22/07/2025 12:40

Expedição de Certidão.
22/07/2025 12:39

Transitado em Julgado em 21/07/2025
21/07/2025 07:55

Decorrido prazo de ROBERT BORGES LOPES DA COSTA em 18/07/2025 23:59.
21/07/2025 07:55

Decorrido prazo de G3 ADMINISTRACAO DE PROPRIEDADE IMOBILIARIA LTDA em 18/07/2025 23:59.
30/06/2025 07:16

Publicado Intimação em 27/06/2025.
30/06/2025 07:16

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 30/06/2025
26/06/2025 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Juízo Auxiliar da Comarca de Teresina 09 Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0808089-71.2020.8.18.0140 CLASSE: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) ASSUNTO(S): [Práticas Abusivas] REQUERENTE: ROBERT BORGES LOPES DA COSTA REQUERIDO: G3 ADMINISTRACAO DE PROPRIEDADE IMOBILIARIA LTDA SENTENÇA Trata-se de PEDIDO DE TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE ajuizado por ROBERT BORGES LOPES DA COSTA G3 ADMINISTRAÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA LTDA – GRAND SHOPPING DIRCEU.

Na inicial, o autor relatou que em 16/09/2019 adquiriu uma loja comercial no GRAND DIRCEU SHOPPING, a SALA N. 14, por meio de um contrato que, apesar de denominado "aluguel", era, na verdade, de compra e venda; que pagou entrada e parcelas fixas de R$ 2.400,00 e aluguel de R$ 750,00, além de taxa de condomínio; que o negócio iniciou com incongruências; que o contrato formal de aluguel diverge da promessa de compra, sendo imposto como contrato de adesão; que o shopping ainda não foi concluído, não possui alvará de funcionamento devido a um embargo municipal e tem cláusulas abusivas; que está pagando por um imóvel que não pode utilizar, enfrentando prejuízos materiais e morais, e busca suspender os pagamentos por meio da tutela jurisdicional.

Requereu liminarmente a suspensão dos pagamentos, a manutenção da posse e acesso ao imóvel e a proibição de venda a terceiro, bem como a abstenção de inclusão do nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito ou protestos.

Em se tratando de pedido de tutela cautelar antecedente, a parte autor informou que a ação ordinária seria proposta posteriormente.

Decisão de ID. 14283690 deferiu os benefícios da gratuidade à parte autora, recebeu a petição inicial, indeferiu a tutela provisória pleiteada e determinou a citação do requerido na forma do art. 306 do CPC.

Contestação apresentada pela parte demandada em ID. 17185218, onde afirma que as partes iniciaram negociações para locação de loja comercial no Grand Dirceu Shopping em 19/06/2019, formalizando um Contrato Definitivo de Locação em 16/09/2019; que ambos os contratos, preparatório e definitivo, referem-se expressamente à locação, sem qualquer menção à venda de fração ideal do imóvel; que a cláusula XI da proposta de locação especifica que a proposta não implica aquisição de propriedade, mas sim o direito de uso e fruição da loja.

Certidão de ID. 17291825 atestou a tempestividade da contestação e intimou a parte autora para apresentar réplica, cujo prazo decorreu sem manifestação (ID. 20090507).

Determinada a sua intimação, a parte autora manifestou-se de forma remissiva à inicial (ID. 20965078).

Intimadas sobre provas a produzir, o prazo decorreu sem manifestação (ID. 38757991).

Razões finais da parte autora em ID. 54197429.

Razões finais da parte requerida em ID. 61277435. É o relatório.

Decido.

Ressalto que as provas juntadas são suficientes (arts. 370 e 938, § 1º, do CPC), sendo desnecessária a realização de audiência de instrução e julgamento, por se tratar de matéria essencialmente de direito.

Assim, o julgamento antecipado está autorizado, nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC, sendo inócuo e despiciendo produzir demais provas em audiência.

PRELIMINARMENTE Do valor da causa Tocante à impugnação ao valor da causa, verifico que a presente ação de pedido de tutela antecipada tramitou como um procedimento comum.

Dessa forma, o valor da causa deverá ser o valor do negócio jurídico questionado (CPC, art. 292, II), que conforme informado e sem qualquer irresignação da parte contrária, é de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais).

Assim, corrijo de ofício o valor da causa, retificando-o para R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais).

Da impugnação à justiça gratuita A parte requerida impugna a concessão da gratuidade da justiça ao autor, sabe-se que o Código de Processo Civil prevê, no §2º do artigo 99, que o indeferimento do benefício da gratuidade judiciária poderá ocorrer apenas se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para concessão de gratuidade.

In verbis: Art. 99.

O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. (…); § 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.

No caso dos autos não foram demonstrados elementos que evidenciem a falta dos pressupostos para a concessão da gratuidade ao autor, pelo contrário, há documentos que cimentam essa condição, logo mantenho a gratuidade ao autor e afasto a referida preliminar.

Da inépcia da petição inicial A parte requerida argumenta inépcia da inicial, pois o autor teria de forma confusa e sem provas, tentado descaracterizar um contrato de locação como compra e venda, admitindo ter ciência da locação e dos pagamentos devidos.

Contudo, entendo que tal alegação não merece prosperar, pois estão preenchidos os requisitos para a propositura da ação e foram apresentados os documentos indispensáveis, não se podendo retirar da parte autora o direito de ingressar com a ação judicial, ante o preenchimento dos requisitos.

Da ausência de complementação do pedido cautelar A parte requerida afirma que a tutela cautelar antecedente, no CPC/15, exige a formulação do pedido principal em 30 dias nos mesmos autos, sob pena de cessação da medida e decadência da oportunidade processual e que o não aditamento do pedido inicial pelo requerente, desde a decisão de 27/01/2021, implica na perda da oportunidade e, consequentemente, na extinção do processo sem resolução do mérito.

Entretanto, o requerente não foi intimado para cumprir o ato e o processo correu devidamente nos termos do procedimento comum, com a devida participação de ambas as partes, de forma que não vislumbro necessidade de extinção sem resolução do mérito, em atenção aos princípios da economia processual e da primazia do mérito, considerando ainda que foram plenamente respeitados os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

Assim, refuto a preliminar.

Superadas as questões preliminares, passo ao mérito da ação.

DO MÉRITO Analisando os autos, verifico que as partes firmaram contrato de locação de imóvel comercial, de natureza definitiva, com as devidas assinaturas e firma reconhecida em cartório.

Há nos autos ainda termo de recebimento de chaves, que embora assinado por terceiro, não consta qualquer irresignação específica da parte autora.

Dispõe o art. 373, inciso I, do CPC, que o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito.

Efetivamente, caberia à parte autora provar que a negociação se tratou efetivamente de um contrato de compra e venda, de forma a ser utilizados os valores pagos a título de luva para aquisição do imóvel.

Destaque-se que o contrato de locação de imóvel comercial é expresso em todo o seu texto que se trata de um contrato de locação, não havendo qualquer disposição de modo contrário.

Além disso, na proposta de locação e fruição, documento preparatório anexado em ID. 17185697, consta claramente tratar-se de proposta de locação e usufruirão de loja comercial.

Ademais, apesar de constar a expressão “proponente comprador”, observa-se na cláusula XI no ID. 17185697 - Pág. 2 que: “O proponente comprador (a) tem ciência de que a presente proposta não implica na aquisição de propriedade em fração ideal do imóvel onde está localizada a unidade adquirida, mas unicamente no direito de uso e fruição, na exploração da atividade comercial especificada acima, e conforme as normas contratuais”.

Destaco que apesar de ser contrato com pessoa diversa é referente à mesma loja (n °14).

Assim, entende-se que não haveria motivo para qualquer alteração em condições preparatórias, sobretudo quando o contrato entre as partes é todo no sentido de locação de imóvel comercial.

Por outro lado, em momento algum a parte autora comprova a sua alegação inicial (CPC, art. 373, I).

Dessa forma, não há que se falar em nulidade ou conversão do contrato de aluguel para contrato de compra e venda.

Sobretudo, pela presença de contrato de locação devidamente assinado nos autos, devendo ser respeitada a relação contratual legítima.

A parte requerida, por sua vez, demonstrou fato extintivo do direito pleiteado pelo autor (CPC, art. 373, II), vez que apresentou o contrato firmado entre as partes, o qual traz de forma clara e objetiva a natureza de locação, com expressa incidência da Lei nº 8245/91, não havendo margem para qualquer outra interpretação.

Contra o referido documento, a parte autora não opôs impugnação específica.

Pelo contrário, os documentos juntados pelo autor sob ID. 19959871, firmado entre o réu e o primeiro locatário da unidade descrita na inicial reforça a ideia de que o negócio celebrado possuía natureza de locação e não de compra e venda.

Assim, não há que se falar na possibilidade de aquisição do imóvel pelo autor por meio de compra e venda.

Feito esse esclarecimento, passa-se agora ao exame da possibilidade de rescisão do contrato.

A alegação da parte autora sobre o embargo da obra não merece prosperar, tendo em vista que o réu comprova que houve o cancelamento do auto de infração anteriormente instaurado, sem quaisquer prejuízos.

Ademais, a inauguração do shopping somente aconteceu em agosto de 2020 em virtude da proibição do comércio local por decretos municipais e estaduais, por ocasião da pandemia COVID-19, sem qualquer nexo de causalidade com os termos contratados.

Portanto, o que se verifica é que a parte requerida não praticou qualquer irregularidade contratual ou ato ilícito que leve à declaração de inexistência/nulidade do instrumento contratual.

No que se refere à cobrança dos aluguéis e da quantia paga no início da contratação, verifica-se que constou do contrato de locação (ID. 17185696) o período inicial de locação, qual seja, de 21/09/2019 até 21/09/2024, o valor mensal da locação - R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) - e a previsão como parte integrante do contrato a “res sperata”, também denominado luvas.

Para garantir a reserva do ponto comercial, é prática do mercado, especialmente em locações de lojas comerciais em shoppings centers exigir o pagamento adiantado de um valor único independente do aluguel e das demais despesas, denominado res sperata ou luvas, o qual é solicitado no início do contrato de locação em virtude da finalidade lucrativa e do valor agregado ao espaço comercial, vedada a sua cobrança apenas na hipótese de renovação do contrato (art. 45 da Lei nº 8.245 /91).

Ante a ausência de vedação legal e do predomínio da liberdade contratual entre lojistas e empreendedores (art. 54, caput, da Lei nº 8.245 /91), o Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar a matéria, considerou válida a cobrança do valor a título de luvas no ato de contratação inicial (REsp nº 406.934/RJ e REsp n. 1.003.581/RJ).

Assim, conclui-se que não há ilegalidade na cobrança de luvas no início do contrato de locação não residencial, independentemente do prazo determinado na avença, de modo que o término do contrato de locação não implica, por si só, na restituição do valor pago a título de luvas, nem a devolução dos aluguéis pagos conforme requerido.

Quanto à aplicação da multa, consta do documento da cláusula 32ª que no caso de rescisão por distrato unilateral pelo locatário, será paga multa de 30% proporcional ao período de cumprimento do contrato.

A disposição contratual está de acordo com o disposto no Art. 4º da Lei nº 8.245/1991.

Veja também o julgado: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - MULTA CONTRATUAL RESCISÓRIA DEVIDA.

Havendo a rescisão antecipada da locação é devido o pagamento da multa rescisória proporcional ao período de cumprimento do contrato. (TJ-MG - Apelação Cível: 5007339-31.2022 .8.13.0287, Relator.: Des.(a) Marcelo Pereira da Silva, Data de Julgamento: 06/03/2024, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/03/2024).

Portanto, o contrato firmado entre as partes não se reveste de qualquer vício, não tendo motivo que se revele plausível para qualquer inexistência ou nulidade do contrato, bem como para qualquer abstenção de cobrança.

Em relação ao pedido de condenação do requerido em indenização por danos morais ou restituição de valores por ato ilícito praticado pela requerida, haja vista sua conduta ter decorrido do seu exercício regular de direito, improcedem os pedidos.

Sobre o pedido de acesso à loja, não há qualquer indício que o autor não está tendo tal acesso, pelo contrário, há termo de entrega e vistoria, sem nenhuma irresignação.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido autoral, EXTINGUINDO o processo com resolução, na forma do art. 487, inciso I, do CPC.

Ausente a probabilidade do direito, mantenho a decisão de indeferimento da medida liminar.

Condeno a parte requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa atualizado, ficando o pagamento condicionado aos termos do art. 98, §3°, do CPC.

Publique-se e intime-se.

Cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com a devida baixa, observando as cautelas legais.

Teresina (PI), datado e assinado eletronicamente.

Juiz IGOR RAFAEL CARVALHO DE ALENCAR Gabinete cível
25/06/2025 09:13

Expedição de Outros documentos.
17/06/2025 14:37

Expedição de Outros documentos.
17/06/2025 14:37

Julgado improcedente o pedido
22/10/2024 09:20

Conclusos para julgamento
22/10/2024 09:20

Expedição de Certidão.
02/08/2024 10:04

Juntada de Petição de manifestação
02/08/2024 03:12

Decorrido prazo de G3 ADMINISTRACAO DE PROPRIEDADE IMOBILIARIA LTDA em 01/08/2024 23:59.
02/07/2024 15:33

Processo redistribído por alteração de competência do órgão - De acordo com o processo SEI 24.0.000068625-1
01/07/2024 09:02

Expedição de Outros documentos.
01/07/2024 09:01

Ato ordinatório praticado
27/03/2024 16:14

Expedição de Outros documentos.
13/03/2024 11:33

Juntada de Petição de manifestação
30/01/2024 10:45

Expedição de Outros documentos.
30/01/2024 10:45

Proferido despacho de mero expediente
17/10/2023 12:38

Conclusos para decisão
17/10/2023 12:37

Expedição de Certidão.
17/10/2023 12:36

Juntada de Certidão
05/09/2023 05:34

Decorrido prazo de G3 ADMINISTRACAO DE PROPRIEDADE IMOBILIARIA LTDA em 04/09/2023 23:59.
11/08/2023 05:18

Decorrido prazo de ROBERT BORGES LOPES DA COSTA em 09/08/2023 23:59.
09/07/2023 09:13

Expedição de Outros documentos.
09/07/2023 09:13

Proferido despacho de mero expediente
27/03/2023 23:34

Conclusos para despacho
27/03/2023 23:33

Juntada de Certidão
27/03/2023 23:33

Juntada de Certidão
03/03/2023 08:39

Decorrido prazo de ROBERT BORGES LOPES DA COSTA em 02/03/2023 23:59.
03/03/2023 04:26

Decorrido prazo de G3 ADMINISTRACAO DE PROPRIEDADE IMOBILIARIA LTDA em 02/03/2023 23:59.
10/02/2023 07:02

Expedição de Outros documentos.
10/02/2023 07:02

Proferido despacho de mero expediente
03/11/2022 09:38

Conclusos para despacho
26/10/2022 08:22

Juntada de Petição de documento comprobatório
03/06/2022 12:56

Decorrido prazo de ROBERT BORGES LOPES DA COSTA em 29/04/2022 23:59.
25/03/2022 08:50

Expedição de Outros documentos.
17/03/2022 14:56

Expedição de Outros documentos.
17/03/2022 14:56

Proferido despacho de mero expediente
14/10/2021 08:25

Juntada de Petição de substabelecimento
16/09/2021 08:53

Conclusos para despacho
16/09/2021 08:53

Juntada de Certidão
06/07/2021 00:21

Decorrido prazo de ROBERT BORGES LOPES DA COSTA em 05/07/2021 23:59.
04/06/2021 10:03

Expedição de Outros documentos.
04/06/2021 10:02

Ato ordinatório praticado
13/04/2021 23:33

Juntada de aviso de recebimento
05/03/2021 09:33

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
27/01/2021 12:21

Não Concedida a Medida Liminar
31/03/2020 12:06

Conclusos para despacho
31/03/2020 12:05

Juntada de Certidão
31/03/2020 12:02

Juntada de Petição de documento comprobatório
31/03/2020 12:00

Juntada de Petição de manifestação
29/03/2020 10:56

Proferido despacho de mero expediente
26/03/2020 15:10

Conclusos para decisão
26/03/2020 15:10

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
02/07/2024

Ultima Atualização
22/07/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

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