TJPB - 0821748-82.2017.8.15.2001

PODER JUDICIÁRIO DA PARAÍBA CARTÓRIO UNIFICADO CÍVEL DA CAPITAL FÓRUM CÍVEL DES.

MÁRIO MOACYR PORTO Av.

João Machado, 532, Centro, João Pessoa-PB - CEP: 58.013-520 - 3º andar PROCESSO Nº: 0821748-82.2017.8.15.2001 ATO ORDINATÓRIO De acordo com o art.93 inciso XIV1, da Constituição Federal, e nos termos do art. 152 inciso VI,§1° do CPC2 , bem assim o art. 203 § 4° do CPC3 , que delega poderes ao Analista/Técnico Judiciário para a prática de atos ordinatórios e de administração, c/c o provimento CGJ nº 04/2014, publicado em 01/08/2014.

E considerando as prescrições do art. 3084 do Código de Normas Judiciais da Corregedoria Geral de Justiça4, bem como em cumprimento as determinações constantes da portaria nº 002/2022 - JPA CUCIV, procedo com: 1.[X] Intimação da parte autora para, no prazo de 05 (cinco) dias se manifestar acerca dos embargos de declaração.

João Pessoa-PB, em 20 de fevereiro de 2025 DIANA SANTOS DE OLIVEIRA BERGER Técnica Judiciária 1 Art. 93.

Lei complementar, de iniciativa do Supremo Tribunal Federal, disporá sobre o Estatuto da Magistratura, observados os seguintes princípios: XIV os servidores receberão delegação para a prática de atos de administração e atos de mero expediente sem caráter decisório; (Incluído pela Emenda Constitucional nº 45, de 2004) 2 Art. 152.

Incumbe ao escrivão ou ao chefe de secretaria: VI - praticar, de ofício, os atos meramente ordinatórios. § 1o O juiz titular editará ato a fim de regulamentar a atribuição prevista no inciso VI. 3 Art. 203.

Os pronunciamentos do juiz consistirão em sentenças, decisões interlocutórias e despachos. § 4o Os atos meramente ordinatórios, como a juntada e a vista obrigatória, independem de despacho, devendo ser praticados de ofício pelo servidor e revistos pelo juiz quando necessário 4 Art. 308.

No processo de conhecimento ordinário, apresentada a contestação, o servidor intimará o autor para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias, quando for arguida ilegitimidade ou ausência de responsabilidade pelo prejuízo invocado (art. 338, CPC), bem assim quando forem alegados fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor (art. 350, CPC), quando o réu alegar qualquer das matérias enumeradas no art. 337 do CPC e for apresentada reconvenção (arts. 351 e 343, § 1º, CPC).

Poder Judiciário da Paraíba 6ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0821748-82.2017.8.15.2001 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: NICHOLAS FRANCA DE OLIVEIRA, LUCELIA SOUZA DE ABREU REU: GBM ENGENHARIA LTDA, LIEGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA SENTENÇA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C LUCROS CESSANTES E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DEFERIDA EM SEDE RECURSAL.

PRELIMINARES REJEITADAS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.

ATRASO NA OBRA.

CULPA EXCLUSIVA DAS PROMOVIDAS.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELOS ADQUIRENTES.

LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS.

MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA.

INCOMPATIBILIDADE.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO COMPRADOR.

PROCEDÊNCIA PARCIAL.

EXTINÇÃO DO FEITO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

INTELIGÊNCIA DO ART. 487 I DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

Vistos, etc.

NICHOLAS FRANÇA DE OLIVEIRA e LUCELIA FRANÇA DE OLIVEIRA, devidamente qualificados e por advogado legalmente constituído propuseram a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C LUCROS CESSANTES E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA em face de LIEGE EMPEENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e GBM ENGENHARIA LTDA, igualmente qualificadas conforme inicial.

Em síntese, alegam que em 30.08.2012, as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, tendo como objeto o apartamento de 1403, do Edifício Residencial Liege, à época em construção, com previsão de entrega para 30.06.2016, pelo valor de R$ 337.210,49 (trezentos e trinta e sete mil e duzentos e dez reais e quarenta e nove centavos), tendo efetuado o pagamento de R$ 107.549,93 (cento e sete mil e quinhentos e quarenta e nove reais e noventa e três centavos), sendo R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) pagos mediante crédito em conta bancária da promovida e 46 (quarenta e seis) notas promissórias mensais no valor de R$ 1.274,23 (um mil e duzentos e setenta e quatro reais e vinte e três centavos).

Aduzem ter decorrido o prazo estabelecido contratualmente para a entrega do apartamento, bem como o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e o imóvel segue sem qualquer previsão de entrega.

Assim, requereram em sede de tutela, que seja declarada a rescisão do instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção, bem como restituído 90% do valor pago, devidamente corrigido e acrescido de juros de mora.

No mérito, pedem a rescisão do contrato firmado entre as partes e devolução do valor pago no importe de R$ 107.549,93 (cento e sete mil e quinhentos e quarenta e nove reais e noventa e três centavos), devidamente corrigidos, a condenação das promovidas ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguel, no importe de R$ 1.700,00 (um mil e setecentos reais) a contar da expiração do prazo de tolerância em 20.01.2017 até a declaração de rescisão do contrato, bem como ao pagamento das multas compensatória de 2% e moratória mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel previstas na Lei Estadual 10.570/15, as quais correspondem respectivamente aos importes de R$ 9.420,00 (nove mil quatrocentos e vinte reais) e R$ 7.065,00 (sete mil e sessenta e cinco reais).

Juntou documentos.

Justiça Gratuita Deferida, id. 8915329.

Antecipação de Tutela Indeferida, id. 8915329.

Provimento do Agravo de Instrumento interposto pelos autores, id. 18036463.

Determinado bloqueio online, id. 18036463 com resposta negativa id. 36681404.

Devidamente citadas as promovidas apresentaram contestação id. 67514297, arguindo em sede de preliminar Impugnação a Justiça Gratuita e ilegitimidade passiva ad causam das promovidas.

No mérito, sustentam a inocorrência de atraso injustificado na conclusão da obra, a ausência de descumprimento contratual que justifique a rescisão do contrato, a impossibilidade de devolução dos valores pagos.

Acrescentaram que a partir da imissão na posse, toda e qualquer obrigação decorrente da incorporação do Edifício Residencial Liége passou a ser da inteira responsabilidade da Comissão de Representantes dos Promitentes Compradores do Residencial Liége e a Associação dos Adquirentes do Imóvel Residencial Liége.

Bem ainda, a ausência de ato ilícito por danos materiais na modalidade lucros cessantes e inaplicabilidade da multa prevista na Lei Estadual 10.570/15.

Por fim, requereram o acolhimento das preliminares e, ultrapassadas, a improcedência do pedido inicial.

Impugnação à Contestação, id. 70433275.

Intimadas as partes para produção de provas.

Indeferimento de produção de provas formulado pelos promovidos, id. 74586786.

Vieram-me os autos conclusos para julgamento.

Em síntese, é o relatório.

DECIDO.

O feito encontra-se apto ao julgamento, na medida em que a matéria em discussão é de fato e de direito, sendo oportunizado às partes a produção da prova, configurando, pois, a hipótese do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 355.

O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I – não houver necessidade de produção de outras provas; DAS PRELIMINARES Da Impugnação à Justiça Gratuita.

Em análise apurada dos autos, observa-se que o argumento utilizado na preliminar, não merece guarida, vez que o benefício da gratuidade judiciária é concedido aqueles juridicamente pobres, que não possuam condições de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo de seu próprio sustento e de sua família (art.2°, parágrafo único da Lei n°1.060/50), podendo ser concedido pelo juiz com base em declaração específica.

O benefício da gratuidade judiciária compreende todos os atos do processo do início ao final em todas as instâncias, bem como outros de natureza extraprocessual (arts.6° e 9° da Lei 1.060/50).

Qualquer das partes poderá impugnar os benefícios concedidos a outra, requerendo a revogação da gratuidade diante da demonstração que a declaração de pobreza apresentada pela parte não condiz com a realidade, sendo o ônus dessa prova do próprio impugnante, a teor do art.373, II do CPC.

Assim, rejeito a preliminar ora suscitada.

Da Ilegitimidade Passiva da GBM Engenharia Ltda.

A promovida requereu o acolhimento da preliminar para que seja reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam e, por conseguinte, extinto o processo sem resolução do mérito em relação às promovidas, nos termos do art. 485, VI do CPC, tendo em vista a sub-rogação da Comissão de Representantes dos Promitentes Compradores do Residencial Liége e a Associação dos Adquirentes do Imóvel Residencial Liége terem se sub-rogado nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, a partir da imissão na posse da obra do Residencial Liege.

E que o ônus de ser responsabilizada pelo adimplemento de obrigações assumidas contratualmente apenas pela promovida Liege Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda, bem ainda a inexistência de contrato firmado com os autores.

Nas lições de Daniel Amorim Assumpção Neves, a legitimidade ad causam diz respeito à “pertinência subjetiva da demanda ou, em outras palavras, é a situação prevista em lei que permite a um determinado sujeito propor a demanda judicial e a um determinado sujeito formar o polo passivo dessa demanda. [...] serão legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelo demandante” (NEVES, Daniel Amorim Assumpção.

Manual de Direito Processual Civil.

Volume Único. 8. ed.

Salvador: Juspodivm, 2016, p. 76).

No caso dos autos tem-se que a preliminar suscitada se confunde com o mérito.

Da Ilegitimidade Passiva da Liege Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

Alega o promovido que foi determinada nos autos da Ação Declaratória de Destituição de Incorporadora, interposta pela COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS PROMITENTES COMPRADORES DO RESIDENCIAL LIÉGE e ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DO IMÓVEL RESIDENCIAL LIÉGE, Processo nº 0821696-18.2019.8.15.2001, em trâmite perante 10ª Vara Cível da Capital, a destituição das incorporadoras Liége Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e GBM Engenharia Ltda.

Requereu o acolhimento da preliminar para que seja reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam e, por conseguinte, extinto o processo sem resolução do mérito em relação às promovidas, nos termos do art. 485, VI do CPC, tendo em vista a sub-rogação da Comissão de Representantes dos Promitentes Compradores do Residencial Liége e a Associação dos Adquirentes do Imóvel Residencial Liége terem se sub-rogado nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, a partir da imissão na posse da obra do Residencial Liege.

De igual modo, a preliminar suscitada se confunde com o mérito e como tal será apreciada.

DO MÉRITO Inicialmente, se faz necessário comentar a respeito da destituição das empresas Liege Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda e GBM Engenharia Ltda da condição de incorporadoras da obra do Residencial Liege para as promovidas integrarem o polo passivo da demanda.

Pois bem.

Verifica-se dos autos id. 67515057 que foi determinada na Ação Declaratória de Destituição de Incorporadora, interposta pela Comissão de Representantes dos Promitentes Compradores do Residencial Liége, processo nº 0821696-18.2019.8.15.2001, em tramitação na 10ª Vara Cível da Capital, a destituição das empresas Liége Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e GBM Engenharia Ltda da condição de incorporadoras da obra do Residencial Liege.

Destaque-se que restou consignado que a Comissão de Representantes dos Promitentes Compradores e a Associação dos Adquirentes do Imóvel Residencial Liége se reuniriam deliberando, por unanimidade, pela continuidade das obras.

Com tais argumentos alegam os promovidos que, em razão da deliberação tomada pela Comissão de Representantes dos Promitentes Compradores e a Associação dos Adquirentes do Imóvel Residencial Liége estaria caracterizada a ilegitimidade passiva ad causam dos mesmos.

Afirmam que a referida Comissão ficou, automaticamente, sub-rogada nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra.

Quanto à responsabilidade da Comissão de Representantes, a qual, no entender dos réus, teria se sub-rogado nos direitos e deveres atinentes ao empreendimento, não prospera, sendo impositiva a rejeição do argumento em questão.

O art. 31-F da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, determina que, decretada a falência do construtor ou incorporador, a Comissão de Representantes convocará assembleia geral dos adquirentes para deliberação sobre a continuidade ou não da obra, bem como em que condições se dará, ou, ainda, a liquidação do patrimônio de afetação.

A partir da falência, a Comissão de Representantes adquire poderes na gestão.

O parágrafo 11º do mesmo artigo dispõe que caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.

Em síntese, os adquirentes, através da Comissão de Representantes, possuirão poderes de gestão do empreendimento.

Art. 31-F.

Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação § 11.

Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.

Ora, a relação entre as partes, inegavelmente, é de consumo.

Os promoventes enquadram-se no conceito de consumidora e as empresas promovidas de fornecedoras, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Diversa, portanto, é a relação existente entre os promoventes e a associação criada para finalização da obra e que não pode ser considerada de consumo.

O Código Civil prevê: Art. 53.

Constituem-se as associações pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos.

Parágrafo único.

Não há, entre os associados, direitos e obrigações recíprocos.

A Associação de Promitentes Compradores e Associação de Adquirentes do Residencial Liége tem como objetivo a união dos associados para finalização da obra.

Portanto, a associação não se enquadra no conceito de fornecedor: Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único.

Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. §1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. §2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Deste modo, a relação jurídica com as empresas rés é diversa da relação com a associação que assumiu os encargos para entrega do imóvel.

Considerando tal distinção, não é possível como pretendem os promovidos, a responsabilização exclusiva da Associação considerando-se uma cadeia de consumo, pois, em verdade, tal cadeia não existe.

A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, prevê: Art. 43.

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: VI – se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal.

Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.

Sendo assim, a legislação permite e não exclui a responsabilidade do destituído em responder pelos prejuízos sofridos.

Sendo assim, a legislação permite e não exclui a responsabilidade do destituído em responder pelos prejuízos causados ao consumidor.

Desse modo, a responsabilidade do destituído está limitada até a data da destituição, pois, entender diversamente seria o mesmo que perpetuar uma relação jurídica.

Assim, até 06/06/2019.

Do Prazo de Tolerância de 180 dias e do Atraso Imotivado.

Tem-se que no contrato firmado entre as partes id. 7602444 existe a previsão expressa de conclusão da obra em 30/06/2016 na Cláusula III, com menção de prazo de tolerância de 180 dias na Cláusula XI.

A referida cláusula ainda traz a possibilidade de prorrogação nas hipóteses de força maior e caso fortuito.

Nesse sentido, a 3ª Turma do STJ no julgamento do REsp 1.582.318-RJ, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612), entendeu que: Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.

Já decidiu o nosso E.

TJ da Paraíba: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

IRRESIGNAÇÃO.

VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.

COMPROVAÇÃO DAS SITUAÇÕES ATÍPICAS QUE ACARRETARAM NA EXTENSÃO DO PRAZO INICIALMENTE PREVISTO.

PRECEDENTES DO STJ E DESTA EGRÉGIA CORTE DE JUSTIÇA.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

DESPROVIMENTO DO APELO. É válida a cláusula de tolerância nos contratos de imóveis adquiridos na planta, haja vista a possibilidade do surgimento de fatores imprevisíveis atrapalhando o andamento das obras, como eventos da natureza, limitação de mão de obra ou insumos, crise no setor, entre outros, desde que seja respeitado o período máximo de 180 (cento e oitenta) dias corridos e que haja a devida demonstração sobre os motivos necessários ao adiamento do prazo originalmente fixado.

Existindo elementos comprobatórios sobre os motivos ensejadores do atraso, verifica-se a legitimidade da utilização da referida cláusula de tolerância, inexistindo mora da construtora. (TJPB - ACÓRDÃO/DECISÃO do Processo Nº 00069531220148152001, 1ª Câmara Especializada Cível, Relator DESA.

MARIA DE FÁTIMA MORAES BEZERRA CAVALCANTI, j. em 20-11-2018).

Nesse caso, a tolerância está devidamente expressa, clara e legível em documento juntado aos autos pelos promoventes no id. 7602444, Cláusula XI.

Deste modo, não existe nenhuma irregularidade na mencionada cláusula, que deve ser mantida da forma como pactuada entre as partes.

Ocorre que, embora válido o prazo de tolerância, os promoventes afirmam, também, que houve atraso superior na entrega do imóvel.

Quanto a ultrapassagem do prazo de tolerância tem-se que tal estipulação se torna desproporcional e abusiva, uma vez que a “prorrogação da prorrogação” é prevista de forma genérica, reportando-se a caso fortuito ou força maior, o que causa insegurança ao consumidor, devendo, por isso, ser considerada nula, nesta previsão expressa.

Isso significa que a ré tem compromisso direto de entregar a obra no prazo contratado, sob pena de se configurar defeito do serviço prestado, o qual se dá por falha de qualidade e segurança esperados (art. 14, § 2º, incisos I e II do Código de Defesa do Consumidor), porque os promoventes consumidores, não podem ser lesadas por providência que diz respeito exclusivamente as promovidas.

Da Rescisão Contratual e Devolução dos Valores Pagos Integralmente.

Os promoventes requereram a rescisão do contrato firmado entre as partes e devolução do valor pago no importe de R$ 107.549,93 (cento e sete mil e quinhentos e quarenta e nove reais e noventa e três centavos), devidamente corrigidos.

Vê-se recibo de pagamento como sinal no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) id. 7602447 e o valor de R$ 58.614,58 representados em 46 notas promissórias mensais no valor de R$ 1.274,23 (um mil e duzentos e setenta e quatro reais e vinte e três centavos), conforme ids. 7602452, 7602458, 7602463, 7602465, 7602468.

Em se tratando de compra e venda de imóvel, o tema foi pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça por meio da Súmula 543, com o seguinte teor: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, ante o inequívoco descumprimento contratual por parte das promovidas, perfeitamente cabível a rescisão contratual por culpa exclusiva das demandadas, gerando, nesse sentido, o direito dos autores ao ressarcimento integral dos valores pagos em razão do contrato objeto da lide, a saber, em razão da ausência de contestação específica, no valor de R$ 107.549,93 (cento e sete mil e quinhentos e quarenta e nove reais e noventa e três centavos), devidamente corrigidos.

Saliente-se que, uma vez operada a rescisão, a restituição das partes à situação anterior é uma consequência da própria resolução do contrato.

Dessa forma, resulta a imprescindibilidade de serem restituídas todas as parcelas liquidadas pela autora.

Nesse sentido: AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESOLUÇÃO REQUERIDA PELO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO AO "STATUS QUO ANTE" - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO - TERMO INICIAL - JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. - O inadimplemento no contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel é causa que permite a resolução da avença (art. 475 do CC) a requerimento da parte lesada - Conforme Súmula 543 do STJ, nas hipóteses de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, deverão ser restituídas as parcelas pagas pelo promitente comprador em sua integralidade caso configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor - Consoante jurisprudência do C.

STJ, os consectários legais representam matéria de ordem pública e devem ser analisados de ofício - A jurisprudência do E.

STJ é assente em afirmar que nessa matéria a correção monetária das parcelas pagas objeto de restituição, incide a partir de cada desembolso - Os juros de mora têm como termo a quo o trânsito em julgado da decisão, nos termos da tese fixada no recurso repetitivo nº REsp 1.740.911/DF - Recurso ao qual se dá parcial provimento. (TJ-MG - AC: 10372160064468001 Lagoa da Prata, Relator: Lílian Maciel, Data de Julgamento: 07/04/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/04/2021) Os valores a serem restituídos à requerente serão pagos de forma imediata e de uma única vez, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação, conforme entendimento já firmado na jurisprudência pátria (TJ-RJ.

APL 0995444-44.8011.819.0002.

Relator: Marcelo Lima Buhatem.

Julgamento em: 02/07/2013).

E mais: CONSUMIDOR.

CIVIL E PROCESSO CIVIL.

DIREITO INTERTEMPORAL.

RECURSO.

REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE E CABIMENTO.

MARCO.

DECISÃO PUBLICADA.

POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.105/15.

REGÊNCIA CPC/15.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ENTREGA DO IMÓVEL.

ATRASO NA OBRA.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL.

MULTA CONTRATUAL.

MORATÓRIA.

CUMULAÇÃO.

LUCROS CESSANTES.

IMPOSSIBILIDADE. 1.

A análise do recurso deve considerar, em substância, a lei processual vigente ao tempo em que foi publicada a decisão recorrida. 2.

As decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016 são regidas pela Lei 13.105/15, Novo Código de Processo Civil. 3.

A rescisão contratual motivada pelo atraso na entrega da obra, por culpa exclusiva da construtora, inviabiliza a retenção dos valores pagos pelo consumidor.

Inteligência da súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. 4.

Diante da ausência de caso fortuito ou força maior, à construtora deve ser atribuída culpa exclusiva pela rescisão do contrato, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, assegurada a devolução integral das quantias pagas pelos promitentes compradores, em parcela única, sem prejuízo de aplicação de sanções, em decorrência da mora.

A rescisão contratual motivada pelo atraso na entrega da obra, por culpa exclusiva da construtora, inviabiliza a retenção dos valores pagos pelo consumidor.

Inteligência da súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. 5.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp. 1.498.484/DF, sob a sistemática dos recursos repetitivos, entendeu pela impossibilidade de cumular a indenização por lucros cessantes com a cláusula penal (tema 970), quando restar comprovada a culpa da construtora pelo atraso na entrega do imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda. 6.Constatada a existência de previsão contratual expressa e específica para a hipótese de atraso na entrega da obra, de caráter compensatório, uma vez a constituir pré-fixação de perdas e danos pela não fruição do bem, afasta-se o pagamento de lucros cessantes, em razão da impossibilidade de cumulação com a cláusula penal. 7.

Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. 8.

Recurso da ré conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF 00034017620168070001 DF 0003401-76.2016.8.07.0001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 25/03/2020, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 04/05/2020.

Dos Lucros Cessantes Os promoventes pugnaram pela condenação das promovidas ao pagamento dos alegados lucros cessantes, estes correspondentes à renda que teriam deixado de auferir pelo aluguel do imóvel a contar da expiração do prazo de tolerância em 20.01.2017 até a declaração da rescisão do contrato.

Declaram como justo o valor de R$ 1.700,00 (um mil e setecentos reais) por mês a título de aluguéis.

Sobre o pedido de lucros cessantes, as promovidas afirmam que jamais poder ser concedido sem as efetivas provas de que os autores teriam, de fato, deixado de alugar o imóvel objeto da contratação, motivo pelo qual não caberia o acolhimento desta pretensão.

No tocante aos lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que são presumidos no caso de atraso de obra por culpa dos fornecedores, não havendo que se falar, portanto, em necessidade de provas nesse sentido.

Ocorre que, no caso de o comprador optar pela resilição do contrato, esta pretensão é incompatível com os lucros cessantes, não sendo estes presumidos.

Nesse sentido é a jurisprudência do STJ: AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA CONSTRUTORA.

SÚMULA 543 DO STJ.

ARTIGOS 475 C/C 182, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL.

INTERESSE CONTRATUAL POSITIVO E NEGATIVO DO CONTRATO.

DIFERENÇAS.

EFEITO RESOLUTÓRIO ABARCA O INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO.

LUCROS CESSANTES NÃO PRESUMIDOS. 1.

Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com perdas e danos em razão do atraso indevido na entrega do imóvel pela construtora. 2.

De acordo com a regra do art. 475 do Código Civil, se o credor opta por pleitear o cumprimento da obrigação, terá direito também ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), sendo colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido voluntariamente e no modo/tempo/lugar devido (interesse contratual positivo ou interesse de cumprimento).

Neste caso, os lucros cessantes são presumidos, porque o comprador ficou privado do uso e fruição do imóvel, para moradia própria ou obtenção de renda durante o período de atraso. 3.

Diversamente, se o credor, com base no mesmo dispositivo legal, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo).

Nesta hipótese, decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ), abarcando também o interesse contratual negativo, o qual deve ser comprovado. 4.

No caso em exame, como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel.

Assim, os lucros cessantes, no caso do interesse contratual negativo, não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados. 5.

Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp 1881482 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2020/0155953-5, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA, Data do Julgamento 06/02/2024, Data da Publicação/Fonte DJe 02/05/2024) (grifei) Das multas previstas pela Lei Estadual n.º 10.570/2015 Pugnam os autores, ainda, a condenação na multa compensatória de 2% e moratória mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel previstas na Lei Estadual n.º 10.570/15, correspondendo ao importe de R$ 9.420,00 (nove e quatrocentos e vinte reais) e R$ 7.065,00 (sete mil e sessenta e cinco reais), fundamentando a aplicação da multa cominatória prevista na referida legislação, no valor equivalente a 2% do valor total do imóvel, já que não foram comunicados, no prazo estabelecido pela lei, acerca do atraso da obra.

O art. 1º da Lei 10.570/2015 prevê a aplicação da multa por atraso na entrega da obra no valor equivalente a 2% (dois por cento) do valor total do imóvel previsto no contrato, devidamente atualizado, e desde que não previsto valor superior.

In casu, o contrato de compra e venda, embora anterior à mencionada lei, teve seu prazo de vigência e, sobretudo, para entrega da obra (até 30/06/2016) sob a égide da lei estadual.

Assim, pelo princípio "Tempus regit actum" a norma estadual se aplica ao contrato objeto da lide.

Dispõe o art. 3º da Lei: Art. 3º As empresas ficam obrigadas, a avisar ao comprador-consumidor, com 06 (seis) meses de antecedência, sobre possíveis atrasos na entrega das chaves do imóvel, sob pena de incidir também a indenização prevista no caput do art. 1º desta Lei.

Como se observa, em caso de descumprimento da obrigação contratual de entrega da obra no prazo contratual estipulado, deve incidir a multa compensatória de 2% do valor total do imóvel previsto no contrato, devidamente atualizado.

Igualmente, a Lei estipula multa moratória de 0,5% sobre o valor do imóvel.

A multa compensatória tem o condão de compensar os prejuízos do comprador pelo descumprimento contratual e a multa moratória é aplicada em virtude da demora na entrega da obra, não sendo plausível a aplicação sobre o valor do imóvel em caso de rescisão do contrato, sob pena de enriquecimento ilícito, haja vista que o valor do imóvel ou do contrato não fora totalmente quitado pelo consumidor.

Nessa esteira, a multa compensatória deve incidir sobre os valores adimplidos pelo comprador.

Isto se dá devido à possibilidade de inversão da cláusula penal prevista no contrato apenas para o consumidor, em caso de impontualidade.

No julgamento do tema repetitivo 971, o STJ admitiu a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

Esta foi a tese firmada: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Dessa forma, ainda que a cláusula penal prevista no contrato tenha previsão apenas em favor de uma das partes, o entendimento jurisprudencial é que deve se voltar aos contratantes indistintamente.

Analisando o contrato de compra e venda, observo do item “VI - PAGAMENTO DO PREÇO” e nos subitens, há previsão de algumas hipóteses de inadimplemento (Id. 7602444).

Entendo que deve ser aplicada em favor dos autores/compradores a que prevê que “multa de 2% (DOIS POR CENTO) sobre o valor do débito atualizado, (...)” (item IV, 2) Quanto à multa moratória de 0,5% sobre o valor do imóvel, não haveria como aplicar até a data da rescisão contratual, pois isso importaria em inequívoco enriquecimento ilícito dos promoventes.

Isto porque após o término do prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, a partir de janeiro de 2017, houve a destituição das promovidas da função de incorporadoras (06/06/2019), uma vez que a associação de adquirentes ficou automaticamente sub-rogada nos direitos, obrigações e encargos relativos à incorporação, de sorte que não incide a multa em período posterior à destituição das promovidas como pretendem os promoventes.

De outra banda, no caso em comento, os promitentes compradores perseguem a aplicação tanto de multa compensatória como da multa moratória fundadas, ambas, na demora da entrega do imóvel, de sorte que estas não são cumuláveis, sobretudo em razão de os promoventes optarem pela rescisão do contrato, de sorte que descabida a multa moratória.

Nesse sentido: CONSUMIDOR.

RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

ATRASO NA EXECUÇÃO DAS OBRAS.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.

RECURSOS DE AMBAS AS PARTES.

RECURSO DO AUTOR.

IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA À RÉ.

EMPRESA SUBMETIDA A RECUPERAÇÃO JUDICIAL.

BENEFÍCIO JÁ CONCEDIDO EM OUTROS AUTOS.

NÃO ACOLHIMENTO.

MÉRITO.

PLEITO APLICAÇÃO CUMULATIVA DE CLÁUSULAS PENAIS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA.

IMPOSSIBILIDADE.

BIS IN IDEM.

INCIDÊNCIA ÚNICA E EXCLUSIVA DE MULTA PELA RESCISÃO DO CONTRATO, CUJO VALOR PRÉ-FIXADO É DIMENSIONADO PARA RECOMPOSIÇÃO DOS PREJUÍZOS ADVINDOS DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO.

DANOS MORAIS.

NÃO COMPROVAÇÃO.

MERO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA QUE NÃO GERA, POR SI SÓ, DEVER DE INDENIZAR.

RECURSO DA RÉ.

IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA AO AUTOR.

FUNDAMENTAÇÃO GENÉRICA.

ALTERAÇÃO DA SITUAÇÃO ECONÔMICA DO IMPUGNADO NÃO DEMONSTRADA.

NÃO ACOLHIMENTO.

MÉRITO.

EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO [CC, ART. 476].

FINANCIAMENTO BANCÁRIO NA MODALIDADE ASSOCIATIVA NÃO CONTRATADO PELO COMPRADOR.

CONDICIONAMENTO DA ENTREGA DO IMÓVEL À CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO.

EXIGÊNCIA ABUSIVA.

PARALISAÇÃO DAS OBRAS.

JUSTIFICATIVA PLAUSÍVEL PARA A SUSTAÇÃO DOS PAGAMENTOS.

EVIDENTE CULPA DA RÉ PELA RESCISÃO DA AVENÇA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSOS DESPROVIDOS. (TJSC Apelação Processo: 0313352-14.2017.8.24.0033, Relator: Alexandre Morais da Rosa, Orgão Julgador: Oitava Câmara de Direito Civil, Julgado em: 30/01/2024) (grifo) ISTO POSTO, e mais que dos autos consta, e com fulcro no art. 487, I do CPC, REJEITO AS PRELIMINARES SUSCITADAS E NO MÉRITO JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO para: 1.

Declarar a rescisão do contrato de compra e venda objeto da lide, por culpa exclusiva das promovidas, condenando-as, solidariamente, ao ressarcimento de todo o valor pago pelos promoventes, ou seja, R$ 107.549,93 (cento e sete mil e quinhentos e quarenta e nove reais e noventa e três centavos), atualizando-se pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (Súmula 43/STJ), e com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação; 2.

Condenar as promovidas, solidariamente, ao pagamento da multa compensatória de 2% sobre os valores pagos pelos autores, devidamente atualizado pelo INPC e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a serem apurados em liquidação de sentença.

Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes autora e promovida nas custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 50% para cada (art. 85, §14, segunda parte, CPC).

Fico os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, a serem pagos na forma proporcional distribuída, restando suspensa a exigibilidade com relação aos promoventes em virtude de serem beneficiários da justiça gratuita (art. 98, § 3º, CPC).

Com o trânsito em julgado, e nada requerido, providências quanto às custas processuais, sob pena de inscrição na dívida ativa, e arquive-se.

Cumpra-se.

JOÃO PESSOA, 15 de novembro de 2024.

Gianne de Carvalho Teotonio Marinho Juíza de Direito