TJPA - 0800489-53.2022.8.14.0006

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE ANANINDEUA Fórum Des.

Edgar Lassance Cunha.

Endereço: Av.

Cláudio Sanders, 193 – 3º Andar.

Centro, Ananindeua - PA, 67030-325.Telefone: (91) 3201-4961 _____________________________________________________________________________________________________________________________________ PROCESSO: 0800489-53.2022.8.14.0006 PARTE REQUERENTE: Nome: MARIA AUXILIADORA CARVALHO BENTES Endereço: Travessa We-82, 1271, Cidade Nova, ANANINDEUA - PA - CEP: 67140-712 PARTE REQUERIDA: Nome: FERNANDO JOSÉ DE ABREU VARANDA Endereço: Travessa WE-70-A, 1421, (Cj Guajará I), Coqueiro, ANANINDEUA - PA - CEP: 67143-460 ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Despejo para Uso Próprio] CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) SENTENÇA Trata-se de ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda c/c rescisão de contrato de locação de imóvel e reintegração de posse, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Maria Auxiliadora Carvalho Bentes em face de Fernando José de Abreu Varanda, ambas as partes já qualificadas nos autos.

A autora narra que é legítima possuidora do imóvel situado na Travessa WE 70, nº 1421, Conjunto Guajará I, bairro Coqueiro, município de Ananindeua/PA, e que, em 5 de setembro de 2018, celebrou contrato de locação com o requerido, com a finalidade de uso residencial e religioso, mediante o pagamento mensal de R$ 600,00 (seiscentos reais), pelo prazo inicial de 24 (vinte e quatro) meses.

Relata que, posteriormente, em 15 de novembro de 2020, as partes firmaram termo aditivo ao contrato, pelo qual converteram a locação em promessa de compra e venda do referido imóvel, estipulando o preço total de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), do qual foram deduzidos R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) pagos como sinal, e R$ 5.000,00 (cinco mil reais) de desconto, restando saldo de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), a ser quitado mediante o pagamento de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) até o dia 15 de junho de 2021, e mais 10 (dez) parcelas sucessivas de R$ 3.000,00 (três mil reais).

Constou na cláusula 4ª do termo aditivo que o valor mensal do aluguel permaneceria vigente até a quitação integral dos R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), valor inicial da compra.

A autora afirma que o requerido não cumpriu a obrigação pactuada, tendo quitado apenas os R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) iniciais, sem adimplir os demais valores, o que configuraria inadimplemento absoluto.

Alega ainda que, mesmo após o inadimplemento, o requerido permaneceu no imóvel, utilizando-o para realização de cultos religiosos aos domingos, recusando-se a informar seu endereço residencial atual.

A autora pleiteia a resolução do contrato de promessa de compra e venda, a rescisão do contrato de locação, o despejo do requerido e sua reintegração na posse do bem, com a devolução proporcional do valor recebido (R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais)), com a devida retenção de 10% (dez por cento).

Juntou instrumento de procuração e documentos de ID 47138880 a ID 47142145, dentre os quais contrato de locação de imóvel para fins residenciais (ID 47138881) e termo aditivo do contrato que modifica o seu objeto para promessa de compra e venda (ID 47142145).

Despacho de ID 48992501 determinou a emenda à petição inicial para esclarecer pedidos da ação.

Em emenda à inicial (ID 54476618), a autora esclareceu que os pedidos formulados são cumulativos, uma vez que se referem a dois contratos distintos – locação e promessa de compra e venda –, e atualizou o endereço do réu para fins de citação.

A decisão de ID 60292076 acolheu a emenda, deferiu a gratuidade da justiça e deixou de apreciar o pedido liminar de despejo, tendo em vista a suspensão nacional das medidas de desocupação determinada pela ADPF 828 do STF.

Determinou-se a citação do réu e a continuidade do feito, com dispensa de audiência de conciliação.

Regularmente citado, o requerido apresentou contestação com reconvenção (ID 94043609), na qual alegou, em preliminar, a incorreção do valor atribuído à causa, defendendo que o valor adequado deveria ser de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais), com base no art. 58, III, da Lei 8.245/91, pois haveria, segundo sua narrativa, contrato de locação tácito vigente.

Também alegou ausência de interesse processual da autora, sustentando que esta não teria realizado notificação extrajudicial exigindo a desocupação do imóvel, o que revelaria tentativa de judicialização prematura.

No mérito, afirmou que, apesar de não ter quitado a integralidade do valor ajustado na promessa de compra e venda, continuou pagando, regularmente, o valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) mensais a título de aluguel, mesmo após o término do contrato formal, configurando, segundo sua tese, a existência de um contrato verbal de locação por prazo indeterminado.

Juntou comprovantes de depósitos realizados em nome do filho da autora, Leonardo Bentes de Albuquerque (ID 94043555), e afirmou que construiu um galpão no imóvel, às expensas da igreja em que congrega, o que teria valorizado a propriedade.

Formulou, ainda, reconvenção, pleiteando: (i) o ressarcimento da quantia de R$ 1.347,03 (mil trezentos e quarenta e sete reais e três centavos) referente a dívida de energia elétrica que teria quitado ao assumir o imóvel; (ii) a devolução da quantia de R$ 17.400,00 (dezessete mil e quatrocentos reais), referente aos aluguéis pagos entre novembro de 2020 e maio de 2023; (iii) a restituição do valor de R$ 49.700,00 (quarenta e nove mil e setecentos reais), correspondente à construção do galpão, com base em laudo pericial apresentado.

Juntou comprovante de depósito de R$600,00 (seiscentos reais) em 15/08/2022, 16/09/2022, 17/10/2022, 16/11/2022, 15/12/2022, 16/01/2023, 15/02/2023 (ID 94043555), 15/03/2023, 14/04/2023, 15/05/2023, 10/09/2019 (ID 94043562).

A autora apresentou réplica (ID 100842388), na qual impugnou todas as alegações do réu.

Sustentou que o valor da causa está correto, conforme o art. 292, II, do CPC, pois corresponde ao valor pactuado no contrato de promessa de compra e venda.

Rechaçou a alegação de ausência de interesse processual, argumentando que a demanda decorreu do inadimplemento contratual por parte do réu, sendo a via judicial necessária à tutela de seu direito.

Quanto à reconvenção, afirmou que o réu é parte ilegítima para requerer restituição de dívida de energia paga por terceiro (tesoureira da igreja); que não há como falar em devolução de valores pagos a título de aluguel, pois o réu utilizou normalmente o imóvel; e que não há direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, tendo em vista a ausência de autorização da locadora, conforme cláusula contratual específica e o art. 35 da Lei do Inquilinato.

Por fim, reiterou os termos da petição inicial e pugnou pela procedência total da ação, com a improcedência das alegações deduzidas em contestação e reconvenção.

A parte autora informou que não possui outros meios de prova a produzir (ID 115651934) e a parte ré não se manifestou (certidão em ID 117137217).

Anúncio de julgamento antecipado em ID 129948121.

Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃO I – Da preliminar de incorreção do valor da causa Alega o requerido que o valor atribuído à causa é incorreto, sustentando que deveria corresponder a 12 meses de aluguel, nos termos do art. 58, III, da Lei n.º 8.245/91.

A pretensão da parte autora, no entanto, não se restringe à rescisão de contrato de locação, mas abrange, de forma cumulada, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), deduzido de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) pagos, e requer a reintegração de posse do bem.

Nos termos do art. 292, II, do CPC, "o valor da causa será o do ato jurídico ou o de sua parte controvertida nas ações que tiverem por objeto sua existência, validade, cumprimento, modificação, resolução, resilição ou rescisão".

Portanto, correta a autora ao atribuir à causa o valor de R$ 150.000,00, correspondente ao saldo não adimplido do contrato de promessa de compra e venda.

A preliminar, portanto, não merece acolhimento.

II – Da alegada ausência de interesse processual O interesse processual é aferido a partir da conjugação da necessidade e da adequação da via eleita para alcançar o provimento jurisdicional.

Conforme se extrai da narrativa e da documentação anexada à inicial, a autora pretende reaver a posse do imóvel e obter a resolução contratual diante do inadimplemento confesso por parte do réu.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, em caso de inadimplemento contrato, é legítimo o pedido de resolução contratual e reintegração de posse: RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C .

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO.

DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO .

CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO.

QUANTIA QUE DEVERÁ SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.

OBSERVÂNCIA, SE APLICÁVEL, DO DISPOSTO NO ART. 509, § 2º, DO CPC/2015, FICANDO AUTORIZADA A POSTERIOR COMPENSAÇÃO COM O VALOR RESTITUÍDO PELA RECORRENTE .

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. 1.

Cinge-se a controvérsia a definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional; ii) se é possível decretar a perda das prestações pagas pelos promitentes compradores, como forma de compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel, mesmo sem haver pedido expresso na petição inicial; e iii) se a sentença proferida foi extra petita em relação à condenação da recorrente/autora à devolução das parcelas pagas aos recorridos/réus. 2 .

O Tribunal de origem analisou todas as questões suscitadas pela recorrente, ressaltando que a devolução das parcelas pagas seria decorrência natural do pedido de rescisão contratual, diferente do pleito de compensação pela ocupação do imóvel de forma gratuita.

Por essa razão, afasta-se a apontada negativa de prestação jurisdicional. 3.

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem . 4.

Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum. 5.

No caso, os réus ocuparam o imóvel por mais de 13 (treze) anos sem qualquer contraprestação .

Dessa forma, o Juízo a quo, ao julgar procedente a ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, determinando a restituição das partes ao estado anterior, deveria dispor sobre a compensação entre os valores eventualmente devidos aos compradores com as verbas devidas à vendedora, independentemente de pedido expresso, sob pena de se chancelar notório enriquecimento ilícito dos recorridos em virtude da moradia gratuita por mais de uma década. 6 .

Por essas razões, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para determinar que os recorridos paguem à recorrente os aluguéis devidos pelo tempo em que ocuparam o imóvel, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença, observado, se aplicável, o disposto no art. 509, § 2º, do CPC/2015, ficando autorizada a posterior compensação com o valor a ser restituído pela recorrente. 7.

Nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "Rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos, circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia" ( REsp 1 .471.838/PR, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 26/6/2015). 8.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte . (STJ - REsp: 1731753 SP 2017/0271035-5, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 09/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2023) Havendo inadimplemento e recusa da parte autora em manter o vínculo contratual, não há falar em ausência de interesse processual.

A preliminar também deve ser rejeitada.

III – Da resolução do contrato de promessa de compra e venda O contrato celebrado entre as partes em 15/11/2020 previa o pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), conforme discriminado no termo aditivo, valor a ser quitado em parcela única e posterior parcelamento residual.

Ficou pactuado que o pagamento de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) deveria ocorrer até 15/06/2021, sob pena de resolução do contrato.

O requerido, em sua contestação, reconhece que não realizou o pagamento do valor avençado, limitando-se a afirmar que continuou pagando os aluguéis no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais).

Nos termos do art. 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento".

O inadimplemento do réu restou incontroverso, o que autoriza a resolução contratual, devolvendo-se as partes ao status quo ante.

Assim, diante da ausência de pagamento e da recusa da autora em manter o vínculo contratual, a resolução do contrato é medida que se impõe, com restituição proporcional do valor pago (R$ 25.000,00), autorizando-se a retenção de 10% (dez por cento), conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL .

INICIATIVA DOS COMPRADORES.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL .

IMPOSSIBILIDADE.

REVISÃO.

SÚMULA 7 DO STJ. 1 .

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2.

A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador.

Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ . 3.

AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - AgInt no AREsp: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023 - grifei) IV – Da reintegração de posse Com a resolução contratual, a permanência do requerido no imóvel torna-se injustificada.

A posse exercida deixa de ter respaldo jurídico, não havendo elementos que comprovem a existência de justa resistência à restituição do bem.

Ainda que o réu alegue a existência de contrato de locação tácito, essa alegação não subsiste diante da vontade expressa da autora de não mais manter o vínculo locatício e diante do inadimplemento do contrato principal, que subordinava o pagamento de aluguel à quitação da compra e venda.

O réu, ademais, não comprova qualquer oposição formal da autora à rescisão ou negativa de recebimento de aluguéis como contraprestação legítima, mas a permanência indevida no imóvel.

Nos termos do art. 1.210, §1º, do Código Civil, “o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no caso de esbulho”.

Configurado o esbulho possessório, cabível a reintegração de posse.

V – Da reconvenção a) Ressarcimento de dívida de energia elétrica O requerido pleiteia o ressarcimento do valor de R$ 1.347,03 (mil trezentos e quarenta e sete reais e três centavos) decorrente de dívida com a concessionária de energia.

No entanto, o comprovante de pagamento está em nome de terceiro (Sra.

Eloah Nascimento Costa), não havendo prova de que o valor tenha sido efetivamente desembolsado pelo réu.

Nos termos do art. 17 do CPC, é indispensável que o autor da demanda tenha legitimidade para pleitear direito próprio.

Como não demonstrado que a obrigação foi quitada por ele, não há que se falar em legitimidade ativa.

Portanto, falta uma das condições para o ajuizamento da ação. b) Restituição dos valores pagos a título de aluguel O réu requer a devolução de R$ 17.400,00 (dezessete mil e quatrocentos reais), pagos a título de aluguel entre 2020 e 2023.

Entretanto, restou incontroverso que o requerido permaneceu no imóvel, usufruindo do bem.

Os pagamentos, portanto, foram devidos, a título de contraprestação pelo uso do imóvel, não configurando enriquecimento ilícito da autora, o que implica na improcedência do pedido. c) Restituição de valor por benfeitorias (galpão) O requerido pretende a indenização de R$ 49.700,00 (quarenta e nove mil e setecentos reais), referentes à construção de galpão religioso no imóvel.

Contudo, conforme a Cláusula 14ª do contrato de locação, há vedação expressa a qualquer indenização por benfeitorias não autorizadas.

Nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91, benfeitorias úteis apenas são indenizáveis se houver autorização do locador.

Inexistente essa autorização, e tendo o réu assumido o risco da construção em imóvel alheio, não cabe indenização.

Improcede, portanto, a reconvenção em todos os seus pedidos.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedente o pedido inicial formulado por Maria Auxiliadora Carvalho Bentes em face de Fernando José de Abreu Varanda e, em consequência: 1.

Declaro resolvido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes em 15/11/2020, em razão do inadimplemento do requerido, com a consequente extinção das obrigações dele decorrentes; 2.

Declaro rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, com termo final em 15/06/2021, reconhecendo-se a ausência de prorrogação contratual e o fim da posse legítima do réu sobre o imóvel; 3.

Defiro o pedido de reintegração imediata de posse em favor da autora sobre o imóvel situado na Travessa WE 70, nº 1421, Conjunto Guajará I, bairro Coqueiro, município de Ananindeua/PA, determinando a expedição imediata de mandado de reintegração de posse, com cláusula de reforço policial, se necessário, independentemente de nova intimação ou decurso de prazo, nos termos do artigo 562 do CPC e artigo 66 da Lei n.º 8.245/91; 4.

A autora deve restituir ao réu a quantia de R$ 22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos reais), referente à devolução parcial do valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) pago, com retenção de 10% (dez por cento), a ser corrigida monetariamente pelo IPCA-E, conforme orientação fixada pelo STF no RE 870.947 (Tema 810), desde a data do pagamento, e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado (art. 405 do Código Civil e art. 240 do CPC); 5.

Julgo improcedente a reconvenção apresentada por Fernando José de Abreu Varanda em todos os seus pedidos, pelos fundamentos já expostos na fundamentação; 6.

Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, observada, se for o caso, a gratuidade da justiça; 7.

Condeno o reconvinte ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais da reconvenção, que fixo também em 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção, observado o benefício da gratuidade judiciária, se vigente.

Havendo apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões, no prazo legal, caso queira.

Decorrido o prazo, encaminhem-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, para os devidos fins.

Após o trânsito em julgado, cumpridas as diligências necessárias, arquivem-se os autos, dando-se baixa no registro e na distribuição.

P.R.I.C.

Ananindeua/PA, data e hora firmados na assinatura eletrônica. (Documento assinado digitalmente)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ 2ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DE ANANINDEUA Fórum Des.

Edgar Lassance Cunha.

Endereço: Av.

Cláudio Sanders, 193 – 3º Andar.

Centro, Ananindeua - PA, 67030-325.Telefone: (91) 3201-4961 _____________________________________________________________________________________________________________________________________ PROCESSO: 0800489-53.2022.8.14.0006 PARTE REQUERENTE: Nome: MARIA AUXILIADORA CARVALHO BENTES Endereço: Travessa We-82, 1271, Cidade Nova, ANANINDEUA - PA - CEP: 67140-712 PARTE REQUERIDA: Nome: FERNANDO JOSÉ DE ABREU VARANDA Endereço: Travessa WE-70-A, 1421, (Cj Guajará I), Coqueiro, ANANINDEUA - PA - CEP: 67143-460 ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Despejo para Uso Próprio] CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Vistos, H, Entendo a demanda em foco não reclama a produção de outras provas além da documental, já trazida aos autos pelo autor e pelo réu por ocasião da propositura da ação e do oferecimento da defesa.

Por essa razão, anuncio o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso I do NCPC/2015.

Remetam-se os autos à Unidade de Arrecadação Judiciária-UNAJ para a elaboração da conta de custas finais em dez (10) dias, conforme os termos do art. 26 da Lei Estadual n. 8.328/2015.

Na hipótese de custas pendentes, intime-se a parte interessada, através de ato ordinatório, para realizar o pagamento do boleto de custas, em dez (10) dias.

Caso a parte esteja beneficiada pela gratuidade de justiça, ou mesmo que tenha formulado pedido de gratuidade ainda não apreciado, fica dispensada a remessa dos autos à UNAJ, caso em que deverá fazer os autos conclusos.

P.R.I.C.

Ananindeua/PA, data e hora firmados na assinatura eletrônica. (Documento assinado digitalmente) ANDREY MAGALHÃES BARBOSA Juiz de Direito Titular da 2ª Vara Cível e Empresarial de Ananindeua