TJPI - 0800147-10.2025.8.18.0173

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ III Núcleo de Justiça 4.0 - Regularização fundiária Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0800147-10.2025.8.18.0173 CLASSE: OUTROS PROCEDIMENTOS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA (1294) ASSUNTO: [Usucapião Especial (Constitucional)] REQUERENTE: JOSE FRANCISCO DA CRUZ REQUERIDO: AGENCIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO PIAUI e outros DECISÃO Visto etc.

Trata-se de Ação de Regularização de Imóvel proposta por JOSÉ FRANCISCO DA CRUZ, no âmbito do Programa Regularizar.

A demanda tem como objeto imóvel urbano situado na Rua Chile, nº 1835, Bairro Cidade Nova, no Município de Teresina(PI), sem matrícula imobiliária individualizada, conforme certidão de Id 69571231.

Considerando o endereço, presumivelmente, o imóvel está encravado na área definida como Zona Foreira, de propriedade do município de Teresina (Transcrição nº 2764, da 4ª Serventia de Registro de Imóveis), esemenfiteuse constituída, ou seja, sem registro em cartório atribuindo o domínio útil a um particular.

Por fim, registre-se que, além do presente feito, há outros processos em trâmite nesta unidade cujo objeto de regularização são imóveis situados na zona foreira de Teresina e que, no entanto, não possuem enfiteuse constituída, ou seja, não há registro em cartório atribuindo o domínio útil a um particular. É consenso que a regularização fundiária, especialmente em áreas densamente povoadas, é um processo complexo que demanda a atuação conjunta de diversas entidades.

Em razão desse cenário, na data de 18/02/2025, foi realizada reunião entre a coordenação do Programa Regularizar, Procuradoria Geral do Município de Teresina eETURB Empresa Teresinense de Desenvolvimento Urbano, a fim de tratar sobre as demandas.

Na referida reunião, a Procuradoria destacou a significativa demanda administrativa de processos de ocupantes da área, uma vez que o município de Teresina acumula um grande número de solicitações de Concessão de Direito Real de Uso (CDRU).

Frisou que a legislação exige que o imóvel objeto da concessão esteja previamente registrado no cartório de registro de imóveis(Decreto-lei nº 271, de 28/1967 e Lei municipal n° 3.251/2003).

No entanto, grande parte dos imóveis situados na zona foreira não possuem matrícula individualizada, estando apenas situados na Transcrição nº 2764, o que impede a Concessão.

Destacou que, diante desse cenário, faz-se necessária uma ação específica para solucionar o problema.

Relatado o essencial.

Decido.

Primeiramente, destaque-se que o rito processual estabelecido para o Programa Regularizar consiste em procedimento de jurisdição voluntária, caracterizado pela submissão voluntária dos interessados à apreciação do Poder Judiciário, inexistindo, portanto, conflito de interesse a ser dirimido nessa modalidade de procedimento(Arts. 1º-A, 3º, 8º, I, Provimento TJPI nº 89/2023).

Sobre a presente demanda, pontua-se: a) O autor pretende usucapir a imobiliária descrita na presente demanda; b) O imóvel, presumivelmente, é de propriedade do Município de Teresina, contido na Transcrição nº 2764; c) Em situações idênticas, o município se opõe ao reconhecimento do direito de propriedade em favor do autor; d) Sob a ótica do direito real da enfiteuse/aforamento, embora esteja encravado na zona foreira, o imóvel pleiteado não possui enfiteuse constituída, ou seja, não há registro em cartório atribuindo aforamento a um particular, não sendo possível a usucapião de domínio útil, caso fosse pleiteada; e) Sob a ótica da Concessão de Direito Real de Uso (CDRU), também não é legalmente viável, diante da ausência de matrícula individualizada para a unidade imobiliária.

Obviamente, a usucapião de domínio útil sobre imóvel de propriedade do município, mas sem o registro do aforamento, implicaria em constituir uma nova enfiteuse, o que ficou vedado com o advento do Código Civil de 2002, conforme prevê o seu art. 2.038.

Vale destacar ainda que, por considerar haver afronta à proibição do artigo 2.038 do Código Civil, o CNJ declarou nulo o Provimento da CGJ-TJPI nº 10/2013, o qual autorizava o registro tardio de “enfiteuses fáticas”, conforme decisão proferida no Procedimento de Controle Administrativo do CNJ nº0007097-27.2013.2.00.0000.

Por outro lado, é notório e reconhecido pelo município que há várias moradias e estabelecimentos comerciais consolidados na zona foreira de Teresina sem a devida regularização jurídica.

Esse cenário gera insegurança jurídica para os ocupantes e impõe desafios significativos ao município, comprometendo a efetivação de políticas de desenvolvimento urbano e ambiental, restringindo investimentos em infraestrutura, serviços públicos e dificultando a arrecadação tributária.

Por tais razões, é consenso que a irregularidade fundiária, por sua natureza histórica e complexa, exige esforços coordenados entre vários órgãos para o seu enfrentamento e superação.

Destaque-se ainda que a demanda evidentemente não versa sobre Projeto de Regularização Fundiária de Interesse Social-Reurb-S ou Projeto de Regularização Fundiária de Interesse Específico-E, previstos na Lei 13.465/2017.

Todavia, o Programa Regularizar tem como fundamentos muitos dos instrumentos previstos na Lei 13.465/2017, assim como nos vários diplomas legais que regulamentam a matéria da regularização fundiária.

Em seu artigo 16, a referida lei prevê que na Reurb-E, promovida sobre bem público, havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias.

Além disso, prevê que as áreas de propriedade do poder público registradas no Registro de Imóveis, que sejam objeto de ação judicial versando sobre a sua titularidade, poderão ser objeto da Reurb, desde que celebrado acordo judicial ou extrajudicial, na forma desta Lei, homologado pelo juiz.

Dessa forma, a lei passou a prever, atendidas condições específicas, a aplicação de instrumentos de regularização fundiária para a regularização de áreas de domínio público.

Diante do exposto, DETERMINO a intimação do Município de Teresina para se manifestar nos autos, considerando as alternativas legais adequadas para a solução do presente caso.

DETERMINO a suspensão do presente feito até ulterior deliberação, com base no art. 313, V, a, b, do Código de Processo Civil.

DETERMINO à Secretaria identificar os processos cujo objeto seja imóvel situado na zona foreira de Teresina e tornar conclusos para decisão.

Intime-se.

Cumpra-se.

Teresina (PI), data e hora registradas no sistema.

Leonardo Brasileiro Juiz de Direito Juiz de Cooperação do III Núcleo de Justiça 4.0-Regularização Fundiária