natureza propter rem da obrigação condominial não afasta o dever do exequente em comprovar o vencimento da obrigação e os documentos que demonstrem a inadimplência do devedor.

Vejamos: “Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EXCEÇÃO DE PRE-EXECUTIVIDADE.

EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS.

AUSENCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO TÍTULO.

SENTENÇA ACOLHENDO A EXCEÇÃO E JULGANDO EXTINTA A EXECUÇÃO.

IRRESIGNAÇÃO DO EXEQUENTE.

I.

Caso em exame 1.

Ação de execução por título extrajudicial (cotas condominiais) julgada extinta ante acolhimento de exceção de pre-executividade em razão da ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título.

II.

Questão em discussão 2.

Cinge-se a controvérsia quanto a verificação da existência de título hábil a embasar a execução relativa a cotas condominiais inadimplidas.

III.

Razões de decidir 3.

A presente execução se baseia na convenção do condomínio, na forma do art. 784, X do CPC.

Dessa forma, na sistemática do novo Código de Processo Civil, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial, conforme disciplinado no art. 784, X, do Código de Processo Civil. 4.

Isto lhes confere prerrogativas de certeza, liquidez e exigibilidade.

Em consequência, pode o detentor deste tipo de título utilizar-se do procedimento da execução fundada em título extrajudicial, porém, desde que o valor destas cotas sejam comprovadas e a forma é a correspondente ata de assembleia que fixou o valor de cada ou percentual de reajustes. 5.

No caso, a Execução se fundou em dois supostos títulos executivos diferentes, a saber: (I) um acordo firmado pela Excipiente e (II) demais obrigações condominiais inadimplidas, correspondente ao período de Janeiro à Maio de 2018; Novembro de 2018; Julho à Setembro de 2019; Novembro e Dezembro de 2019 e Julho à Setembro de 2022.6. É sabido que o CPC/15, em seu art. 786, estabelece dois pressupostos básicos para que se realize qualquer execução, a saber, o título executivo e a exigibilidade da obrigação.

No caso em tela, não há sequer um documento apresentado pelo Exequente com força executiva.

A exequente não junta o suposto acordo assinado 7.

Com efeito, a jurisprudência do STJ tem entendimento no sentido de que são documentos aptos a comprovar o crédito condominial a cópia da convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias (art.1.333, caput, do CC/02) somados aos demais documentos demonstrativos da inadimplência (REsp n. 2.048.856/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 25/5/2023). 8.

Assim, verificam-se ausentes os documentos que especificam valores e data de vencimento da dívida, uma vez a presente demanda foi instruída apenas com a certidão de matrícula do imóvel e uma planilha de débitos, sem a convenção de condomínio e/ou da ata da assembleia que estabeleceu o valor das cotas e sem os boletos que especificam os valores mensais do rateio do condomínio e as datas de vencimento da dívida, inexistindo liquidez, certeza e exigibilidade na cobrança das taxas condominiais via ação de execução.

IV.

Dispositivo e tese 9.

Recurso conhecido e desprovido.” (0828487-46.2022.8.19.0203 - APELAÇÃO.

Des(a).

JOÃO BATISTA DAMASCENO - Julgamento: 03/04/2025 - DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 27ª CÂMARA CÍVEL)) “EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

AUSÊNCIA DE TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL.

INSUFICIÊNCIA DOCUMENTAL.

EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO.

RECURSO PROVIDO.I.

Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória que rejeitou exceção de pré-executividade apresentada em execução de título extrajudicial, fundada na cobrança de cotas condominiais supostamente inadimplidas.II.

Questões em discussão(i) Verificação da existência de título executivo extrajudicial revestido dos requisitos legais previstos no art. 783 do CPC (certeza, liquidez e exigibilidade);III.

Razões de decidir3.1) A execução exige título certo, líquido e exigível (art. 783 do CPC), sendo imprescindível a apresentação de documentos que demonstrem a existência, o valor e o vencimento da obrigação.3.2) No caso concreto, a exequente instruiu a inicial com boletos e planilhas que, isoladamente, não comprovam de forma idônea o valor originário da cota condominial, os critérios de reajuste e a base de cálculo adotada.3.3) A ata da assembleia apenas aprova percentual de reajuste e valor de uso da área comum, sem estabelecer o valor integral da cota; a convenção condominial, por sua vez, é omissa quanto aos valores cobrados.3.4) Ausente prova suficiente da liquidez e certeza da obrigação, inviável a deflagração da via executiva, conforme entendimento do STJ no Tema 949 e precedentes desta Corte.3.5) Documentos apresentados apenas em contrarrazões não suprem a falha na formação do título, sendo vedada a inovação extemporânea de matéria de fato, sob pena de violação ao contraditório.3.6) Diante da ausência de título executivo válido, impõe-se o acolhimento da exceção de pré-executividade e a extinção da execução sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.IV.

Dispositivo e Teses RECURSO PROVIDO.” (0023531-42.2025.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Des(a).

WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO - Julgamento: 15/05/2025 - DECIMA NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 25ª CÂMARA CÍVEL)) Ante o exposto, acolho a exceção de pré-executividade, devido à ausência de título executivo extrajudicial, e declaro extinta a execução, sem resolução de mérito, na forma do artigo 485, IV, do Código de Processo Civil.

Condeno o exequente ao pagamento das despesas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se e intimem-se.

Interposta apelação, intime-se a parte contrária a, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de quinze dias, remetendo-se, após, ao Eg.

Tribunal de Justiça, com as nossas homenagens.

NITERÓI, 28 de maio de 2025.

ANDREA GONCALVES DUARTE JOANES Juiz Titular