TJPA - 0806147-87.2021.8.14.0040

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C Quadra Especial S/N Cidade Nova ATO ORDINATÓRIO - 22 de janeiro de 2023 Processo Nº: 0806147-87.2021.8.14.0040 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Requerente: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (5) Requerido: DOMINGOS MENDES e outros Nos termos do provimento n.º 006/2006-CJRM c/c Portaria 054/2008-GJ, fica(m) a(s) parte(s) interessada(s) - autora(s) e/ou requerida(s), INTIMADAS a apresentar(em) manifestação acerca do retorno dos autos da segunda instância.

Prazo de 15 (quinze) dias.

Parauapebas/PA, 22 de janeiro de 2023.

NEEMIAS DE ARAUJO PINTO Servidor da UPJ Cível Parauapebas (Arts. 1º e 2º do Provimento nº 08/2014-CJRMB) (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE PARAUAPEBAS Rua C Quadra Especial S/N Cidade Nova PROCESSO Nº: 0806147-87.2021.8.14.0040 REQUERENTES: MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e OUTROS REQUERIDOS: DOMINGOS MENDES e ANTONIA CONCEIÇÃO SILVA SENTENÇA Tratam os autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c REINTEGRAÇÃO DE POSSE movida por SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, REI EMPREENDIMENTOS LTDA, ANTARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e GARRA CONSTRUÇÃO E PAVIMENTAÇÃO LTDA em face de DOMINGOS MENDES e ANTONIA CONCEIÇÃO SILVA, partes já qualificadas nos autos do processo em epígrafe, tendo por objeto contrato de compromisso de compra e venda de imóvel do Loteamento denominado Parque dos Carajás.

Informam os autores, em suma, que as partes firmaram contrato de um Lote, de n° 11, Quadra 11, do Loteamento Parque dos Carajás, a ser adimplido em 150 parcelas mensais, porém os requeridos estão inadimplentes desde 15/04/2018, pugnando pela rescisão contratual, reintegração na posse do imóvel, bem como a condenação do requerido nas penalidades previstas em contrato, além da reversão dos pagamentos feitos e das eventuais benfeitorias a título de indenização de uso e gozo do imóvel e despesas de água, luz e tributos.

Concessão da tutela de urgência, ID nº 29711706.

Suspensão dos efeitos da decisão, ID nº 43601333.

Devidamente citados, os RÉUS apresentaram contestação, alegando preliminarmente a carência de ação, por ser incabível reintegração de posse sem prévia rescisão judicial do contrato.

No mérito, após tecer argumentos sobre o direito à moradia e vulneração da ré perante o contrato de adesão, reitera a inexistência dos requisitos para reintegração de posse, sobretudo por não haver esbulho, e sustenta que a inadimplência decorreu da elevação exponencial do valor das parcelas, inviabilizando o pagamento.

Após questionar a legalidade das cláusulas contratuais relativamente às despesas rescisórias, postula em primeira linha de defesa a improcedência da ação, e alternativamente a manutenção no imóvel em homenagem ao direito à moradia, com o reequilíbrio do contrato, aplicando interpretação mais favorável ao consumidor no sentido de pagar o valor ajustado inicialmente em parcelas fixas, sem juros e correção monetária.

Subsidiariamente, em caso de procedência da ação, requer a devolução das parcelas adimplidas e indenização pelas benfeitorias.

Réplica à contestação, ID nº 48291955. É RELATÓRIO.

O feito encontra-se em ordem, tendo sido instruído com observância dos ditames legais inerentes à espécie, inexistindo vícios ou nulidades a sanar, sendo o caso de julgamento antecipado do mérito a teor do artigo 355, I, do CPC/2015, até porque a questão controvertida é meramente de direito.

Primeiramente, a alegada carência de ação não pode ser acolhida, pois o processo em epígrafe não se trata de procedimento especial de reintegração de posse, a reclamar incidência dos requisitos do art. 561 do CPC, mas sim de procedimento comum de rescisão contratual, sendo que a reintegração de posse é mera consequência lógica e inarredável de eventual procedência da demanda.

Ademais, a tese de ser imprescindível prévia rescisão do contrato decretada na via judicial para só então pleitear a reintegração de posse merece ser revista, pois no contrato há expressa cláusula resolutória, e conforme o art. 474 do Código Civil a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito.

Nesse sentido, é bom atentar para a jurisprudência atualizada do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.

Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. (...) Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. (...) Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (STJ - REsp 1789863/MS, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021).

Em um contexto de “justiça multiportas” configura aparente retrocesso impor o ajuizamento de uma ação para depois ingressar com outra, além de contrariar expressa disposição legal (art. 474, do CC) e a lógica da mora ex re.

DA RESCISÃO CONTRATUAL Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte do réu.

O último pagamento feito remonta a março de 2018, ou seja, o réu já está inadimplente há quase 3 anos! Durante todo esse tempo o contestante permaneceu astuciosamente no imóvel, até construiu residência, mas sem honrar com os pagamentos pactuados do lote.

A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos, para evitar o enriquecimento de causa a ambas os contraentes.

Quanto ao mais, verifica-se que a discussão aqui posta se refere ao pedido de rescisão contratual, com a consequente aplicação das penalidades rescisórias, em razão do estado de inadimplência do réu, que desde abril de 2018 deixou de honrar com os pagamentos.

Realmente, o fim do pacto é inevitável pois existe cláusula resolutiva expressa e o devedor, embora notificado extrajudicialmente, não purgou a mora.

O fim do contrato deveu-se, portanto, ao inadimplemento voluntário do comprador, ora demandado.

A reintegração de posse é consequência lógica da rescisão do contrato, eis que os documentos acostados aos autos comprovam que o autor tem a posse indireta do imóvel, assim como está provado o estado de inadimplência do devedor, através da notificação e citação do requerido, que se manteve inadimplente apesar de notificado/citado.

Cumpre observar que as teses da defesa são extremamente genéricas e já repetidas diversas vezes por inadimplentes contumazes, igual ao réu que, de má-fé, deixa de pagar o lote para verter os recursos na construção em terreno alheio, vulgarmente designadas de benfeitorias, embora no acerto da técnica tais construções sejam acessões físicas.

O esforço do réu é tentar esconder que foi o inadimplemento voluntário (falta de pagamento) que deu causa à rescisão do contrato e, assim, livrar-se dos encargos rescisórios.

Está claro, porém, que foi o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio firmado entre as partes, sabe-se lá por qual motivo, já que falta de recursos não foi.

Juros remuneratórios de 0,5% ao mês é deveras razoável e as formas de reajustes estão expressamente previstas no contrato, não havendo que se falar em nulidade de cláusulas por suposta afronta ao CDC, pois o sistema de proteção ao consumidor não pode servir de prêmio a consumidores inadimplentes contumazes.

Malgrado o esforço do contestante em justificar o descumprimento de suas prestações, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade, salvo a ponderação a ser feita mais a frente sobre as despesas decorrentes da inadimplência.

O consentimento foi livre e consciente, sendo que desde abril de 2018 a parte ré não honra com os pagamentos.

Se a parte entende que há desequilíbrio contratual o caminho a ser trilhado é a renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, não sendo favorável as condições, poderia, inclusive, ingressar com revisão de contrato, e não simplesmente deixar de pagar.

A intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) e de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), que comprometa o valor da prestação, demandando tutela jurisdicional específica, o que não é o caso dos autos.

As teses do sonho da casa própria, do direito à moradia, da saúde financeira do réu e do contrato de adesão nem com muito esforço seriam suficientes a justificar o prolongado inadimplemento contratual.

Seria privilegiar o mal pagador, a parte que descumpriu o contrato e, como quem pretendesse locupletar-se ilicitamente, permaneceu (e permanece) usufruindo do imóvel gratuitamente.

Além disso, o contrato firmado entre as partes não foi de uma casa, mas de uma faixa de terreno (lote).

Se o devedor, em vez de honrar com o pagamento das parcelas, preferiu reverter o dinheiro para construir uma casa em terreno alheio, então obrou sob sua conta e risco.

A ré pretende ser premiada por descumprir o contrato.

O argumento de dificuldades financeiras é demasiadamente frágil, porque esbarra frontalmente nos próprios autos, quando a parte teve condições de erguer no lote uma construção sabidamente onerosa.

Ademais, os encargos da inadimplência, como juros da mora e juros compensatórios, além da multa, são perfeitamente cumuláveis, pois se prestam a reparar a parte lesada com o descumprimento contratual da outra parte.

Portanto, a insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pago.

Ademais, a tese da aplicação do CDC e interpretação mais favorável ao devedor não merece prosperar, porque o contrato é expresso na forma de pagamento.

Já na primeira página do instrumento contratual consta o preço do lote e o parcelamento em 150 parcelas mensais reajustáveis, e na cláusula 2ª do contrato todos os parâmetros para reajuste das prestações.

Desta feita, afastados todos os fundamentos da contestação, e comprovado o inadimplemento longo e inescusável, a rescisão do contrato por culpa do comprador/réu é de ordem, sendo consequência lógica do fim do contrato a reintegração de posse em favor da autora, quem também detém o domínio do bem.

Incontroversa, portanto, a inadimplência do devedor, torna-se imperiosa a rescisão contratual e logicamente o retorno das partes ao estado anterior, o que implica, necessariamente, no deferimento da reintegração da posse no imóvel pela promitente vendedora que, segundo restou incontroverso nos autos, ainda consta como sua legítima possuidora indireta. É o entendimento recorrente, senão vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR.

LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

DEFERIMENTO.

REQUISITOS DO ART. 927 DO CPC VERIFICADOS.

DECISÃO MANTIDA.

I - Deve ser mantida a liminar de reintegração de posse de imóvel, quando comprovado o preenchimento dos requisitos previstos no art. 927 do CPC, quais sejam, a existência de um Contrato de Promessa de Compra e Venda, o inadimplemento da avença por parte do promitente-comprador e a prova de que o esbulho aconteceu a menos de ano e dia. (TJMA, AI 21292014, Des.

JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF, DJ: 05/06/2014).

Nessa senda, restou claramente caracterizado o descumprimento contratual (inadimplência) quando o comprador deixou de pagar o contrato em abril de 2018, logo, a perda da posse do imóvel é inevitável.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS Quanto à restituição ao réu das parcelas pagas à promitente vendedora, embora não haja no caso em apreço incidência do Código de Defesa do Consumidor, trata-se de consequência da rescisão do contrato com retorno das partes ao status quo ante, além da aplicação do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

No mais, o próprio contrato prevê a restituição das parcelas pagas no caso de rescisão.

Reconhecida, portanto, a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel por motivo de inadimplemento volitivo, o promitente comprador tem direito à devolução dos valores por si pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento.

Por outro lado, considerando as despesas das demandantes com administração, publicidade, entre outras é crível que possam exercer o seu direito de retenção de parte desse valor, devendo tal valor ser apurado com razoabilidade em cada caso.

O contrato prevê o percentual de 10,93% (despesas tributárias e administrativas) na cláusula décima nona, valor que não se revela excessivo, logo, deve ser mantido o contrato nessa parte, até porque o valor está em harmonia com a jurisprudência consolidada do STJ, que entende razoável o percentual de 10% a 25%, como revela o seguinte acórdão, julgamento realizado já em março desde ano de 2018: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO CARACTERIZAÇÃO.

REVISÃO DE CONTRATO FINDO.

POSSIBILIDADE.

PARCELAS PAGAS.

RETENÇÃO PARCIAL.

CABIMENTO.

PERCENTUAL RETIDO.

ALTERAÇÃO.

SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.

CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL.

REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

INADMISSIBILIDADE.

SÚMULA N. 7/STJ.

VALOR DA INDENIZAÇÃO.

REDUÇÃO.

PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.

DESCABIMENTO.

SÚMULA N. 7/STJ.

DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...). (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018).

A chamada taxa de administração é uma forma de compensar o vendedor com os gastos da manutenção do contrato, e como este foi rescindido por culta do comprador, não seria justo nem razoável que o vendedor, sem culpa alguma, arcasse com as consequências negativas do fim antecipado do contrato.

Não se confunde, porém, com a cláusula penal, como se verá adiante.

CLÁUSULA PENAL E PERDAS E DANOS A legislação brasileira alberga o instituto da multa rescisória (também conhecida como cláusula penal) como instrumento para conferir maior segurança nas relações contratuais, servindo ao mesmo tempo como desestímulo e sanção ao descumprimento das obrigações assumidas pelos contraentes, até para se evitar possíveis abusos do direito de contratar, em que a parte, maliciosamente, usufruiu do objeto do contrato e, apenas por capricho, resolve por um fim ao pacto antecipada e injustificadamente.

A cláusula penal, in casu, cláusula décima sétima, também denominada de pena convencional tem como finalidade principal pré-liquidar danos, em caráter antecipado, quando houver inadimplemento culposo, absoluto ou relativo da obrigação, de modo que uma vez exigido o percentual pré-estabelecido a título de cláusula penal, resta evidente a impossibilidade de cumular a cobrança com outros valores a título de perdas e danos, vez que tal cláusula tem a função de prefixação de danos devidos em razão do inadimplemento do contrato.

A cumulação destes incorreria em bis in idem.

Além disso, a cláusula penal não pode cumulada com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos promitentes vendedores.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - RESCISÃO DECRETADA EM PRIMEIRO GRAU - CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - IMPOSSIBILIDADE. 1.

Havendo cláusula contratual na qual houve estipulação das arras penitenciais, é incabível a cumulação do recebimento de valor referente à cláusula penal e eventual indenização por perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito. 2. "As arras visam determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento da obrigação a que tem direito o contraente que não deu causa ao inadimplemento (RT, 516:228; 2:44)" (in Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, 5. ed., Saraiva, 1999, p. 782). 3.

Apelação desprovida. (TJ-PR - AC: 6145099 PR 0614509-9, Relator: Guilherme Luiz Gomes, Data de Julgamento: 12/01/2010, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 318). (Grifou-se).

AGRAVO REGIMENTAL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ.

CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.

INCIDÊNCIA SÚMULA 7/STJ.

RECURSO IMPROVIDO.

I- Não é possível a cumulação de cláusula penal compensatória e indenização por perdas e danos.

II- Aplica-se a Súmula 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso reclama a análise de elementos probatórios gerados ao longo da demanda.

III- Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no Ag: 788124 MS 2006/0143648-4, Relator: Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), Data de Julgamento: 27/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/11/2009). (Grifou-se).

Quanto ao valor da penalidade contratual, vê-se estipulado no percentual de 18% do valor atualizado do imóvel.

A teor dos artigos 412 e 413 do Código Civil, a lei não estabeleceu um valor certo da cláusula penal, apenas o limitou ao valor da obrigação principal, conferindo ao juiz, ainda, o poder de reduzir equitativamente o montante da penalidade.

Pois bem.

O percentual de 18% não se mostra irrazoável, nem desproporcional, sobretudo porque o devedor, em aparente má-fé, mantem-se no imóvel há quase 3 anos sem pagar as parcelas ajustadas.

Não pode o devedor beneficiar-se de sua própria torpeza, por violar o princípio da boa-fé objetiva, que tem força normativa dentro do fenômeno da constitucionalização do direito civil, corolário do neoconstitucionalismo.

Por outro lado, considerando que o devedor deverá pagar a taxa de administração, a multa rescisória e a taxa de fruição, deve este percentual de 18% incidir sobre o valor efetivamente pago pelo réu, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da parte autora, que terá o seu bem de volta.

Assim sendo, fixo o percentual 18% (dezoito por cento) do valor efetivamente pago, atualizado e sem a incidência de juros, a título de cláusula penal, sem cumulação com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte das demandantes, devendo ser compensada com o valor a ser restituído ao promissário comprador e limitada a este, mostrando-se razoável a pena imposta.

TAXA DE OCUPAÇÃO ILÍCITA - FRUIÇÃO No contrato também é estabelecida uma taxa de fruição, em relação ao período em que esteve ocupado pelo réu, contados da inadimplência, disposição contratual hígida, por ser justa sua fixação, pois a partir do momento em que o réu deixou de pagar o lote, deve responder pela fruição do imóvel.

Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos.

Pois bem, como sabido, no tocante à taxa de fruição, cumpre frisar que se trata de um aluguel cobrado do promitente-comprador pelo período em que o mesmo permanece ocupando o imóvel sem a devida contraprestação, qual seja, o pagamento total dos valores ajustados no contrato firmado.

Nesse cenário e tendo em vista que o réu está inadimplente há quase 3 anos e que o bem ainda não foi restituído aos autores, revela-se justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido, porque esteve à disposição mesmo quando não pagava o contrato, tendo inclusive fixado residência no local.

Ademais, vale acrescentar que o negócio jurídico discutido nestes autos não se concretizou por culpa da parte requerida, a qual se tornou inadimplente com as parcelas do lote adquirido, por longo período de inadimplência.

Diante dessas considerações, tenho que neste caso a taxa de fruição mensal é medida que se impõe, nos exatos termos contratados.

Nesse viés, tenho que o percentual 1% do valor do contrato corrigido, por mês, a título de fruição do imóvel, mostra-se razoável, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação.

Este é o entendimento do STJ e dos Tribunais pátrios: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS PARA O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR.

RESÍDUO INFLACIONÁRIO.

CLÁUSULA PENAL.

INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO.

CUMULAÇÃO.

POSSIBILIDADE. (...) A multa prevista pela cláusula penal não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel, que é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel.

Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, REsp 953.907/MS, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2010, DJe 09/04/2010).

RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

COHAB.

Contrato de Promessa de Venda e Compra.

Inadimplemento dos adquirentes caracterizado.

Parcial procedência do pedido.

Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus.

Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita.

Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído.

Apelação da vendedora.

Perda das parcelas pagas.

Possibilidade.

Abusividade não configurada.

Jurisprudência deste E.

TJSP.

Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359-91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014). "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - LEGITIMIDADE - CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE PERCENTUAL - FRUIÇÃO - ARRAS – ACESSÃO - BENFEITORIAS - ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.

Em caso de rescisão contratual e retomada do imóvel por inadimplência, razoável a retenção de percentual 20% (vinte por cento) a título de ressarcimento por despesas administrativas e operacionais e fixação de indenização no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) pela fruição do imóvel. (...)" (AC N° 1.0433.07.225687-1/001 - 18ª CÂMARA CÍVEL - REL.

DES.

ARNALDO MACIEL - j. 21/07/2009 - g.n).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TAXA DE FRUIÇÃO - DEVIDA A PARTIR DO INADIMPLEMENTO - CUMULAÇÃO DA PENA CONVENCIONAL COM A INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente.

Admite-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem. (TJ-MS - APL: 01304712420058120001 MS 0130471-24.2005.8.12.0001, Relator: Des.

Josué de Oliveira, Data de Julgamento: 11/03/2014, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2014).

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - NÃO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISÃO - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇÃO NA POSSE DO BEM - MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

I- A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos.

II- Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, admite-se a retenção de parte das prestações pagas do valor correspondente a 10% do valor do contrato, a título de multa contratual, bem como de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem, sob pena de enriquecimento indevido do comprador inadimplente. (TJ-MG - AC: 10701092856247001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 28/05/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/06/2013).

Haveria flagrante enriquecimento ilícito do réu permitir que o mesmo ocupasse e usufruísse do imóvel por tanto tempo sem pagar nada.

Seria premiar o devedor inadimplente e possuidor de má-fé, pois é inconteste que desde o momento em que deixou de honrar com o contrato converteu a posse então legítima em posse injusta, devendo pagar a taxa de fruição expressamente pactuada.

DAS BENFEITORIAS/ACESSÕES Alega o réu a existência de benfeitorias/acessões no lote, a saber, uma casa de alvenaria, pretendendo indenização e retenção, com fundamento no art. 1.219 do Código Civil.

O próprio contrato prevê indenização pelas benfeitorias, embora condicionado à observância das normas legais e contratuais.

Como a parte autora não se manifestou em réplica, perdeu a oportunidade de alegar eventuais irregularidades, que poderiam levar à perda do direito à indenização.

Tecnicamente, a construção de uma casa sobre o terreno alheio, como na espécie, enquadra-se no conceito de acessão artificial, porque no Código Civil a Subseção V – das construções e plantações – está dentro da Seção III - da aquisição por acessão, confira-se: Art. 1.253.

Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Art. 1.254.

Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

Art. 1.255.

Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único.

Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Art. 1.256.

Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Então, pela disposição legal aplicável à espécie, a indenização das construções deveria seguir a forma do art. 1.255 do Código Civil, indenizando-se apenas se o construtor estivesse de boa-fé ao tempo da construção.

Todavia, as partes não fizeram essa distinção e o contrato prevê a indenização pelas benfeitorias, de modo que, em sacrifício da técnica, considerar-se-á a construção no imóvel como tal, a serem apuradas em liquidação de sentença e indenizadas ao compromissário comprador na forma do contrato e da lei, em obediência aos princípios da boa-fé, vedação do enriquecimento sem causa e da manutenção do equilíbrio entre as partes.

No mais, reputo de boa-fé a posse da requerida pelo menos ao tempo em que estava adimplente, vez que outorgada mediante contrato de financiamento, celebrado com a autora, tendo o direito a ser ressarcida pelas benfeitorias úteis e necessárias, se demonstradas sua regularidade, em atenção ao art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/79.

Já o pedido para condenar o réu ao pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel não merece acolhimento porque os autores não fizeram a prova da existência de tais débitos, ônus que lhe incumbia, na forma do art. 373, I, do Códex Processual.

Ainda sobre as contas de consumo, a Requerente não tem legitimidade para exigir o pagamento, nem é titular do direito de crédito.

As despesas de água e energia corporificam obrigações pessoais, logo, apenas quem efetivamente usou do serviço irá responder pelas dívidas.

Não pode a Autora substituir-se à SAAEP ou à concessionária de energia elétrica.

Quantos aos tributos, tratando-se o imóvel de um lote urbano, não se vislumbra outra exação incidente além do IPTU.

Apesar das cláusulas contratuais eximirem a vendedora dos débitos fiscais, o fato gerador desse tributo, e seus respectivos sujeitos passivos, não pode ser modificado por disposição privada, pois o direito tributário é ramo do direito público e de interesse de toda a coletividade.

Na dicção do Código Tributário Nacional, “o imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município” (art. 32).

No mais, reza o art. 123 do CTN: “Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes”.

Portanto, a Autora é igualmente sujeito passivo da exação, por ostentar a qualidade de proprietário do bem onerado pelo Fisco.

DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, julgo parcialmente procedente a demanda, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: A) declarar RESCINDIDO o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com o consequente retorno das partes ao status quo ante; B) REINTEGRAR a posse do imóvel aos proprietários, com imediata expedição de mandado de reintegração na posse; C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador na forma do contrato, sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter: C.1) o percentual de 10,93% (despesas tributárias e administrativas) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 18% (dezoito por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa rescisória pelo desfazimento injustificado do contrato; D) CONDENAR parte promovida a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 1% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; E) A Autora deverá indenizar a parte ré das benfeitorias na forma da lei, comprovado nos autos sua efetiva realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, sem direito à retenção, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Considerando a sucumbência mínima da parte autora, invoca-se a norma do parágrafo único do art. 86 do CPC/15 e, assim, condeno o promovido ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Contudo, defiro o pedido de justiça gratuita, demonstrada a situação de hipossuficiência do Réu.

Transitada em julgado, não havendo requerimentos, arquive-se.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Parauapebas/PA, 1 de fevereiro de 2022.

Juíza ELINE SALGADO VIEIRA, Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas (documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001)