TJES - 5000464-41.2022.8.08.0010

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Bom Jesus do Norte - Vara Única Rua Carlos Firmo, 119, Fórum Desembargador Vicente Caetano, Centro, BOM JESUS DO NORTE - ES - CEP: 29460-000 Telefone:(28) 35621222 PROCESSO Nº 5000464-41.2022.8.08.0010 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: RODRIGO SOARES CALIL FEGALI REQUERIDO: DANIEL FERREIRA BRITO, AGUIMAR DA SILVA BRITO -SENTENÇA- Trata-se de ação anulatória por violação ao direito de preferência, ajuizado por RODRIGO SOARES CALIL FEGALI em face de DANIEL FERREIRA BRITO e AGUIMAR DA SILVA BRITO, todos qualificados em peça vestibular.

Alega o autor, em sua peça de ingresso, em breve síntese, que possui um imóvel rural anteriormente denominado “São João Evangelista”, situado no Município de Bom Jesus do Norte, com 24 há. (vinte e quatro hectares) e 20 a. (vinte ares), correspondente a 05 (cinco) alqueires geométricos de terrenos Acrescenta que, a propriedade vizinha, que pertencia aos requeridos, denominada “Sítio Vista Alegre” fica situada nos fundos da propriedade do autor, ou seja, trata-se de uma propriedade encravada.

Por ser uma propriedade encravada, o réu, no ano de 2004, ingressou com ação judicial para que o autor fosse compelido a fornecer passagem para acesso a sua então propriedade, conforme documento anexado.

Ocorre que em 22/06/2022, os requeridos venderam o imóvel para o Sr.

Alcênio Lamão Nazarino e sua esposa, pelo valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), sem dar ao requerente o direito de preferência na aquisição da propriedade.

O requerente só tomou conhecimento dos fatos meses após a venda, quando a escritura pública já havia sido lavrada.

No mais, esclarece que havia expressado o desejo em adquirir o imóvel, no entanto, os requeridos não respeitou o direito de preferência e não lhe ofereceu o imóvel em igualdade com terceiro, tendo os requeridos agidos de má fé com o demandante, não respeitando o direito de preferência, motivo pelo qual não restou alternativa senão recorrer ao judiciário.

Por tais motivos, a parte autora postulou perante este Juízo requerendo a procedência do pedido para ser reconhecido o direito de preferência assegurado por lei ao autor, anulando a venda do imóvel realizada, haja vista a inobservância do direito de preferência, havendo para si o imóvel mediante do depósito realizado em juízo Com a inicial vieram os seguintes documentos: documentos pessoais (ID n°20226257); comprovante de residência (ID n°20226262); escritura do imóvel (ID n°20226263); cópia da sentença (ID n°20226264); memorial descritivo (ID n°20226266) e certidão do imóvel (ID n°20226267).

Custas recolhidas ao ID n° 2695295 Termo de sessão de mediação (vide ID n°35585113), no qual, restou infrutífera a tentativa de autocomposição da lide.

Em sede de contestação, consoante ID n°41396330, a parte ré arguiu a retificação do valor da causa, eis que o autor atribuiu à causa o valor de R$ 1.212,00 (mil duzentos e doze reais), no entanto, tal valor não condiz com o contexto fática do presente litígio, requerendo a retificação para R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), haja vista ser este o valor descrito na escritura do imóvel.

No mérito, alega que o requerente não faz jus ao direito de preferência, uma vez que não possui nenhum dos requisitos legais relativos ao direito de preferência em relação a propriedade rural em apreço, não havendo obrigação legal dos requeridos oferecerem primeiro a propriedade para venda ao requerente, pelo fato dele ser confrontante do imóvel.

Acrescenta ainda, que o autor nunca foi arrendatário do imóvel, nunca foi co- proprietário do referido imóvel rural e não fez qualquer tipo de tratativa ou contrato que o concedesse direito de preferência no imóvel, pelo contrário, sempre manteve uma péssima relação com os requeridos, desde que os mesmos conseguiram judicialmente o direito de passagem.

Razão pela qual requereu a improcedência do pleito do autor quanto ao direito de preferência, com a consequente extinção do feito, e seja o mesmo condenado por litigância de má-fé A contestação seguiu acompanhada com os documentos de ID n°41396330 ao ID n°41396337 Certidão constando que devidamente intimado para apresentar réplica, o autor restou inerte (vide ID n°48663663) No ID nº 52464677, foi proferida decisão saneadora, na qual foram fixados os pontos controvertidos da demanda, retificado o valor da causa e determinada a intimação das partes para que informassem acerca da necessidade de especificação de provas Contudo, devidamente intimadas, as partes permaneceram inertes, conforme se verifica nas telas sistêmicas dos autos.

Por fim, vieram-me os autos conclusos É, em resumo, o relatório.

Decido.

Inauguralmente, deve o magistrado sentenciante, no processo judicial, rumo à solução do litígio, percorrer, em elaboração progressiva, uma ordem lógica de prejudicialidade, de sorte que o enfrentamento das questões palmilhe pelos pressupostos de existência e desenvolvimento da relação processual, pelas condições do exercício regular da ação judicial e, por fim, alcance o mérito, o bem da vida perscrutado DO MÉRITO A presente demanda tem por objeto a pretensão do autor de anular a venda de imóvel rural realizada pelos réus a terceiros, sob o argumento de que seria detentor de direito de preferência, por ser proprietário de imóvel vizinho e encravado, havendo inclusive histórico de servidão de passagem judicialmente reconhecida entre as partes.

Alega o autor que os réus alienaram o imóvel denominado "Sítio Vista Alegre", situado nos fundos de sua propriedade, pelo valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), sem lhe oferecer a oportunidade de adquiri-lo nas mesmas condições, o que violaria seu suposto direito de preempção.

Em sede de contestação, os réus impugnaram expressamente o direito de preferência alegado, sustentando que o autor não possui vínculo jurídico ou legal com o imóvel objeto da alienação, não sendo arrendatário, meeiro, comodatário, promitente comprador ou co-proprietário, tampouco titular de qualquer contrato ou cláusula que assegure a preferência.

Acrescentaram que as partes sempre mantiveram relação litigiosa, desde a ação de servidão de passagem ajuizada no passado, o que por si só afasta qualquer alegação de tratativas informais ou interesse mútuo na negociação do bem.

De fato, o direito de preferência na alienação de imóvel rural não decorre da mera vizinhança ou encravamento, exigindo previsão legal ou contratual específica, conforme dispõe o art. 92 da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra).

Vejamos: Art. 92.

A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei. §3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda (...).

O argumento central do autor, de que a existência da servidão ou passagem lhe conferiria direito de preferência, constitui uma falácia jurídica, um erro de categoria.

Ele tenta converter um direito de uso ou fruição (direito real de gozo ou fruição) em um direito de aquisição (direito real de aquisição).

O ordenamento jurídico brasileiro mantém uma separação estrita entre essas categorias.

A servidão e a passagem forçada resolvem um problema de acesso e utilidade do imóvel; não criam um caminho para a sua aquisição.

A lei simplesmente não estabelece essa conexão.

A existência de um ônus real sobre o imóvel do autor (prédio serviente) em benefício do imóvel dos réus (prédio dominante) cria uma relação jurídica entre os imóveis, mas não gera um direito de preempção para o proprietário do prédio serviente na alienação do prédio dominante.

A relação de animosidade entre as partes, alegada em contestação, apenas reforça a inexistência de qualquer fundamento para tal direito, afastando a hipótese de um ajuste tácito ou de uma expectativa legítima.

O direito de preferência, ou preempção, constitui uma restrição ao direito fundamental de propriedade, especificamente à liberdade do proprietário de dispor de seu bem.

Por sua natureza excepcional, não se presume, devendo emanar de fonte legal expressa ou de convenção entre as partes (pacto de preferência).

No ordenamento jurídico brasileiro, as hipóteses de preferência legal são taxativas (numerus clausus) e não comportam interpretação extensiva.

As principais fontes legais de preferência na alienação de imóveis são: O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64): O art. 92, § 3º, confere o direito de preferência, em igualdade de condições, ao arrendatário do imóvel rural.

A finalidade da norma é proteger quem trabalha a terra e nela investe, garantindo a continuidade da exploração agrícola.

O autor, contudo, não é arrendatário, parceiro ou possuidor de qualquer vínculo contratual de exploração econômica com o imóvel dos réus.

Sua relação é de mera vizinhança, situação fática que não se amolda à hipótese legal.

O Código Civil (Art. 504): O art. 504 do Código Civil assegura o direito de preferência ao condômino na venda de quinhão de coisa indivisível a um estranho.

O objetivo é evitar o ingresso de terceiros na comunhão e facilitar a consolidação da propriedade.

Tal disposição é manifestamente inaplicável ao caso, pois autor e réus são proprietários de imóveis distintos e autônomos, sem qualquer relação de copropriedade.

O equívoco central da tese autoral reside na premissa de que a condição de proprietário confinante, por si só, lhe outorgaria o direito de preferência.

Essa premissa é juridicamente equivocada.

O ordenamento brasileiro, ao contrário de outros sistemas jurídicos, como o português, não consagra um direito de preferência geral e automático ao proprietário de imóvel vizinho.

A ausência de tal norma não é uma lacuna, mas um silêncio eloquente do legislador, que optou por prestigiar a liberdade de contratar do proprietário.

O autor tenta, ainda, fundamentar sua pretensão no fato de o imóvel dos réus ser supostamente encravado e na existência de uma servidão de passagem que onera sua propriedade.

Tais argumentos revelam uma profunda confusão entre institutos jurídicos distintos.

A passagem forçada (art. 1.285 do Código Civil) é um direito de vizinhança que assiste ao dono de prédio encravado de constranger o vizinho a lhe dar acesso, mediante indenização, visando garantir a função social da propriedade.

A servidão de passagem (art. 1.378 do Código Civil), por sua vez, é um direito real sobre coisa alheia, constituído para proporcionar maior comodidade ou utilidade ao prédio dominante.

Ambos os institutos resolvem um problema de acesso e uso do imóvel, não criando qualquer direito de aquisição.

A existência de uma servidão de passagem não confere ao proprietário do prédio serviente (o autor) o direito de preferência na compra do prédio dominante (dos réus).

A lei simplesmente não estabelece essa conexão.

No caso concreto, não restou demonstrada nenhuma das hipóteses legais que autorizariam a configuração do direito de preferência.

O autor não ocupa, não explora economicamente, nem possui qualquer vínculo contratual com o imóvel alienado.

Tampouco há nos autos cláusula convencional ou título jurídico que estabeleça direito preemptivo em seu favor.

Ademais, embora afirme que o imóvel vizinho seria "encravado" e que teria havido uma ação anterior de servidão de passagem, não apresentou qualquer prova técnica atual ou documentação hábil a comprovar tal condição, nem mesmo memorial descritivo ou levantamento planialtimétrico que pudesse confirmar a alegação de interdependência ou de acesso essencial.

Ressalte-se, mutatis mutandis, o entendimento consolidado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, ao reconhecer que a aquisição de imóvel rural não pode ignorar relações jurídicas preexistentes formalmente estabelecidas com terceiros, especialmente quando o adquirente tinha ciência de vínculos anteriores ou poderia tê-los conhecido por diligência mínima.

No entanto, ao contrário da hipótese em que se reconhece a conservação dos efeitos da parceria rural perante o novo proprietário, o caso em análise não se reveste de qualquer elemento que configure vínculo contratual, ocupação produtiva, parceria agrícola ou qualquer outra forma de relação jurídica entre o autor e o imóvel objeto da alienação.

Vejamos: APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PARCERIA RURAL – ALIENAÇÃO DO IMÓVEL RURAL DURANTE A EXECUÇÃO DA PARCERIA – DESCORTINADA CIÊNCIA POR PARTE DOS ADQUIRENTES – CONSERVAÇÃO DOS EFEITOS DA PARCERIA – PREVISÃO EXPRESSA NA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA – RUPTURA DA PARCERIA RURAL POR INICIATIVA DOS REQUERIDOS – PROVA TESTEMUNHAL ESCORREITA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DOS PARCEIROS OUTORGADOS – RESSARCIMENTO POR PERDAS E DANOS – DISPOSIÇÃO DOS ARTS. 27 DO DECRETO N. 59.666/66 E 92, § 6º, DO ESTATUTO DA TERRA – INVESTIMENTOS REVERTIDOS À PRODUÇÃO RURAL – CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIOS EMITIDAS PARA O CUSTEIO AGRÍCOLA NO IMÓVEL RURAL – RESSARCIMENTO POR PERDAS E DANOS – LAUDOS TÉCNICOS ANEXADOS POR AMBAS AS PARTES – AUSÊNCIA DE PERÍCIA JUDICIAL – PREVALÊNCIA DO LAUDO TÉCNICO QUE SE AFIGURA MAIS ESCORREITO – DANO MORAL – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – SENTENÇA MANTIDA – APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL .

Recurso de José Luiz Vial e Arilson Vial 1) Em que pese a alegação dos apelantes de que não podem sofrer os efeitos decorrentes do contrato de parceria rural, por ser obrigação anterior à aquisição do imóvel, em 18/10/2016, cuja responsabilidade não assumiram, restou descortinada, mediante prova testemunhal, a ciência dos requeridos acerca da existência da parceria rural, como se depreende do depoimento prestado pelo originário Parceiro Outorgante, Sr.

Alcides Barros. 2) A legislação de regência (art. 15 do Decreto nº 59 .566/66 e art. 92, § 5º da Lei nº 4.504/64 – Estatuto da Terra) prevê expressamente a conservação dos efeitos da parceria agrícola no caso de alienação do imóvel rural durante a sua execução. 3) A alienação do imóvel rural, no decorrer da parceria celebrada entre o antigo proprietário e os autores, não produz o efeito pretendido pelos requeridos, a saber, a cessação do objeto contratual em virtude do alegado desconhecimento da parceria firmada, seja por ter sido descortinada a sua ciência acerca da contratação, seja por advir da própria legislação de regência . 4) Inexiste qualquer indicativo de que os Parceiros Outorgados interromperiam, sponta propria, os trabalhos já iniciados no imóvel rural, a menos que fossem impedidos pelos novos proprietários, daí porque não há razão para desconsiderar os depoimentos prestados pelas testemunhas perante o Juízo de 1º grau, que confirmaram a versão dos autores de que foram impedidos pelos requeridos de prosseguirem com o labor na propriedade rural. 5) Diante do manifestado desinteresse em manter a parceria agrícola firmada com o antigo proprietário do imóvel rural, a atitude adequada – não adotada pelos requeridos – seria a de notificar previamente os parceiros outorgados, de modo a comunicar-lhes acerca da ausência de interesse em manter a parceria, sob pena de ensejar a reparação correspondente à quota-parte a que fariam jus os parceiros durante o prazo de vigência do contrato. 6) É suficiente a demonstração de que ambas as Cédulas de Crédito Bancário são contemporâneas à celebração da parceria agrícola, cuja emissão teve por escopo o “Custeio Agrícola”, sendo especificado na primeira, celebrada junto ao BANDES em 16/03/2016, que o financiamento (R$ 44.968,00) teria como destinação o “projeto de plantio de 0,7ha de pimenta do reino; custeio agrícola para 0,7ha de pimenta do reino; construção de barragem no imóvel rural situação em São Gabriel da Palha, conforme o Cronograma de Usos e Fontes a seguir (…)”, ao passo que na segunda, celebrada junto a Cooperativa de Crédito no dia 27/10/2016, o valor do financiamento (R$ 20 .021,23) seria revertido ao “custeio da (s) lavoura (s) de café Conilon safra 2016/2017, localizada (s) na (s) propriedade (s) denominada Sítio Três Irmãos, situada na localidade do Córrego Rancho Alto, Município de São Gabriel da Palha”. 7) Apelação cível de José Luiz Vial e Arilson Vial conhecida e desprovida.

Recurso de Gerônimo Alberto Thomaz e Auxiliadora Rafaski Thomaz 8) À falta de prova pericial produzida por profissional da confiança do juízo, sob o crivo do contraditório, inegável o acerto do magistrado ao fundamentar seu édito – ante o verificado confronto entre os laudos unilateralmente produzidos pelas partes – na conclusão obtida naquele que lhe pareceu mais escorreito, ao esclarecer que o laudo anexado pelos requerentes “é singelo, não demonstrou metodologia, senão apenas números de resultados esperados, sem demonstração dos custos de produção”, ao passo que o laudo anexado pelos requeridos “é mais abalizado, citou fontes de pesquisa e indica valores compatíveis com os valores dos financiamentos de crédito rural tomados pelo autor para custeio e implantação das lavouras”. 9) O laudo técnico em que se funda a pretensão autoral não esclarece os critérios adotados pelo seu subscritor para alcançar a receita líquida estimada para a lavoura de café (780 sacas de 60kg) e de pimenta do reino (19000kg), ao passo que o laudo anexado pelos requeridos é mais descritivo, ao apresentar cálculo individualizado para a lavoura nova (5 anos) e velha (10 anos) de café, além de apontar detalhadamente os custos operacionais para a produção, em conformidade com o investimento alegadamente realizado pelos parceiros outorgados . 10) À míngua de insurgência por parte dos requeridos, faz-se necessária a análise, tão somente, da razoabilidade e da proporcionalidade do valor arbitrado na sentença a título de indenização por dano moral e, neste particular, o quantum indenizatório atende os requisitos que comumente são aferidos, a saber, a razoabilidade, o grau de culpa, o porte econômico das partes e a gravidade do fato, porquanto não restou comprovado relevante prejuízo experimentado pelos autores em sua esfera íntima, e sim, de maior impacto de ordem patrimonial. 11) Apelação cível de Gerônimo Alberto Thomaz e Auxiliadora Rafaski Thomaz conhecida e desprovida. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00029574420178080045, Relator.: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 4ª Câmara Cível) Outrossim, não há elementos nos autos que demonstrem má-fé dos réus na alienação, tampouco ocultação dolosa da venda ou violação deliberada de direito formal.

Pelo contrário, a escritura pública de venda encontra-se devidamente registrada, e o autor teve ciência dos fatos apenas após a conclusão do negócio jurídico, o que enfraquece sua tese de prévia manifestação de interesse.

Ressalte-se que a parte autora, mesmo intimada para apresentar especificação de provas, permaneceu silente, limitando-se aos documentos anexados à inicial, os quais se mostram insuficientes para embasar a procedência do pedido.

Cabe pontuar que, nos termos do art. 373, I, do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito.

No caso em tela, não houve o necessário suporte probatório para demonstrar a titularidade do direito de preferência, tampouco qualquer violação normativa apta a justificar a anulação do negócio jurídico, conforme dispõe o artigo 373, I, do CPC. “Art. 373.

O ônus da prova incumbe: I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. §3º pode ser celebrada antes ou durante o processo (...)” Assim, inexistindo prova mínima do alegado direito de preferência, não se sustenta a pretensão de anular a venda celebrada entre os réus e terceiros, sob pena de ofensa à segurança jurídica e à boa-fé objetiva que devem reger os negócios jurídicos Por fim, a existência de antiga ação de passagem judicial, ocorrida há mais de uma década, não é suficiente, por si só, para atribuir ao autor direito real de aquisição preferencial sobre o imóvel vizinho, especialmente após o encerramento da relação obrigacional originária.

Tudo isto considerado, ante a ausência de demonstração de qualquer ato ilícito praticado pela parte Requerida, tenho que os pedidos formulados pela parte requerente não merecem ser acolhidos por este juízo.

DISPOSITIVO Diante dessas considerações, profiro resolução de mérito, com base no artigo 487, inciso I, do CPC/15, e JULGO IMPROCEDENTE(S) o(s) pedido(s) do Requerente.

Mercê de sucumbência, condeno a parte autora a suportar custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, tomando por base as disposições constantes do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Com o trânsito em julgado, não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Diligencie-se.

Bom Jesus do Norte, data da assinatura eletrônica.

MARIA IZABEL PEREIRA DE AZEVEDO ALTOÉ JUÍZA DE DIREITO