TJMA - 0803453-62.2022.8.10.0060

Poder Judiciário do Estado do Maranhão Secretaria Judicial Única Digital do Polo de Timon 1ª Vara Cível de Timon PROCESSO Nº. 0803453-62.2022.8.10.0060 AUTOR: ERIVELTO DE ARAUJO COSTA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: MOISES ANDRESON DE ARAUJO - PI14215 RÉU(S): ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado/Autoridade do(a) REU: MARCOS LEONARDO DE CARVALHO GUEDES - PI2903 ATO ORDINATÓRIO Em virtude das atribuições que me são conferidas por lei e, em obediência ao que dispõe o artigo 93, inciso XVI da Constituição Federal, bem como o artigo 203, § 4º, do Código de Processo Civil, regulamentados pelo Provimento 22/2018 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Maranhão, quanto aos atos ordinatórios, INTIMO a parte apelada para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias.

Com ou sem a apresentação das contrarrazões, REMETO os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Maranhão .

Timon/MA, 02/05/2023.

LUCILENE SOARES DE JESUS Auxiliar Judiciário Secretaria Judicial Única Digital do Polo de Timon

JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO: 0803453-62.2022.8.10.0060 AUTOR: ERIVELTO DE ARAUJO COSTA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: MOISES ANDRESON DE ARAUJO - PI14215 REU: ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: MARCOS LEONARDO DE CARVALHO GUEDES - PI2903 SENTENÇA ERIVELTO DE ARAÚJO COSTA, por meio de advogado legalmente constituído, ajuizou a vertente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS, em face de R.

R.

CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA LTDA, em que pretende a rescisão de vínculo contratual, a devolução de valores adiantados, no importe de R$ 2.263,00 (dois mil, duzentos e sessenta e três reais), e indenização por danos morais, alegando, para tanto, inadimplemento contratual em razão da não entrega de imóvel (terreno) com a seguinte descrição: 01 (um) lote de terreno no LOTEAMENTO RESIDENCIAL, PARQUE GIRASSOL, sendo no LOTE 9, QUADRA 17-3, com área de 160m².

Aduz que no contrato, firmado em 14/01/2019, foi ajustado o valor total de R$ 31.000,00 (trinta e um mil reais), tendo o autor que arcar com um sinal de R$ 2.263,00 (dois mil, duzentos e sessenta e três reais) e o restante em 192 parcelas mensais de R$ 149,67 (cento e quarenta e nove reais e sessenta e sete centavos).

Descreve também que, após os pagamentos, seria realizada a construção de calçamento das ruas e saneamento residencial e que seria entregue o terreno para os compradores realizarem as edificações.

A inicial veio acompanhada de documentos.

Despacho de ID 65967151 determinou à parte autora comprovar nos autos o preenchimento dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade e juntada de documentos pessoais, sob pena de indeferimento.

Petição do autor acostada no ID 66881590.

Recebida a petição de emenda, conferida a gratuidade judiciária, sendo oportunizada a utilização de métodos consensuais de conflito, ID 67139643.

Não foi possível a composição amigável da lide, ID 73596699.

Na contestação apresentada, ID 78121598, a requerida LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA alegou, no mérito, que no contrato restou estipulada a entrega dos lotes em 36 meses (cláusula 13.1).

Discorre que não efetuou a entrega do imóvel em razão da inadimplência do autor, acumulando 33 (trinta e três) parcelas do saldo devedor e uma parcela do sinal com vencimento em 20/07/2020, totalizando a soma de R$ 5.497,11 (cinco mil quatrocentos e noventa e sete reais e onze centavos).

Acrescenta que, “a teor das cláusulas 11.1.13 a 11.1.15, o promitente-comprador somente poderia fazer edificação mediante aprovação do projeto de construção - com anotação de responsabilidade técnica registrada por engenheiro ou arquiteto no CREA - pela Prefeitura.

Portanto, nenhuma edificação no terreno poderia começar sem que tivesse o alvará de construção e autorização expressa da construtora (conforme cláusula 15.1), que é proprietária do terreno.

Salienta que, sem a implantação da infraestrutura de saneamento, rede elétrica, vias de circulação e demarcação, aprazada para janeiro/2022, não haveria viabilidade para a construção de casas no terreno.

Informa que o demandante pagou a 1ª parcela do sinal, no valor de R$ 465,00 (quatrocentos e sessenta e cinco reais) e 5 (cinco) parcelas no valor de R$ 248,00 (duzentos e quarenta e oito reais), totalizando o montante de R$ 1.705,00 (mil setecentos e cinco reais).

Requer a improcedência total dos pedidos.

Formulou pedido reconvencional para declarar a rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador, com imposição de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato e a compensação com a quantia paga.

Requer imposição de multa por litigância de má-fé.

Determinada a emenda da reconvenção, sob pena de não conhecimento, ID 81861236.

A reconvinte emendou o pedido reconvencional, anexando comprovante de custas, ID 82301522.

Réplica, ID 82824865.

Decretada a revelia da demandada ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ID 85157876, sendo as partes oportunizadas a delimitar as controvérsias e especificar outras provas.

Apenas a parte demandada se manifestou no feito, requerendo o depoimento pessoal do autor, ID 87137149. É o que basta relatar.

Fundamento.

Conforme o artigo 355 do Código de Processo Civil, é autorizado o julgamento antecipado do pedido nos casos em que não houver necessidade de produção de outras provas ou o réu for revel, bem como não houver requerimento de outras provas.

Com efeito, é o caso dos autos, haja vista que se trata de matéria UNICAMENTE DE DIREITO, suficientemente plasmada na documentação carreada pelas partes, não havendo a necessidade de produção de outras provas pelo juízo, especialmente o depoimento pessoal, vez que a parte autora já falara nos autos por meio de suas peças acostada.

Não havendo outras questões de ordem processual, tampouco nulidades a serem proclamadas de ofício, passo a analisar diretamente o mérito.

MÉRITO 1.

DA RELAÇÃO CONTRATUAL O Contrato assinado em 14/01/2019 (ID 65952909) entre as partes estipula que: … 3.

PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO 3.1 As partes pactuam a promessa de compra e venda do lote conforme preço, prazo e fluxo de pagamento fixados no QUADRO RESUMO e demais disposições previstas neste contrato 3.2 O preço é composto por: SINAL em até 6 (seis) parcelas mensais e sucessivas sem correção monetária; b) PARCELA ÚNICA no 18° mês. com atualização monetária pelo índice nacional da construção civil-INCC. c) saldo devedor que será solvido em até 192 (cento e noventa e dois) parcelas mensais e sucessivas, vincendas após o pagamento do sinal, com atualização monetária pelo Índice nacional da construção civil-INCC. 3.2.1 A primeira parcela do saldo devedor será exigível 30 (trinta) dias após o pagamento do sinal. 3.2.2 As parcelas vincendas após a conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento, serão atualizadas com acréscimos de correção monetária pelo indice IGPM-FGV, juros de 1% (um por cento) ao mês sobre o saldo devedor. 3.3 Se o promitente-comprador optar pelo pagamento a prazo do complemento de sinal e/ou saldo devedor, poderá a promitente-vendedora, a seu exclusivo critério. emitir antecipadamente os boletos de cobrança com periodicidade anual e valor atualizado até a data de emissão para pagamento das parcelas vincendas, mensais e sucessivas referentes ao ciclo anual, sem prejuizo da exigibilidade de uma parcela residual de correção monetária retroativa com vencimento no 10° (décimo) dia do mês subsequente ao término de cada ciclo 3.3.1 Incluir-se-á no valor da parcela a despesa bancária com a emissão do boleto de cobranca 3.3.2 Somente será válida como prova do pagamento a autenticação mecânica no boleto de cobrança ou comprovante impresso emitido pelo banco com o respectivo código de autenticação. 3.3.4 O pagamento de qualquer prestação subsequente não implica a presunção de quitação da(s) anterior(es) que não estiverem solvidas. 3.3.5 O promitente-comprador deverá disponibilizar endereço eletrônico (e-mail) para recebimento dos boletos de cobrança.

Caso não tenha e-mail, deverá solicitar o envio dos boletos de cobrança por meio do aplicativo WhatsApp ou por via postal se não preferir receber pessoalmente no endereço sito na Av.

Jóquei Clube, n° 1030, bairro Jóquei Clube.

Teresina-PI. |3.3.6 Se ocorrer perda ou extravio os boletos de cobrança entregues pessoalmente ao promitente-comprador, este deverá solicitar à promitente-vendedora a 2° via antes do vencimento sob pena de incorrer nos encargos que a inadimplência e a mora derem causa, Inclusive na hipótese de perda ou extravio por motivo de força maior, caso fortuito ou culpa de terceiro. 3.3.7 O atraso no pagamento de qualquer parcela por mais 60 (sessenta) dias implicará na rescisão do contrato na forma prevista na cláusula 6,3 (alínea "c') se a promitente-vendedora não preferir exigir o pagamento do débito com encargos de mora (cláusula 6.2). 3.4 Considerar-se-a para efeito de quitação e para os fins do parágrafo 6° do art. 26 de Lei Federal n° 6.766/79 somente o pagamento efetuado no valor total indicado no boleto de cobrança e encargos de inadimplência ou mora se houver. 3.5 O promitente-comprador poderá solver integralmente o saldo devedor com recursos próprios ou por meio de financiamento bancário, mediante notificação por escrito à promitente vendedora com antecedência de no mínimo 60 (sessenta) dias do vencimento (cláusula 3.2.2). sob pena de perder os beneficios previstos na cláusula 3.5.1. 3.5.1 Se o promitente-comprador antecipar a quitação do saldo devedor até o vencimento ficará isento da correção monetária pelo período de 30 (trinta) dias que anteceder ao pagamento e do acréscimo de juros de 1% (um por cento) ao mês exigíveis após a conclusão das obras do empreendimento. 3.5.2 O financiamento bancário do saldo devedor poderá ser obtido por meio de contrato de mútuo com alienação fiduciária do lote com escopo de garantia à instituição financeira que conceder o crédito e exclusivamente para quitação do saldo devedor deste contrato, ficando de pleno direito constituída a propriedade fiduciária e resolúvel nos termos e para os efeitos da Lei Federal n° 9.514 de 20/11/1997. 3.5.3 A imissão na posse somente será exigível pelo promitente-comprador após a efetivação do registro do contrato de mútuo com alienação fiduciária do lote perante o Cartório de Registro de Imóveis, considerando-se a quitação na data de efetivação do registro ou da liberacão do financiamento em pagamento à promitente-vendedora se ocorrer antes. 3.5.4 O pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis-ITBI e dos emolumentos para registro do contrato serão de exclusiva responsabilidade do promitente-comprador, ficando pactuado que estas despesas e o custo com serviço de despachante podem ser incluídos no financiamento. 3.6 A quitação do preço constitui condição para a transferência da propriedade e será exigível com os acréscimos previstos nas cláusulas 3,2 sem prejuízo dos encargos de inadimplência ou mora se houver. 3.7 A promitente-vendedora poderá como proponente e beneficiária contratar seguro de vida com capital segurado até o valor do saldo devedor para cobertura de morte ou Invalidez do promitente-comprador imitido na posse do lote e Incluir o valor suficiente ao pagamento do prêmio nos boletos de cobrança das parcelas vincendas do saldo devedor. … 13.

PRAZO PARA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO 13.1 O empreendimento provido com a infraestrutura básica constituída pelos equipamentos urbanos descritos na cláusula 1.3 - será concluído no prazo de 36 (trinta e seis) meses a partir da assinatura do presente contrato. 13.1.1 A conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento será comprovada por meio de expediente emitido pelo órgão municipal competente. 13.2 Admitir-se-á antecipação do prazo previsto na cláusula 13.1. 13.3 Admitir-se-á atraso no prazo da cláusula 13.1 por motivos não imputáveis aos promitentes-vendedores, exemplificativamente nas seguintes hipóteses: 13.3.1 greves parciais ou gerais; 13.3.2 suspensão ou falta de transportes: 13.3.3 falta de materiais ou de mão-de-obra especializada na praça; 13.3.4 chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem etapas importantes das obras; 13.3.5 eventual embargo das obras, não resultante de incúria ou erro por culpa dos promitentes-vendedores; 13.3.6 demora na execução dos serviços que são próprios de empresas concessionárias de serviços públicos; 13.3.7 demora na concessão de licenças, alvarás ou autorizações legais, por motivos que não dependam dos promitentes-vendedores; 13.3.8 caso fortuito e força maior. 13.4 A partir da conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento, a promitente-vendedora providenciará a notificação ao promitente-comprador para proceder à vistoria no lote em data previamente agendada a fim de constatar in loco os marcos limítrofes das divisas e respectivo número de localização e fazer as conferências necessárias acerca da área e perímetro do lote de acordo com a planta e memorial descritivo do empreendimento, a partir da vistoria, o promitente-comprador não poderar reclamar qualquer irregularidade. … Ademais, convém transcrever o teor aditivo contratual, anexado no 65952909 - Pág. 28: ADITAMENTO CONTRATUAL - Art. 26.A, S, 1° da Lol 6.766/79 c/ redação dada pelo art. 3° da Lei Federal n° 13.786 de 28-12-2018 A CLÁUSULA 7.2 (PÁG. 9) DO CONTRATO PASSA A VIGORAR COM A SEGUINTE REDAÇÃO: Em Caso De Resolução Deste Contrato Por Motivo De Inadimplência, Desistência Do Adquirente Ou Qualquer Outro Motivo A Ele Imputável, Antes Da Conclusão Da Obra E Da Imissão Na Posse, Será Assegurado A Restituição Dos Valores Pagos, Com Atualização Monetária, Após Os Seguintes Descontos: 1- Multa Rescisória De 10% (Dez Por Cento) Sobre O Valor Atualizado Do Contrato; II - Comissão De Corretagem No Valor Indicado No Quadro Resumo; III - Encargos Moratórios Incidentes Sobre As Prestações Solvidas Em Atraso Pelo Adquirente: À CLÁUSULA 7.2.2 (PÁG. 9) DO CONTRATO PASSA A VIGORAR COM A SEGUINTE REDAÇÃO: Se Sobejar Valor Ao Adquirente Após Os Descontos Previstos Na Cláusula 7.2, O Reembolso Será Solvido No Prazo Do Até 180 (Cento E Oitenta) Dias Após O Prazo Previsto Em Contrato Para Conclusão Das Obras, Ficando Condicionado À Homologação Judicial Em Caso De Resilição Por Distrato.

A CLÁUSULA 7.3 (PÁG. 10) PASSA A VIGORAR COM A SEGUINTE REDAÇÃO: Em Caso De Resolução Deste Contrato Por Motivo De Inadimplência, Desistência Do Adquirente Ou Qualquer Outro Motivo A Ele Imputável, Após A Conclusão Da Obra E Da Imissão Na Posse, Será Assegurado A Restituição Dos Valores Pagos, Com Atualização Monetária, No Prazo De Até 12 (Doze) Meses Após A Rescisão Do Contrato Ou Homologação Judicial Em Caso De Distrato, Se Sobejar Crédito A Favor Do Adquirente Após Os Seguintes Descontos: I - Multa Rescisória De 10% (Dez Por Cento) Sobre O Valor Atualizado Do Contrato: II - Comissão De Corretagem No Valor Indicado No Quadro Resumo; II - Encargos Moratórios Incidentes Sobre As Prestações Solvidas Em Atraso Pelo Adquirente: IV - Indenização De Fruição Do imovel No importe De 0,75% (Setenta E Cinco Centésimos Por Cento) Ao Mês Sobre O Valor Atualizado Do Contrato A Partir Da Imissão Na Posse Até A Restituição Ou Reintegração De Posse; V - Débitos De Impostos Sobre O imóvel, Contribuições Condominiais, Associativas Ou Outras De Igual Natureza Ou Tarifas Vinculadas Ao Lote, Custas, Despesas Processuais E Emolumentos Incidentes Ou Decorrentes Da Restituição Do Imóvel As Cláusulas 7.3.1 A 7.3.4 Permanecem Sem Nenhuma Alteração.

As Cláusulas 7.3.5 A 7.3.14 (Pág. 10-11) Ficam Revogadas.

A Cláusula 7.3.5 Passa A Vigorar Com A Seguinte Redação: O Adquirente Ou O Seu Cessionário Não Será Indenizado Por Benfeitorias De Qualquer Espécie Que Realizar No Imóvel. … Como cediço, OS PRINCÍPIOS DA AUTONOMIA DA VONTADE E DA OBRIGATORIEDADE DA CONVENÇÃO (pacta sunt servanda) são disciplinadores da obrigação contratual, segundo os quais, respectivamente, as partes têm ampla liberdade para contratar e que as obrigações assumidas devem ser fielmente cumpridas nos termos do pacto ajustado, dando, assim, segurança jurídica aos negócios realizados.

Porém, em face da nova ótica constitucional que prima pela dignidade humana, pela função social do contrato e pela busca do equilíbrio contratual, aqueles princípios devem ser interpretados de forma mitigada.

Ressalte-se, ademais, que apesar do PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE ainda se encontrar previsto no ordenamento jurídico, o Estado hodiernamente impõe normas cogentes para impedir a onerosidade excessiva, objetivando coibir o patente desequilíbrio contratual.

Demais disso, convém registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser interpretada à luz do Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a autora se enquadra como destinatária final da atividade empresarial desempenhada pela ré.

Logo, as regras estabelecidas no contrato celebrado entre as partes submetem-se ao que dispõe o Código de Defesa do Consumidor, que, ao versar sobre as cláusulas abusivas, prevê os seguintes termos: Art. 53.

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Da mesma forma, interpretando sistematicamente o referido diploma legal, tem-se, por consequência, que a devolução ínfima das prestações adiantadas também é vedada pelo estatuto consumerista, notadamente por colocar o consumidor em situação de desvantagem excessiva.

Logo, com base no art. 51, IV, CDC, devem ser declaradas nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações que deixem o consumidor em notória desvantagem.

Veja-se: Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; No caso em apreço, trata-se de ação envolvendo rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária (lote residencial) sob alegação de atraso na entrega do empreendimento.

O requerente pleiteia a rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda por culpa do incorporador, mediante a devolução integral dos valores adiantados à empresa requerida, em razão de atraso na entrega do empreendimento imobiliário.

No caso em apreço, após analisar os fatos, as provas e demais elementos constantes nos autos, o direcionamento é no sentido de não acolher os pedidos formulados na exordial. É que, não obstante seus argumentos, não provou a parte autora a regularidade da obrigação de pagar ajustada, considerando que além do pagamento do sinal, restou pactuado o pagamento de 192 (cento e noventa e duas parcelas mensais), conforme cláusula 3.2, “c”, o qual, em conformidade com quadro resumo do citado contrato, foi fixada no valor unitário de R$ 149,67 (cento e quarenta e nove reais e sessenta e sete centavos), vide ID 65952909 - Pág. 8.

Ademais, não provou igualmente o autor o pagamento da última parcela do sinal acordado, com vencimento em 20/07/2020, consoante o sobredito quadro resumo.

Demais disso, não prospera a alegação autoral segundo a qual o loteamento seria entregue após pagamento do sinal do contrato, destoando do prazo fixado na cláusula 13.1 (36 meses a contar da assinatura do contrato - 14/01/2019).

Vale ressaltar que o requerente não apresentou provas mínimas de sua alegação, seja por meio de testemunhas ou outro momento idôneo, embora oportunizado em momento específico, ficando, contudo, silente nos autos (ID 87454638).

Logo, diante de tais evidências, verifica-se que a parte requerida não praticou qualquer ilícito contratual, seja porque não comprovado o atraso na entrega do imóvel, tampouco provou a parte autora o adimplemento integral de suas parcelas.

Nesse sentido, cabe aqui registrar que o ordenamento jurídico determina que os contratantes, nos contratos bilaterais, não poderão exigir o cumprimento da obrigação da contraparte antes de implementarem a sua obrigação.

Trata-se, com efeito, do instituto da exceção do contrato não cumprido ou inexecução contratual e se encontra previsto no artigo 476 do Código Civil: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” Jurisprudência não destoa: “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

VIABILIDADE. 1.

Ao dispor sobre a exceção do contrato não cumprido, o art. 476 do Código Civil prevê que, em contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 2.

A exceção do contrato não cumprido não tem aplicação indefinida, devendo-se observar as características do contrato e a ordem das obrigações pactuadas, ou seja, quem deve cumprir a sua prestação em primeiro lugar. 3.

Em contrato de compra e venda de imóvel, ausente previsão contratual sobre o momento em que deveria ser realizada a contrapartida do vendedor, consistente em realização de medidas para escrituração do bem, além de demonstrado o inadimplemento do comprador, que sequer pagou integralmente o sinal, cabível a aplicação da exceção do contrato não cumprido, sem violação ao princípio da boa-fé objetiva e eticidade. 4.

Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 20.***.***/8529-94 DF 0046727-57.2014.8.07.0001, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/11/2018, 8ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/11/2018 .

Pág.: 961/966)” Nessa linha de raciocínio, não se mostra lícito ao requerente exigir o cumprimento da obrigação sem antes comprovar o cumprimento de suas obrigações no contrato estipulado entre as partes, ou seja, demonstrar a sua adimplência quanto ao pagamento das parcelas ajustadas, o que não ocorreu no presente caso.

Destarte, considerando que se pleiteia a rescisão unilateral do contrato por culpa que não pode se imputada aos demandados, constata-se nos autos que a cláusula penal do contrato discutido (multa rescisória de 10% sobre o valor do contrato - cláusula 7.2, ID 65952909 - Pág. 28) está em harmonia com o ordenamento jurídico.

Convém mencionar que o Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento no sentido de que nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em prestações periódicas “é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Tema 577/STJ) Grifei.

Não por menos, a Corte Especial, após reiteradas decisões versando sobre o mesmo tema, promoveu a edição da Súmula n° 543, que também merece citação: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Levando em consideração o entendimento jurisprudencial em destaque, deve-se declarar a rescisão contratual e promover, em tese, a devolução parcial das quantias pagas, observando-se a sanções contratuais, já que a resolução prematura do contrato não ocorreu por culpa do promitente vendedor.

Conforme recibo de pagamento no valor de R$ 465,00 (1ª parcela da entrada - ID 65952909 - Pág. 5-6) e 5 (cinco) parcelas no valor de R$ 248,00 (ID 65952909 - Pág. 31/35), o autor demonstrou o pagamento de parcelas contratuais que totalizam a soma R$ 1.705,00 (mil setecentos e cinco reais).

Nesse caso, tratando-se de hipótese em que o réu não deu causa ao distrato, é razoável a retenção de parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelo período em que o imóvel dado em promessa de compra e venda esteve ajustado em favor da parte autora, notadamente as despesas administrativas realizadas com publicidade, comercialização e corretagem, evitando-se, assim, o enriquecimento sem causa de umas das partes.

Por essa razão, não há como acolher o pedido de dano moral, não se mostrando assertivo condenar o demandado na indenização postulada, vez que, como já enfatizado em linhas pretéritas, foi o demandante quem deu causa ao inadimplemento contratual, sendo a resolução prematura do contrato motivada por culpa do promitente comprador. 2.

DA RECONVENÇÃO A requerida LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ora reconvinte, formulou pedido reconvencional objetivando a resolução contratual motivada por inadimplência do promitente-comprador, com aplicação da multa de 10% sobre o valor do contrato e a compensação com a quantia paga pelo reconvindo.

Elegeu como valor da causa a soma de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais), correspondente ao valor da multa de 10% sobre o valor do contrato.

O reconvindo, na petição de ID 82824865, não se manifestou especificamente quanto à reconvenção.

De início, válido ressaltar que a reconvenção, por se tratar de pretensão própria do réu, ostenta natureza de ação, devendo, portanto, preencher os requisitos indispensáveis para o seu processamento, próprios do direito de ação.

Destarte, considerando a conclusão do juízo, segundo o qual, em razão do inadimplemento contratual do promitente comprador, não há outra solução senão julgar procedente o pedido reconvencional, sendo lícita a cobrança de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato (ID 65952909 - Pág. 28), como forma de compensar a incorporadora as despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, em consonância aos termos do art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/79.

Desta feita, considerando que o reconvinte pleiteia a restituição de valores a título de multa contratual, autoriza-se a compensação de valores devidos ao promitente-comprador em razão de resolução contratual por sua culpa, abatendo-se o valor relativo à multa contratual de 10% sobre o valor do contrato.

Desta feita, considerando que o requerente-reconvindo demonstrou nos autos o pagamento de R$ 1.705,00 (mil setecentos e cinco reais), deduzido o montante de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais), que corresponde ao valor do pedido/multa de 10% sobre o valor do contrato, remanesce um saldo de R$ 1.395,00 (mil trezentos e noventa e cinco reais) em favor da requerida-reconvinte. 3.

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ O Código de Processo Civil, em seu art. 5°, incorporou expressamente o princípio da boa-fé processual, quando estabelece, para aqueles que de qualquer forma participam do processo, o dever comportar-se de acordo com a boa-fé.

O desrespeito à boa-fé é reprimido pelo disposto nos artigos 79 a 81, que tratam da litigância de má-fé, in verbis: Art. 79.

Responde por perdas e danos aquele que litigar de má-fé como autor, réu ou interveniente.

Art. 81.

De ofício ou a requerimento, o juiz condenará o litigante de má-fé a pagar multa, que deverá ser superior a um por cento e inferior a dez por cento do valor corrigido da causa, a indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.

Art. 80.

Considera-se litigante de má-fé aquele que: I - deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; II - alterar a verdade dos fatos; III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal; IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo; V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; VI - provocar incidente manifestamente infundado; VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.

Contudo, não é o caso dos autos.

Isso porque não ficou demonstrado patentemente o modo desleal de agir da parte requerente.

Em que o julgamento improcedente da demanda, este fato por si só não é capaz de ensejar a presença de lide temerária, já que a má-fé não se presume e reclama induvidosa atuação dolosa da parte, o que não restou provado no presente feito.

Logo, deve ser afastado o pedido de aplicação de multa por litigância de má-fé.

Decido.

Ao teor do exposto, com fulcro no art. 355 cumulado com art. 487, I, ambos do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial e PROCEDENTE o pedido reconvencional para, em consequência: i) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda, celebrado entre as partes, por culpa exclusiva do demandante; ii) CONDENAR o demandante-reconvindo a restituir em favor do demandado-revonvinte ao pagamento de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais) a título de multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato.

Sobre este montante, autoriza-se a compensação das parcelas iniciais do contrato, pagas pelo demandante e efetivamente comprovadas nos autos (R$ 1.705,00), restando, portanto, o montante final de R$ 1.395,00 (mil trezentos e noventa e cinco reais) em favor do requerido-reconvinte.

Correção monetária pelos índices previstos contratualmente (art. 32-A, Lei nº 6.766/79) e juros de mora a partir do vencimento da obrigação (art. 397, CC), vez que se trata de responsabilidade contratual.

Condeno a parte autora nas custas processuais e honorários da sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Todavia, suspendo sua exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, tendo em vista os benefícios da justiça gratuita em favor do autor.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpridas as formalidades legais, nada sendo requerido, arquive-se.

Timon/MA, 11 de abril de 2023.

Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito

JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO: 0803453-62.2022.8.10.0060 AUTOR: ERIVELTO DE ARAUJO COSTA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: MOISES ANDRESON DE ARAUJO - PI14215 REU: ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: MARCOS LEONARDO DE CARVALHO GUEDES - PI2903 DESPACHO Cuida-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS, interposta por ERIVELTO DE ARAÚJO COSTA em face de ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

A requerida LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação e reconvenção id 78239571.

Tendo realizado o requerido a devida emenda, defiro o processamento da reconvenção, que inclusive, observa-se que já houve manifestação da parte autora quanto a defesa apresentada.

Outrossim, devidamente citada, a requerida ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA não apresentou contestação, de acordo com a certidão de Num. 81934909, razão pela qual decreto a sua revelia.

Intimem-se as partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, indicarem a este juízo, de maneira clara e objetiva, as questões de fato e de direito que entendam pertinentes ao julgamento da lide, bem como indiquem as provas cuja produção reputem necessária ao esclarecimento da lide ou manifestem seu interesse no Julgamento antecipado, ressaltando-se que cada parte terá o ônus de fazer prova sobre os fatos que alegar, observado o disposto nos arts. 373 e 374 do CPC.

Registre-se que as partes deverão apontar a matéria que consideram incontroversa, bem como aquela que entendem já provadas pela prova trazida, elencando os documentos que servem de base a cada alegação, caso existente.

Informem-se que o silêncio e eventual pedido genérico de produção de provas serão interpretados como anuência ao julgamento antecipado, bem como serão indeferidos requerimentos de diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Timon/MA, 7 de fevereiro de 2023.

Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito

JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO: 0803453-62.2022.8.10.0060 AUTOR: ERIVELTO DE ARAUJO COSTA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: MOISES ANDRESON DE ARAUJO - PI14215 REU: ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado/Autoridade do(a) REU: MARCOS LEONARDO DE CARVALHO GUEDES - PI2903 DESPACHO Observa-se que o requerido apresentou contestação e reconvenção para manifestar pretensão própria, nos termos do art. 343 do CPC.

No entanto, a parte reconvinte não indicou o valor da causa, tampouco recolheu as respectivas custas quando da apresentação de seu pedido.

Considerando que o recolhimento das custas se trata de vício sanável, vez que os pedidos da reconvenção podem ser análogos ao de uma peça inicial (art. 324, § 2º, do CPC), intime-se a parte reconvinte, ora demandada, para, no prazo de 15 (quinze) dias, indicar o valor da causa, bem como promover o recolhimento das custas, sob pena de extinção da reconvenção (art. 290 do CPC).

Certifique a Secretaria quanto à efetivação da citação do segundo demandado.

Timon/MA, 5 de dezembro de 2022.

Juíza Susi Ponte de Almeida Titular da 2ª Vara Cível resp. cumul. pela 1ª Vara Cível

JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO: 0803453-62.2022.8.10.0060 AUTOR: ERIVELTO DE ARAUJO COSTA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: MOISES ANDRESON DE ARAUJO - PI14215 REU: ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA     DESPACHO Consoante os termos da decisão de ID 67285562, em razão da conciliação infrutífera, PROMOVA-SE a CITAÇÃO dos réus, no prazo de 15 (quinze) dias, para apresentarem defesas, sob pena de revelia, que passa a fluir com a juntada da diligência, na forma do art. 231 c/c art. 335, do CPC.

Intimem-se.

Timon/MA, 23 de agosto de 2022.  Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito

JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO: 0803453-62.2022.8.10.0060 AUTOR: ERIVELTO DE ARAUJO COSTA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: MOISES ANDRESON DE ARAUJO - PI14215 REU: ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA   DECISÃO Aguarde-se a realização da sessão de conciliação (12/08/2022), aprazada administrativamente pelo demandante junto ao CEJUSC, conforme comprovante de agendamento de ID 68547481, devendo a parte interessada informar sobre o seu resultado após 5 (cinco) dias, sob pena de indeferimento.

Suspendo o feito até o desfecho do prazo concedido para a fase pré-processual de tratativas de autocomposição.

Intimem-se.

Timon/MA, 8 de junho de 2022.  Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito

JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO: 0803453-62.2022.8.10.0060 AUTOR: ERIVELTO DE ARAUJO COSTA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: MOISES ANDRESON DE ARAUJO - PI14215 REU: ABC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LASTRO DEZESSEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA   DECISÃO                       Recebo a emenda da inicial constante no id 66881590, relativa a alteração do endereço da parte autora e comprovação de sua hipossuficiência.

Desta feita,  tendo em vista que os documentos juntados aos autos constituem elementos indicativos de tratar-se de uma pessoa hipossuficiente economicamente na forma da lei, defiro em favor da parte autora os benefícios da Justiça Gratuita.

Da tentativa de Conciliação                   Cuida-se de lide consumerista em que o autor pleiteia o reconhecimento de direitos em decorrência de ações supostamente abusivas praticadas pela parte ré.                   Entretanto, o art. 330, III, do Código de Processo Civil impõe que:                   Art. 330.

A petição inicial será indeferida quando:                                (…)                   III - o autor carecer de interesse processual;                   Da prévia análise dos autos, observa-se que faltaria interesse processual ao autor considerando que não comprovou ter realizado administrativamente ou pré-processualmente diligências na tentativa de resolução do conflito.                   Não haveria nenhuma incompatibilidade à exigência de cumprimento de pressupostos à propositura de uma demanda e o princípio do acesso à justiça ou da inafastabilidade da prestação jurisdicional, como confirmam os precedentes do Supremo Tribunal Federal nos Recursos Extraordinários nº 631.240 e nº 839.353, que enfrentaram os antecedentes do processo administrativo como preenchimento de condição para propositura da ação, prestigiando o pressuposto do interesse na prestação do serviço jurisdicional.                   Entretanto, mesmo não se valendo previamente da tentativa de resolução da lide, a juízo da economia processual, deve ser oportunizada ao autor/consumidor a utilização de ferramentas para a resolução consensual de conflitos, especialmente com o advento do Código de Processo Civil, em seu art. 139, V, do CPC, que determina a estimulação desses meios, inclusive no curso do processo judicial, e, ainda, a disciplinarização dada por meio da Resolução 125 do Conselho Nacional de Justiça, em seu artigo 4º, que recomenda a autocomposição, devendo o magistrado possibilitar a busca da resolução do conflito por meio de plataforma pública digital.                   Ademais, o CPC, em seu art. 3º, §3º, prevê que “A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial”.                   Dessa forma, oportunizo à parte demandante comprovar a sua tentativa de resolução administrativa, podendo, se for o caso, utilizar de canais de autocomposição, a exemplo dos sítios eletrônicos [https://www.cnj.jus.br/mediacaodigital/] ou [https://www.consumidor.gov.br)], sob pena de indeferimento da inicial, nos termos do art. 330, III, do CPC, no prazo 15 (quinze) dias.                   Caso seja realizada a composição extrajudicial, esta poderá ser apresentada para fins de homologação judicial.                   Não havendo resposta pela parte demandada, venham os autos conclusos para designação de sessão de conciliação.                   Caso a resposta da demandada seja no sentido da ausência de interesse de acordo, PROMOVA-SE a sua CITAÇÃO, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar sua defesa, sob pena de revelia, sendo que o seu prazo para defesa passa a fluir com a juntada da diligência, na forma do art. 231 c/c art. 335, do CPC.                   Havendo apresentação de contestação de forma espontânea, fica dispensada a tentativa conciliatória, devendo a secretaria, promover, nesta hipótese, a intimação da parte autora para réplica, no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do art. 350 do CPC.                   Outrossim, SUSPENDO o feito até o desfecho do prazo concedido para a fase pré-processual de tratativas de autocomposição.                   Transcorrendo in albis o prazo de suspensão, certificando-se o necessário, voltem-me conclusos para deliberação.  Timon/MA, 18 de maio de 2022.  Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito