TJPB - 0839419-94.2023.8.15.0001

Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível de Campina Grande PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0839419-94.2023.8.15.0001 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: JABSON CARVALHO DE ARAUJO REU: SANTA HELENA QUATORZE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES SPE LTDA SENTENÇA

Vistos.

JABSON CARVALHO DE ARÁUJO, já qualificado, por intermédio de advogado regularmente habilitado, ingressou em juízo com a presente ação em desfavor de SANTA HELENA QUATORZE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA., igualmente identificada, alegando, em síntese, que: a) celebrou contrato de compra e venda com a ré, tendo por objeto o imóvel descrito na inicial (lote 29, da quadra 10 do loteamento Orla Ville), no valor de R$ 135.309,90; b) efetuou o pagamento da quantia aproximada de R$ 36.572,26 (entrada e algumas parcelas); c) realizou benfeitorias no terreno; d) em virtude de dificuldades financeiras, restou inadimplente junto à ré, não tendo mais codições de dar continuidade ao contrato; e) a parte promovida pretende reter 10% sobre o valor do contrato e outras sanções, a exemplo de taxa de fruição.

Ante o exposto pugnou, em sede de tutela de urgência, a suspensão de qualquer cobrança em seu desfavor e que a promovida se abstenha de inserir o seu nome nos cadastros restritivos de crédito.

No mérito, requereu a ratificação da medida deferida, a declaração de rescisão contratual, com a restituição de 90% (noventa por cento) do valor pago, além da não incidência da taxa de fruição.

Pugnou, ainda, pelo recebimento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

Comprovada a residência do autor nesta Comarca (Id 86807244).

Postergada a análise da tutela de urgência (Id 88741849).

Citada, a parte promovida apresentou contestação (Id 98376920), onde impugnou o suposto deferimento da gratuidade judiciária em favor do autor e arguiu preliminares.

No mérito, afirmou que o autor efetuou o pagamento da quantia de R$ 35.620,80, defendeu a aplicação da retenção de 10% do valor do contrato, com fundamento na Lei 13.786/2018, além da cobrança de taxa de fruição, sendo o IPTU do imóvel de responsabilidade do promovente até a data da rescisão contratual/restituição do bem.

Relativamente à eventual restiutição em favor do autor e em caso de entendimento diverso deste Juízo, defendeu a incidência do percentual de 25% do valor pago a título de multa, com parcelamento em 12 meses.

Impugnação à peça defensiva apresentada ao Id 100447155.

Intimadas acerca do interesse na dilação probatória, as partes requereram o julgamento antecipado da lide (Id 113976606 – ré; Id 114011679 – autor).

Os autos vieram conclusos para sentença. É o breve relatório.

Passo a decidir.

Preliminarmente Gratuidade Judiciária em favor do promovente Tendo em vista que não houve o deferimento do benefício ao autor, resta prejudicada a presente impugnação.

Incompetência territorial Não merece prosperar a alegação de incompetência territorial, uma vez que o promovente comprovou que reside nesta Comarca (Id 86807244).

Neste ponto específico, deve-se destacar a aplicação do CDC ao presente caso concreto, podendo a demanda ser ajuizada no foro do domicílio do consumidor (art. 101, I, CDC) ou no do domicílio do réu (art. 94 do CPC).

Embora o contrato discutido nos autos contenha cláusula de eleição de foro, a mesma deve ser desconsiderada em contratos de consumo, nos termos da jurisprudência do E.

TJ/PB: AÇÃO CONSUMERISTA.

DEMANDA PROPOSTA PELO CONSUMIDOR.

APLICAÇÃO DO CDC.

PRERROGATIVA DE ESCOLHA DO FORO.

ART. 101 DO CDC (...) - A competência territorial é relativa e, assim também o sendo a competência fixada pelo art. 101 do Código de Defesa do Consumidor, o aforamento da demanda no domicílio do Autor ou do Réu encontra-se dentro do juízo conveniência do Consumidor. – O citado dispositivo reflete uma escolha, e não uma imposição, já que constitui regra de competência relativa.

Por consequência, a prerrogativa legal pode ser renunciada pelo próprio consumidor, permitindo-se que ele litigue na comarca que melhor atenda os seus interesses, mediante a aplicação das regras ordinárias de competência. – Cumpre registrar a aplicação da Súmula 33 do STJ à hipótese dos autos, considerando que a arguição da incompetência relativa somente pode ser feita pela parte ré, vedando-se, como regra, a sua declaração de ofício.

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos.

ACORDA, à unanimidade, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, conhecer do presente conflito, declarando como competente o Juízo suscitado, nos termos do voto do relator. (0815286-93.2020.8.15.0000, Rel.

Des.

Oswaldo Trigueiro do Valle Filho, 4ª Câmara Cível, juntado em 06/07/2021) (Grifei).

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA DANOS MATERIAIS – UNIDADE IMOBILIÁRIA – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA EM RAZÃO DO LOCAL - REJEIÇÃO. - “Em razão de cláusula de eleição de foro, referida eleição, em causas consumeristas, sucumbe diante do domicílio do consumidor, quando impuser dificuldade à defesa deste.” (TJ-PB - AC: 08001117020218150761, Relator.: Des.

Abraham Lincoln da Cunha Ramos, 2ª Câmara Cível) CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA CÍVEL (...) DIREITO DE OPÇÃO DO CONSUMIDOR SEM A NECESSÁRIA SUSCITAÇÃO DE EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA RELATIVA.

PRECEDENTES.

CONHECIMENTO PARA, DE PLANO, DECLARAR COMPETENTE O SUSCITADO. - "1.

Nas causas em que se controverte acerca de relação de consumo, há que se distinguir duas situações distintas, no tocante à competência.

Se o consumidor é réu, a competência é absoluta, porque o art. 6º , inciso III , do CDC , assegura a facilitação do exercício de sua defesa em juízo, cabendo ao magistrado atuar de ofício, para impedir o desrespeito a essa norma de ordem pública, que visa a igualá-lo perante o fornecedor, parte mais forte da relação jurídica.

Por outro lado, se o consumidor é autor, a competência é relativa, pois o CDC , em seu art. 101 , inciso I , conferiu-lhe a prerrogativa de escolher onde propor a ação, podendo ajuizá-la em seu próprio domicílio, no foro geral do domicílio do fornecedor, ou até mesmo no foro de eleição, quando pactuado no contrato, de acordo com sua própria conveniência. (TJ-PB 0000022-11.2016.8.15 .0000, Relator.: DES.

JOSÉ RICARDO PORTO, Data de Julgamento: 06/09/2016) (Grifei).

AÇÃO CONSUMERISTA.

DEMANDA PROPOSTA PELO CONSUMIDOR.

APLICAÇÃO DO CDC.

PRERROGATIVA DE ESCOLHA DO FORO.

ART. 101 DO CDC (...) - A competência territorial é relativa e, assim também o sendo a competência fixada pelo art. 101 do Código de Defesa do Consumidor, o aforamento da demanda no domicílio do Autor ou do Réu encontra-se dentro do juízo conveniência do Consumidor. – O citado dispositivo reflete uma escolha, e não uma imposição, já que constitui regra de competência relativa.

Por consequência, a prerrogativa legal pode ser renunciada pelo próprio consumidor, permitindo-se que ele litigue na comarca que melhor atenda os seus interesses, mediante a aplicação das regras ordinárias de competência. – Cumpre registrar a aplicação da Súmula 33 do STJ à hipótese dos autos, considerando que a arguição da incompetência relativa somente pode ser feita pela parte ré, vedando-se, como regra, a sua declaração de ofício.

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos.

ACORDA, à unanimidade, a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, conhecer do presente conflito, declarando como competente o Juízo suscitado, nos termos do voto do relator. (0815286-93.2020.8.15.0000, Rel.

Des.

Oswaldo Trigueiro do Valle Filho, 4ª Câmara Cível, juntado em 06/07/2021) (Grifei).

Sendo assim, não há que se falar na aplicação da cláusula de eleição de foro, sendo competente este Juízo para o processemante e julgamento do feito.

Sobrestamento do feito em virtude da afetação pelo IRDR 0009560-46.2017.827.0000 – TJTO A parte promovida sustenta o sobrestamento do feito, pois a matéria se encontra afetada para julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR 0009560- 46.2017.827.0000 – TJTO.

No entanto, não lhe assiste razão, pois a ordem de suspensão só é aplicável aos processos que tratam da mesma matéria naquele Estado de Tocantins, não podendo ser estendida a outros Estados cujo Judiciário não se submete à jurisdição alheia.

Por isso, não pode ser acolhido o pedido de suspensão processual.

Mérito De acordo com os documentos constantes no autos, verifica-se que o autor não soube precisar a quantia exata paga à promovida, afirmando que foi algo em torno de R$ 36,572.26 (trinta e seis mil quinhentos e setenta e dois reais e vinte e seis centavos): “Até o presente momento o Autor pagou diretamente à Loteadora a quantia de aproximadamente R$ 36,572.26 (trinta e seis mil quinhentos e setenta e dois reais e vinte e seis centavos) a título de entrada e parcelas contratuais, conforme extrato financeiro anexo.” (Id 83184147 – pág. 4).

Em contrapartida, a ré apresentou detalhado extrato de pagamento (Id 98376936), onde verifica-se a quitação, pelo autor, da quantia de R$ 35.620,80 (Id 98376920), valor que será considerado por este Juízo como o montante efetivamente pago, diante da ausência de impugnação.

A controvérsia central da lide reside na legalidade da cláusula contratual que impõe a perda de percentual incidente sobre o valor do contrato em caso de rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, firmado em 2014 com o primeiro adquirente, com alteração do comprador, em favor do autor, realizada em 2016 (Id 98376934).

Da leitura do pacto, verifica-se que existência de cláusula resolutória expressa, onde a rescisão ocorre em virtude da falta de pagamento, pois a parte autora afirma que teve suas fianças afetadas e não tem condições de continuar quitando sua dívida, portanto, é caso de rescisão por culpa exclusiva do promitente comprador.

Tendo sido o contrato em questão firmado em 2014, com alteração do comprador em 2016, é inaplicável a posterior Lei nº 13.786, de 27/12/2018, posto não ser possível atingir contrato anteriores à sua vigência, sendo vedada a retroatividade na legislação pátria, salvo no caso das normas constitucionais originárias, situação que não se enquadra ao caso em análise.

Inclusive, as teses firmadas no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) no 0009560-46.2017.827.0000, do Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins, foram fundamentadas apenas na nova Lei n. 13.786, de 2018, não havendo especificação sobre a irretroatividade desta lei, em relação aos contratos anteriores à sua vigência.

Nesse sentido: APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

SINAL DO NÉGOCIO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

RESCISÃO.

INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO VENDEDOR.

CABIMENTO.

Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano), em caso de rescisão unilateral, ocasionada por inadimplência do comprador, este, ainda que tenham culpa exclusiva na frustração do negócio, tem direito à restituição das parcelas liquidadas, admitindo-se apenas a retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, sendo devida a retenção do percentual razoável de 20% sobre o valor das parcelas efetivamente pagas (Precedentes do Superior Tribunal de Justiça). 2.

NOVA LEI DO DISTRATO.

IRRETROATIVIDADE.

INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS.

ESPECIFICAÇÃO SOBRE A IRRETROATIVIDADE DESTA LEI EM RELAÇÃO AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA.

AUSÊNCIA. 2.1 A nova Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) não pode atingir os contratos anteriores à sua vigência (ocorrida em 27/12/2018), já que o ordenamento jurídico pátrio não admite retroatividade de normas para modificar situações jurídicas já consolidadas, vez que a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada (artigo 5o, XXXVI, da Constituição Federal e artigo 6o, da Lei de Introdução as Normas do Direito Brasileiro). 2.2 Em contrato firmado em 13/9/2002 aplica-se o entendimento anterior consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, de ser devida a retenção pelo promissário vendedor do percentual de até 25% do valor pago, não obstante, após a vigência da Lei no 13.786, de 2018, que alterou o artigo 32-A, inciso II, da Lei no 6.766, de 1979, tal percentual tenha sido alterado para 10% do valor atualizado do contrato, em prejuízo do promissário comprador, ou seja, do consumidor, o qual corre o risco de quitar poucas parcelas e, ainda, findar devendo um valor remanescente vultoso. 2.3 As teses firmadas no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) no 0009560-46.2017.827.0000, desta Corte, foram fundamentadas apenas na nova Lei no 13.786, de 2018, não havendo especificação sobre a irretroatividade desta lei, em relação aos contratos anteriores à sua vigência. 3.

PERDA DO SINAL.

DESCABIMENTO.

O valor pago a título de sinal integra o preço do imóvel, devendo, portanto, ser incluído na restituição, de modo que não se fala em retenção do referido valor pela imobiliária. 4.

IPTU.

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR.

O pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU é de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da resolução do contrato. 5.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

PAGAMENTO PRO-RATA DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

Havendo sucumbência recíproca, partes vencedoras e vencidas no mesmo patamar, ficam os litigantes condenados ao pagamento pro-rata das custas processuais e dos honorários advocatícios, suspensa a exigibilidade da cobrança à parte beneficiária da gratuidade judiciária. (TJTO, Apelação Cível, 0026057-67.2019.8.27.0000, Rel.

MARCO ANTHONY STEVESON VILLAS BOAS, julgado em 28/05/2020, juntado aos autos em 17/06/2020 15:53:20) (Grifei).

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

SUSPENSÃO DO FEITO.

INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR.

SUSPENSÃO EQUIVOCADA.

DEMANDA EM QUE NÃO INCIDE A QUESTÃO OBJETO DO IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000.

SUSPENSÃO AFASTADA.

RECURSO PROVIDO. 1.

Enquanto no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0009560-46.2017.827.0000 versa sobre as consequências jurídicas da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel urbano por culpa e no interesse do adquirente.

No presente caso, a parte autora/Agravante não pleiteia a devolução de valores pagos, até porque deixa claro na exordial que tem conhecimento sobre a perda dos valores já pagos. 2.

A requerente/agravante postula, a atualização cadastral dos imóveis denominados Lote 43, quadra 01 e Lote 08 da quadra 01, ambos do loteamento Residencial Sydney, Luzimangues Porto Nacional-TO, junto ao Município de Porto Nacional para que todos os impostos e débitos referentes aos mesmos sejam cobrados da empresa requerida ora agravada, sob o argumento de que não poderá ser penalizada nem responsável tributária por imóvel de outrem, situações que, portanto, são claramente diversas, evidenciando a impertinência da ordem de suspensão. 3.

Ademais, também se mostra incabível a incidência das teses fixadas por esta Egrégia Corte de Justiça no julgamento do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000, que tiveram como base a Lei nº 13.786/2018, uma vez que o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel foi celebrado entre as partes em dezembro de 2013, evidenciando assim, que o Magistrado a quo proferiu decisão em dissonância com a exigência da norma legal de regência, já que a nova lei só poderá atingir contratos celebrados posteriormente à entrada em vigor. 4.

Caso em que efetivamente demonstrada à distinção entre o objeto da lide e a moldura delimitada para o julgamento do IRDR nº 0010329-83.2019.827.0000, a determinar, portanto, o prosseguimento do feito em primeiro grau de jurisdição 5.

Recurso provido. (TJTO , Agravo de Instrumento, 0004443-15.2023.8.27.2700, Rel.

ADOLFO AMARO MENDES , julgado em 21/06/2023, juntado aos autos 30/06/2023 11:27:19) (Grifei).

Importante consignar que quanto à restituição dos valores pagos pelo comprador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça era firme no sentido de que, caso houvesse rescisão contratual ocasionada por inadimplemento do promissário comprador, era admitida a retenção pelo promissário vendedor de parte das parcelas pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente pelas despesas administrativas, cujo percentual deve ser fixado com razoabilidade, ante as circunstâncias do caso concreto, sendo devida a retenção pelo promissário vendedor do percentual de 10% a 25% do valor total pago.

A restituição de valores ao contrato em questão, firmado antes da entrada em vigor da Lei no 13.786, de 2018, deve ocorrer imediatamente, em parcela única, após o trânsito em julgado da sentença que declarou a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, nos termos do julgado do REsp 1300418, sob o rito do Recurso Repetitivo – Tema 557.

No que se refere à retenção de parte dos valores pagos no caso de desistência da aquisição de imóveis, a jurisprudência pátria oscila entre 25 a 10% do valor pago, de modo que existe um campo bem restrito para a apreciação da fixação desse valor.

Não é abusivo ou ilegal fixá-lo, assim, em 18% de retenção e, portanto, devolver 82% do valor pago pelo autor.

Esse percentual de 18% de retenção representa uma média do que o próprio Superior Tribunal de Justiça vem entendendo como razoável: "a jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados." (AgRg no AREsp 728.256/DF, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA).

Já que o imóvel voltará ao patrimônio da construtora, afigura-se justa a fixação do percentual de 18% (dezoito por cento) sobre o valor pago.

Nos casos de descumprimento contratual de promessa de compra e venda, é robusto o acervo jurisprudencial no sentido de que a parte tem direito à devolução do que pagou, integral ou parcial, mas com incidência de correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Nesse sentido, aponto os seguintes precedentes: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC.

INEXISTÊNCIA.

COMPRA E VENDA.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

REEXAME DE PROVCLÁUSULA CONTRATUAL.

SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

PROVA PERICIAL.

SÚMULA Nº 283/STF.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

TERMO INICIAL.

SUCUMBÊNCIA.

REVISÃO.

REEXAME DE PROVAS. 1.

Não viola o artigo 535 do Código de Processo Civil nem importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta. 2.

A ausência de impugnação dos fundamentos do aresto recorrido enseja a incidência, por analogia, do enunciado da Súmula nº 283 do Supremo Tribunal Federal. 3.

Para rever as conclusões do tribunal de origem quanto à inexistência de solidariedade e aos limites de responsabilidade da recorrente, seria necessário o reexame de provas e do contrato firmado entre as partes, o que se mostra inviável em recurso especial, por incidirem os óbices das Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte. 4.

O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do STJ. (...) (AgRg no AREsp 273.500/RJ, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2015, DJe 15/10/2015) 4.

A regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária.

Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo.

No particular, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5.

Recurso especial parcialmente conhecido e não provido". (STJ, 4ª Turma, REsp. nº 1.305.780/RJ, rel.

Min.

Luis Felipe Salomão) (Grifei). "AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.RESCISÃO.

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

JUROS DE MORA.

TERMO INICIAL.

TRÂNSITO EM JULGADO.

AGRAVO IMPROVIDO. 1.

Segundo a orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da decisão. 2.

Agravo regimental a que se nega provimento". (AgRg no REsp 1552449/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA) (Grifei).

Logo, faz jus o autor à restituição do valor pago em favor da parte promovida, com o abate no equivalente a 18% do valor despendido.

Da taxa de fruição No tocante à taxa de fruição ou ocupação do imóvel, conquanto aduza a promovida que a multa por fruição é devida e aplicada, com o objetivo de promover o retorno das partes ao status a quo, considerando que houve, por parte do autor, uso, gozo e fruição do bem durante todo o período de vigência contratual, observa-se que, a despeito de a parte autora se encontrar na posse do lote, a incidência da taxa de fruição somente se justificaria se, de alguma forma, houvesse prova de proveito econômico do autor sobre o bem, o que não ocorreu, pois o contrato tem por objeto lote de terreno e, portanto, sem valor de uso, não se podendo afirmar, extreme de dúvidas, que a parte vendedora tenha deixado de auferir lucro ao ter sido impedida de sua fruição direta. À falta de prova de prejuízo - e, nesse caso, não se presume -, descabe qualquer indenização nesse sentido.

Sobre o tema, observa-se a consonância deste entendimento com a jurisprudencial do C.

STJ, que se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote de terreno, senão vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESISTÊNCIA.

ADQUIRENTE.

RESTITUIÇÃO DE ARRAS.

PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULA Nº 211/STJ.

TAXA DE FRUIÇÃO.

NÃO CABIMENTO.

LOTE.

HONORÁRIOS.

REVISÃO.

CONTEXTO FÁTICO- PROBATÓRIO.

REEXAME.

SÚMULA Nº 7/STJ. 1.

Discute-se nos autos acerca da possibilidade de cobrança de taxa de ocupação/fruição de lote não edificado, após o desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente. 2.

A ausência de discussão pelo tribunal de origem acerca da tese ventilada no recurso especial (arts. 418 e 419 do Código Civil) acarreta a falta de prequestionamento, atraindo a incidência da Súmula nº 211/STJ. 3.

O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição de lote após o desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente. 4.

A jurisprudência do STJ preleciona que de não é possível a revisão do quantitativo em que autor e ré decaíram do pedido, para fins de aferir a sucumbência recíproca ou mínima, por implicar reexame de matéria fático- probatória, procedimento vedado pela Súmula nº 7/STJ. 5.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.032.609/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023) (Grifei).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO DA COMPRADORA.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE.

FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.

SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF.

ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE.

SÚMULA N. 83/STJ.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA.

DECISÃO MANTIDA. 1.

A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 2.

O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático- probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2.1.

No caso, sem incorrer nos referidos óbices, não há como apurar, nesta instância, a natureza penitencial das arras, a fim de autorizar sua retenção pela empesa agravante. 3."As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador"(AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020). 4.

Conforme a orientação sedimentada no âmbito desta Corte," na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição " (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021). 5.

Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 282, 284 e 356 do STF e 5, 7 e 83 do STJ. 6.

Agravo interno parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. (AgInt no REsp n. 2.020.261/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 5/9/2023, DJe de 14/9/2023) (Grifei).

AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

LOTE.

NÃO EDIFICAÇÃO.

NÃO CABIMENTO.

ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

SÚMULA N.º 83 DO STJ.

DESCABIDO O EXAME DE DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL QUANDO O ACÓRDÃO RECORRIDO DECIDE CONFORME O ENTENDIMENTO DESTE STJ.

NÃO PROVIMENTO. 1.

Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023). 2.

O recurso especial interposto contra acórdão que decidiu em consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça esbarra no óbice da Súmula n.º 83 do STJ. 3.

Nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n.º 83 do STJ). 4.

Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.050.560/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 24/5/2023) Com efeito, ao contrário do sustentado pela parte promovida, o mero exercício da posse do imóvel por parte do promissário comprador não basta para sua condenação ao pagamento de taxa de fruição/ocupação, pois seria preciso, para tanto, que o comprador tivesse fruído de uma vantagem (enriquecimento do beneficiário) que deveria, com segurança e por justa causa, ter ingressado no patrimônio da promovida (empobrecimento do lesado).

Na hipótese específica dos autos, todavia, em que pese o promovente defenda que realizou benfeitorias, não existe possibilidade segura e concreta, de que a promovida auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse, supostamente, concedido ao promovente.

Não está presente, pois, o requisito de sua diminuição patrimonial.

Logo, descabe a fixação de taxa de ocupação do imóvel, devendo, pois, ser desconsiderada do montante a ser abatido pela vendedora quando da restituição do quantum pago pelo comprador.

Da indenização por benfeitorias Por fim, o promovente pretende ser indenizado pelas supostas benfeitorias realizadas no terreno objeto desta ação.

Aqui, deve-se destacar a previsão contratual de que nenhuma obra poderia ser realizada/iniciada sem o competente alvará de construção (Id 98376934 – item 1 – pág. 8).

O promovente não apresentou nenhuma licença para a realização de eventual obra, limitando-se a trazer aos autos algumas fotografias aleatórias ao Id 83184833, que sequer identificam a localização da edificação.

Tampouco apresentou comprovante de gastos relativos à obra, tais como recibos, notas fiscais de produtos e serviços, em total descumprimento à regra do art. 373, I, do CPC: Art. 373.

O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; Além disso, intimado acerca do interesse na dilação probatória, o promovente requereu o julgamento antecipado da lide (Id 114011679).

Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÕ REIVINDICATÓRIA.

COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO AUTOR.

POSSE INJUSTA CONFIGURADA.

PROCEDÊNCIA.

COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS.

INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS.

BENFEITORIAS NÃO ESPECIFICADAS.

PEDIDO GENÉRICO.

INDEFERIMENTO.

SENTENÇA MANTIDA.

DESPROVIMENTO. - Estando presentes os requisitos legais, a procedência do pleito reivindicatório é medida que se impõe, nos moldes do art. 1.228 do Código Civil (...) Não havendo como aferir quais seriam as benfeitorias caracterizadas como necessárias, é de indeferir-se o pedido genérico. (TJ-PB - AC: 08006971320218150081, Relator.: Desa.

Maria das Graças Morais Guedes, 3ª Câmara Cível) (Grifei).

DIREITO CIVIL.

RELAÇÃO LOCATÍCIA.

PRETENSÃO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA PELO IMÓVEL LOCADO.

PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL.

AUSÊNCIA DE PROVA DE ADIMPLÊNCIA CONTRATUAL, ALIADO À INEXISTÊNCIA DE PROVAS DAS BENFEITORIAS ALEGADAS COMO INVESTIDAS.

INTELIGÊNCIA DO ART. 373, I, DO CPC.

RECONVENÇÃO.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL E DÉBITOS PRETÉRITOS DE GRANDE MONTA ALEGADO. ÔNUS DO LOCATÁRIO.

PEDIDO DE PERDAS E DANOS GENÉRICO DOS RECONVINTES.

AUSÊNCIA DE PEDIDOS DE COBRANÇA DOS ALUGUÉIS ATRASADOS.

NÃO CONCESSÃO, SOB PENA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA.

IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL.

PROCEDÊNCIA PARCIAL DA RECONVENÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL E DETERMINAÇÃO DE DESPEJO DEFERIDA. - É dever do locatário manter em dia suas obrigações contratuais, notadamente os aluguéis, consoante disposto no art. 23, I, da Lei 8.245/91. - Não havendo comprovação de que o locatário tenha cumprido os termos do contrato firmado entre as partes, não há possibilidade do exercício de preferência na compra do imóvel, eis que deu azo à rescisão contratual, a teor do que preceitua o art. 9º, III, da Lei 8.245/91. - A prova das benfeitorias porventura realizadas no imóvel é de quem as postula, e, no caso de inércia, aliado à ausência de prova cabal nos autos, o indeferimento é medida impositiva. (TJPB • PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL • DIREITO CIVIL (899) • 0800513-82.2020.8.15.0181 • 5ª Vara Mista de Guarabira do Tribunal de Justiça da Paraíba) Diante da não comprovação das benfeitorias pelo autor, as quais sequer foram consideradas para fins de incidência da taxa de fruição, o pedido indezatório não merece prosperar.

Direito de dedução do IPTU Havendo previsão contratual que atribui ao comprador - ao qual foi entregue a posse precária do imóvel no ato da assinatura do contrato de compra e venda - o pagamento das despesas do IPTU do imóvel (Id 98376934 – item 5.1 – pág. 21), os valores devidos a tal título deverão ser retidos pela vendedora, considerando o período entre a data da imissão na posse até a data na qual restituído o imóvel à vendedora.

Convém consignar, em reforço, que o artigo 33 do Código Tributário Nacional - CTN é expresso de que o fato gerador do IPTU é a posse ou domínio útil do imóvel, o que corresponde a entrega das chaves ou a plena fruição integral do bem pelo consumidor.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO COMPRADOR.

RETENÇÃO DE VALOR PAGO.

PERCENTUAL JUSTO.

FRUIÇÃO.

NÃO CABIMENTO.

IPTU.

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. - O Colendo STJ se posiciona no sentido de "admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". - Mostrando-se justa a fração da retenção determinada na sentença, não há que se falar em alteração. - Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote vago por inadimplência do comprador, não é cabível a condenação deste ao pagamento de indenização a título de fruição se inexistente comprovação de efetiva ocupação do bem. - Havendo previsão contratual que atribui ao comprador - ao qual é entregue a posse precária do imóvel no ato da assinatura - o pagamento de IPTU, os valores devidos a tal título deverão ser retidos pela vendedora. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.09.516807-6/002, Relator (a): Des.(a) Luiz Artur Hilário, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/04/2021, publicação da súmula em 20/04/2021) (Grifei).

APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO.

RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA.

APLICABILIDADE DO ACÓRDÃO PROFERIDO EM SEDE DO IRDR Nº 0009560-46.2017.827.0000.

RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS.

RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA.

RETENÇÃO DOS VALORES DEVIDOS A TÍTULO DE IPTU. 1.

Não se pode olvidar que já transcorrido o prazo de um ano de sobrestamento dos processos sem a determinação de manutenção da suspensão, conforme expressa previsão do artigo 980, parágrafo único, do Código de Processo Civil, permite-se, conforme a jurisprudência, o levantamento do sobrestamento ou da suspensão determinada. 2.

A finalidade do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR é evitar que ocorram decisões conflitantes, visando à uniformização das decisões para garantir maior segurança jurídica, diante da força vinculante da uniformização jurisprudencial.

Os efeitos jurídicos, após o seu julgamento, é que a tese jurídica que o Tribunal reconheceu no incidente deverá ser aplicada a todos os processos pendentes e futuros que versem sobre idêntica questão de direito.

Desta feita, deve ser aplicado o decidido no Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva nº 0009560-46.2017.827.0000. 3.

Seguindo o entendimento da maioria dos integrantes deste Tribunal de Justiça, o valor a ser descontado/retido pela empresa deve recair sobre o valor pago do contrato e a restituição deve ocorrer em parcela única, tendo em vista que com as alterações na Lei do Distrato (Lei nº 13.786, de 2018), os consumidores que firmaram tais contratos e, na sequência, se tornaram inadimplentes, de fato, poderão perder a totalidade das prestações pagas e, ainda, correrão o risco de ficarem mais endividados. 4.

O período em que o IPTU é devido para cálculo do valor da verba a restituir já foi fixado na sentença, não havendo que se falar em omissão.

Do mesmo modo, quanto à forma de pagamento, a sentença recorrida também já fixou que os valores referentes ao IPTU poderão ser descontados pela empresa dos valores a serem restituídos à compradora, sendo estabelecido no tópico anterior que a restituição dos valores pagos deverá ser realizada pela vendedora em parcela única. 5.

Primeiro apelo conhecido e não provido.

Segundo apelo conhecido e parcialmente provido. (TJTO, Apelação Cível, 0008816-22.2016.8.27.2737, Rel.

JOCY GOMES DE ALMEIDA , julgado em 23/09/2020, juntado aos autos em 02/10/2020 19:17:32) (Grifei).

Assim, é possível a incidência de obrigação tributária em face do promitente comprador, tendo em vista que a posse do imóvel lhe foi repassada. - Do Dispositivo Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para: a) DECLARAR rescindido o contrato celebrado entre as partes e DETERMINAR que a ré se abstenha de efetuar cobranças em desfavor do autor, bem como de inserir o seu nome nos cadstros restritivos de crédito, relativamente à avença discutida nos autos; b) CONDENO a demandada a restituir, em favor do autor e de uma única vez, 82% dos valores pagos, corrigidos monetariamente a partir de cada parcela paga pelo IGPM (Índice que consta no contrato) e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado; c) RECONHEÇO a dedução, pela vendedora, dos IPTU's do imóvel, considerando o período entre a data da imissão na posse precária (assinatura do contrato) até a data na qual restituído o imóvel à vendedora; Por fim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização pelas benfeitorias, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 § 2º do CPC, que deverão ser reciprocamente suportados na proporção de 60% (sessenta por cento) pela parte promovida e 40% (quarenta por cento) pelo promovente.

Publicação e registro eletrônicos.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos.

Campina Grande/PB, (data e assinatura eletrônicas).

RENATA BARROS DE ASSUNÇÃO PAIVA Juíza de Direito

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA COMARCA DE CAMPINA GRANDE JUÍZO DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL Processo nº 0839419-94.2023.8.15.0001 DESPACHO Vistos, etc.

Intimem-se as partes para, em 05 (cinco) dias, especificarem eventuais provas que ainda queiram produzir, justificando-as, sob pena de indeferimento e preclusão.

Decorrido o prazo sem manifestação ou sem requerimentos, retornem os autos conclusos para sentença.

Cumpra-se.

Campina Grande, data e assinatura eletrônicas.

RENATA BARROS DE ASSUNÇÃO PAIVA Juíza de Direito