TJPB - 0847601-49.2024.8.15.2001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA 8º Juizado Especial Cível da Capital Hilton Souto Maior, s/n, Mangabeira, João Pessoa - PB Fone (83) 3238-6333 Processo nº: 0847601-49.2024.8.15.2001 Classe/Assunto: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) - [Direitos / Deveres do Condômino] Promovente: EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL JACUMA Advogado do(a) EXEQUENTE: DANYELLA FERREIRA DE ALBUQUERQUE - PB23968 Promovido(a): EXECUTADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado do(a) EXECUTADO: LEONARDO FIALHO PINTO - MG108654 SENTENÇA Vistos, etc.

Cuida-se de embargos à execução interpostos por MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA.

O juízo está devidamente garantido (id. 98089107), e as contrarrazões tempestivamente apresentadas (id. 99819546).

A embargante alega, em síntese, incompetência do juizado especial por ser o condomínio autor ente despersonalizado; sua ilegitimidade passiva; inexigibilidade da obrigação; que deveria pagar apenas 30% da dívida, em razão da convenção condominial; e excesso da execução por cobrança de honorários advocatícios.

Pede pela concessão do efeito suspensivo aos embargos.

O condomínio embargado sustenta sua legitimidade para demandar perante os juizados especiais, bem como a legitimidade da construtora, a ilegalidade do art. 31 da convenção condominial e a legalidade da cobrança de honorários.

Passo à análise.

Diferentemente do que alega o embargante, o condomínio não é ente despersonalizado, inclusive, seu CNPJ está devidamente anexado aos autos (id. 94091507), e a RFB trata de fornecer CNAE específico para este tipo de pessoa jurídica, conforme se observa do documento indicado Além disso, com relação a possibilidade de o condomínio autor demandar perante os juizados especiais, tenho que a matéria é pacífica, até mesmo possuindo enunciado editado a este respeito pelo FONAJE: ENUNCIADO 9 – O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.

Portanto, o argumento não merece prosperar, sob a luz do art. 1063 do CPC, que comunga do entendimento do enunciado 9 do FONAJE, permitindo, portanto, que condomínios residenciais proponham ações perante os juizados especiais.

Com relação à alegação de ilegitimidade passiva da construtora, o argumento deve ser analisado sob a ótica do tema repetitivo 886 do STJ, cuja tese firmada foi: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (grifei) Desta forma, surge, para o promitente vendedor, ou seja, a construtora ora embargante, o ônus de provar que comunicou ao condomínio a promessa de compra e venda, bem como a entrega das chaves ou do imóvel à promitente compradora, e ainda que o condomínio teve ciência inequívoca da transação.

Compulsando os autos, vejo que a embargante não trouxe qualquer prova disso, e,

por outro lado, a embargada alegou expressamente não ter tido conhecimento sobre esta transação, de modo que a cobrança em face da construtora se torna legítima, nos termos do item 'c' da tese firmada pelo Egrégio STJ, quando do julgamento da tese repetitiva 886, acima transcrita.

Friso que os julgamentos repetitivos têm caráter vinculante, ou seja, precisam ser observados por todos os julgadores quando da análise de casos análogos, que é justamente a presente discussão.

Portanto, entendo que a construtora tem legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda, sendo a cobrança em seu desfavor legítima.

Sobre a alegação da redução da execução para somente a porcentagem de 30% das taxas condominiais, à luz do art. 31 da convenção do condomínio, é preciso observar outro julgado do STJ, desta vez publicado através do informativo jurisprudencial 664 da Terceira Turma da Egrégia Corte Superior, cujo tema foi: Condomínio.

Convenção outorgada pela construtora.

Unidades imobiliárias ainda não comercializadas.

Redução da taxa condominial.

Impossibilidade.

Benefício de caráter subjetivo em detrimento da coletividade condominial. (REsp 1.816.039-MG, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020).

No julgado, ficou destacado que "É nula a cláusula de convenção outorgada pela própria construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades imobiliárias ainda não comercializadas".

Analisando o caso concreto, o argumento sustentado pela embargante é de que o art. 31 da convenção condominial prevê que a construtora pagará somente 30% da cota condominial das unidades não comercializadas, ou que estejam na posse da construtora.

Em que pese o argumento levantado da soberania da convenção condominial, que, na maioria das vezes deve prevalecer, tenho que o caso específico já foi objeto de discussão pelo STJ, que firmou entendimento diverso, devendo ser aplicada a nulidade da cláusula convencional que estipula tamanho benefício para a construtora em detrimento dos demais condôminos, especialmente quando a convenção foi outorgada pela própria construtora.

Sob esta ótica, é de se reconhecer a nulidade do art. 31 da convenção condominial para permitir a cobrança integral das cotas condominiais em desfavor da construtora embargante.

Passo à análise do argumento de excesso da execução por cobrança de honorários advocatícios em 20%.

Não obstante a regra dos juizados especiais, contidas nos artigos 54 e 55 da LJE, que dispõe sobre a ausência de condenação em honorários de sucumbência nos julgamentos de primeiro grau dos Juizados, o caso concreto se revela, novamente, diferenciar da regra.

Como bem pontuou o condomínio embargado, não se trata de cobrança de honorários de sucumbência, mas de honorários contratuais, estes estabelecidos pela convenção condominial, no art. 28, e ratificado pelo regimento interno do condomínio, na cláusula 6.5, todos inseridos no id. 94091097.

Desta forma, a cobrança de honorários, quando expressamente autorizada pela convenção condominial, regimento interno, ou por deliberação em assembleia geral, integra a dívida exequenda antes do ingresso judicial, de modo que sua legalidade não passa pelo crivo dos artigos 54 e 55 da LJE.

No caso dos autos, como dito acima, a cobrança está legitimada pela convenção condominial e pelo regimento interno, portanto, integra a dívida exequenda.

Assim, reconheço que não há excesso da execução pela cobrança dos honorários contratuais integrantes da dívida.

Por fim, não há necessidade de concessão de efeito suspensivo aos presentes embargos, uma vez que não há medida executória ou expropriatória em curso.

Isto posto, por todas as razões acima declinadas, JULGO IMPROCEDENTES os embargos à execução interpostos por MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, que o faço por sentença, em razão da devida garantia do juízo.

Intime-se.

Havendo embargos de declaração, certifique-se da tempestividade e intime-se a parte contrária para contrarrazoar no prazo legal, após, façam os autos conclusos.

Com o trânsito em julgado, expeça alvará em favor do condomínio exequente para a quantia depositada em garantia, no valor de R$ 2.949,12 (id. 98089107).

Após, arquivem-se os autos.

João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] DANIELA ROLIM BEZERRA - JUÍZA DE DIREITO