TJRJ - 0802191-05.2024.8.19.0045

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Resende 2ª Vara Cível da Comarca de Resende Avenida Rita Maria Ferreira da Rocha, 517, Comercial, RESENDE - RJ - CEP: 27510-060 SENTENÇA Processo: 0802191-05.2024.8.19.0045 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: HELENICE MARIA THOMAZ REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA GERAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO-DPGE RÉU: MERISA S A ENGENHARIA E PLANEJAMENTO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DO ACORDO EXTRAJUDICIAL C/C REPARAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO PELOS DANOS MORAIS ajuizada por HELENICE MARIA THOMAZ, pessoa idosa, em face de MERISA S.A.

ENGENHARIA E PLANEJAMENTO.

A autora alega, em síntese, que celebrou com a parte ré contrato de compra e venda de lote de terreno, em 12 de agosto de 2020, referente à aquisição do imóvel localizado na "Estrada Resende-Riachuelo, quadra J, lote 20, Loteamento Jardim Pindorama I", com prazo final de entrega das obras do loteamento previsto para outubro de 2022, conforme cláusula 11.10 do instrumento contratual.

Aduz que a ré não cumpriu o prazo estabelecido, o que levou as partes a firmarem acordo extrajudicial em 19 de abril de 2023.

Neste acordo, ficou estabelecido que, apesar de já quitado o valor de R$ 25.695,62 (vinte e cinco mil seiscentos e noventa e cinco reais e sessenta e dois centavos), a empresa ré realizaria a restituição de apenas R$ 19.272,00 (dezenove mil duzentos e setenta e dois reais), em 12 parcelas de R$ 1.606,00 (mil seiscentos e seis reais), com a primeira parcela a ser paga no dia 20 de maio de 2023.

Entretanto, a parte autora afirma que a ré efetuou o pagamento de apenas seis parcelas, totalizando R$ 9.686,22 (nove mil seiscentos e oitenta e seis reais e vinte e dois centavos), restando um saldo pendente de R$ 16.009,40 (dezesseis mil e nove reais e quarenta centavos).

Sustenta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a nulidade do acordo extrajudicial, o inadimplemento contratual por parte da ré e a existência de danos morais.

Requer, ao final, a rescisão do contrato de compra e venda, a declaração de nulidade do acordo extrajudicial, a condenação da ré ao pagamento do montante de R$ 16.009,40 (dezesseis mil e nove reais e quarenta centavos) a título de danos materiais e R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.

Instruem a inicial os documentos de IDs 109818477/ 109818484.

Ao ID 128156950, em sua contestação, a parte ré alega, em síntese, que o atraso na entrega da obra decorreu de calamidade pública oriunda da pandemia da COVID-19 e das respectivas medidas restritivas impostas por autoridades governamentais, que impediram as atividades comerciais e empresariais.

Sustenta, ainda, que mesmo com a retomada dos serviços, a empresa continua sofrendo com atrasos dos fornecedores na disponibilização dos produtos/recursos necessários à continuação da obra.

Instrui a peça os documentos de IDs 128159719/ 128163228 e 128163229/ 128163231.

Ao ID 150140878, a parte autora apresentou réplica, reiterando os termos da inicial e informando que, conforme fotos atualizadas do loteamento, "até hoje o loteamento continua praticamente o mesmo.

Do início do processo até hoje a Merisa apenas manilhou parte do loteamento e parou as obras novamente.

Então mesmo com os decretos de prorrogação de prazo da obra, que foram mencionados na contestação, todos os prazos já findaram e o loteamento continua o mesmo".

A parte autora informou não ter outras provas a produzir, requerendo o julgamento antecipado da lide.

A parte ré requereu a produção de prova pericial e documental superveniente, bem como a designação de audiência de conciliação. É o relatório.

Decido.

O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC, porquanto as provas documentais já produzidas são suficientes para o deslinde da controvérsia, sendo desnecessária a produção de outras provas.

Registro que, embora a parte ré tenha requerido a produção de prova pericial e documental superveniente, não especificou quais fatos pretende provar por meio dessas provas, limitando-se a alegar genericamente que o atraso na entrega das obras decorreu da pandemia de COVID-19.

Tal circunstância, entretanto, pode ser analisada mediante as provas documentais já existentes nos autos, sendo desnecessária a dilação probatória.

Ademais, a conciliação já foi tentada no decorrer do processo, sem êxito, não havendo elementos que indiquem a possibilidade de acordo neste momento processual.

Ressalte-se que a própria autora manifestou expressamente seu desinteresse na realização de audiência de conciliação e mediação, na forma do art. 319, VII, do CPC.

No mérito, a controvérsia cinge-se à análise da responsabilidade da parte ré pelo inadimplemento contratual, da validade do acordo extrajudicial firmado entre as partes e da existência de danos materiais e morais.

A relação jurídica entre as partes é indiscutivelmente de consumo, submetendo-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, sendo a autora destinatária final do serviço prestado pela ré, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC.

Inicialmente, é incontroverso que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel em 12 de agosto de 2020, com previsão de entrega das obras do loteamento para outubro de 2022, conforme cláusula 11.10 do contrato que dispõe: "Declara o COMPRADOR, ciência em relação à entrega final das obras do loteamento, cujo prazo final se encerra em 10/2022". É igualmente incontroverso que a ré não entregou o imóvel no prazo estipulado, o que levou à celebração de acordo extrajudicial em 19 de abril de 2023, por meio do qual ficou estabelecido que a ré restituiria à autora o valor de R$ 19.272,00 em 12 parcelas de R$ 1.606,00, a partir de maio de 2023.

Tal acordo, entretanto, também foi descumprido pela ré, que pagou apenas 6 parcelas.

No tocante à responsabilidade da ré pelo atraso na entrega da obra, observo que, em sua defesa, a empresa alega que o inadimplemento decorreu da pandemia de COVID-19 e das medidas restritivas impostas pelas autoridades.

Tal argumento, entretanto, não merece acolhida.

Com efeito, o contrato entre as partes foi celebrado em agosto de 2020, quando a pandemia já estava em curso, de modo que a situação pandêmica já era conhecida pela ré quando assumiu o compromisso de entregar o imóvel em outubro de 2022.

Assim, eventuais dificuldades decorrentes da pandemia já deveriam ter sido consideradas pela ré ao estipular o prazo de entrega do empreendimento.

Ademais, a parte autora demonstrou, por meio de fotografias atuais do loteamento, que "até hoje o loteamento continua praticamente o mesmo.

Do início do processo até hoje a Merisa apenas manilhou parte do loteamento e parou as obras novamente." Tal situação evidencia que o inadimplemento da ré persiste, mesmo após o fim do estado de emergência sanitária, o que afasta a alegação de caso fortuito ou força maior.

Nesse contexto, resta caracterizado o inadimplemento contratual da ré, que não entregou o imóvel no prazo estipulado nem demonstrou a ocorrência de excludentes de responsabilidade.

Quanto à validade do acordo extrajudicial firmado entre as partes, observo que o mesmo é manifestamente abusivo, porquanto prevê a devolução de apenas parte dos valores pagos pela autora, em flagrante violação ao entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na Súmula 543, segundo a qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

No caso em análise, tratando-se de resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora, que não entregou o imóvel no prazo convencionado, a autora faz jus à restituição integral dos valores pagos, não sendo admissível a retenção de qualquer quantia pela ré.

Ademais, o acordo também se mostra inválido por prever o pagamento parcelado da restituição, o que contraria a jurisprudência do STJ no sentido de que é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores devidos de forma parcelada, em caso de resolução contratual por culpa da vendedora.

Assim, declaro a nulidade do acordo extrajudicial firmado entre as partes em 19 de abril de 2023, por contrariar as normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor e o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

Em consequência, reconheço o direito da autora à restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 25.695,62, do qual deve ser abatido o valor já restituído pela ré (R$ 9.686,22), resultando no valor de R$ 16.009,40 (dezesseis mil e nove reais e quarenta centavos).

No que concerne aos danos morais, entendo que estão configurados no caso em análise.

O inadimplemento contratual da ré, caracterizado pelo atraso na entrega do imóvel e pelo descumprimento do acordo extrajudicial, ultrapassa os meros dissabores da vida cotidiana, causando à autora transtornos que afetam sua esfera íntima.

Com efeito, a autora é pessoa idosa, aposentada e hipossuficiente financeiramente, e investiu seus escassos recursos na aquisição do imóvel, que sequer foi entregue.

Além disso, aceitou um acordo desvantajoso para receber parte de seu dinheiro de volta, mas nem mesmo esse acordo foi integralmente cumprido pela ré.

Tal situação, que se arrasta por anos, evidentemente causa angústia, frustração e insegurança à autora, que viu sua legítima expectativa de adquirir um imóvel próprio ser frustrada pela conduta negligente da ré.

Ademais, há evidente desperdício do tempo da consumidora, que precisou aguardar meses para que a ré tomasse alguma iniciativa para cumprir suas obrigações, tendo restado frustrada após o referido período.

A jurisprudência do E.

TJRJ reconhece a ocorrência de danos morais em situações semelhantes: "EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

RESCISÃO.

MORA DO PROMITENTE VENDEDOR.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL.

STATUS QUO ANTE.

SÚMULA 543 DO STJ.

DANO MORAL CONFIGURADO.

LUCROS CESSANTES.

TERMO INICIAL DOS JUROS DA CITAÇÃO.

Pretende o autor a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel face o atraso na entrega do empreendimento, danos morais, cláusula penal e lucros cessantes.

Sentença de parcial precedência julgando improcedente apenas o pedido de inversão de cláusula penal.

Apelação da ré requer a improcedência ou a redução da verba indenizatória, e juros de mora do trânsito em julgado.

Rescisão por culpa da vendedora.

Crise financeira do país.

Fortuito interno.

Covid-19, fato pretérito a data prevista para entrega do empreendimento.

Lucros cessantes presumidos.

Dano moral configurado e mantido no valor fixado.

Desperdício de tempo.

Termo inicial dos juros da citação.

Recurso desprovido”. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0030042-53.2021.8.19.0014 202400124250, Relator.: Des(a).

NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 04/04/2024, DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26, Data de Publicação: 05/04/2024) “APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO DE DANOS MORAIS.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.

INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NO PRAZO PREVISTO.

CARACTERIZADA A CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA DEMANDADA.

CLÁUSULA CONTRATUAL DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE.

IRRELEVÂNCIA ANTE AS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

MORA QUE JUSTIFICA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM O RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO SINAL DADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO.

DANO MORAL CONFIGURADO.

FRUSTRAÇÃO NA ENTREGA DO IMÓVEL, A DESPEITO DO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES A CARGO DO PROMITENTE COMPRADOR.

VALOR COMPENSATÓRIO QUE DEVE SER REDUZIDO A FIM DE SE ADEQUAR AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

QUANTUM INDENIZATÓRIO ALTERADO PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS).

JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO.

CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO.

PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DO STJ E DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

PROVIMENTO PARCIAL DO APELO”. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00061384020178190209 202400157434, Relator.: Des(a).

SERGIO RICARDO DE ARRUDA FERNANDES, Data de Julgamento: 01/08/2024, DECIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 1ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 06/08/2024) “APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANO MATERIAL E MORAL.

COMPRA E VENDA DE IMOVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA RÉ.

SUMULA 543 STJ.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR.

DANO MORAL FIXADO EM VALOR ELEVADO.

REDUÇÃO.

PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO”. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0012321-56.2019.8.19.0209 202400118891, Relator.: Des(a).

CESAR FELIPE CURY, Data de Julgamento: 18/04/2024, VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂM, Data de Publicação: 19/04/2024) Quanto ao valor da indenização, considerando as circunstâncias do caso concreto, a condição econômica das partes, a extensão do dano, bem como o caráter compensatório e pedagógico da indenização, entendo razoável e proporcional a fixação do montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) Declarar a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes em 12 de agosto de 2020, referente ao imóvel localizado na Estrada Resende-Riachuelo, quadra J, lote 20, Loteamento Jardim Pindorama I; b) Declarar a nulidade do acordo extrajudicial firmado entre as partes em 19 de abril de 2023; c) Condenar a ré a pagar à autora, a título de danos materiais, o valor de R$ 16.009,40 (dezesseis mil e nove reais e quarenta centavos), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do efetivo prejuízo (data de cada pagamento realizado pela autora) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; d) CONDENAR o réu ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, acrescidos de juros a partir da citação e atualização monetária na forma da súmula 97 do E.

TJRJ e súmula 362 do STJ.

A condenação deverá ser corrigida monetariamente pelo IPCA e os juros calculados com base na taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, na forma do art. 406 , § 1º do CC/2002, com redação dada pela Lei nº 14.905 /2024.

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, a serem revertidos para o Centro de Estudos Jurídicos da Defensoria Pública Geral do Estado do Rio de Janeiro e depositados no Banco Bradesco S.A. (Banco n. 237), agência n. 6898-5, conta corrente n. 214-3.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

RESENDE, 12 de maio de 2025.

HINDENBURG KOHLER BRASIL CABRAL PINTO DA SILVA Juiz Titular