TJPB - 0802163-84.2017.8.15.0371

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA GABINETE 14 – DESEMBARGADOR LEANDRO DOS SANTOS ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0802163-84.2017.8.15.0371 ORIGEM: JUÍZO DA 7ª VARA MISTA DE SOUSA APELANTE: AG – ANDRÉ GADELHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME ADVOGADO: CLÁUDIO ROBERTO LOPES DINIZ – OAB/PB 8023 APELADOS: SANDERSON TAVARES DANTAS NOBRE E SANDRA LIMA SARMENTO ADVOGADO: CLENILDO BATISTA DA SILVA - OAB/PB 8532 APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (ADJUDICAÇÃOCOMPULSÓRIA) DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA C/C TUTELA ANTECIPADA.

DIREITO CIVIL.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

QUITAÇÃO INTEGRAL.

RECUSA INJUSTIFICADA DO VENDEDOR.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DEVIDA RM RELAÇÃO AOS LOTES 07 DA QUADRA 37 E 11, 12 E 14 DA QUADRA 38.

ALIENAÇÃO DO LOTE 09 DA QUADRA 37 A TERCEIRO DE BOA-FÉ.

PERDAS E DANOS.

DANOS MORAIS.

OCORRÊNCIA.

DESPROVIMENTO DO RECURSO. - A ação de adjudicação compulsória se submete a presença de determinados requisitos essenciais, quais sejam, a existência de compromisso de compra e venda de bem imóvel, a quitação integral do preço e a omissão do alienante quanto à outorga de escritura definitiva. - Verificado o cumprimento das obrigações por parte do promitente comprador, e havendo recusa do promitente vendedor em averbar o contrato definitivo, caberá ao comprador exercer sua pretensão mediante adjudicação compulsória, servindo a sentença de título translativo de propriedade. - A alienação do imóvel a terceiro de boa-fé inviabiliza a adjudicação compulsória, devendo o pedido ser convertido em indenização por perdas e danos. - A mora do vendedor em outorgar a escritura pública, após a quitação integral do preço, enseja indenização por danos morais.

RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta pelo AG – ANDRÉ GADELHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – ME, contra a Sentença que, de ID 31781989 proferida pelo Juízo da 7ª Vara Mista da Comarca de Sousa, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer (Adjudicação compulsória) de Outorga de Escritura Pública c/c Tutela Antecipada, julgou procedente o pedido constante da exordial, nos termos a seguir: “DISPOSITIVO: Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por Sanderson Tavares Dantas Nobre e Sandra Lima Sarmento Nobre, com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC para: (1) Condenar a ré AG André Gadelha Empreendimentos Imobiliários LTDA - ME à obrigação de fazer, consistente na outorga da escritura pública definitiva dos lotes de terrenos adquiridos pelos autores, quais sejam lotes 07 da quadra 37 e 11, 12 e 14 da quadra 38, registrados no CRI local em nome do réu (ID 83145603), localizados no Loteamento André Gadelha, em Sousa-PB, no prazo de 30 (trinta) dias, bem assim o respectivo registro perante o CRI local, às expensas do réu; (2) Decretar a adjudicação compulsória dos imóveis em favor dos autores, caso a ré não cumpra a obrigação de outorga da escritura no prazo acima estipulado, com base no art. 1.418 do Código Civil e arts. 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937; (3) Condenar a ré ao pagamento de indenização por danos materiais, no importe de R$15.400,00 (quinze mil e quatrocentos reais), a título de perdas e danos pela alienação do lote 09 da quadra 37 (ID 83145604 ), com juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária a partir de 09 de fevereiro de 2017; (4) Condenar o réu em danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente desde a data da sentença e acrescidos de juros legais de mora a partir da citação.

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa” Em suas razões, o Apelante pleiteia que seja Julgado improcedente a ação, vez que não existe prova do pagamento dos valores integrais do negócio, ausência de recibos da quantia de R$ 67.000,00 (Sessenta e Sete Mil Reais) (ID 31781994) Contrarrazões apresentadas - ID 31781997.

A Procuradoria de Justiça não ofertou parecer de mérito, ID 32455950. É o relatório.

VOTO Extrai-se dos autos que os autores, ora apelados, adentraram com adjudicação compulsória em face de AG André Gadelha Empreendimentos Imobiliários LTDA - ME, objetivando a adjudicação dos lotes 07 da quadra 37 e 11, 12 e 14 da quadra 38, localizados no Loteamento André Gadelha, em Sousa-PB, alegando quitação integral dos valores pactuados e recusa injustificada do réu na outorga das respectivas escrituras.

Em relação ao lote 09 da quadra 37, alienado a terceiro de boa-fé, requereram a conversão do pedido em indenização por perdas e danos.

Pleitearam, ainda, compensação por danos morais em razão da demora na formalização das escrituras.

A parte Promovida/Apelante contestou no ID 31781951, sustentando que os promoventes pagaram apenas o sinal restando, ainda, o pagamento de R$ 67.000,00.

Pois bem.

A ação de adjudicação compulsória se submete a presença de determinados requisitos essenciais, quais sejam, a existência de compromisso de compra e venda de bem imóvel, a quitação integral do preço e a omissão do alienante quanto à outorga de escritura definitiva.

Cediço é que a promessa de compra e venda é espécie de contrato preliminar pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato. É negócio de segurança, destinado a conferir garantias quanto à relação substancial em vista.

A seu turno, o Código Civil de 2002 estabelece: Art. 1.418.

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

PROVA SUFICIENTE DA EXISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO E DO PAGAMENTO DO PREÇO AJUSTADO.

DIREITO DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA.

CONFIGURAÇÃO.

INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.418 DO CÓDIGO CIVIL.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

APELO DESPROVIDO. - Desincumbindo-se a promovente de comprovar o direito que lhe assiste, diante da integral quitação do preço e da ausência de justificada oposição por parte do cedente, restou satisfatoriamente demonstrado o preenchimento dos requisitos para procedência da ação de adjudicação compulsória, motivo pelo qual nenhum reparo merece a r. sentença no tocante à outorga da escritura definitiva em favor da autora. - No que se refere ao dano moral, não é preciso realizar grande esforço para enxergar que se encontra manifestamente configurado, tendo em vista o abalo emocional da parte promovente em decorrência da ausência injustificada de outorga da escritura do seu imóvel por mais de 07 (sete) anos. (TJPB - ACÓRDÃO/DECISÃO do Processo No 00202274820118152001, 2ª Câmara Especializada Cível, Relator CARLOS EDUARDO LEITE LISBOA , j. em 28-11-2017).

O direito à adjudicação compulsória é imprescritível, independentemente do registro do compromisso de compra e venda, nos termos da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça.

SÚMULA 239- O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

No caso dos autos, os autores comprovaram a celebração do contrato de compra e venda dos lotes 07 da quadra 37 e 11, 12 e 14 da quadra 38, bem como a quitação integral dos valores acordados e a regularidade da documentação necessária para a transferência dos imóveis, enquanto a ré não demonstrou qualquer justificativa plausível para a recusa na outorga das escrituras.

Sustenta sua defesa a falta do pagamento integral do valor dos lotes.

Porém, os demandantes comprovam a quitação através de prova documental e testemunhal (ID 31781963, 31781962, 31781961, 31781960 e 31781989).

Assim, os documentos apresentados, incluindo comprovantes de pagamento e autorizações de transferência (ID 31781963, 31781962, 31781961, 31781960 e 31781711), confirmam o cumprimento integral das obrigações contratuais.

Verificado o cumprimento das obrigações por parte do promitente comprador, e havendo recusa do promitente vendedor em averbar o contrato definitivo, caberá ao comprador exercer sua pretensão mediante adjudicação compulsória, servindo a sentença de título translativo de propriedade.

Assim, os recorridos cumpriram o ônus que lhe competia, na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil, ao comprovar o fato constitutivo do seu direito, demonstrando que adquiriram os lotes, sendo certo que houve a quitação do preço acordado.

Desta feita, tem, os autores, direito à adjudicação compulsória dos lotes 07 da quadra 37, e dos lotes 11, 12 e 14 da quadra 38.

Insta esclarecer que, apesar do contrato de compra e venda, no caso em tela, ser verbal, encontra-se devidamente comprovada o pagamento integral e autorizações de transferência, confirmam o cumprimento integral das obrigações contratuais.

Ademais, a prova testemunhal corrobora a existência do contrato.

Nesse sentido, trago à baila um julgamento do STJ: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2660013 - GO (2024/0203306-0) DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 7 do STJ e 284 do STF (e-STJ fls. 1.285/1.287).

O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (e-STJ fls. 1.149/1.150): EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃOCOMPULSÓRIA.

CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS. 1.

A adjudicação compulsória é uma ação que tem por escopo a autorização para o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei, servindo de mecanismo ao promitente comprador de exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, desde que comprovada a quitação integral do preço, e houver recusa do vendedor. 2.

In casu, restou comprovado nos autos a quitação integral do valor do imóvel por parte dos autores, e a autorização para escrituração do mesmo, realizada pela requerida, quando ainda não tinha sido interditada judicialmente.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 1.157/1.172), interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (a) arts. 206, § 3º, V, do CPC/2015 e 202, I, do CC/2002, e (b) arts. 1.417 e 1.418 do CC/2002 e 15 e 16 do Decreto-Lei n. 58/1937, sustentando, em síntese, a ausência dos requisitos legais para a adjudicação compulsória.

Afirma não ser possível a "adjudicação de imóvel mediante contrato verbal e sem a comprovação da quitação do preço" (e-STJ fl. 1.168).

No agravo (e-STJ fls. 1.292/1.304), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.

Contraminuta apresentada (e-STJ fls. 1.310/1.314). É o relatório.

Decido.

Com relação aos arts. 206, § 3º, V, do CPC/2015 e 202, I, do CC/2002, a parte agravante afirma que "os artigos ali apontados foram citados numericamente no Recurso Especial em decorrência de um claro erro material" (e-STJ fl. 1.296), o que prejudica a matéria por ausência de interesse recursal.

Quanto aos arts. 1.417 e 1.418 do CC/2002 e 15 e 16 do Decreto-Lei n. 58/1937, o Tribunal de origem consignou que (e-STJ fls. 1.146/1.149): Restou comprovada a existência de um contrato particular de parceria para implantação de loteamento, no qual os requeridos outorgaram poderes ao Sr.

Lourival Pacheco Júnior, para vender os imóveis, dentre os quais se encontra o adquirido pelos autores.

Em sua defesa, os apelantes argumentam que desconhecem o negócio jurídico e o pagamento do valor noticiado pelos autores.

Com efeito, do compulso dos autos, verifico que ao contrário do alegado, os autores comprovaram documentalmente suas alegações.

Trazem aos autos a quitação do valor (R$ 65.000,00 - evento nº 03, fl. 11-A), pago ao Sr.

Lourival Pacheco Filho, e a autorização para escrituração de lote realizada em 29/04/2015 (evento nº 03, fl. 13), devidamente assinado pela requerida e seu patrono.(...) Nesse viés, uma vez comprovada a quitação integral do valor do imóvel e a autorização para sua escrituração, há de ser confirmada a adjudicação.

Modificar o entendimento do acórdão impugnado e reconhecer que não foram preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência não admitida no âmbito desta Corte, a teor da Súmula n. 7/STJ.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.

Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 13 de agosto de 2024.

Ministro Antonio Carlos Ferreira Relator (AREsp n. 2.660.013, Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 27/08/2024.) Não sendo outro o entendimento de nosso Egrégio Tribunal de Justiça: APELAÇÃO.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

PROCEDÊNCIA PARCIAL.

DEFERIMENTO DA HABILITAÇÃO DOS HERDEIROS.

SENTENÇA ULTRA PETITA.

PROCEDÊNCIA DE PEDIDO REALIZADO APENAS EM ALEGAÇÕES FINAIS.

IMPOSSIBILIDADE.

RECONHECIMENTO DE OFÍCIO.

EXCESSO DECOTADO.

ALEGAÇÃO DE INTEMPESTIVIDADE EM CONTRARRAZÕES.

REJEIÇÃO.

PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA DA INICIAL.

REJEIÇÃO.

MÉRITO.

COMPRA E VENDA DE BEM MÓVEL.

CONTRATO VERBAL.

PARTE DO PAGAMENTO REPRESENTADO PELA ENTREGA DE IMÓVEL DE MENOR VALOR.

COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO INTEGRAL.

RECUSA INDEVIDA DA OUTORGA DA ESCRITURA. ÔNUS DA PROVA.

ART. 373, II, DO CPC.

VERIFICAÇÃO DE ALTERAÇÃO DA VERDADE DOS FATOS PELOS APELANTES.

APLICAÇÃO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ.

ADEQUAÇÃO DA SENTENÇA AOS LIMITES DO PEDIDO.

DESPROVIMENTO DO RECURSO. - Conforme a processualística, o autor é quem delimita a lide, deduzindo o pedido na petição inicial (CPC 141).

A sentença deve ser dada de forma congruente com o pedido (CPC 492), não se podendo conceder ao autor mais do que ele pediu, nem decidir aquém do que foi pedido, nem fora dos limites do pedido.

As matérias de ordem pública estão fora da regra da congruência, pois o juiz tem de decidi-las de ofício, independentemente de pedido da parte ou interessado.

Ao interpretar o pedido, o juiz deve fazê-lo de forma restritiva. - Apesar de a parte autora ter formulado o pedido quando da apresentação das alegações finais, este não se afigura como o momento oportuno para correções de erros da petição inicial, principalmente porque a lide já se encontrava estabilizada e já havia sido lançada decisão saneadora no feito, o que impossibilitou o exercício do contraditório e da ampla defesa pela parte ré. - Incumbe ao réu o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. - A litigância de má-fé configura-se quando a parte deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; alterar a verdade dos fatos; usar do processo para conseguir objetivo ilegal; opuser resistência injustificada ao andamento do processo; proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; provocar incidentes manifestamente infundados ou, ainda, interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório (art. 80 do CPC).

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, em que figuram como partes as acima nominadas.

ACORDA a Quarta Câmara Especializada Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator, integrando a decisão a certidão de julgamento constante dos autos. (0809361-35.2017.8.15.2001, Rel.

Gabinete 09 - Des.

Abraham Lincoln da Cunha Ramos, APELAÇÃO CÍVEL, 4ª Câmara Cível, juntado em 17/10/2023) Assim, devidamente comprovada a realização do contrato verbal entre as partes e a devida quitação do valor acordado e autorizações de transferência, conforme exposto na inicial, resta patente a necessidade de manutenção da sentença quanto à determinação de adjudicação do bem em favor dos autores (lotes 07 da quadra 37, e dos lotes 11, 12 e 14 da quadra 38).

Por outro lado, a alienação do lote 09 da quadra 37 a terceiro de boa-fé impede a adjudicação compulsória, sendo juridicamente adequada a conversão do pedido em indenização por perdas e danos, a ser apurada com base no valor de mercado atualizado do imóvel, conforme jurisprudência consolidada.

Desta modo, deve haver a compensação por perdas e danos em relação ao lote 09 da quadra 37, nos moldes constantes da sentença.

Por fim, a mora injustificada do vendedor em formalizar a transmissão dos imóveis, mesmo após o pagamento integral, gera transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento, afetando os direitos de personalidade dos compradores.

A demora prolongada e a necessidade de demanda judicial para garantir o direito adquirido caracterizam dano moral indenizável, conforme precedentes jurisprudenciais.

A jurisprudência de nossos Tribunais vem se consolidando nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE.

INSURGÊNCIA.

DANOS MORAIS.

CONFIGURADOS.

SITUAÇÃO QUE NÃO SE RESTRINGE A MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

DEMORA EXCESSIVA NA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE.

FRUSTRAÇÃO DO SONHO DA CASA PRÓPRIA.

ANOTAÇÕES RESTRITIVAS NO IMÓVEL QUE GERAM SENTIMENTOS DE INSEGURANÇA E INCERTEZA RELEVANTES.

QUANTUM.

R$ 7.000,00 (SETE MIL REAIS).

JUROS DE MORA.

CITAÇÃO.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

DATA DO ARBITRAMENTO.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0008109-96.2022.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO - J. 18.11.2024).

EMENTA: APELAÇÃO.

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.

DANO MORAL.

CONFIGURADO.

INDENIZAÇÃO.

CRITÉRIOS.

SENTENÇA MANTIDA.

Cabe a indenização por danos morais quando a parte é privada de seu direito de propriedade, sendo impedida de registrar o imóvel devido a restrições que recaem sobre o bem adquirido por um longo período.

Ao arbitrar o valor da indenização por dano moral, o juiz deve levar em consideração os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, além do caráter pedagógico da condenação, no sentido de inibir eventuais e futuros atos danosos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.280898-8/001, Relator(a): Des.(a) Marco Aurélio Ferrara Marcolino, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/10/2024, publicação da súmula em 11/10/2024).

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO AO APELO, para manter a sentença por seus próprios fundamentos.

Mantenho honorários advocatícios, pois já fixados no máximo permitido na legislação processual aplicável. É o voto.

Presidiu a Sessão: Exmo.

Des.

Onaldo Rocha De Queiroga.

Participaram do julgamento: Relator: Exmo.

Dr.

José Ferreira Ramos Junior (substituindo Exmo.

Des.

Leandro Dos Santos) Vogais: Exma.

Desa.

Maria De Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão Exmo.

Des.

Onaldo Rocha De Queiroga Acompanhou como representante do Ministério Público: Exmo.

Procurador Herbert Douglas Targino.

João Pessoa, 20 de maio de 2025.

José Ferreira Ramos Júnior Juiz de Direito Convocado - Relator