TJES - 5015255-61.2023.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 1ª Vara da Fazenda Pública Municipal, Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 32911011 PROCESSO Nº 5015255-61.2023.8.08.0048 MANDADO DE SEGURANÇA CÍVEL (120) IMPETRANTE: CSHG RENDA URBANA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII IMPETRADO: SECRETARIO MUNICIPAL DE FINANÇAS E PLANEJAMENTO, MUNICIPIO DE SERRA Advogados do(a) IMPETRANTE: MARIANNA MORATO CAETANO IZARIAS - SP429563, ROBERTO JUNQUEIRA DE SOUZA RIBEIRO - SP146231 SENTENÇA VISTOS EM INSPEÇÃO 2025 Trata-se de mandado de segurança impetrado por CSHG RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, com fundamento no art. 5º, inciso LXIX, da Constituição da República e na Lei nº 12.016/2009, objetivando provimento jurisdicional que reconheça o direito líquido e certo da impetrante de recolher o ITBI com base no valor da transação declarado nas escrituras públicas de compra e venda, e não sobre o valor venal arbitrado unilateralmente pelo Município de Serra.

A parte impetrante alega que adquiriu imóveis localizados neste Município, cujos valores de transação totalizam R$ 19.400.000,00, tendo o Fisco municipal arbitrado valor venal superior a R$ 70.000.000,00, sem prévio procedimento administrativo, exigindo o recolhimento do ITBI com base em tal valor unilateralmente estabelecido.

A liminar foi deferida, autorizando o recolhimento com base no valor declarado.

A autoridade impetrada apresentou informações, sustentando preliminarmente a preliminar de inadequação da via eleita, prejudicialidade e necessidade de suspensão do feito.

No mérito aduz O Ministério Público apresentou manifestação no ID 47581504 afirmando que inexiste na lide interesse público a justificar sua atuação. É o que interessa relatar.

Decido.

DA PRELIMINAR DE INADEQUAÇÃO DO MANDADO DE SEGURANÇA O mandado de segurança é ação constitucional destinada à proteção de direito líquido e certo, não amparado por habeas corpus ou habeas data, e lesado ou ameaçado por ato de autoridade pública, conforme dispõe o art. 5º, inciso LXIX, da Constituição da República e o art. 1º da Lei nº 12.016/2009.

No presente caso, a parte impetrante instruiu a petição inicial com documentos idôneos que evidenciam, de plano, a ilegalidade praticada pela autoridade impetrada, consistente na exigência de recolhimento do ITBI com base em valor venal fixado de modo unilateral, sem instauração de processo administrativo prévio.

A discussão envolve tese jurídica pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.113, sendo, portanto, matéria de direito, não exigindo dilação probatória, o que torna adequada a via eleita.

Dessa modo, rejeito a preliminar arguida.

DA SUPOSTA PREJUDICIALIDADE E NECESSIDADE DE SUSPENSÃO DO FEITO.

Também não prospera a preliminar.

A autoridade coatora sustenta que o feito deveria ser suspenso até que fosse finalizado procedimento de impugnação administrativa ou análise de processos administrativos conexos.

Todavia, o mandado de segurança visa justamente a controle de legalidade de ato pretensamente arbitrário, cuja consumação é iminente e que repercute diretamente sobre a possibilidade de conclusão do registro imobiliário.

Eventual instauração de avaliação contraditória posterior não afasta o direito líquido e certo postulado na impetração, nem constitui prejudicial externa que demande sobrestamento da causa, uma vez que não há identidade de objeto com qualquer outro feito.

Além disso, o STJ, no já citado Tema 1113, definiram os contornos jurídicos da matéria, afastando alegações de prejudicialidade meramente protelatórias.

Assim, rejeitam-se ambas as preliminares.

MÉRITO.

Com efeito, estando presentes os pressupostos de validade e de existência do processo, assim como as condições da ação, passo a adentrar a questão de fundo posta em juízo, cujo ponto nodal da demanda reside em verificar se a base de cálculo do ITBI lançado pelo Fisco está correta, conforme representa o documento juntado no evento 20567368.

Pois bem.

Após detida análise dos autos, entendo que o direito socorre a pretensão da impetrante, tendo se vista que o seu pleito encontra guarida em entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, quando do julgamento do REsp 1.937.821, vejamos: TRIBUTÁRIO.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI).

BASE DE CÁLCULO.

VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).

INEXISTÊNCIA.

VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE.

PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.

REVISÃO PELO FISCO.

INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO.

POSSIBILIDADE.

PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA.

ADOÇÃO.

INVIABILIDADE. 1.

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2.

Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3.

A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4.

O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5.

Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6.

Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7.

A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8.

Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9.

Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, DJe de 3/3/2022.) Como visto, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, a qual somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN), sendo certo que a base de cálculo do ITBI não pode ser arbitrada previamente pela Fazenda Municipal com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

A propósito, é como tem trilhado o nosso e.

TJ/ES: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO FISCAL – MUNICÍPIO DE VITÓRIA – TRIBUTÁRIO – ITBI – VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE – BOA-FÉ PRESUMIDA – NECESSIDADE DE PRÉVIO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO – RECURSO DESPROVIDO. 1.

O C.

Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1937821/SP), estabeleceu, dentre outras teses, que Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 2.

No caso, conforme sufragado na sentença, inexistindo prévio procedimento administrativo para apurar eventual disparidade do valor apontado pelo contribuinte, este deve prevalecer em face daquele apontado pelo Auditor do Fisco. 3.

Recurso desprovido. (Ap.

Cível n.º 5031720-57.2022.8.08.0024.

Des.

Rel.

Julio Cesar Costa de Oliveira, j. 15/05/2024) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA – MANDADO DE SEGURANÇA – DIREITO TRIBUTÁRIO – ITBI – BASE DE CÁLCULO – VALOR DA TRANSAÇÃO – BENFEITORIAS REALIZADAS PELO ADQUIRENTE – SÚMULAS 110 E 470 DO STF – NÃO INCIDÊNCIA – RECURSO IMPROVIDO – REMESSA NECESSÁRIA PREJUDICADA. 1.

Cinge-se a controvérsia em verificar qual o valor a ser considerado para fins de consolidação da base de cálculo do ITBI, bem como definir se restou, de fato, comprovado documentalmente nos autos que as benfeitorias identificadas no terreno integralizado no capital social da sociedade empresária adquirentes foram por ela realizadas, devendo, portanto, ser desconsideradas para fins de avaliação do imóvel e constituição do crédito tributário. 2.

O valor venal do imóvel para fins de consolidação da base de cálculo do ITBI não necessariamente precisa corresponder àquele indicado pela municipalidade para compor a base do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU.

Isto porque a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, apurado concretamente, o que não ocorre no IPTU, cuja base se consolida, em regra, a partir das plantas genéricas estabelecidas pela municipalidade, nos termos da jurisprudência do C.

Superior Tribunal de Justiça – STJ. 3.

Conforme estabelecido pelo STJ no julgamento do Tema 1.113, o valor da transação goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado, presunção que somente poderia ser afastada pela autoridade fiscal em caso de indícios de incompatibilidade com o valor real, a ser apurada em procedimento administrativo próprio, assegurado o contraditório ao contribuinte.

Apenas se configurada a incongruência do valor declarado pelo contribuinte com o real valor de mercado é que se autoriza o lançamento por arbitramento, hipótese em que o fisco adotará providências visando alcançar o valor de mercado do imóvel. 4.

Afasta-se a aplicação dos enunciados nº 110 e 470 da súmula de jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, invocadas pelo apelante, pois constatado que as intervenções e benfeitorias foram realizadas pela adquirente, como simples decorrência de suas atividades empresariais. 5.

Recurso conhecido e improvido.

Reexame necessário prejudicado. (Ap Cível n.º 5000005-53.2021.8.08.0049.

Des.

Rel.

Fernando Estevam Bravin, j. 30/03/2022) In casu, vejo que a Fazenda Municipal utilizou como parâmetro os valores fornecidos pela planta genérica de valores, isto é, utilizou a mesma base de cálculo para o lançamento do IPTU, o que se revela ilegal (REsp n. 1.937.821/SP).

Dessa forma, tendo a impetrante (contribuinte) declarado o valor de mercado do bem, este goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado.

DISPOSITIVO.

Ante o exposto, CONCEDO SEGURANÇA para declarar o direito da impetrante de recolher o ITBI calculado sobre o valor da transação declarado à Prefeitura (cf. consta da escritura pública), sem incidência de encargos legais, referente à transferência dos imóveis objeto da matrícula nº 140, do RI de Serra, inscrito no cadastro imobiliário sob o nº 010.4.005.4883.001; e matrícula nº 15.053, do RI de Serra, inscrito no cadastro imobiliário sob os nºs 010.4.005.4958.001 e 010.4.005.4958.002 Confirmo a liminar a seu tempo deferida.

Resolvo o mérito da lide na forma do inc.

I do art. 487 do CPC.

Sem honorários advocatícios, na forma do art. 25 da Lei 12.016/2009.

Eventuais custas remanescentes pela Autoridade Coatora.

Sentença sujeita ao duplo grau de jurisdição.

Publique-se e intime-se.

Oportunamente, arquivem-se.

Serra-ES, 27 de maio de 2025.

Telmelita Guimarães Alves Juíza de Direito