TJPB - 0812551-64.2021.8.15.2001

PROCESSO Nº: 0812551-64.2021.8.15.2001 ATO ORDINATÓRIO De acordo com o art.93 inciso XIV1, da Constituição Federal, e nos termos do art. 152 inciso VI,§1° do CPC2 , bem assim o art. 203 § 4° do CPC3 , que delega poderes ao Analista/Técnico Judiciário para a prática de atos ordinatórios e de administração, c/c o provimento CGJ nº 04/2014, publicado em 01/08/2014.

E considerando as prescrições do art. 3084 do Código de Normas Judiciais da Corregedoria Geral de Justiça4, bem como em cumprimento as determinações constantes da portaria nº 002/2022 - JPA CUCIV, procedo com: 5.[ ] Intimação da parte adversa, para no prazo de 05(cinco) dias se manifestar acerca dos embargos de declaração.

João Pessoa-PB, em 22 de janeiro de 2025 CECILIA GOMES DE LACERDA MONTEIRO ALBUQUERQUE Analista Judiciário

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL 0812551-64.2021.8.15.2001 AUTOR: RODRIGO BIONE DE ARAUJO HENRIQUES RÉU: MORADA INCORPORACOES LTDA - EPP S E N T E N Ç A AÇÃO ORDINÁRIA.

ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE.

CLÁUSULA PENAL.

INVERSÃO.

DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. - A cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega da construção não é por si só abusiva, sobretudo quando o consumidor teve acesso ao contrato previamente, tendo com ela anuído.

Contudo, verificando-se atraso superior ao tempo ajustado de prorrogação da entrega, ocorre o descumprimento contratual. - No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. - A situação vivenciada pela parte ultrapassa as barreiras do mero dissabor, diante da frustração de um planejamento de vida e financeiro em face do descumprimento contratual pela parte ré.

Vistos.

I – RELATÓRIO RODRIGO BIONE DE ARAUJO HENRIQUES, devidamente qualificada, ingressou com a presente AÇÃO ORDINÁRIA DESCONTITUIÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS (INVERSÃO DA MULTA POR ATRASO) C/C DANOS MORAIS, em face da MORADA INCORPORAÇÕES LTDA., em face de MORADA INCORPORACOES LTDA - EPP , igualmente qualificada, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados.

Narra a autora que, adquiriu junto à promovida, o imóvel consubstanciado na Quadra 15 (quinze), Lote 14 (quatorze), do empreendimento BEACH PLAZA CONDOMÍNIO & RESORT, com previsão de entrega para 30/12/2017, podendo ser prorrogada por mais 180 (cento e oitenta) dias (28/06/2018), todavia, até a propositura da demanda, o empreendimento não foi entregue nos moldes previstos no contrato.

Sendo assim, requer, a declaração de nulidade da cláusula de tolerância, a inversão da cláusula penal com aplicação de multa no valor de R$ 31.029,52 (trinta e um mil e vinte e nove reais e cinquenta e dois centavos), além de indenização por danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais).

Instruindo os pedidos vieram os documentos dos Id's n° 41649436 ao 41650014.

Justiça gratuita indeferida (Id n° 41650014).

Devidamente citada, a parte promovida contestou ao Id n° 59092702, aduzindo a impossibilidade e inversão da cláusula penal, pois o atraso se deveu à grave crise econômica que assolou o país e ao atraso na entrega de materiais.

Salienta que desde o ano de 2020 foi autorizado aos proprietários o início das construções dos seus imóveis.

Defende, por fim, a inexistência de danos morais a serem ressarcidos.

Impugnação à contestação ao Id n° 65134381, com a juntada de novos documentos.

Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, o autor requereu o julgamento antecipado da lide e a parte ré não se manifestou nos autos.

Assim, vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório.

Passo a decidir.

DO MÉRITO Nada tendo sido suscitado a título de preliminares, passo, de logo, a apreciação do mérito da lide.

A presente demanda tem por objeto suposto descumprimento contratual por parte da ré, diante do atraso na entrega do empreendimento BEACH PLAZA CONDOMÍNIO & RESORT (Lote nº 14, Quadra nº15).

De início, há de se ressaltar que o atraso na entrega da obra é fato incontroverso nos autos, pois que confirmado pelo demandado, não havendo o que se apreciar a este respeito.

Deverá ser analisado, portanto, se as justificativas apresentadas são capazes de afastar a responsabilidade da pessoa jurídica ré, além da possibilidade de validade da cláusula de tolerância, a possibilidade de inversão da cláusula penal e a ocorrência de danos extrapatrimoniais.

Pois bem.

Acerca da matéria, vejamos o seguinte julgado em caso análogo: AÇÃO REVISIONAL DE CLAUSULAS CONTRATUAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA SUPERIOR A PRORROGAÇÃO - CASO FORTUTIO E FORÇA MAIOR - INOCORRÊNCIA - DANOS MATERIAIS - ALUGUEL DEVIDO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS. - A cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega da construção não é por si só abusiva, sobretudo quando o consumidor teve acesso ao contrato previamente, tendo com ela anuído.

Contudo, verificando-se atraso superior ao tempo ajustado de prorrogação da entrega, ocorre o descumprimento contratual. - O atraso na entrega do imóvel em virtude da ausência de mão de obra no mercado não configura força maior a eximir a responsabilidade da construtora, pois se trata de fortuito interno. - Haja vista que os compradores se viram obrigados a morar em casa de parentes, justificável o deferimento do pedido para que ré arque com a sua despesa de aluguel. - A fixação do valor a ser pago deve corresponder ao valor médio de mercado do aluguel de um imóvel equivalente ao adquirido por ela, haja vista que a fixação em valor inferior a esse poderia implicar ineficácia da medida. - Há evidente sofrimento moral, passível de ser indenizado, do comprador de imóvel em construção que, na data ajustada para a entrega do apartamento, constata que as obras estão longe de ser finalizadas. - O quantum indenizatório de dano moral deve ser fixado em termos razoáveis, para não ensejar a idéia de enriquecimento indevido da vítima e nem empobrecimento injusto do agente, devendo dar-se com moderação, proporcional ao grau de culpa, às circunstâncias em que se encontra o ofendido e a capacidade econômica do ofensor. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.109156-3/004, Relator(a): Des.(a) Domingos Coelho , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/11/2014, publicação da súmula em 04/12/2014) Nesta esteira, é de extrema importância ressaltar que, além de a ré não fazer prova alguma de suas alegações de configuração de força maior, não trazendo aos autos um documento sequer, se considerarmos a data prevista para a entrega (dezembro/2017), ainda que com a aplicação da cláusula de tolerância (junho/2018), o réu extrapolou em mais de 03 (três) anos o prazo em questão, o que faz cair por terra toda e qualquer justificativa possível.

Vejamos: RECURSO – Indeferido pedido de processamento da apelação com efeito suspensivo.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – A cláusula de tolerância, ensejando a prorrogação do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra inicialmente pactuada, inserida em contrato de compromisso de compra e venda, não é considerada abusiva, desde que contratada com prazo determinado e razoável – no máximo, de 180 (cento e oitenta dias) -, por constituir previsão que atenua os fatores negativos de imprevisibilidade inerentes à atividade econômica praticada pela construção civil - Constituem excludentes de responsabilidade do promitente vendedor pela resolução do compromisso de compra e venda, isentando-o da devolução da integralidade dos valores pagos ou pelo pagamento de penalidades previstas em contrato, pelo atraso na entrega do bem imóvel, a culpa exclusiva do promitente comprador, a força maior e o caso fortuito externo, ou seja, fato exclusivo de terceiro, inteiramente estranho aos riscos da atividade econômica do promitente vendedor, sem nenhuma relação com a atividade prestada, nem com a organização da prestadora do serviço, e não o fortuito interno, caracterizado por fato relacionado à organização do negócio explorado pela construtora - Inconsistentes as alegações da parte embargante, objetivando a extinção da execução, relativas à existência de causa excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, tendo em vista que: (a) restou comprovado nos autos o atraso da embargante apelante na entrega do imóvel aos exequentes, que deveria ser realizada até 25.02.2018, já computado o prazo de 180 dias da cláusula de tolerância ao "prazo estimado de obra" fixado em 25.08.2017, pois os exequentes receberam o imóvel em 17.01.2019 e (b) embora lamentável, a instabilidade econômica que afetou o mercado imobiliário não configura força maior nem caso fortuito externo, ou seja, fato exclusivo de terceiro, inteiramente estranho aos riscos da atividade econômica do promitente vendedor, porque possui relação com a atividade econômica exercida pela executada, e não o fortuito interno, caracterizado por fato relacionado à organização do negócio explorado pela construtora – Manutenção da r. sentença.

Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1033509-87.2019.8.26.0114; Relator (a): Rebello Pinho; Órgão Julgador: 20ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/08/2019; Data de Registro: 19/06/2020) Desta leitura, já se faz possível concluir que a parte ré não cumpriu integralmente com a obrigação contratualmente assumida, nem apresentou justificativa aceitável para tanto.

Cumpre salientar, neste momento, que o simples fato de a contratada ter autorizado o início das construções nos lotes negociados, antes da entrega do empreendimento, não pode servir como elemento que milite a seu favor, pois trata-se de situação, inclusive, questionável.

Não tem como se esperar que o adquirente de um lote de terreno inicie a construção do seu imóvel sem que o empreendimento tenha sido entregue, ou seja, sem que tenha passado por todas as vistorias necessárias culminando na expedição do "habite-se".

Trata-se de conduta que não pode ser utilizada como argumento em desfavor do consumidor.

Assim, já é possível perceber que a ré não se desincumbiu de seu ônus probatório quanto a comprovação de fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito do autor.

Configurado, portanto, o descumprimento contratual por parte da ré e, em consequência, a plena aplicação da cláusula penal avençada em caso de atraso na entrega da obra.

Acerca deste ponto, o STJ, em sede de Recurso Repetitivo (Tema 971), assim dispôs: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

No mesmo sentido, esta Corte já se pronunciou: Por derradeiro, a respeito da inversão da cláusula penal, vejamos como se posiciona esta Egrégia Corte em casos semelhantes: APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

UNIDADE RESIDENCIAL.

ATRASO NA OBRA.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO.

CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA.

DEVOLUÇÃO TOTAL DO VALOR PAGO (SÚMULA 543, STJ).

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.

MULTA CONTRATUAL EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA (TEMA 971 DO STJ).

CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES.

IMPOSSIBILIDADE.

TEMA 970 DO STJ.

RESP 1631485/DF.

DANOS MORAIS NÃO EVIDENCIADOS.

MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

CITAÇÃO POR EDITAL.

TENTATIVAS INFRUTÍFERAS DE LOCALIZAÇÃO DA PARTE RÉ.

VALIDADE.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO.

IRRESIGNAÇÕES.

MANUTENÇÃO DO DECISUM.

DESPROVIMENTO DOS RECURSOS. - A citação editalícia tem caráter excepcional e subsidiário, de modo que somente será realizada depois de frustradas as tentativas, por todos os meios disponíveis, de localização do destinatário do ato. “In casu”, restou válida a citação por Edital, visto que foi realizada após diversas tentativas infrutíferas de localização da parte Ré. -"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (STJ - REsp 1614721/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). - No que se refere ao pedido autoral de indenização por Danos Materiais na modalidade lucros cessantes presumidos, em análise ao REsp 1631485/DF (Tema 970), o Colegiado definiu que não é possível cumular a Cláusula Penal por atraso na entrega do imóvel com lucros cessantes. - No caso em disceptação, apesar dos argumentos expostos na peça vestibular, o dano moral anunciado pela parte Demandante não induz, automaticamente, a sua configuração.

Em regra, o STJ entende que “o atraso na entrega do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável”.

Dessa forma, a Decisão de 1º Grau deve ser mantida neste ponto, visto que, in casu, inexiste a obrigação de indenizar por danos morais. (0007653-51.2015.8.15.2001, Rel.

Des.

Leandro dos Santos, APELAÇÃO CÍVEL, 1ª Câmara Cível, juntado em 23/03/2022) (grifei) Assim, o pedido de aplicação da cláusula penal em favor do adquirente deve ser julgado procedente.

Melhor sorte não assiste ao pleito de declaração de nulidade da cláusula de tolerância prevista no contrato inicial, pois trata-se de disposição comumente praticada no mercado imobiliário, cuja ciência e anuência tácita foi ofertada no momento da contratação.

Trata-se de entendimento corroborado de forma pacífica pelos Tribunais brasileiros, conforme já citado nos julgados que fundamentam essa decisão.

Por fim, no que concerne à indenização por danos morais, estes são cabalmente indiscutíveis, pois que a situação vivenciada pela parte ultrapassa as barreiras do mero dissabor, diante da frustração de um planejamento de vida e financeiro em face do descumprimento contratual pela parte ré.

Vejamos: AÇÃO REVISIONAL DE CLAUSULAS CONTRATUAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA SUPERIOR A PRORROGAÇÃO - CASO FORTUTIO E FORÇA MAIOR - INOCORRÊNCIA - DANOS MATERIAIS - ALUGUEL DEVIDO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS. - A cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega da construção não é por si só abusiva, sobretudo quando o consumidor teve acesso ao contrato previamente, tendo com ela anuído.

Contudo, verificando-se atraso superior ao tempo ajustado de prorrogação da entrega, ocorre o descumprimento contratual. - O atraso na entrega do imóvel em virtude da ausência de mão de obra no mercado não configura força maior a eximir a responsabilidade da construtora, pois se trata de fortuito interno. - Haja vista que os compradores se viram obrigados a morar em casa de parentes, justificável o deferimento do pedido para que ré arque com a sua despesa de aluguel. - A fixação do valor a ser pago deve corresponder ao valor médio de mercado do aluguel de um imóvel equivalente ao adquirido por ela, haja vista que a fixação em valor inferior a esse poderia implicar ineficácia da medida. - Há evidente sofrimento moral, passível de ser indenizado, do comprador de imóvel em construção que, na data ajustada para a entrega do apartamento, constata que as obras estão longe de ser finalizadas. - O quantum indenizatório de dano moral deve ser fixado em termos razoáveis, para não ensejar a idéia de enriquecimento indevido da vítima e nem empobrecimento injusto do agente, devendo dar-se com moderação, proporcional ao grau de culpa, às circunstâncias em que se encontra o ofendido e a capacidade econômica do ofensor. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.109156-3/004, Relator(a): Des.(a) Domingos Coelho, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/11/2014, publicação da súmula em 04/12/2014) Logo, importante ressaltar que, na fixação do dano moral, deverá o juiz, atendendo ao nexo de causalidade inscrito no art. 1060 do CC, a extensão dos danos e o poder econômico das partes, levar em conta os critérios de proporcionalidade e razoabilidade na apuração do quantum, atendidas as condições do ofendido e do bem jurídico lesado.

No caso em tela, atento às consequências dos efeitos gerados pelo dano provocado pela empresa ré, em observância à narrativa trazida pelos autores e às peculiaridades do caso sub examine, tenho como razoável conceder os danos morais em R$ 3.000,00 (três mil reais).

III – DISPOSITIVO Isso exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para: a) declarar a incidência da cláusula penal prevista no instrumento contratual, de forma invertida, em favor do comprador, em valor a ser apurado em liquidação de sentença; b) condenar a parte ré em indenização por danos morais, no valor de R$3.000,00 (três mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir desta data, e acrescidos de juros de mora de 1% a contar da citação.

Considerando que a autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno a parte promovida no pagamento das custas e em honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

P.R.I.

Juiz(a) de Direito