TJMA - 0026917-15.2014.8.10.0001

Juízo de Direito da 4ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís PROCESSO: 0026917-15.2014.8.10.0001 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL AUTOR: JOSE DOS SANTOS BRUSSIO, MARIA EUNICE CAMPOS BRUSSIO Advogado do AUTOR: JOSENILDO CAMPOS BRUSSIO - OAB/MA 11969 REU: SPE SA CAVALCANTE INCORPORACOES IMOBILIARIAS MA X LTDA Advogados do REU: VINICIUS CESAR SANTOS DE MORAES - OAB/MA 10448, CHRISTIAN OMETTO CARREIRA PAULO - OAB/MA 9125-A SENTENÇA: Vistos etc.

Trata-se de Ação de Procedimento Comum Cível proposta por JOSE DOS SANTOS BRUSSIO e MARIA EUNICE CAMPOS BRUSSIO em face de SPE SÁ CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA X LTDA, em razão dos fatos a seguir narrados.

Os requerentes alegam ter celebrado com as requeridas contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, cujo prazo de entrega estava previsto para 30 de maio de 2012.

Afirmam que a requerida descumpriu o referido prazo, o que ensejou o ajuizamento do processo nº. 10355-28.2014.8.10.0001, com decisão que lhe foi favorável.

Alegam não ter conseguido financiar o saldo devedor do imóvel, porque o Habite-se apresentado pela requerida em dezembro de 2013 foi cassado em 31 de março de 2014.

Afirmam ter celebrado acordo com a requerida, a qual teria se comprometido a depositar a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em conta bancária dos requerentes, como compensação pelo atraso na obra, o que não ocorreu.

Alegam ter efetuado o pagamento da quantia de R$ 13.566,30 (treze mil, quinhentos e sessenta e seis reais e trinta centavos), referente à comissão de corretagem, cujo pagamento seria de responsabilidade da requerida.

Por essa razão, pugnam pela procedência da ação.

Contestação, Id. 26490406 - Pág. 33, onde a requerida alega, preliminarmente, ilegitimidade passiva quanto ao pedido de ressarcimento da comissão de corretagem.

Quanto ao mérito, afirma que não descumpriu obrigação contratual.

Alega existir no contrato cláusula de tolerância que prevê a prorrogação do prazo de entrega da obra por 180 (cento e oitenta) dias.

Sustenta ter passado por situações imprevisíveis, tais como escassez de mão de obra e material de construção, que justificam o atraso na entrega do empreendimento.

Pugna, assim, pela improcedência da ação.

Petição da requerida, Id. 26490415 - Pág. 23, onde requer juntada de depósito judicial da quantia incontroversa referente ao ressarcimento dos requerentes.

Petição da requerida, Id. 26490415 - Pág. 37, onde alega ocorrência da prescrição quanto ao pedido de ressarcimento da comissão de corretagem. É o relatório.

Decido.

APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Inicialmente, cabe esclarecer que se trata o presente caso de uma típica relação de consumo, pois as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviço, conforme dispõem os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade do requerido é objetiva, ou seja, independe de culpa, sendo necessária tão somente a comprovação do dano sofrido em razão do defeito na prestação de serviço, e o nexo de causalidade entre eles, para que reste configurado o dever de indenizar.

Nesse sentido, o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que: Art. 14.

O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

PRESCRIÇÃO A requerida alega a ocorrência da prescrição quanto ao pedido de devolução da comissão de corretagem, afirmando que, desde a data da assinatura do contrato até a interposição da presente ação, já transcorreram mais de 03 (três anos).

Sem razão a requerida.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a pretensão ao recebimento de valores pagos em decorrência da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, submete-se ao prazo prescricional de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do Código Civil.

Nesse sentido, cola-se a jurisprudência: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO INTERPOSTA ANTES DO JULGAMENTO DOS ACLARATÓRIOS.

DESNECESSIDADE DE RATIFICAÇÃO.

AFASTAMENTO DA TESE DE INTEMPESTIVIDADE.

MÉRITO.

RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRESCRIÇÃO.

PRAZO DECENAL.

AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.

A Corte Especial do STJ, no julgamento da Questão de Ordem no REsp 1.129.215/DF, firmou entendimento de que a única interpretação possível para a Súmula 418 é de se exigir a ratificação do recurso anteriormente interposto somente na hipótese de alteração do julgado recorrido em razão do acolhimento dos embargos de declaração.

Tal entendimento é aplicável à apelação, sendo esta, pois, tempestiva na hipótese em exame. 2.

A pretensão ao recebimento de valores pagos, que não foram restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, submete-se ao prazo prescricional de dez anos, previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo de três anos, constante do art. 206, §3º, IV e V, do mesmo diploma. 3. É vedado à parte inovar nas razões do agravo interno, tendo em vista a ocorrência da preclusão como consequência de a questão não ter sido tratada oportunamente em sede de recurso especial. 4.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1334574/RJ, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2019, DJe 04/09/2019) Além disso, o prazo prescricional conta-se a partir da rescisão do contrato e não da sua assinatura, razão pela qual não se encontra prescrita a pretensão dos requerentes.

PRELIMINARES Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva referente ao pedido de devolução da comissão de corretagem, já foi reconhecida pelo STF a “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.” (REsp 1551951/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA TURMA, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) Assim, rejeito a preliminar suscitada.

FUNDAMENTAÇÃO Ingressaram os requerentes com a presente ação, por meio da qual pretendem: 1) declaração de rescisão do contrato de compra e venda; 2) devolução integral da quantia paga, no valor de R$ 93.463,30 (noventa e três mil, quatrocentos e sessenta e três reais e trinta centavos); 3) ressarcimento da quantia de R$ 13.566,30 (treze mil, quinhentos e sessenta e seis reais e trinta centavos), a título de sinal que não teria sido computado pela requerida; 4) pagamento da quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), referente ao acordo celebrado entre as partes; 5) indenização por danos morais.

Quanto ao atraso na entrega do imóvel adquirido pelos requerentes, restou devidamente comprovado nos autos.

Con-forme consta no item E do quadro resumo do contrato, a data prevista para a entrega das chaves do imóvel era 30/05/2012, admitida tolerância de 180 (cento e oitenta dias), conforme item 5.1.1 do contrato, com prazo final em 30/11/2012.

Entretanto, conforme consta no documento de Id. 26490415 - Pág. 18, o Habite-se somente foi expedido em 23 de maio de 2014.

A requerida justifica o atraso, alegando a ocorrência de situações imprevisíveis, tais como falta de mão de obra e material de construção.

Ocorre que tais circunstâncias não se caracterizam como motivo de caso fortuito ou força maior, já que se tratam de situações inerentes aos riscos do negócio desenvolvido pela requerida, a quem cabe assumir as consequências, que não poderão ser repassadas ao consumidor.

Nesse sentido cola-se jurisprudência: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR.

RESOLUÇÃO.

RETENÇÃO DE VALORES.

MULTA MORATÓRIA. 1.

O atraso na entrega do imóvel, computado o prazo de tolerância, autoriza a resolução do negócio por culpa do promitente vendedor, que deve restituir todos os valores recebidos, acrescido da multa moratória pactuada. 2.

A burocracia de órgãos públicos, chuvas, greves, carência de mão de obra não configuram motivo de força maior, pois previsíveis e inerentes aos riscos do negócio. 3.

Incorporador inadimplente não tem direito a retenção de valores. (TJ-DF 20.***.***/7121-87 DF 0019910-82.2016.8.07.0001, Relator: FERNANDO HABIBE, julgamento: 31/01/2018, 4ª TURMA CÍVEL, Publicado no DJE : 05/02/2018, pág.: 377/385 ) Assim, considerando que houve o descumprimento contratual por culpa das requeridas, cabível pedido de rescisão do contrato com a devolução integral das quantias pagas pelos requerentes.

Sobre o tema, a Súmula 543 do STJ assim dispõe: Súmula 543.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Sem destaque no original) Pretendem também os requerentes a devolução da quantia de R$ 13.566,30 (treze mil, quinhentos e sessenta e seis reais e trinta centavos), referente à comissão de corretagem.

Quanto à devolução da comissão de corretagem, referida matéria foi afeta ao julgamento de recursos repetitivos, decidindo o STJ pela validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO TOTAL.

DEVER DE INFORMAÇÃO.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.

Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1.

Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade Documento: 63610066 - EMENTA / ACORDÃO - Site certificado - DJe: 06/09/2016 Página 1 de 2 Superior Tribunal de Justiça da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp º 1.599.511 - SP (2016/0129715-8), Relator MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, DJe: 06/09/2016) Conforme documento juntado pelos requerentes, Id. 26490405 - Pág. 17, estes foram previamente informados do preço total do imóvel, bem como do valor da intermediação, não caracterizando, dessa forma, qualquer cobrança indevida.

Quanto ao pagamento da quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), não há nos autos comprovação do acordo que dizem os requerentes ter sido celebrado com a requerida.

Não há qualquer embasamento que justifique a concessão do referido pleito.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, tem decidido o STJ que, em casos como o da presente lide, deve ser observado o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis.

Nesse sentido, cola-se jurisprudência: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

DANOS MATERIAIS E MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

ATRASO NA ENTREGA.

DANO MORAL.

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

PRECEDENTES. 1.

Nos termos da jurisprudência do STJ, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o dano moral.

Precedentes. 2.

Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1780448 / RJ, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, T4 - QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 01/07/2019) AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

LUCROS CESSANTES.

TERMO FINAL.

DANOS MORAIS. 1. É cabível a condenação da construtora em indenização por lucros cessantes pelo retardo na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem.

Precedentes. 2.

Inviabilidade de alterar a conclusão da Corte local para fixar a data de entrega das chaves como termo final do pagamento dos lucros cessantes resultante de da análise das circunstâncias fáticas, bem como da interpretação de cláusulas contratuais.

Incidência dos óbices das súmulas 5 e 7/STJ. 3.

A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, em regra, não é capaz de gerar danos morais. 4.

Indicada concretamente, situação específica, desvinculada dos normais aborrecimentos, capaz de gerar dor e sofrimento indenizável, seria imprescindível o reexame do conjunto fático-probatório dos autos para alterar a conclusão de ocorrência de dano moral, atividade inviável nesta via especial.

Súmula n. 7 do STJ. 5.

Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1798456 / SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, T4 - QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 28/06/2019) Da análise da inicial, verifico que os requerentes não comprovam a situação específica em que teriam ocorrido os alegados danos morais.

Limitam-se a discorrer sobre o descumprimento contratual, situação que não ter caráter absoluto de presunção da ocorrência dos danos morais.

DISPOSITIVO Isto posto, julgo parcialmente procedentes os pedidos constantes da presente ação para: 1) declarar rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, de que tratam os presentes autos; 2) determinar a devolução integral da quantia de R$ R$ 93.463,30 (noventa e três mil, quatrocentos e sessenta e três reais e trinta centavos), paga pelos requerentes, com juros de 1% ao mês e correção monetária pela tabela adotada pela justiça estadual, desde as datas dos pagamentos efetuados; Julgo improcedente quanto aos demais pleitos.

Tendo em vista a ocorrência da sucumbência recíproca, é aplicável ao caso o disposto no art. 86 do CPC/2015, devendo cada parte arcar com 50% das custas processuais e dos honorários do patrono da parte adversa, os quais fixo em 10% sobre o valor total da condenação.

P.

R.

I.

São Luís (MA), 24 de março de 2021.

José Afonso Bezerra de Lima Juiz de Direito da 4ª Vara Cível.