TJMT - 1033496-11.2023.8.11.0003

Intimação do advogado da parte autora para, no prazo de 05 dias, apresentar Contrarrazões aos Embargos de Declaração.

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo: 1033496-11.2023.8.11.0003.

REQUERENTE: LORRAYNNI OLIVEIRA DOS SANTOS REQUERIDO: PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Vistos e examinados.

Cuida-se de “AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO c/c COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS” ajuizada por LORRAYNNY OLIVEIRA DOS SANTOS em desfavor de PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, por meio da qual afirma ter celebrado contrato de compra e venda do terreno localizado denominado no loteamento Parque Alta Vista, qd. 09, lote 04, mas pretende a rescisão, porque a ré, até o ingresso da ação não entregou o loteamento.

Postulou no âmbito de tutela de urgência a devolução imediata dos valores pagos, a suspensão das cobranças das parcelas, bem como a ordem de impedimento de negativação de seu nome.

No mérito pediu a rescisão contratual, o afastamento da cláusula 26º, a condenação da ré na devolução total dos valores pagos, indenização por danos morais e a inversão da multa contratual no equivalente a 10% do valor do contrato.

Com a inicial vieram documentos.

A inicial recebida e a tutela de urgência parcialmente deferida.

Citada, a parte requerida apresentou contestação na qual impugnou o pedido de gratuidade da justiça feito pela autora, sustenta preliminar de ilegitimidade passiva quando a comissão de corretagem, postulou pela revogação da liminar deferida.

No mérito defendeu que a compradora não cumpriu o contrato pois está em débito com a requerida desde setembro de 2023, vindicou pelo reconhecimento do estado de calamidade como excludente de culpabilidade por força maior - COVID 19; a inaplicabilidade do CDC; improcedência do pedido de devolução da comissão de corretagem; e o pedido de aplicação de 10% sobre o valor do contrato pela suposta não entrega do loteamento, em razão de haver no contrato cláusula específica que trata do assunto; postula pelo reconhecimento da inadimplência da parte Autora.

Juntou documentos.

A parte autora impugnou a contestação.

Vieram-me os autos conclusos. É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

PRELIMINAR – IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA.

A impugnação ao benefício de assistência judiciária concedido à parte autora não merece acolhida, por inexistência de dados e elementos probatórios que devem ser apresentados pelo impugnante a demonstrar que o autor detém condições financeiras suficientes para arcar com as custas judiciais sem prejuízo de seu sustento.

Não olvidar que os documentos apresentados pelo autor já foram devidamente analisados quando do deferimento da benesse, nesse ponto não desincumbiu de seu ônus o impugnante a quem cumpre demonstrar a capacidade da parte beneficiária de arcar com as despesas processuais sem prejuízo de seu próprio sustento e de sua família.

A jurisprudência: “RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA REJEITADA – POSSIBILIDADE – ÔNUS QUE COMPETE AO IMPUGNANTE – AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSIBILIDADE DA AGRAVADA ARCAR COM AS DESPESAS PROCESSUAIS – PRECLUSÃO – OCORRÊNCIA - DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

I - É ônus do impugnante comprovar a suficiência econômico-financeira do beneficiário da justiça gratuita, o que não ocorreu no caso concreto.

II – Além da ausência de comprovação das condições econômicas da beneficiária, a gratuidade da justiça foi deferida no momento em que o juízo singular recebeu a inicial e, na primeira oportunidade em que se manifestou (id. 24204024), o agravante nada mencionou acerca do benefício concedido, de modo que a irresignação se encontra preclusa”. (TJ-MT 10101048520228110000 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 17/08/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/08/2022)(negritei) Assim, deve prevalecer a presunção de hipossuficiência financeira declarada na inicial.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA REQUERIDA PARA RESPONDER PELA CORRETAGEM A preliminar aventada se confunde com o mérito e com ele será analisada.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Compulsando os autos, verifico um robusto conjunto probatório, que demonstra que os documentos apresentados são suficientes para o correto julgamento do feito.

Destaco que é firme o entendimento quanto à desnecessidade de produção de novas provas em juízo, quando o conjunto probatório já juntado aos autos se mostrar suficiente para o convencimento do prolator da sentença.

Frente a tal, por entender que a matéria, mesmo sendo de direito e de fato, não carece de outras provas, nos moldes do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil, passo ao julgamento antecipado da lide.

A jurisprudência: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA – DISPENSA DE PREPARO – DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO NA SEARA RECURSAL – EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE –SUFICIÊNCIA DA PROVA PARA O DESLINDE DA CONTROVÉRSIA – PRELIMINAR REJEITADA - INÍCIO DE PROVA - AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS SUFICIENTES A EMBASAR O PLEITO MONITÓRIO – NOTA FISCAL SEM ACEITE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO - RECURSO NÃO PROVIDO.

Compete ao juiz decidir antecipadamente a lide sempre que entender presentes as provas necessárias para formar seu convencimento, mormente quando o processo tenha sido instruído com documentos suficientes para embasá-lo. (...)”. (N.U 0019589-62.2006.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PÚBLICO, GILBERTO LOPES BUSSIKI, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 18/03/2020).(destaquei) DO MÉRITO De proêmio, enfatizo que a relação havida entre as partes é de consumo, uma vez que, segundo os fatos narrados, a parte embargada amolda-se ao conceito legal de consumidor final, por inteligência do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor e a embargante ao de fornecedora de produto, na forma do art. 3º, “caput” e § 1º, da mesma Lei.

O ponto a ser analisado reside basicamente em verificar se houve inadimplemento contratual por parte da responsável pelo empreendimento imobiliário que legitimou a parte autora a buscar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a compensação por danos materiais e morais.

Com efeito, quanto às obrigações dispostas no contrato entabulado entre as partes, no id. 133906187, parte 1, cláusula XIII, fixa como prazo máximo de implantação da infraestrutura, no que tange ao loteamento em questão, junho de 2021 (etapa 2º e 4º), com tolerância de 6 meses.

A presente ação fora ajuizada em outubro de 2023, de modo que escoou, em muito, o prazo estipulado, caracterizando a inadimplência da parte demandada.

Destarte, a alegação de excludente de culpabilidade, em razão da pandemia COVID-19, não merece acolhimento, mormente porque já cessada e, ainda assim, não se vislumbra dos autos qualquer elemento de convicção apto a comprovar a entrega do loteamento, com todas as obras de infraestrutura prontas.

Desse modo, a incorporadora ré não logrou êxito em comprovar fato extintivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, ônus este que lhe incumbia nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, e, por isso, a versão apresentada pela parte autora deve prevalecer.

Logo, é induvidoso que a ré não cumpriu com as obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda celebrado, devendo suportar os ônus da sua inadimplência.

Sendo assim, razão assiste à parte autora ao requerer a rescisão contratual com base no inadimplemento da ré.

Ressalto que é inaplicável ao presente caso as disposições da Lei nº 13.786/2018, posto que, tem-se que esta tem previsão de incidência em casos de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, o que não é o caso dos autos.

Com efeito, o inadimplemento por parte da construtora gera para o adquirente direito subjetivo à resolução contratual, com a consequente devolução das quantias já pagas pelos contratantes, em parcela única, devidamente corrigida, e sem qualquer dedução, o que inclui comissão de corretagem, de acordo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL - PRELIMINAR DESERÇÃO – REJEITADA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO - APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL - CITAÇÃO - DANO MATERIAL – EXISTENTE - CONDENAÇÃO EM MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC - AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

Não há falar-se em recurso deserto por falta de preparo, se este foi recolhido e protocolizado nos termos da Resolução TJ-MT/OE n. 02, de 11.03.2021, que alterou o art. 46 da Resolução n. 03/2018 TP/TJMT.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. É devido o pagamento de dano material, em razão do pagamento de aluguel pelo comprador até a efetiva entrega da unidade residencial, haja vista a necessidade de alocação de recursos com moradia, devido ao atraso na entrega do imóvel.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem.

Inteligência da Súmula 543 do STJ.

No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC).

Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação ( AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Deve ser afastada a multa imposta em embargos de declaração quando não caracterizado o intuito procrastinatório do recurso integrativo, com sanção prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Recurso do autor provido e recurso da parte adversa desprovido.” (TJ-MT - AC: 10137690320228110003, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 08/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2023)(destaquei) “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – ARGUMENTOS RETÓRICOS E SUPERFICIAIS – AJG MANTIDA – INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA CONFIGURADO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DEVIDOS (SÚM. 543 STJ) – VEDAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS –CONDENAÇÃO RECÍPROCA DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RECURSO DA DO RÉU DESPROVIDO E RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “O benefício da assistência judiciária gratuita pode ser deferido à pessoa física ou jurídica, desde que comprovada a impossibilidade de arcar com as despesas do processo sem prejuízo próprio” (STJ - Terceira Turma - EDcl no AREsp 571.875/SP - Rel.

Ministro MOURA RIBEIRO - Julgado em 12/02/2015 - DJe 20/02/2015), e uma vez deferido, a sua revogação depende da apresentação de provas contumazes da capacidade financeira do beneficiado. 2.

Tendo em vista que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora, pelo atraso injustificado na entrega do imóvel, o consumidor e promitente comprador faz jus à imediata restituição de todos os valores vinculados ao cumprimento do contrato.

Inteligência da Súmula nº 543 do STJ. 3.

Os honorários constituem direito do advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a compensação em caso de sucumbência parcial (art. 83, §14 do CPC). 4.

O não acolhimento do pedido de indenização por danos morais pretendido pelo autor na petição inicial enseja sucumbência recíproca e isso impõe, nos termos do art. 86, “caput”, do CPC/2015, a distribuição proporcional dos ônus correspondentes. (N.U 0039559-96.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/05/2022, Publicado no DJE 09/06/2022) (negrito nosso) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DE INFRAESTRUTURA.

RESCISÃO.

FATO IMPUTÁVEL À VENDEDORA.

RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SEM RETENÇÃO.

MULTA PENAL. 1.

Por se tratar de relação de consumo, aplica-se as disposições do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). 2.

Havendo o atraso na conclusão da obra superior ao prazo contratualmente estipulado, resta configurada a culpa da vendedora pela rescisão contratual. 3.

Atestado o inadimplemento contratual quanto ao dever de implantação da infraestrutura, a devolução integral dos valores pagos pela autora é medida imperiosa, não havendo que se falar em retenção de valores ou despesas administrativas a qualquer título, uma vez que a responsabilidade pelo desfazimento do negócio se deu por culpa exclusiva da requerida.

Precedentes do STJ e desta Corte de Justiça. 4.

A devolução dos valores pagos pela autora dar-se-á em parcela ÚNICA, e não de forma parcelada, como postulado pela empresa recorrente. (Súmula 543, do STJ). [...] (TJGO, Apelação Cível 5555611-37.2018.8.09.0000, Rel.

Des(a).

MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, 1ª Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe de 02/02/2021) (negrito nosso). “APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.

Ou seja, não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual.

No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC).

Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação ( AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Recurso desprovido.

Sentença mantida.

Honorários majorados. (TJ-MT - AC: 10000479620228110003, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2023)(destaquei) Assim, o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela requerida, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

Nesse sentido a jurisprudência: “EMENTA RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA – ACOLHIMENTO – MÉRITO – RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE LOTE URBANO – CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – COMPROVAÇÃO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – DESISTÊNCIA DO RECURSO DA REQUERIDA E RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

A preliminar de legitimidade passiva deve ser acolhida, se no caso, a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, com quem o autor firmou o contrato, na cidade de Rondonópolis/MT e a empresa POR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA, acionada na presente demanda, apresentam-se com idêntico nome fantasia (POR DO SOL URBANIZAÇÕES), bem como restam identificadas com as suas respectivas logomarcas no contrato firmado entres as partes, levando o consumidor a reconhecer que ambas coligam uma mesma pessoa jurídica, dedicada ao ramo comercial de venda de imóveis, distinguindo entre si o fato de ser matriz e filial.

Há que ser reconhecido que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato.

Aliás, até a propositura da ação, não há notícias de entrega do empreendimento.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Inteligência da Súmula 543/STJ.

O c.

Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

O dano moral se mostra incontestável, revelado no atraso da entrega do loteamento, isto porque, o loteamento foi aprovado pela Prefeitura Municipal de Rondonópolis em 07/11/2014 e até o ajuizamento da ação (23/03/2022) não se tinha notícias da entrega do empreendimento, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.” (TJ-MT - AC: 10070630420228110003, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 30/08/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2023)(destaquei) “EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – EMPRESA ATUANTE NO MERCADO IMOBILIÁRIO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – INOCORRÊNCIA - COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSCRIÇÃO NA DÍVIDA ATIVA – DANO MORAL CONFIGURADO – DANO IN RE IPSA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – NECESSIDADE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – AUSÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO.

Como regra geral, não se pode negar a incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos para venda de unidades imobiliárias firmados por adquirentes junto a incorporadoras (STJ, AREsp nº 120.905/SP).

Tal regra, no entanto, comporta exceção, quando a aquisição de unidade imobiliária por sociedade que tem por objeto a exploração de imóveis.

No caso, em sendo a autora empresa atuante no mercado imobiliário, não estão preenchidos os requisitos da relação de consumo (situação de vulnerabilidade, hipossuficiência, destinatário final) a aplicar o Código de Defesa do Consumidor.

Não há se falar em atraso na entrega do empreendimento se a entrega se deu antes mesmo de findo o prazo, ou seja, o “habite-se” foi expedido pela Prefeitura Municipal em 23/05/2018, sendo o prazo final para a entrega o dia 28/05/2018. É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento de IPTU pelo adquirente, constituindo-se em prática ilegal e abusiva exigir do comprador, ainda que previsto em contrato, o dever de pagamento desde a assinatura do contrato.

Assim, deve ser mantida a sentença com imposição à recorrente do dever de indenizar a recorrida no que toca ao IPTU, contudo, a obrigação de ressarcir deve ser limitada até a entrega do empreendimento.

A inscrição na dívida ativa, por si só, é suficiente para causar dano moral, pois se trata de modalidade in re ipsa, mesmo para pessoas jurídicas.

Se foi necessário o parcelamento dos débitos tributários que foram lançados em Dívida Ativa em nome da autora a fim de obter a Certidão Negativa de Débito para manter o seu nome limpo e preservar suas relações empresariais, não há dúvida acerca da ofensa à sua honra objetiva.

Observados os critérios do art. 85, § 2º, do CPC/15, verifica-se que os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, apesar de estarem dentro dos limites legais, não se mostram satisfatórios às peculiaridades do caso, devendo ser retificado para valorar adequadamente o labor advocatício, impondo-se a elevação para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação atualizado.

Não há se falar em sucumbência recíproca, se a autora obteve ganho nos pedidos de ilegalidade de cláusula contratual, ressarcimento do valor principal e indenização por dano moral.” (TJ-MT 10361805720218110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 15/02/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2023)(destaquei) No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC).

Outrossim, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação ( AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

DA MULTA PENAL.

Embora prevista no contrato apenas para o consumidor, em caso de impontualidade.

No julgamento do tema repetitivo 971, o STJ admitiu a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

Esta foi a tese firmada: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Vejamos: APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINARES – REJEITADAS ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DOS COMPRADORES – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC)– DANOS MORAIS – CABIMENTO – HONORARIOS DE SUCUMBNCIA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO - REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA - RECURSO DAS RÉS DESPROVIDOS – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual, o que não aconteceu.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ). “Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. (TJ-MT - AC: 10313194520218110003, Relator: SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 15/08/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/08/2023)(destaquei) DANO MORAL No caso dos autos a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato.

Aliás, até a propositura da ação, não há notícias de entrega do empreendimento.

Ressalvado entendimento anterior , quanto ao dano moral entendo que, no caso em comento, não se trata de simples inadimplemento contratual; mas de angústia e abalo que ultrapassam o mero aborrecimento. É uma questão que afeta o psicológico, pois envolve frustração de expectativa de moradia, acarretando grande transtorno, não se podendo tratar a questão como simples aborrecimento.

Diante dessa realidade é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, mormente porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente estipulada, não o entregou no prazo excedente.

Ilustro: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – REPARAÇÃO DEVIDA – TAXAS, IMPOSTOS E ENCARGOS – RESPONSABILIDADE DO EMPREENDEDOR – MULTA – APLICAÇÃO NECESSÁRIA – REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO DEVIDA – IMÓVEL QUE NÃO FOI ENTREGUE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.

Quando o construtor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral. (Súmula 543 do STJ).

Se o imóvel nem sequer foi entregue até o ajuizamento da Ação, as taxas, impostos e encargos são de responsabilidade do construtor.

São devidos multa e juros pelo inadimplente.

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.” (TJ-MT 10165527020198110003 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 30/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2022)(destaquei) “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – EXCLUDENTES NÃO CONFIGURADAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – APELO NÃO PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal ( AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe de 14/12/2021)”.( AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.024.439/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022).

O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente aprazada, não o entregou no prazo excedente.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral.” (TJ-MT 10167787520198110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 05/10/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2022)(destaquei) “DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO- DANO MORAL DEVIDO – QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO. 1-O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. 2-Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.

Precedente STJ. 3- O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel.

Min.

Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). 4- A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.” (TJ-MT 10171399520198110002 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 23/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2022)(destaquei) Portanto, que diante da ocorrência de dano moral, postula seja condenada a parte adversa à respectiva indenização R$ 6.000 – seis mil reais, cujo valor deve atender ao caráter punitivo e compensatório inerente a tal figura jurídica, que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1%a.m, contados de evento danoso, (súmula 54,STJ), qual, seja, a data que imóvel deveria ser entregue, conforme previsão contratual.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para: a) CONFIRMAR a liminar deferida; b) DECRETAR a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente; C) CONDENAR a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença; d) CONDENAR a parte ré ao pagamento da multa contratual, em razão da inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a ser apurada em liquidação de sentença; e) CONDENAR a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue; Pelo princípio da sucumbência, CONDENO a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC.

Publique-se.

Intime-se.

Cumpra-se, expedindo o necessário e com as cautelas de estilo.

Com o trânsito em julgado, após o cumprimento de todas as formalidades, procedendo às anotações de estilo, arquivem-se os autos.

Intimação do advogado da parte autora, para no prazo legal impugnar a contestação e documentos juntados.

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS DECISÃO Processo: 1033496-11.2023.8.11.0003.

REQUERENTE: LORRAYNNI OLIVEIRA DOS SANTOS REQUERIDO: PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Vistos e examinados.

Cuida-se de “AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO c/c COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS” ajuizada por LORRAYNNY OLIVEIRA DOS SANTOS em desfavor de PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., devidamente qualificados.

Alega a parte autora, em síntese, que pactuou com a requerida um contrato de compra e venda, adquirindo o lote n. 04, quadra 09, do Loteamento Residencial Alta Vista Parque.

Narra, ainda, que o loteamento deveria ter sido entregue em 2016, contudo, até o momento, o empreendimento não fora entregue.

Pugna, por isso, em sede de tutela de urgência, “Seja determinado, em caráter liminar, que a REQUERIDA proceda num prazo de 15 (quinze dias) com a devolução imediatamente o valor integral pago pelo REQUERENTE, de maneira atualizada (Súmula 543- STJ).

D) Seja determinado ainda que, a parte adversa se abstenha de inscrever o nome do Requerente nos órgãos de proteção ao crédito, caso o tenha feito, que retire num prazo de 5 (cinco) dias, bem como não proceda com qualquer tipo de cobrança, na condição do art. 300 do CPC/2015 em consonância ao art. 5, LXXIV da Constituição Federal.” Com a inicial, juntou documentos. É O BREVE RELATO.

DECIDO.

Para a concessão da tutela de urgência exige-se: i) elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado e ii) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300, CPC/2015).

Dessa feita, infere-se dos autos a presença de ambos os requisitos, no que tange ao pleito de suspensão da cobrança e abstenção de negativar o nome da parte autora.

A probabilidade do direito está demonstrada pelos documentos que comprovam a celebração do contrato, assim como os valores já adimplidos pelo comprador, aliado ao atraso injustificado das obras.

Por sua vez, o perigo de dano decorre da possibilidade de negativação do nome do requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito em razão do não pagamento dos valores vencidos e vincendos, caso não seja determinada a suspensão da cobrança.

Ademais, o deferimento da tutela pretendida não representa risco de irreversibilidade dos efeitos da decisão, nos termos do art. 300, §3º, CPC.

Nesse sentido, confira-se: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANO MORAL – LIMINAR RECURSAL DEFERIDA PARA DETERMINAR QUE O AGRAVADO SE ABSTENHA DE NEGATIVAR O NOME DOS AUTORES, INCLUSIVE DE ENCAMINHÁ-LOS A PROTESTO, BEM COMO DE EMITIR QUALQUER COBRANÇA RELATIVA AO BEM OBJETO DO CONTRATO EM DISCUSSÃO – AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS RELEVANTES APRESENTADOS PELO AGRAVADO - RECURSO PROVIDO.

Havendo determinação de depósito judicial dos valores recebidos dos autores referente ao Pré-Contrato de Compra e Venda de Fração Ideal de Unidade Autônoma de Hotelaria e, aliado à evidência de que a negativação dos autores poderá causar sérios prejuízos financeiros e abalos de ordem subjetiva, de difícil reparação, pertinente o provimento do recurso, para que o agravado se abstenha de incluir o nome dos autores, inclusive de encaminhá-los a protesto, bem como de emitir qualquer cobrança relativa ao bem objeto do contrato em discussão, até o julgamento da ação, salvo descumprimento das obrigações contratuais pelos agravantes.” (NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/04/2017, Publicado no DJE 25/04/2017) “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA.

PEDIDO LIMINAR DE SUSPENSÃO DE COBRANÇAS E ABSTENÇÃO DE CADASTRAMENTO NEGATIVO JUNTO AOS ÓRGÃOS RESTRITIVOS DE CRÉDITO.

CASO DOS AUTOS EM QUE PRESENTE, NOS TERMOS DO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, A PROBABILIDADE DO DIREITO E O PERIGO DE DANO.

DECISÃO MANTIDA.

UNÂNIME.

NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.” (Agravo de Instrumento Nº *00.***.*76-68, Décima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Katia Elenise Oliveira da Silva, Julgado em 27/03/2019) Logo, presentes os requisitos legais, cabível a concessão da tutela de urgência pretendida.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 300 do CPC, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para o fim de determinar a suspensão da cobrança referente às parcelas vencidas e vincendas, devendo a demandada abster-se, ainda, de negativar o nome do requerente em razão do contrato discutido nestes autos, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00, até o limite de R$ 15.000,00.

Tendo em vista que o magistrado detém o Poder/Dever de velar pela razoável duração do processo e também de promover, a qualquer tempo, a conciliação entre as partes, adequando os atos processuais às necessidades do conflito, de modo a conferir maior efetividade à tutela jurisdicional (art. 139, II, V e VI, do CPC) e visando a aplicação do princípio da razoável duração do processo albergado no artigo 5º, LXXVIII, da CF, hei por bem postergar para momento oportuno a análise da conveniência da audiência de conciliação prevista no art. 334, do CPC/15.

Esclareço que a postura adotada visa a redução do tempo de tramitação dos processos, de modo a acelerar a entrega da prestação jurisdicional, sem causar qualquer prejuízo às partes e tampouco nulidade processual, vez que a composição amigável poderá ocorrer em qualquer fase do processo, mediante petição em conjunto, bem como o próprio juízo poderá a qualquer momento conciliar as partes, quando estas manifestarem interesse.

Cite-se a parte requerida, cientificando que a ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial.

Defiro os benefícios da assistência judiciária gratuita à parte autora, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil.

Intimem-se.

Cumpra-se, expedindo o necessário.