29/07/2025 13:21

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para TRIBUNAL DE JUSTIÇA
29/07/2025 13:21

Expedição de Certidão.
24/07/2025 13:05

Juntada de Petição de contra-razões
17/07/2025 01:09

Publicado Intimação em 16/07/2025.
17/07/2025 01:09

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/07/2025
14/07/2025 17:36

Expedição de Outros documentos.
14/07/2025 17:36

Expedição de Outros documentos.
14/07/2025 17:36

Ato ordinatório praticado
14/07/2025 17:35

Juntada de Petição de extrato de grerj
01/07/2025 19:18

Juntada de Petição de apelação
06/06/2025 00:12

Publicado Intimação em 06/06/2025.
06/06/2025 00:12

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/06/2025
04/06/2025 11:21

Expedição de Outros documentos.
04/06/2025 11:21

Embargos de Declaração Acolhidos
26/05/2025 17:09

Conclusos ao Juiz
26/05/2025 17:09

Ato ordinatório praticado
21/05/2025 00:28

Publicado Intimação em 21/05/2025.
21/05/2025 00:28

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/05/2025
20/05/2025 14:13

Juntada de Petição de embargos de declaração
20/05/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 27ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo: 0893193-91.2024.8.19.0001 Classe: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) EMBARGANTE: SAULO SAPIR SABBA EMBARGADO: MARIA DA CONCEICAO PENAFORT PINTO QUEIROS, LEONARDO ANTONIO ARCHIMEDES BOTTARI Trata-se de embargos à execução ajuizados por SAULO SAPIR SABBÁ em face de MARIA DA CONCEIÇÃO PENAFORT PINTO QUEIRÓS e LEONARDO ANTONIO ARCHIMEDES BOTTARI.

Narra a parte embargante, inicialmente, que citação no processo principal ocorreu com nulidade, uma vez que o AR não foi recebido pessoalmente pelo executado.

Suscita a inépcia da petição inicial da execução, por inexistirem documentos hábeis a sustentarem a execução.

Sustenta que, em verdade, o imóvel estava impossibilitado de ser utilizado para os fins a que se destinava, em razão da existência de pendências do edifício junto ao Corpo de Bombeiros, que teriam impossibilitado a regularização de funcionamento para a clínica odontológica.

Esclarece que figurou como fiador da clínica no contrato de locação.

Aduz que o imóvel foi locado, para o fim de servir como clínica odontológica, sabendo da situação de irregularidade.

Requer, assim, o acolhimento dos embargos e a consequente extinção da execução principal.

Indeferido efeito suspensivo no index 143369341.

Impugnação aos embargos à execução no index 154467924.

Aduz a regularidade do título executivo.

Argumenta que se encontra regular perante o Corpo de Bombeiros e que o locatário nunca foi pontual em relação aos pagamentos, não tendo o locatário honrado com o pagamento dos encargos desde o início.

Esclarece que foi pactuado que, em caso de rompimento do contrato antes dos 60 meses, a isenção/carência de aluguel seria tornada sem efeito.

Alega que o contrato estipulou que as salas seriam utilizadas tão somente pela 55 DENTAL HOLDINGS S/A, não podendo haver sublocação.

Frisa que a locatária já possuía sede no edifício e que a ainda ocupa as salas 201 à 207 do 2º pavimento do mesmo prédio e alugou ainda as salas do 14º pavimento, de modo que não há impedimento para funcionamento da clínica no imóvel.

Afirma a regularidade dos cálculos da dívida.

Pugna, portanto, pela improcedência do pedido formulado.

Não houve manifestação em réplica aos embargos, conforme index 168867648.

Intimadas, a parte embargada não requereu a produção de outras provas (index 171222838).

A parte embargante requereu a produção de prova documental suplementar e testemunhal (index 171340574).

Deferida prova documental no index 179175566.

A parte embargante dispensou a prova requerida, conforme index 181539339.

Em seguida, vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR.

Conforme relatado, cuida-se de embargos à execução ajuizados por SAULO SAPIR SABBÁ em face de MARIA DA CONCEIÇÃO PENAFORT PINTO QUEIRÓS e LEONARDO ANTONIO ARCHIMEDES BOTTARI.

Presentes os pressupostos processuais e as condições para o regular exercício do direito de ação, não havendo preliminares a serem acolhidas, tampouco nulidades a reconhecer, passo ao exame de mérito.

Cinge-se a controvérsia em se verificar a regularidade do título executivo que fundamenta a execução principal, mediante apuração da correção, dos pontos de vista legal e contratual, dos cálculos de débito formulados pela parte embargada.

De saída, cumpre afastar a alegação de nulidade de citação, seja porque claramente não há qualquer nulidade no recebimento do AR em 27/06/2024, nos termos do art. 248, §4º, do CPC, por se tratar de condomínio edilício com controle de acesso, seja porque os presentes embargos foram ajuizados tempestivamente em 18/07/2024, a impor a observância ao art. 239, §1o, do CPC.

A questão, portanto, só se presta a trazer confusão aos autos.

Do mesmo modo, merece rejeição a alegação de inépcia da petição inicial da execução, porquanto todos os documentos necessários a demonstrar a existência do título executivo extrajudicial que embasa o processo principal.

Trata-se de contrato firmado por instrumento particular com assinatura do devedor principal, do locatário e de duas testemunhas, bem como do fiador, ora embargante, acompanhado de demais documentos que demonstram a existência do débito e planilha de cálculo atualizada, constituindo título apto a embasar o processo de execução, com fundamento na hipótese do art. 784, III, do CPC.

Ultrapassadas estas questões, o embargante argumenta, em resumo, que não foi possível a utilização do imóvel para o fim a que se destinava, e que era de conhecimento da embargada, em razão de irregularidade na autorização de funcionamento do edifício pelo Corpo de Bombeiros, o que teria resultado na negativa de regularização de funcionamento da clínica de odontologia locatária.

Assim, em síntese, o embargante alega violação pelo embargado da obrigação prevista no art. 22, inciso I, da Lei de Locações, qual seja, de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”.

Diante da alegada impossibilidade de utilizar o imóvel de forma regular, optou pela rescisão do contrato, entendendo o embargante, fiador, que não pode ser responsabilizado pelos débitos da locação.

Em resposta, o embargado argumenta que o locatário nunca foi pontual com o pagamento dos débitos acessórios, mesmo durante o prazo de carência dos alugueis.

Acrescenta que estariam ocupando ainda outras salas do mesmo prédio, mesmo com CNPJ irregular, e alugando outras salas novas no 14º pavimento.

Da análise dos documentos acostados aos autos, constato que a locação teve início em 15/02/2022 (index 154467934), tendo sido concedido 12 meses de carência do pagamento de aluguel.

O pedido de viabilidade para trâmite junto ao RCPJ é datado de 27/10/2022 (index 154467931).

Contudo, o alvará do Corpo de Bombeiros só foi assinado em 21/08/2023, conforme index 154467930.

Desse modo, o edifício permaneceu irregular por um ano e meio após o inicio do contrato de locação.

Por outro lado, argumenta o embargado que essa não foi a razão do inadimplemento, considerando que a embargante já se encontrava sediada com escritório no mesmo edifício, tendo ainda alugado outras salas no mesmo prédio.

Em verdade, chama atenção que, no contrato de locação de index 154467934, a locatária declarou como endereço de sua sede o mesmo edifício do contrato de locação objeto da lide, demonstrando que, de fato, a empresa já ocupava o mesmo prédio.

Neste sentido, é razoável afirmar que, se a locadora tinha conhecimento da ausência de regularização junto ao Corpo de Bombeiros, tal informação também estava disponível ao conhecimento da locatária.

Neste sentido, deve ser observado que a cláusula 1, c) do contrato de locação enuncia que a locadora “não responderá por qualquer causa que possa vir a prejudicar o uso normal do imóvel”.

Considerando que o contrato de locação não possui características típicas de um contrato de adesão, sendo a locatária uma pessoa jurídica de grande porte, que pôde negociar os termos da contratação, somado ao fato de que a empresa já conhecia e estava sediada no edifício em questão, tendo inclusive alugado outras salas posteriormente, reputo válida a cláusula contratual que transferiu à locatária, com anuência do fiador, que é seu representante legal, o ônus de qualquer imbróglio que pudesse vir a prejudicar o uso do imóvel, na forma do art. 421-A do CC.

Note-se que a pendência do edifício junto ao Corpo de Bombeiros é fato estranho a ambas as contratantes, e cujo conhecimento era possível por igualmente as duas interessadas.

Não se vislumbra, por conseguinte, má-fé na conduta da locadora.

Ademais, conforme comprovado, a situação do edifício foi regularizada em agosto de 2023, tendo a locatária se manifestado em dezembro de 2023 pelo interesse na devolução do imóvel, em razão da dificuldade de registro do CNPJ.

Neste momento, o impasse da segurança do edifício já se encontrava solucionado.

Em acréscimo, conforme demonstra a embargada, o imóvel não foi ocupado diretamente pela locatária, que já tinha sua situação regular e funcionava normalmente no edifício, mas por empresa controlada pela locatária, enquanto Holding, que não é mencionada no contrato de locação.

Foi esta empresa controlada que encontrou dificuldade para regularizar seu CNPJ.

Deste modo, considerando o conjunto fático-probatório disponível nos autos, notadamente o fato de que a empresa já estava sediada no mesmo edifício, que foi pactuada cláusula que transferia para a locatária a responsabilidade por eventual prejuízo ao uso do imóvel e que o pedido de rescisão foi formulado meses após a regularização da situação junto ao Corpo de Bombeiros, reputo que não há justa causa da parte embargante para rescisão do contrato sem pagamento dos débitos em aberto.

Ora, ainda que se reconhecesse, por ventura, a abusividade na cobrança dos encargos pretéritos à regularização do edifício junto ao Corpo de Bombeiros, considerando que alegadamente todo investimento já tinha sido realizado nas salas, e que o impasse do alvará era só o que restava, não havia motivo para rescindir o contrato meses após a expedição do alvará, podendo ser negociado, eventualmente, um abatimento pelos meses pretéritos.

Tal circunstância leva a crer que a irregularidade administrativa do condomínio não foi a causa determinante para a decisão do locatário de rescindir o contrato.

Assim, no caso dos autos, reputo que a parte embargante não se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, a teor do disposto no art. 373, I, do CPC, já que não comprovou que a locadora fosse responsável pelo impedimento da utilização das salas comerciais locadas.

Ante o exposto, resolvo o mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, para JULGAR IMPROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial dos presentes embargos à execução.

Considerando a sucumbência integral da parte embargante, condeno-a ao pagamento das custas e das despesas processuais, nos termos do art. 82, §2º, do CPC, bem como de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor do saldo devedor atualizado, com supedâneo no art. 85, §2º, do mesmo diploma legal.

Após o trânsito em julgado, traslade-se cópia da presente sentença para os autos da execução que tramita em apenso, dê-se baixa e arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

RIO DE JANEIRO, 19 de maio de 2025.

DIEGO ISAAC NIGRI Juiz Substituto
19/05/2025 15:14

Expedição de Outros documentos.
19/05/2025 15:14

Julgado improcedente o pedido
29/04/2025 11:45

Juntada de Petição de petição
24/04/2025 19:07

Conclusos ao Juiz
24/04/2025 19:07

Ato ordinatório praticado
27/03/2025 19:51

Juntada de Petição de petição
20/03/2025 00:47

Publicado Intimação em 20/03/2025.
20/03/2025 00:47

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/03/2025
18/03/2025 19:25

Expedição de Outros documentos.
18/03/2025 19:25

Outras Decisões
19/02/2025 15:23

Conclusos para decisão
07/02/2025 19:52

Juntada de Petição de petição
07/02/2025 14:38

Juntada de Petição de petição
31/01/2025 00:33

Publicado Intimação em 31/01/2025.
31/01/2025 00:33

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/01/2025
29/01/2025 12:33

Expedição de Outros documentos.
29/01/2025 12:33

Expedição de Outros documentos.
29/01/2025 12:32

Expedição de Certidão.
26/01/2025 00:22

Decorrido prazo de GUSTAVO SEABRA SANTOS em 24/01/2025 23:59.
04/12/2024 00:18

Publicado Intimação em 04/12/2024.
04/12/2024 00:18

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/12/2024
02/12/2024 14:36

Expedição de Outros documentos.
02/12/2024 14:36

Expedição de Outros documentos.
02/12/2024 14:35

Expedição de Certidão.
14/11/2024 03:20

Decorrido prazo de GUSTAVO SEABRA SANTOS em 13/11/2024 23:59.
05/11/2024 19:47

Juntada de Petição de contra-razões
11/10/2024 11:25

Expedição de Outros documentos.
11/10/2024 11:24

Expedição de Certidão.
15/09/2024 15:38

Recebido o recurso Sem efeito suspensivo
11/09/2024 16:28

Conclusos ao Juiz
11/09/2024 16:28

Expedição de Certidão.
11/09/2024 16:22

Juntada de Petição de extrato de grerj
16/08/2024 15:26

Juntada de Petição de petição
22/07/2024 10:47

Expedição de Outros documentos.
22/07/2024 10:46

Ato ordinatório praticado
19/07/2024 15:17

Expedição de Certidão.
18/07/2024 20:18

Distribuído por dependência

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
18/07/2024

Ultima Atualização
14/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Ato Ordinatório • Arquivo

Sentença • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Sentença • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

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