TJPB - 0802072-27.2023.8.15.0001

Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível de Campina Grande AÇÃO DE DESPEJO PROCESSO Nº: 0802072-27.2023.8.15.0001 AUTOR: LUIZ LEAL DA COSTA RÉ: JOSEFA IRACI DO NASCIMENTO S E N T E N Ç A RELATÓRIO Vistos etc.

LUIZ LEAL DA COSTA, já qualificado nos autos, promove, por intermédio de advogado regularmente habilitado, Ação de Despejo em face de JOSEFA IRACI DO NASCIMENTO, também qualificada, pelos motivos fáticos e jurídicos a seguir expostos.

Aduz o promovente, em síntese, que firmou contrato de locação com a ré em meados do ano 2000, conforme contrato acostado ao feito, o qual findou-se e a locação se estendeu por prazo indeterminado, permanecendo até os dias atuais.

Informa que não possui mais interesse em continuar com a locação do imóvel objeto deste feito, pois tem interesse em retomar o bem para uso de um descendente seu.

Sustenta que a promovida vem fazendo uso inadequado do bem, dando-lhe destinação comercial, de forma diversa do que foi previsto em contrato.

Aduz que, apesar de ter notificado extrajudicialmente a promovida, ela não desocupou o imóvel, sendo esta a razão de ser da presente demanda.

Pede, em sede de provimento liminar, a desocupação do imóvel litigioso no prazo de 15(quinze) dias.

Requer, ao final, a procedência definitiva da presente ação de despejo.

Despacho inicial deferindo o pedido de justiça gratuita formulado pelo autor e postergando a análise do pedido liminar para momento posterior à citação da parte ré.

Apresentada Contestação c/c Reconvenção, com impugnação ao pedido de justiça gratuita formulado pelo promovente.

No mérito, a parte ré alegou, em síntese: a) Que no imóvel em questão sempre funcionou um ponto comercial, mesmo antes da locação firmada entre as partes; b) Que a ré mora no local há 34 anos, tendo feito toda a sua vida e criado seus filhos no local; c) Que o autor tenta há anos tirar a ré de sua moradia, sem querer indenizá-la pelas benfeitorias feitas no local; d) Que as benfeitorias realizadas no imóvel totalizam o montante de R$ 116.705,92.

Pede, ao final, a improcedência de todos os pedidos formulados na exordial, bem ainda a procedência da reconvenção, com a condenação do autor ao pagamento das benfeitorias realizadas, além de uma indenização pelos danos morais causados.

Apresentada Impugnação à Contestação.

Audiência de conciliação realizada no CEJUSC, sem êxito, porém, na tentativa de formalização de uma composição amigável entre as partes.

Decisão Interlocutória proferida por este juízo, indeferindo o pedido liminar de despejo contido na petição inicial.

Audiência de instrução realizada, ocasião em que foi tomado o depoimento pessoal das partes, além de serem ouvidas a DECLARANTE MARLENE DE FÁTIMA SILVA (Companheira do autor) e as TESTEMUNHAS DA PARTE RÉ (Miriam Maria Ribeiro Demétrio, Lúcia Moreira do Nascimento e Verônica Maria Correia de Lima).

Alegações Finais apresentadas pelas partes. É O BREVE RELATÓRIO.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO 1) IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA Em face da robusta documentação acostada ao feito pela parte ré, com evidências reais de possível ausência da hipossuficiência financeira alegada pelo autor, e para evitar qualquer tipo de dúvida a esse respeito, É DE RIGOR QUE O PROMOVENTE JUNTE AO FEITO CÓPIA DE SUA ÚLTIMA DECLARAÇÃO DE BENS ENTREGUE À RECEITA FEDERAL, a fim de elucidar por completo a impugnação apresentada pela promovida. 2) DO CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO No caso em apreço, observo, de início, que o promovente logrou êxito em provar que celebrou com a ré JOSEFA IRACI DO NASCIMENTO o contrato de locação descrito na petição inicial, relativamente ao imóvel situado na Rua Lucas da Rocha, nº 20, Lagoa Seca/PB, pelo prazo de 1(um) ano, com início da locação em 10/10/2000 e término em 10/10/2001, com valor da locação inicialmente pactuado em R$ 140,00, tudo conforme contrato acostado ao feito no ID Num. 68431837 - Págs. 1/2, com intermediação de “Vavá Escritório Imobiliário”.

Nada obstante esse prazo inicialmente ajustado, é ponto incontroverso no feito que houve prorrogação da locação por prazo indeterminado, já que a demandada permanece no imóvel até os dias atuais.

Sobre o tema em análise, dispõe o artigo 46, §1º, da Lei de Locações (Lei 8.245/91) que “Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato”.

Como dito acima, inexiste controvérsia acerca da locação por prazo indeterminado, tampouco quanto ao fato de que o imóvel de fato é de propriedade do promovente. 3) DA NECESSÁRIA CONCESSÃO DA ORDEM DE DESPEJO REQUERIDA No caso dos autos, verifico que a primeira alegação da parte autora para obtenção da medida de despejo requerida diz respeito à alegada infração contratual no que diz respeito à finalidade da locação.

Entrementes, embora conste no contrato que a locação seria para fins residenciais, as fotografias acostadas ao feito, aliadas à prova oral colhida em audiência, demonstraram claramente que sempre funcionou no imóvel litigioso um ponto comercial, o que revela uma concordância tácita do locador ao longo dos anos, sobretudo considerando que, antes mesmo da locação, há fortes indícios de funcionamento de um pequeno ponto comercial gerido pelo próprio irmão do promovente.

Como se vê, portanto, não houve a alegada infração contratual por parte da ré/locatária.

De igual maneira, a alegação autoral de que pretende retomar o imóvel para uso de um descendente (artigo 47, III, da Lei 8.245/91) não restou satisfatoriamente provada no feito, já que as hipóteses previstas no artigo 47, §1º, da Lei de Locações não foram bem delineadas no caso dos autos.

Por outro lado, observo que consta na petição inicial alegação clara e direta no sentido de que “o requerente não nutre mais interesse em continuar com a locação, fazendo jus à retomada do imóvel, vez que o contrato já pendura por mais de 5 (cinco) anos ininterruptos e não possui prazo determinado (Art. 47, inciso V, da lei 8.245/91)”.

Ora, esse fundamento invocado pelo autor do presente feito encontra pleno amparo na hipótese dos autos, em que há incontroversa duração da locação por prazo indeterminado, bem superior ao prazo de 5(cinco) anos previsto no artigo 47, V, da Lei 8.245/91.

Embora esse artigo 47 acima citado esteja na seção relativa às locações residenciais, vale ressaltar que o reconhecimento acima declinado de que sempre funcionou no local um ponto comercial não desnatura a locação formalmente pactuada como residencial, sobretudo considerando que a própria ré afirma que, concomitantemente, sempre residiu – e ainda reside – no imóvel litigioso.

Sobre o tema em análise, vejamos o recente julgado do TJPB: PROCESSUAL CIVIL e CIVIL – Apelação cível – Ação de despejo – Sentença de procedência – Irresignação do demandado – Relação locatícia entre as partes comprovada – Contrato prorrogado por prazo indeterminado – Locação ininterrupta superior a cinco anos – Inteligência do art. 47, V, da Lei 8.245/91 – Despejo decretado – Manutenção da sentença – Desprovimento. - Em se tratando de locação residencial com prazo inferior a trinta meses, prorrogada por prazo indeterminado e vigente ininterruptamente há mais de cinco anos, afigura-se legítimo o despejo por denúncia vazia, nos termos do disposto do art. 47, V, da Lei 8.245/91. (TJ-PB - APELAÇÃO CÍVEL: 08099302620238152001, Relator: Des.

Abraham Lincoln da Cunha Ramos, 2ª Câmara Cível) Em face do exposto, e com amparo no artigo 47, V, da Lei 8.245/91, FIRMO CONVICÇÃO QUANTO AO NECESSÁRIO ACOLHIMENTO DA ORDEM DE DESPEJO REQUERIDA NESTA DEMANDA. 4) DA RECONVENÇÃO No tocante às benfeitorias realizadas, assim dispõe a Lei de Locações (Lei 8.245/1991): Art. 35.

Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36.

As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

No caso em apreço, em sede de RECONVENÇÃO, a parte ré pede indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, no montante total de R$ 116.705,92, juntando ao feito diversos documentos comprobatórios de despesas com material de construção.

Pois bem.

A demandada não provou no feito qualquer tipo de autorização do autor/proprietário para realização de benfeitorias no imóvel, de modo que AS BENFEITORIAS ÚTEIS REALIZADAS PELA RÉ NÃO DEVEM SER INDENIZADAS.

A propósito, registre-se que a cláusula 16 do contrato de locação (ID Num. 68431837 - Pág. 2) prevê que “Sem prévia autorização escrita de quem de direito, é vedado ao Locatário introduzir benfeitorias e realizar obras de qualquer natureza no imóvel, mesmo simples modificações ou alterações...”.

Também por expressa disposição legal, as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis.

Pois bem.

Embora as benfeitorias necessárias sejam indenizáveis independentemente de autorização do locador, a análise detida do presente feito demonstra que a promovida não logrou êxito em provar que as melhorias feitas no imóvel podem ser caracterizadas como benfeitorias necessárias.

Entrementes, consideram-se benfeitorias necessárias aquelas que possuem um caráter de urgência, para corrigir problemas e evitar danos.

No caso dos autos, porém, pela análise atenta da prova oral colhida em audiência, denota-se que as reformas realizadas pela promovida tiveram o condão de aumentar a usabilidade do bem, facilitando o seu uso, especialmente no tocante ao ponto comercial existente no local.

Assim sendo, firmo convicção de que as benfeitorias realizadas pela demandada foram ÚTEIS, de modo que não são indenizáveis, por falta de autorização do locador proprietário.

Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO DE CONTRATO.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO (LOTE).

INADIMPLÊNCIA.

REC0NVENÇÃO.

PRETENSÃO INDENIZATÓRIA POR BENFEITORIAS ÚTEIS.

IMPOSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DO PROPRIETÁRIO. 1.

Na Cláusula 1, do contrato de locação firmado entre as partes, consta que o imóvel locado era um lote comercial.

Logo, não se tratava de imóvel com edificação interna.

A Cláusula 5, por sua vez, estipulara que os fins da locação seriam comerciais, vedada qualquer outra destinação (mov. 1, doc. 1).

Pelas fotos colacionadas na mov. 8 (contestação), denota-se que houve edificação no local, promovida pelo locatário, com o intuito de ali instalar comércio de alimentos.

Inegável, pois, que o locatário/apelante proporcionou uma benfeitoria útil ao imóvel, incrementando-o ao ponto de melhor se adequar ao uso comercial a que se destinou.

Resta avaliar se essa benfeitoria útil é passível de indenização e/ou de retenção do imóvel. 2.

Prescreve o art. 35, da Lei nº 8.245/91: ?Art. 35.

Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.? Importante destacar que se trata de contrato de locação de bem imóvel urbano, espécie e negócio jurídico disciplinado por lei especial e não pelo Código Civil, razão por que não se aplica ao caso a regra contida no seu art. 1.219.

Pela lei específica, vejo que a realização de benfeitorias úteis no imóvel locado necessita de prévia autorização do locador. 3.

Ao perlustrar o contrato firmado entre as partes contendoras, não verifico cláusula expressa que demonstre anuência do locador com edificação no lote alugado.

Desta forma, não vejo como impor ao locador que ressarça o apelante pela obra inadvertidamente erguida no imóvel locado.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 5204543-98.2018.8.09.0137 RIO VERDE, Relator: Des(a).

José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) Quanto aos danos morais pleiteados pela ré em sede de Reconvenção, também não houve comprovação pela promovida.

A simples presença da esposa do autor no local para tirar fotos do imóvel não revela constrangimento passível de reparação.

A prova oral colhida em audiência também não revelou qualquer tipo de comportamento do promovente que tenha ocasionado constrangimento à demandada.

Assim sendo, firmo convicção quanto à necessária rejeição do pedido de condenação do autor ao pagamento de indenização por danos morais.

Finalmente, entendo que a circunstância especial presente neste feito, de que a demandada reside no local há mais de 30(trinta) anos, recomenda a concessão de um prazo mais elástico para desocupação do imóvel, de modo a evitar transtornos diversos por ocasião da saída da promovida do imóvel em que sempre residiu.

Entendo que o prazo de 90(noventa) dias bem atende às circunstâncias especiais presentes neste feito, harmonizando o interesse do autor na retomada do imóvel, com concessão,

por outro lado, de tempo hábil para que a saída do imóvel não cause mudança brusca na vida de quem nele mora há décadas.

DISPOSITIVO Em face de tudo que foi exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para, em consequência: a) DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL FIRMADO ENTRE AS PARTES; b) CONCEDER, EM FAVOR DO AUTOR, A ORDEM DE DESPEJO REQUERIDA NA PETIÇÃO INICIAL, RELATIVAMENTE AO IMÓVEL SITUADO NA RUA LUCAS DA ROCHA, Nº 20, LAGOA SECA/PB, fixando, contudo, o prazo elástico de 90(noventa) dias para desocupação voluntária do bem, ante as peculiaridades existentes no caso dos autos.

Paralelamente, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL FORMULADO PELA PARTE RÉ.

Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais, bem ainda em honorários advocatícios arbitrados em 15%(quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido nesta demanda, ficando tais condenações, todavia, sob condição suspensiva de exigibilidade, por ser a promovida beneficiária da justiça gratuita, benefício requerido na contestação e expressamente concedido nesta oportunidade.

Independentemente do trânsito em julgado, INTIME-SE a parte promovida para, no prazo elástico de 90(noventa) dias, desocupar voluntariamente o imóvel objeto deste feito, sob pena de expedição de mandado de despejo compulsório.

Paralelamente, a fim de melhor dirimir a impugnação à justiça gratuita feita pela parte ré, como acima determinado, INTIME-SE o autor, por seu advogado, para JUNTAR ao feito CÓPIA DE SUA ÚLTIMA DECLARAÇÃO DE BENS ENTREGUE À RECEITA FEDERAL, no prazo de 15(quinze) dias, ou, alternativamente, para PAGAR as custas processuais iniciais - Isto é, as custas que eventualmente deveria ter pago quando da interposição da ação.

P.R.I.

Campina Grande (PB), data e assinatura eletrônicas Wladimir Alcibíades Marinho Falcão Cunha Juiz de Direito