TJPB - 0800150-91.2025.8.15.2001

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 13ª Vara Cível da Capital AV JOÃO MACHADO, S/N, - até 999/1000, CENTRO, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 Tel.: ( ) ; e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0800150-91.2025.8.15.2001 [Locação de Imóvel] AUTOR: DANIELLE MONTEIRO SOARES AZEVEDO REU: CONSTRUTORA MASHIA LTDA, PATRICIA VASCONCELOS PESSOA DE ALBUQUERQUE SENTENÇA Vistos, etc.

RELATÓRIO Cuida-se de AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL RESIDENCIAL movida por DANIELLE MONTEIRO SOARES AZEVEDO em face de CONSTRUTORA MASHIA LTDA e PATRICIA VASCONCELOS PESSOA DE ALBUQUERQUE, alegando, em síntese, que celebrou contrato de locação residencial em 22 de novembro de 2023 para o apartamento 1502 do Edifício Residencial Adaliah, com valor mensal de R$ 2.900,00, e que está enfrentando dificuldades financeiras imprevisíveis que tornaram a prestação do aluguel excessivamente onerosa, comprometendo o equilíbrio contratual.

Com fundamento na teoria da imprevisão e no princípio da onerosidade excessiva, requer a revisão judicial do valor do aluguel para ajustá-lo às suas condições econômicas atuais.

Os requeridos apresentaram contestação arguindo preliminar de ausência de requisito legal, sustentando que a Lei do Inquilinato exige prazo mínimo de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior para que seja possível pedir a revisão judicial do aluguel, o que não se verificou no caso em apreço, uma vez que o contrato foi celebrado em 22 de novembro de 2023 e a ação foi ajuizada em 03 de janeiro de 2025, antes do decurso do prazo legal.

Argumentaram ainda que a ausência deste requisito configura falta de interesse de agir e inépcia da petição inicial, requerendo a extinção do processo sem resolução do mérito.

No mérito, sustentaram a improcedência do pedido em razão da inadimplência contratual da autora e da existência de ação de despejo já deferida em outro processo.

A requerente manifestou-se no ID 115378710, reiterando os argumentos iniciais e requerendo a produção de prova pericial contábil.

Sobre a preliminar, silenciou. É o relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO A preliminar de ausência de requisito legal arguida pelos requeridos merece acolhimento, impondo-se a extinção do processo sem resolução do mérito.

O artigo 19 da Lei nº 8.245/91 estabelece de forma expressa e inequívoca que "não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado".

Trata-se de norma imperativa que condiciona o exercício do direito à ação revisional ao transcurso do prazo trienal, constituindo verdadeiro pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo.

A exigência do lapso temporal de três anos não se revela meramente formal, mas encontra justificativa na necessidade de preservação da segurança jurídica e da estabilidade das relações contratuais, impedindo que as partes busquem constantemente a revisão dos valores pactuados, o que tornaria inviável o cumprimento das obrigações locatícias.

O legislador estabeleceu este prazo como marco temporal mínimo para que se possa invocar a alteração das circunstâncias econômicas como fundamento para a revisão do valor do aluguel.

No caso em análise, o contrato de locação foi celebrado em 22 de novembro de 2023 (id105845578), conforme narrado na própria petição inicial, e a presente ação foi ajuizada em 03 de janeiro de 2025, ou seja, aproximadamente um ano e dois meses após a celebração do contrato. É manifesta, portanto, a inobservância do requisito temporal previsto no artigo 19 da Lei do Inquilinato, uma vez que não transcorreu o prazo mínimo de três anos exigido pela norma legal.

Cumpre esclarecer que a ação de despejo movida pelo réu (0813565-44.2025.8.15.2001, em trâmite na 9ª Vara Cível da Capital) foi julgada procedente, em 4.7.2025, sendo o despejo compulsório cumprido em 6.5.2025, conforme é possível extrair daqueles autos.

A jurisprudência dos Tribunais Superiores e dos Tribunais de Justiça estaduais é pacífica no sentido de que o descumprimento do prazo trienal impede o conhecimento do mérito da ação revisional.

O Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento de que "no contrato de locação, o acordo entre as partes, alusivo ao reajuste de alugueres, tem o condão de interromper o triênio previsto no art. 19 da Lei 8.245/91, ensejador da ação revisional" (STJ, AgRg no REsp n. 175.021/SP, Rel .

Min.

Gilson Dipp, Quinta Turma), evidenciando a rigidez da norma quanto ao cumprimento do requisito temporal.

Nesse sentido, os tribunais estaduais ratificam o posicionamento da Corte Superior, confirmando a necessidade imprescindível do cumprimento do prazo legal, vejamos: APELAÇÃO CÍVEL.

LOCAÇÃO COMERCIAL.

POSTO DE COMBUSTÍVEL.

SUBLOCAÇÃO.

PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO REJEITADA.

O simples fato de a parte ré ter retirado os autos em carga logo após a citação, demonstrando ciência inequívoca da ação e de todo o ocorrido até então, não supre a necessidade de se aguardar a juntada aos autos do mandado de citação para a contagem do prazo se a retirada dos autos foi efetuada por advogado destituído de poderes para receber citação.

Natureza jurídica do contrato celebrado entre distribuidora de combustíveis e posto de abastecimento de veículo.

Contrato de locação.

Aplicação da Lei nº 8.245/91.

Ação de despejo/retomada.

Contrato por prazo indeterminado.

Notificação extrajudicial.

Validade e eficácia.

Descumprimento contratual evidenciado pela sublocatária.

Procedência do pedido de despejo.

Desocupação do imóvel no curso da lide.

Indenização por fundo de comércio.

Descabimento.

Improcedência da ação declaratória.

Revisão do valor do locativo.

Art. 19 da Lei do inquilinato.

Descabe a revisão do valor do locativo se do último aditivo contratual que reajustou o aluguel não havia decorrido o prazo de três anos previsto na Lei nº 8245/91, quando do ajuizamento da ação.

Embargos à execução.

Duplicatas sem aceite.

Necessidade de comprovação da causa debendi atendida.

Valores devidos.

Improcedência dos embargos.

Sentença confirmada.

Rejeitada a preliminar, negaram provimento ao recurso.

Unânime.”. (TJRS; AC 0445562-69.2014.8.21.7000; Cachoeira do Sul; Décima Quinta Câmara Cível; Rel.

Des.

Otávio Augusto de Freitas Barcellos; Julg. 29/07/2015; DJERS 07/08/2015) LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Imóvel utilizado para desenvolvimento da atividade de hospital particular - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL PROPOSTA PELA LOCATÁRIA - Sentença de extinção, sem julgamento do mérito, por inobservância do triênio legal – Artigo 19 da Lei 8.245/91 - Manutenção - Locatária que judicialmente conseguiu alterar o índice de atualização contratual para o ano de 2021, com relevante impacto no valor do aluguel mínimo a partir de então (diferença superior a 500 mil reais mensais), o que foi reconhecido pela apelante - Restabelecido o equilíbrio contratual com a manutenção do aluguel desde então e sem transcorrer o prazo trienal legal, a pretensão revisional não pode ser acolhida – Precedentes – RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1010856-31.2022 .8.26.0003 São Paulo, Relator.: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, Data de Julgamento: 04/04/2024, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/04/2024) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO revisional de aluguel. extinção do feito, sem resolução do mérito. inobservância do requisito temporal para o exercício da pretensão revisional . previsão expressa do ARTigo 19 DA LEI 8.254/1991 no sentido de que o pedido de revisão somente pode ser intentado “após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado”. aditivos contratuais que modificaram o valor locatício para os anos de 2021 e 2022. ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo . artigo 485, inciso IV do código de processo civil. precedentes desta corte e do superior tribunal de justiça. honorários de sucumbência corretamente fixados. aplicação obrigatória dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC, Apenas se admitindo arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação, o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixO . tema repetitivo 1076. recurso Desprovido. 1.

Conforme a orientação do Tribunal Superior, nos termos do art . 19 da Lei nº 8.245/91, qualquer tipo de acordo firmado entre as partes durante o triênio legal que altere os aluguéis, independentemente de atingir o chamado "valor de mercado", impede a propositura da ação revisional, porquanto o prazo foi interrompido, devendo recomeçar sua contagem. 2.

No caso concreto, as partes fixaram locação comercial para instalação de um posto de combustíveis no imóvel da Requerida em outubro de 2019, sofrendo alterações por Termos Aditivos que ajustaram os locatícios para os anos de 2021 e 2022 .

Assim, na medida em que a ação foi proposta em outubro de 2022, não se verificou o requisito temporal necessário ao exercício da pretensão revisional. 3.

A hipótese é, portanto, de extinção do feito, sem resolução do mérito por ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo, na forma do inciso IV do artigo 485 do CPC, e não do inciso VI (ausência de legitimidade ou interesse processual), como constou da sentença, devendo ser feita apenas essa retificação para que se mantenha a melhor técnica. (TJ-PR 0010076-83 .2022.8.16.0069 Cianorte, Relator.: Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 08/04/2024, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/04/2024) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

RECURSO DO AUTOR .

PRELIMINARES.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

NÃO OCORRÊNCIA .

PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE PARA O JULGAMENTO DO PROCESSO.

JUIZ QUE, CONVENCIDO DO DIREITO APLICADO AO CASO COM AS PROVAS PRODUZIDAS, DEVE AFASTAR PROVAS IRRELEVANTES AO DESLINDE DA CAUSA E JULGAR A LIDE ANTECIPADAMENTE.

INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 355, I E 370, PARÁGRAFO ÚNICO, AMBOS DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL .

PREFACIAL AFASTADA.

ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO DO TRIÊNIO ENSEJADOR DE PEDIDO REVISIONAL, PREVISTO NO ART. 19, DA LEI 8.245/91 .

INSUBSISTÊNCIA.

PARTES QUE FIRMARAM DOIS ADITIVOS CONTRATUAIS ALUSIVOS À ACORDOS QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL.

LAPSO AUTORIZADOR DO PLEITO REVISIONAL NÃO CUMPRIDO.

SENTENÇA MANTIDA .

MÉRITO.

ALEGAÇÕES DE ONEROSIDADE EXCESSIVA DO PACTO, EM RAZÃO DA PANDEMIA INSTAURADA PELO COVID-19, E DE REDUÇÃO NO FATURAMENTO DA EMPRESA.

TESES NÃO APRECIADAS PELO MAGISTRADO, NA ORIGEM.

IMPOSSIBILIDADE ANÁLISE, SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA .

ADEMAIS, TESES REPISADAS NA AÇÃO DE DESPEJO, EM APENSO.

NÃO CONHECIMENTO, NO PONTO. "A reiterada jurisprudência da Corte assentou o entendimento de que, no contrato de locação, o acordo entre as partes, alusivo ao reajuste de alugueres, tem o condão de interromper o triênio previsto no art. 19 da Lei 8 .245/91, ensejador da ação revisional. [...]". (STJ, AgRg no REsp n. 175.021/SP, Rel .

Min.

Gilson Dipp, Quinta Turma).

RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

PEDIDO LIMINAR PREJUDICADO . (TJSC, Apelação n. 5003952-67.2022.8 .24.0039, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Volnei Celso Tomazini, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 27-03-2024) . (TJ-SC - Apelação: 5003952-67.2022.8.24 .0039, Relator.: Volnei Celso Tomazini, Data de Julgamento: 27/03/2024, Segunda Câmara de Direito Civil) As alegações da requerente acerca das dificuldades financeiras enfrentadas e da onerosidade excessiva do contrato, embora possam merecer consideração em outras esferas, não têm o condão de afastar a aplicação do requisito temporal previsto na Lei do Inquilinato.

A norma não estabelece exceções ao cumprimento do prazo trienal, nem mesmo em situações de dificuldades econômicas supervenientes, devendo ser aplicada de forma objetiva e uniforme.

Ademais, o ordenamento jurídico prevê outros instrumentos processuais adequados para as situações de inadimplemento ou dificuldades no cumprimento das obrigações contratuais, tais como a ação de consignação em pagamento ou a renegociação extrajudicial dos termos do contrato, não se justificando a utilização da ação revisional antes do cumprimento de seus pressupostos legais.

A hipótese configura ausência de pressuposto de desenvolvimento válido e regular do processo, na forma do inciso IV do artigo 485 do Código de Processo Civil, impondo-se a extinção do feito sem resolução do mérito.

Diante da ausência do requisito de procedibilidade da demanda, a rejeição do pedido de produção de prova pericial também é medida crucial.

DISPOSITIVO Pelo exposto, acolho a preliminar arguida pelos requeridos e JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, em razão da inobservância do requisito temporal previsto no artigo 19 da Lei nº 8.245/91.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, estes fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa, observando-se a suspensão da exigibilidade (art. 98, §3º, do CPC).

Publique-se, Registre-se e Intimem-se.

Caso haja apelação, certifique-se e intime-se a parte contrária para, no prazo legal, apresentar contrarrazões.

Decorrido o prazo, certifique-se e remetam-se os autos ao E.

TJPB.

Cumpra-se.

JOÃO PESSOA-PB, data do protocolo eletrônico.

ANTÔNIO SÉRGIO LOPES Juiz(a) de Direito