TJPB - 0800177-76.2024.8.15.0201

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE INGÁ Juízo do(a) 2ª Vara Mista de Ingá Rua Pref.

Francisco Lucas de Souza Rangel, s/n, Jardim Farias, INGÁ - PB - CEP: 58380-000 Tel.: (83) 3394-1400/9.9145-3754 email: [email protected] Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 PROCESSO Nº 0800177-76.2024.8.15.0201 AUTOR: AUTOR: JOSE AMERICO RIBEIRO CONSTRUCOES - EIRELI REU: GILBERTO QUEIROZ DA SILVA ATO ORDINATÓRIO REU: GILBERTO QUEIROZ DA SILVA Nome: GILBERTO QUEIROZ DA SILVA Endereço: R SIQUEIRA CAMPOS, 117, Residencial, centro, INGÁ - PB - CEP: 58380-000 Intimo a parte vencedora para requerer a execução do julgado, no prazo de 05 dias. 16/08/2024 LICIA GOMES VIEGAS Analista/Técnico Judiciário (Documento assinado eletronicamente)

Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Mista de Ingá PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) 0800177-76.2024.8.15.0201 [Compra e Venda, Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda] AUTOR: JOSE AMERICO RIBEIRO CONSTRUCOES - EIRELI REU: GILBERTO QUEIROZ DA SILVA SENTENÇA Vistos, etc.

Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/1995.

Decido.

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual, ajuizada por JOSÉ AMÉRICO RIBEIRO CONSTRUÇÕES - EIRELI, em face de GILBERTO QUEIROZ DA SILVA.

De acordo com a petição inicial, as partes firmaram, em 22 de fevereiro de 2021, um Contrato Particular de Compra e Venda de Imóveis Residenciais Não Edificados (LOTES), tendo como objeto a venda de um imóvel localizado no Loteamento Boa Vista II, LOTE 16 – QUADRA J, pelo valor de R$ 24.995,00 (vinte e quatro mil novecentos e noventa e cinco reais), o qual deveria ser pago mediante um sinal de R$ 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta reais) e o remanescente em 150 (cento e cinquenta) parcelas de R$ 158,30 (cento e cinquenta e oito reais e trinta centavos), entretanto, o réu deixou de efetuar o pagamento das parcelas no prazo estabelecido, encontrando-se até o momento inadimplente, desde maio de 2021.

Assim, requer o autor, a rescisão do contrato e a condenação do réu em perdas e danos.

Inicialmente, cumpre destacar que o presente processo encontra-se isento de qualquer vício ou nulidade, uma vez que todo o trâmite processual obedeceu aos ditames legais.

No caso em epígrafe, o demandado não apresentou contestação no prazo legal, tornando-se revel, acarretando sua atitude em presunção de veracidade dos fatos alegados pela requerente (art. 307 CPC).

Em nota ao art. 319 do CPC, Theotonio Negrão anota: “Revel é quem não contesta a ação ou, o que é o mesmo, não a contesta validamente”.

Importante frisar que a revelia não implica no reconhecimento imediato do pedido, posto que é necessário, para tanto, a presença nos autos de elementos suficientes ao convencimento do juiz.

Da análise dos autos, vê-se que a documentação trazida pela autora é satisfatória, uma vez que consta no Id 85631000, o contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel.

Há evidente relação de consumo entre as partes, em que a autora é a fornecedora e o réu, consumidor, nos termos do art. 3º do CDC.

No entanto, as regras do microssistema consumerista devem ser aplicadas em conjunto com as alterações trazidas pela Lei nº13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que alterou a Lei nº 6.766/79.

Isso porque os contratos que o autor pretende rescindir foram firmados em 22 de fevereiro de 2021, já sob a égide da Lei nº 13.786/2018.

Pretende o autor a rescisão do compromisso de compra e venda firmado com o requerido e indenização pelas perdas e danos no valor das parcelas atrasadas (R$ 7.975,82), além da condenação em honorários contratuais em 20% (vinte por cento) sobre o valor total cobrado. É sabido e ressabido que a inexecução voluntária do contrato ocorre quando um dos obrigados deixa de cumprir, dolosa ou culposamente, prestação devida, sem as dirimentes de caso fortuito ou força maior.

E, no caso em espeque, tendo a parte requerente alegado descumprimento do contrato por parte do promovido, competia a esse último comprovar a quitação das prestações alegadas como devidas.

Nessa perspectiva, deve ser acolhido o pedido para declarar rescindido o compromisso de compra e venda firmado entre as partes, posto que o réu não apresentou contestação.

Com a rescisão da avença, o requerente deverá ser ressarcido.

Pois bem.

Sobre o tema, transcrevo o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/2018: “Art. 32-A.

Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018 V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) §1º.

O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12(doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)” Feitas tais considerações, passo a analisar o valor pago pelo comprador/réu.

De acordo com a inicial, o réu efetuou o pagamento da entrada (R$ 1.250,00) cujo boleto venceu em 22/02/2021 e iniciou o pagamento das parcelas mensais (R$ 158,30), em 20/03/2021, conforme informação do contrato, ficando inadimplente desde 20 de maio de 2021.

Logo, quitou apenas o valor da entrada e de duas prestações mensais que somadas perfazem o montante de R$ 1.566,60 (um mil quinhentos e sessenta e seis reais e sessenta centavos). À luz do disposto no art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, o contrato pode prever a título de “cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal”, o valor de até 10% do valor atualizado do contrato.

Portanto, é abusiva a cláusula que foi estipulada no item 10.1 do contrato (ID 85631000 - Pág. 5) no percentual de 20% (vinte por cento) do valor atualizado da unidade imobiliária.

Assim, no presente caso, poderá o autor reter o equivalente a 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas.

Também são devidos pelo réu eventuais débitos de IPTU e outros tributos relacionados ao imóvel, desde a assinatura do contrato e desde que vencidos até o ajuizamento da presente ação (15/02/2024) e inadimplidos pelo réu, e, ainda, tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão (art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79), bem como, os honorários advocatícios contratuais estipulados em 20% (vinte por cento) do valor devido cobrado, conforme cláusula 7.2 (ID 85631000 - Pág. 4).

Lado outro, não são devidos valores pela fruição do imóvel, por se tratar o objeto do negócio de lote sem benfeitorias.

O inciso I, do art. 32-A, da Lei nº 6.766/79, prevê, de forma expressa, a retenção a título de eventual fruição do imóvel.

Em outras palavras, a retenção é legítima apenas se houver a fruição do bem, o que não se verifica no presente caso.

Outrossim, as partes não convencionaram expressa previsão contratual nesse sentido.

Neste sentido, vale dizer, a jurisprudência do C.

STJ: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE).

TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1.

Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel (REsp 1.863.007/SP, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe 26/3/2021). 2. "A controvérsia foi dirimida no TJSP nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, de que o arrependimento do promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do negócio.

Aplicação, ao caso, da Súmula nº 568 do STJ." (AgInt noREsp 1.864.915/SP, Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe 27/8/2020). 3.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.940.543/SP, relator Ministro RaulAraújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022.) (grifos não originais) Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra do imóvel localizado no Loteamento Boa Vista II, LOTE 16 – QUADRA J, reintegrando a parte autora na posse do imóvel objeto da avença, bem como, para condenar o réu ao pagamento de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, eventuais débitos de IPTU e outros tributos relacionados ao imóvel, desde que vencidos até o ajuizamento da presente ação (15/02/2024) e inadimplidos, e, ainda, tributos, custas, emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão e honorários advocatícios contratuais estipulados em 20% (vinte por cento) do valor devido cobrado (valor da condenação), conforme cláusula 7.2 (ID 85631000 - Pág. 4), podendo o promovente reter o montante pago pelo requerido (R$ 1.566,60), devidamente atualizado, para compensar o valor da condenação.

Os valores pagos pelo réu a serem retidos pelo autor devem sofrer correção monetária pelo IGP-M/FGV, a partir de cada desembolso, (cláusula 5.1, a), com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. À luz do art. 509, §2º, do CPC, os valores deverão ser apurados em sede de cumprimento de sentença, pois, para tanto, basta a elaboração de simples cálculo aritmético.

Sem custas e honorários advocatícios sucumbenciais neste grau de jurisdição (arts. 54 e 55, Lei nº 9.099/95).

P.

R.

I.

Consoante jurisprudência7 desta e de outras e.

Cortes Estaduais e por aplicação analógica do CPC, considerando que o § 3º do art. 1.010 do digesto processual retirou o juízo de admissibilidade deste 1º grau de jurisdição, uma vez interposto recurso inominado, caberá ao Cartório abrir vista à parte contrária para contrarrazões, no prazo de 10 dias, consoante art. 42, § 2°, da Lei n° 9.099/95.

Após as formalidades, os autos deverão ser remetidos à e.

Turma Recursal.

Cumpra-se com as cautelas de praxe.

Ingá-PB, data e assinatura eletrônicas.

ISABELLE BRAGA GUIMARÃES DE MELO Juíza de Direito

Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Mista de Ingá PROCESSO Nº 0800177-76.2024.8.15.0201 DESPACHO Vistos, etc.

Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada por José Américo Ribeiro Construções – EIRELI em face de Gilberto Queiroz da Silva.

Afirma a parte exequente, que firmou com o executado um Contrato Particular de Compra e Venda de Imóveis Residenciais Não Edificados (LOTES), tendo como objeto a compra de um imóvel localizado no Loteamento Boa Vista II, LOTE 16 – QUADRA J, pelo valor de R$ 24.995,00, o qual deveria ser pago mediante um sinal de R$ 1.250,00 e o remanescente em 150 (cento e cinquenta) parcelas de R$ 158,30.

Aduz que o executado deixou de efetuar o pagamento das parcelas no prazo estabelecido, encontrando-se até o momento inadimplente e que de acordo com a cláusula sexta do contrato “o não adimplemento pelo comprador de 03 (três) ou mais parcelas, quaisquer que sejam, consecutivas ou não, ou de qualquer parcela por prazo superior a 90 (noventa) DIAS IMPLICA NA RESCISÃO DOS CONTRATOS.” Assim, requer que seja declarada a rescisão do contrato, bem como, a expedição de mandado de citação para que o réu pague, integralmente, o débito e os valores das obrigações que se vencerem ao longo do feito.

Entretanto, é sabido que diante da inadimplência contratual, a lei faculta ao credor da obrigação ou exigir o cumprimento ou pedir a resolução do contrato, conforme art. 475 do Código Civil: “Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” (grifo nosso) Desse modo, é uma escolha da parte lesada, não podendo cumular os pedidos de pagamento e rescisão de contrato.

Ou ajuíza execução para pagamento do débito ou ação para rescisão do contrato.

Nesse ponto, tendo o exequente ajuizado a presente ação de execução para que o exequente pague o débito, fica impedido de requer a rescisão contratual, seja nesses autos ou em outra ação, pois as duas pretensões são incompatíveis.

Conforme art. 330, I C/C § 1º, IV do CPC, a petição será indeferida quando contiver pedidos incompatíveis entre si (petição inepta).

Por todo o exposto, intime-se a parte exequente, por seu advogado, para emendar a petição inicial, no prazo de 15 (quinze) dias, a fim de adequar o pedido, sob pena de indeferimento.

Ingá, data e assinatura eletrônicas.

Isabelle Braga Guimarães de Melo Juíza de Direito