TJPB - 0804136-73.2024.8.15.0001

PODER JUDICIÁRIO DA PARAÍBA COMARCA DE CAMPINA GRANDE 7ª VARA CÍVEL Processo número - 0804136-73.2024.8.15.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Indenização por Dano Material] AUTOR: JOSILENE DA SILVA Advogado do(a) AUTOR: ANA LUIZA VIANA SOUTO - PB20878 REU: JSE CONSTRUCAO, INCORPORACAO E IMOBILIARIA LTDA Advogado do(a) REU: WALLIS FRANKLIN DE SOUZA SILVA - PB24626 SENTENÇA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INEXECUÇÃO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR.

RESCISÃO DE CONTRATO.

INADIMPLEMENTO.

RESTITUIÇÃO DE VALORES.

RETENÇÃO DE 10% SOBRE O MONTANTE DO VALOR PAGO.

PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.

A jurisprudência do STJ, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite a retenção pelo vendedor entre 10% e 25%, do total da quantia paga.

Restando comprovado o inadimplemento contratual pelo autor, este deve ser restituído pela quantia paga, devendo ocorrer a retenção de 10% (dez por cento), a título de multa.

I - RELATÓRIO.

Trata-se de ação de rescisão contratual proposta por JOSILENE DA SILVA, em face da empresa JSE CONSTRUÇÃO, INCORPORAÇÃO E IMOBILIÁRIA LTDA.

Aduz a parte autora, em suma, que celebrou contrato de promessa de compra e venda de um lote de terreno localizado no loteamento Jardim Planalto, em Remígio/PB.

Alega que o contrato previa a aquisição do lote 46, quadra S, com área de 176,34 m², pelo preço de R$ 13.880,00, e o pagamento seria realizado mediante entrada de R$ 1.138,00 e 100 parcelas de R$ 124,92, ajustáveis semestralmente.

Esclarece que realizou o pagamento de um montante total de R$ 10.860,34, mas desistiu do negócio por impossibilidade de custear o financiamento para a construção do imóvel, bem como pela ausência de infraestrutura mínima no loteamento por parte da ré.

Sustenta que, apesar de ter notificado a ré sobre sua desistência e solicitado a devolução de parte dos valores pagos, a requerida recusou-se a atendê-la.

Assim, pleiteia a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos, com eventual retenção de percentual máximo de 10% a título de despesas administrativas.

Juntou procuração e documentos.

Foi determinado que a autora apresentasse documentos comprobatórios de sua insuficiência financeira, para analisar o pedido de justiça gratuita (ID 85673791).

Em resposta, a autora juntou declaração de isenção de IR e cópia do cartão Bolsa Família, obtendo deferimento do referido pedido de justiça gratuita (ID 87321263).

Determinou-se a citação da ré para contestar no prazo de 15 dias úteis.

Regularmente citada, a Ré apresentou contestação afirmando, em síntese, que A petição inicial é inepta por ausência de comprovação de notificação à ré sobre o pedido de rescisão contratual e de documentos que sustentem as alegações autorais.

No mérito, negou a existência de inadimplemento contratual relacionado à infraestrutura do loteamento, juntando fotos e certidão da CAGEPA que atestam a viabilidade técnica para abastecimento de água e esgoto nos terrenos do loteamento (IDs 90329-315, 317 e 318).

Alegou que a autora se encontra inadimplente desde outubro de 2019 e que não manifestou interesse formal na rescisão contratual.

Defendeu a validade da cláusula contratual que prevê multa rescisória e justificou sua aplicação como meio de compensação pelas despesas administrativas suportadas.

Requereu o reconhecimento da mora da autora e a improcedência do pedido de devolução integral, pleiteando a retenção de percentual de 30% dos valores pagos, caso a rescisão seja acolhida.

Juntou procuração e documentos.

Intimada, a parte Autora apresentou impugnação à contestação, rechaçando os argumentos trazidos pela defesa.

As partes foram intimadas para dizer se pretendiam produzir mais alguma prova, tendo ambas pugnado pelo julgamento antecipado da lide.

II – FUNDAMENTAÇÃO. 2 – Do julgamento antecipado da lide.

O processo comporta o julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é essencialmente de direito, não havendo necessidade da produção de provas em audiência, de modo que as provas documentais constantes dos autos são suficientes para a solução da lide.

Vejamos o precedente: “Se a questão for exclusivamente de direito, o julgamento antecipado da lide é obrigatório.

Não pode o juiz, por sua mera conveniência, relegar para fase ulterior a produção de sentença, se houver absoluta desnecessidade de ser produzida prova em audiência” (RT 621/166). 2.1 – Das questões de ordem preliminar. 2.1.1 – Da inépcia da inicial.

Sabe-se que a petição inicial será considerada inepta, nos termos do art. 330, § 1, do CPC, quando faltar à inicial pedido ou causa de pedir, da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão, contiver pedidos incompatíveis entre si ou o pedido for indeterminado.

No caso em análise, a parte autora narra de forma clara o pedido e a causa de pedir, apresentando conclusão lógica e seus devidos pedidos.

Desse modo, não há que se falar em inépcia da peça inicial, razão pela qual rejeito a preliminar arguida. 2.2 – Do mérito.

A controvérsia reside na possibilidade de rescisão contratual e na proporcionalidade da devolução de valores pagos pela parte Autora em razão do desfazimento do contrato, diante da alegada desistência.

No plano geral, os contratos têm como fundamento a autonomia da vontade, a boa-fé e a função social (artigos 421 e 422 do Código Civil).

Contudo, é assegurado o direito à rescisão contratual em situações que comprometam a continuidade do negócio por razões justificadas.

Cumpre esclarecer que a prova ocupa um papel determinante no processo, enquanto as meras alegações, desprovidas de elementos capazes de demonstrá-las, pouca ou nenhuma utilidade trarão à parte interessada, já que serão tidas por inservíveis ao que se propõem. À medida do grau de interesse das partes em comprovar seus fundamentos fáticos, a legislação processual civil dividiu o ônus probatório.

Nesse sentido, ao autor compete o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito e,

por outro lado, ao réu cabe a demonstração de fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor, nos moldes do art. 373, do Código de Processo Civil.

Assim, aquele que não lograr êxito quanto ao cumprimento desse encargo assume o risco de ter o julgamento em seu desfavor, quando do sopesamento das provas colhidas no curso da demanda.

No caso em análise, com base no artigo 373, § 1º, do Código de Processo Civil, cumulado com o artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, deve observar a inversão do ônus da prova.

Desse modo, em regram deveria recair sobre o Promovido, o dever de provar que não são verídicas as alegações da Autora, ou seja, que não houve comunicação da desistência do contrato pactuado.

Vejamos o esclarecedor precedente: “CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ.

SÚMULA N. 182 DO STJ.

RECONSIDERAÇÃO.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

DISTRATO.

ABUSIVIDADE.

REVISÃO.

POSSIBILIDADE.

CDC.

APLICABILIDADE.

RETENÇÃO.

RAZOABILIDADE.

AGRAVO INTERNO PROVIDO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (...) 4.

Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade.

Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019).

Por outro lado, no caso concreto, atribuir a parte Promovida a comprovação de fato que alega inexistir, configuraria hipótese flagrante de prova diabólica (prova de fato negativo), impossível de ser produzida no contexto delineado.

Desse modo, ante a ausência de elementos de provas mínimos que comprovem a devida comunicação por parte da Autora, sobre sua vontade de rescindir o pacto celebrado entre as partes, deve-se reconhecer o inadimplemento contratual de sua parte.

Pois bem.

Observa-se que a Cláusula sétima do contrato firmado entre as partes, Id 90329313 - Pág. 5, prevê, expressamente, a possibilidade de resolução do contrato em caso de inadimplência.

Além disso, a referida cláusula contratual estampa que a resolução do contrato em caso de inadimplemento, haverá uma retenção de 50% (cinquenta por cento).

Vejamos: “CLÁUSULA SÉTIMA – DA RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA: (...) PARÁGRAFO PRIMEIRO: Em devolução, por inadimplência, o(a) COMPROMISSÁRIO(A) receberá da COMPROMITENTE, parceladamente em igual período, 50% (cinquenta por cento) do total pago a partir da 1ª parcela, conforme cláusula supra”.

Nesse aspecto, não se cogita qualquer ilegalidade quanto ao direito de promover a retenção por parte do promitente vendedor, em decorrência da desistência/inadimplemento do comprador do negócio.

Não obstante, em que pese a promitente compradora ter dado causa, através do inadimplemento, à rescisão do contrato, o decote, a título de multa, de 50% (cinquenta por cento) do total pago desde o sinal parece extrapolar os limites da razoabilidade, mostrando-se tanto abusivo.

Sabe-se que o STJ possui firme o entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ.

Nesse sentido: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR.

RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS ESTIPULADA NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O MONTANTE PAGO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.

CORREÇÃO MONETÁRIA.

CADA DESEMBOLSO.

SÚMULA 83/STJ.

INOBSERVÂNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA INAPLICABILIDADE DO.

ART. 86 DO NOVO CPC.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 2.

Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos.

Nesse ponto, o aresto está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior ao firmar a nulidade da cláusula que previa a retenção de 20% de forma parcelada, fixando-a em 10%.

Aplicação da Súmula 83/STJ. 3.

O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso.

Precedentes (Súmula 83/STJ). 4.

A fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação foi feita a partir da análise do que foi pedido na petição inicial em confronto com o que foi deferido durante todo o transcurso da lide.

Nesse contexto, constata-se a inaplicabilidade do art. 86 do CPC/2015 sucumbência recíproca. 5.

Agravo interno desprovido. ( AgInt no REsp 1947665/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 4/10/2021, DJe de 6/10/2021) E ainda: “CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ.

SÚMULA N. 182 DO STJ.

RECONSIDERAÇÃO.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

DISTRATO.

ABUSIVIDADE.

REVISÃO.

POSSIBILIDADE.

CDC.

APLICABILIDADE.

RETENÇÃO.

RAZOABILIDADE.

AGRAVO INTERNO PROVIDO.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (...) 5. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio" (AgInt no REsp 1729761/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). 6.

Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos. (AgInt no AREsp 1878330/RJ, Rel.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 30/8/2021, DJe de 1º/9/2021) No que tange a existência de cláusula contratual específica no sentido de que o contrato foi fixado em caráter irretratável e irrevogável, , tal cláusula não carrega em si a impossibilidade de sua revisão e adaptação aos entendimentos firmados pelos tribunais superiores sobre o assunto.

Como já esclarecido, o STJ tem decidido de forma reiterada que em se tratando de rescisão por culpa do promissário comprador, é permitida a retenção da multa contratual, nos termos da Súmula 543, do STJ.

Segundo entendimento firmado pelo STJ, a retenção deve se dar entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Com efeito, tendo em mira que a parte autora deu causa à rescisão do contrato, as parcelas pagas devem ser restituídas imediata e parcialmente, nos termos do entendimento consolidado e sumulado do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: "Súmula n. 543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

No caso dos autos, não se extrai um contexto de prejuízo para o promitente vendedor do imóvel a justificar um percentual de retenção em índices elevados.

Assim, mostra-se adequado um índice de retenção de 10%, levando-se em consideração que o imóvel não possuía nenhuma edificação, possibilitando a imediata negociação do bem por parte do vendedor, nos termos da própria cláusula sétima do contrato, anteriormente transcrita, que prevê a imediata rescisão do contrato em caso de inadimplência.

Logo, patente a abusividade no percentual de retenção fixado no contrato (50%), impõe-se reconhecer a nulidade da cláusula sétima do contrato, exclusivamente para fixar índice de retenção em favor do compromitente em 10% (dez por cento) do valor total pago pela compromissária.

III – DISPOSITIVO.

Ante o exposto e considerando tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, com resolução de mérito, para DECLARAR rescindido o contrato entabulado entre as partes (ID. 85625156 - Pág. 1/8); Além disso, CONDENO a parte promovida a restituir à autora, em parcela única a quantia total paga, impondo-se a retenção em favor do promovido de 10% (dez por cento) relativo à multa, com juros de mora e correção monetária, com aplicação da taxa SELIC, que já inclui ambos, a partir de cada parcela paga pelo Autor com valor indevido (Súmula 54 do STJ).

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, em face o princípio da causalidade.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se o(a) apelado(a) para apresentar contrarrazões no prazo legal.

Vindas estas e havendo questão suscitada, nos termos do art. 1.009, §1º do CPC, intime-se o recorrente para se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias.

Decorrido o prazo sem a apresentação das contrarrazões ou não havendo questão suscitada, nos termos do art. 1.009, §1º do CPC, encaminhem-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba, nos termos do art. 1.010, § 3º, do CPC, com as cautelas de estilo.

Não havendo interposição de qualquer recurso, intime-se o exequente para requerer o que entender de direito, no prazo de 15 (quinze) dias.

Nada sendo requerido, arquivem-se os autos.

Campina Grande/PB, assinatura e data pelo sistema. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] VANESSA ANDRADE DANTAS LIBERALINO DA NÓBREGA Juíza de Direito