TJPB - 0820232-85.2021.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba 17ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)0820232-85.2021.8.15.2001 AUTOR: PAULO HENRIQUE COSTA CAMARA REU: MORADA INCORPORACOES LTDA - EPP SENTENÇA Cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por Paulo Henrique Costa Câmara em face de Morada Incorporações Ltda., ambos qualificados e representados.

Narra o autor que firmou contrato de promessa de compra e venda em 27 de dezembro de 2013, referente a um lote do empreendimento denominado “Beach Plaza Condomínio & Resort”; relata que cumpriu regularmente com as prestações assumidas, mas que a ré deixou de entregar a infraestrutura e o lote adquirido, cujo prazo contratual de conclusão estava previsto para dezembro de 2017.

Acrescenta que, apesar de ter recebido comunicados da empresa nos anos de 2019 e 2021 com promessas de entrega, nenhum delas se concretizou, acumulando-se atraso superior a três anos e meio.

Em razão disso, pleiteia a condenação da requerida (i) ao pagamento da multa contratual pelo descumprimento, (ii) ao pagamento de juros moratórios de um por cento ao mês desde julho de 2017, (iii) ao pagamento de lucros cessantes no percentual de zero vírgula cinco por cento ao mês sobre o valor do imóvel, e (iv) ao pagamento de indenização por danos morais.

Citada, a ré apresentou contestação sustentando que o atraso decorreu de fatos imprevisíveis, como (a) fortes chuvas, (b) atraso no fornecimento de materiais e (c) a pandemia da Covid-19, afirmando que a obra foi concluída em setembro de 2019, com autorização prévia para construção e realização de melhorias no empreendimento.

Alegou, ainda, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, por inexistirem verossimilhança ou hipossuficiência do autor, e a improcedência do pedido de lucros cessantes, por se tratar de mera expectativa não comprovada.

Ao final, requereu a total improcedência da ação, com condenação do autor em custas e honorários advocatícios.

Réplica (Id. 58182758).

Ambos requereram o julgamento antecipado da lide (Id's 60590721 e 58182771).

Relato suficiente.

DECIDO: DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

Não foram suscitadas preliminares na resposta do promovido.

Assim, entendendo que o feito se encontra maduro para julgamento e que a prova documental acostada se mostra bastante para aquele desiderato, passo à análise do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

DA RELAÇÃO DE CONSUMO.

A relação estabelecida entre as partes possui natureza de consumo, uma vez que o autor figura como consumidor do serviço de incorporação imobiliária prestado pela ré no empreendimento denominado Beach Plaza Condomínio & Resort.

Por essa razão, aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à inversão do ônus da prova.

Tal medida se justifica, diante da hipossuficiência do consumidor; e não apenas em sua dimensão econômica, mas sobretudo em seu aspecto técnico e informacional.

O autor não dispõe dos mesmos recursos, informações e capacidade técnica que a incorporadora, a qual elaborou o contrato unilateralmente, detendo todos os dados sobre o andamento da obra, prazos de entrega, licenciamento, condições estruturais e financeiras do empreendimento.

Além disso, a verossimilhança das alegações do autor é demonstrada pela apresentação do contrato, pelos comprovantes de pagamento e pelos comunicados de entrega frustrados emitidos pela própria Ré.

Incumbe à Ré, portanto, demonstrar o efetivo cumprimento das obrigações assumidas ou, ao menos, a ocorrência de fatos que justifiquem o inadimplemento contratual, como hipóteses de caso fortuito ou força.

Pois bem.

DO ATRASO DA OBRA.

As justificativas apresentadas pela Ré não merecem acolhimento.

A alegação de fortes chuvas não se mostra suficiente, pois intempéries climáticas são eventos previsíveis e inerentes a qualquer obra, devendo ser necessariamente considerados no cronograma de execução (fortuito interno).

O suposto atraso no fornecimento de materiais tampouco foi comprovado por qualquer documento, tratando-se de mera afirmação desprovida de prova idônea.

Quanto à pandemia da Covid-19, ainda que se reconheça seu impacto em diversos setores, é fato notório que o prazo contratual já havia expirado mais de dois anos antes da crise sanitária, razão pela qual não se pode utilizá-la como causa justificadora para um atraso iniciado em 2017.

Portanto, não havendo comprovação de caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade da incorporadora, resta configurado o inadimplemento contratual da ré pelo atraso injustificado na entrega da obra.

Passo, agora, à análise das reparações devidas em razão do inadimplemento contratual ora reconhecido.

DA REPARAÇÃO.

Diante do atraso incontroverso da obra, seria cabível a resolução do contrato (art. 475, Código Civil).

Contudo, tendo o autor optado pela manutenção do negócio, reconhecem-se apenas as reparações do inadimplemento.

Requer o Autor, para tanto, a cumulação da multa contratual com lucros cessantes.

Todavia, tal pretensão não pode prosperar, pois o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 971 dos recursos repetitivos, firmou entendimento de que ambas as verbas possuem a mesma natureza indenizatória, sendo incabível sua aplicação simultânea (gripo nosso): ‘’APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL .

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

UNIDADE RESIDENCIAL.

ATRASO NA OBRA.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO .

CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA.

DEVOLUÇÃO TOTAL DO VALOR PAGO (SÚMULA 543, STJ).

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.

MULTA CONTRATUAL EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA (TEMA 971 DO STJ) .

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.

DANOS MORAIS NÃO EVIDENCIADOS.

MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO .

IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR.

MANUTENÇÃO DA DECISÃO.

DESPROVIMENTO DO RECURSO. - No caso em disceptação, apesar dos argumentos expostos na peça vestibular, o dano moral anunciado pela parte Demandante não induz, automaticamente, a sua configuração .

Em regra, o STJ entende que “o atraso na entrega do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável”.

Dessa forma, a Decisão de 1º Grau deve ser mantida neste ponto, visto que, in casu, inexiste a obrigação de indenizar por danos morais. (TJ-PB - APELAÇÃO CÍVEL: 0836244-43.2022 .8.15.2001, Relator.: Des.

Leandro dos Santos, 1ª Câmara Cível)’’ Desse modo, a reparação que melhor se ajusta ao caso é a aplicação da multa contratual, mediante a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em favor da construtora, a fim de estendê-la ao consumidor, assegurando-se o equilíbrio da relação e a efetiva compensação pelo atraso verificado.

O contrato firmado entre as partes prevê a incidência de multa de 20% em desfavor do comprador no caso de inadimplemento.

Trata-se de cláusula típica de adesão, que, se aplicada apenas contra o consumidor, gera evidente desequilíbrio entre as partes.

Por isso, o Superior Tribunal de Justiça entende ser possível a inversão dessa penalidade, de modo que, constatado o inadimplemento da construtora -- no caso, o atraso injustificado na entrega do empreendimento --, deve ela suportar a mesma sanção.

Quanto à base de cálculo, entendo que a multa deve incidir sobre o valor efetivamente pago pelo autor, e não sobre o preço total do contrato, pois o credor não pode ser onerado por quantia que sequer desembolsou.

Embora o autor tenha pleiteado a aplicação de juros de 1% (um por cento) ao mês, com fundamento no art. 43-A da Lei nº 4.591/64, tal verba ostenta natureza indenizatória, assemelhada aos lucros cessantes, o que impede sua cumulação com a multa contratual já reconhecida, sob pena de bis in idem.

De outro lado, são devidos os juros moratórios legais sobre o valor da multa contratual fixada, porquanto não se confundem com a cláusula penal.

Enquanto esta possui caráter compensatório, aqueles se qualificam como acessório do inadimplemento, encontrando respaldo nos arts. 394 e 405 do Código Civil, devendo incidir a partir da citação (responsabilidade contratual).

DOS DANOS MORAIS.

O atraso superior a três anos na entrega do empreendimento não se resume a mero inadimplemento contratual; trata-se de mora injustificada que frustrou a legítima expectativa do consumidor e lhe impôs insegurança e transtornos que ultrapassam os simples aborrecimentos das relações negociais.

Este é o entendimento do Tribunal de Justiça da Paraíba, com grifos nossos: ‘’A C Ó R D Ã O APELAÇÃO CÍVEL.

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL.

REJEIÇÃO.

Se o recurso é dialético e combate especificamente os termos da sentença, não há que se falar em violação ao princípio da dialeticidade recursal .

IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA.

AUSÊNCIA DE PROVA DA SUFICIÊNCIA DE RECURSOS DOS AUTORES E LIQUIDEZ IMEDIATA DO BEM IMÓVEL.

REJEIÇÃO.

Cumpre ao réu fazer prova de que o autor tem condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo de seu sustento ou de sua família .

PRESCRIÇÃO.

REPARAÇÃO COM BASE NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NA ENTREGA DE BEM IMÓVEL.

PRAZO DECENAL.

ART . 205 DO CÓDIGO CIVIL.

REJEIÇÃO.

A pretensão de reparação por inadimplemento contratual (atraso na entrega de imóvel) prescreve em 10 (dez) anos, aplicando-se a regra geral do artigo 205 do Código Civil, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA .

IMÓVEL.

CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA.

FIXAÇÃO EM DIAS ÚTEIS.

AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE OU DE VÍCIO DE VONTADE .

ATRASO VERIFICADO.

MORA IMPUTADA À CONSTRUTORA.

AUSÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO.

DANOS MORAIS OCORRENTES .

VALOR ARBITRADO.

RAZOABILIDADE.

DESPROVIMENTO DO APELO.

De acordo com o entendimento jurisprudencial pátria, notadamente do STJ, é válida a cláusula contratual de tolerância prevista em contrato, pois, em empreendimentos imobiliários nem sempre se mostra possível prever a data correta de conclusão, sendo aceitável a prorrogação em face da dimensão do objeto contratado .

Ademais, ainda seguindo a jurisprudência pátria, deve, também, ser considerada legal a previsão de cláusula de tolerância fixada em dias úteis, não havendo necessidade de esta ser prevista em dias corridos.

Nos casos em que há fixação de cláusula moratória em favor tão somente da promitente vendedora, quando do inadimplemento do promissário comprador - quer por inexecução total, quer por inexecução parcial -, mostra-se razoável, em face do princípio da isonomia, sua aplicação às hipóteses de inadimplemento daquela.

Se a estipulação de tal cláusula visa justamente ao estímulo do cumprimento contratual, não é razoável que o comprador, vendo-se em dia com o pagamento de sua contraprestação, deva arcar com a mora da vendedora - de modo em que esta, na situação contrária, o seria.

O atraso na entrega de bem imóvel para fins residenciais não pode ser encarado como um simples descumprimento contratual, na medida em que tal descumprimento atinge a expectativa da parte contratante à aquisição de uma propriedade .

Tal conduta não só causa transtornos de toda ordem, como também indignação, insegurança e enorme frustração em relação a um planejamento que não se faz do dia para a noite, pois como é de conhecimento notório, a aquisição de um imóvel não se trata de uma decisão ou de um negócio simples. (TJ-PB - APELAÇÃO CÍVEL: 08045808520228152003, Relator.: Desa.

Maria das Graças Morais Guedes, 3ª Câmara Cível)’’ Neste sentido, e atento aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia que se mostra suficiente para compensar o abalo suportado pelo autor e, ao mesmo tempo, cumprir a função pedagógica de desestimular a repetição da conduta pela ré, sem implicar em enriquecimento sem causa.

DISPOSITIVO Pelas razões acima expendidas, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Paulo Henrique Costa Câmara em face de Morada Incorporações Ltda., para: I – CONDENAR a ré Morada Incorporações Ltda. - EPP ao pagamento da multa contratual de 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo autor, que totaliza R$ 106.412,10 (cento e seis mil, quatrocentos e doze reais e dez centavos), perfazendo o montante de R$ 21.282,42 (vinte e um mil, duzentos e oitenta e dois reais e quarenta e dois centavos), acrescido de correção monetária pelo IPCA-E a partir da data de cada desembolso e de juros moratórios pela taxa SELIC, a contar da citação; II - CONDENAR a ré Morada Incorporações Ltda. - EPP ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescida de correção monetária pelo IPCA-E a partir da presente sentença (Súmula 362/STJ) e de juros moratórios pela taxa SELIC, a contar da citação (art. 405, CC).

Condeno a ré, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Considere-se esta sentença publicada e registrada a partir de sua disponibilização no sistema PJe.

Intimem-se as partes (DJEN).

Não havendo pendências, certifique-se o trânsito em julgado e, nada sendo requerido, arquivem-se os autos.

João Pessoa, na data da assinatura eletrônica.

Marcos Aurélio Pereira Jatobá Filho - Juiz(a) de Direito