TJES - 5006120-93.2024.8.08.0014

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Colatina - 1ª Vara Cível Praça Sol Poente, 100, Fórum Juiz João Cláudio, Esplanada, COLATINA - ES - CEP: 29702-710 Telefone:(27) 37215022 PROCESSO Nº 5006120-93.2024.8.08.0014 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: IMOBILIARIA FONTE RICA LTDA - ME REQUERIDO: GERALDO ANDRE FORZA AVANCINI, DAIANE PAIVA MITRE AVANCINI Advogados do(a) REQUERENTE: ADRIELI CREMONINI - ES28542, EDUARDO WILSON KIEFER - ES18056 Advogado do(a) REQUERIDO: OLAVIA DOS SANTOS SONEGHET - ES35469 Decisão (serve este ato como mandado/carta/ofício) Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM LIMINAR DE RESTITUIÇÃO DE IMÓVEL C/C PERDAS E DANOS ajuizada por IMOBILIÁRIA FONTE RICA LTDA - ME em face de GERALDO ANDRÉ FORZA AVANCINI e DAIANE PAIVA MITRE AVANCINI.

PETIÇÃO INICIAL A autora alega que em 20 de junho de 2013, às partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de um apartamento localizado na Rua Antônio Comério, nº 70, em Colatina-ES, pelo valor de R$ 200.000,00, sendo R$ 20.000,00 de entrada e o restante através de financiamento bancário.

A imobiliária se comprometeu a regularizar o imóvel junto à Prefeitura, mas não conseguiu obter o "habite-se" devido a irregularidades nas dimensões da calçada, que afetariam imóveis vizinhos.

Apesar das tentativas da autora em oferecer parcelamento próprio e prorrogação de prazos, os requeridos pagaram apenas R$ 63.000,00 do valor total, sendo o último pagamento realizado em 2020, permanecendo inadimplentes desde então.

Os requeridos continuam ocupando o imóvel irregularmente sem qualquer contraprestação financeira, causando prejuízos à imobiliária que não pode dispor do bem para venda ou locação.

O imóvel encontra-se em processo de deterioração, e todas as tentativas extrajudiciais de negociação restaram infrutíferas.

Neste sentido, ajuíza a presente ação requerendo: 1) rescisão do contrato com restituição do imóvel; 2) condenação dos réus ao pagamento dos R$ 137.000,00 remanescentes com correção monetária e juros; 3) pagamento de aluguel pela ocupação irregular desde maio/2021 no valor de R$ 37.861,92; 4) aplicação da multa contratual de 20% (R$ 40.000,00); 5) concessão de tutela de urgência para desocupação imediata; 6) intimação da Prefeitura de Colatina para esclarecimentos sobre a impossibilidade de regularização; 7) condenação em custas processuais e honorários advocatícios de 20%.

CONTESTAÇÃO COM RECONVENÇÃO - ID 62983614 A defesa requereu, preliminarmente, a concessão do benefício da gratuidade da justiça aos requeridos, alegando hipossuficiência financeira.

Contesta veementemente a gratuidade pleiteada pela Imobiliária Autora.

No mérito, os requeridos invocam a exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil), alegando que a Imobiliária Autora não cumpriu sua obrigação contratual de regularizar o imóvel junto à Prefeitura Municipal, impossibilitando a liberação do habite-se devido a irregularidades na construção da calçada.

Argumentam que adimpliram parcialmente o contrato (R$ 63.000,00 de R$ 200.000,00), demonstrando boa-fé, e contestam a cobrança retroativa de aluguéis por ausência de previsão contratual e falta de constituição em mora.

Sustentam a invalidade da cláusula penal por ser excessivamente onerosa, considerando o cumprimento parcial da obrigação, e negam a existência de periculum in mora e fumus boni iuris para concessão da tutela de urgência.

Em sede de reconvenção os reconvintes fundamentam seus pedidos na violação do princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do CC) e no inadimplemento contratual da imobiliária, que vendeu um imóvel com vício oculto - a impossibilidade de regularização documental.

Alegam descumprimento da oferta e violação aos direitos do consumidor (CDC), requerendo a declaração de nulidade do contrato, devolução integral dos valores pagos (R$ 63.000,00) com correção e juros, indenização por danos morais de R$ 100.000,00, aplicação da multa contratual de R$ 40.000,00 contra a imobiliária, e condenação em honorários advocatícios.

A reconvenção se baseia na premissa de que a imobiliária agiu de má-fé ao vender um imóvel sabidamente irregular e ainda assim exigir o pagamento integral do contrato.

RÉPLICA C/C CONTESTAÇÃO À RECONVENÇÃO - id 65049996 A Requerente apresenta réplica rebatendo as alegações dos requeridos, sustentando que todas suas obrigações contratuais foram cumpridas e que irregularidades na calçada do imóvel são problemas generalizados do município, conhecidos pelos compradores desde a assinatura do contrato.

Em contestação à reconvenção, a imobiliária nega ter violado a boa-fé objetiva e contesta veementemente os pedidos de danos morais (R$ 100.000,00) e multa contratual (R$ 40.000,00), argumentando que os requeridos estão tentando se beneficiar de sua própria inadimplência.

RÉPLICA DA CONTESTAÇÃO DA RECONVENÇÃO - id 66810796 Os requeridos sustentam que a frustração contratual decorre de vício oculto no imóvel (ausência de "habite-se" devido a irregularidades na calçada), o que impossibilitou o financiamento bancário pretendido para quitação.

Defendem a aplicação da exceção do contrato não cumprido e do princípio do adimplemento substancial, argumentando que a imobiliária descumpriu obrigações contratuais essenciais ao não entregar o imóvel em condições regulares. É o relatório.

Passo a sanear o feito nos termos do artigo 357 do CPC.

DAS PRELIMINARES DA CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA Os Requeridos pretendem a concessão da gratuidade da justiça, sob a alegação de que: “não possuem a menor condição de suportar as despesas do processo sem prejudicar a manutenção própria”.

Pois bem.

A gratuidade de justiça é um benefício concedido aos necessitados, ou seja, àqueles que sofrem com a insuficiência de recursos financeiros, com o fito de garantir o direito fundamental do acesso à justiça - consagrado no art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal.

Hodiernamente, encontra-se disposto no art. 98 do Código de Processo Civil, segundo o qual “a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei”. É certo que a benesse da justiça gratuita não implica na isenção do pagamento das verbas acima mencionadas (art. 98, § 2º, CPC), mas, via de regra, enseja a suspensão da exigibilidade da obrigação até que a situação de miserabilidade seja alterada, pelo prazo de 05 (cinco) anos, findo o qual haverá sua extinção, caso não se verifique referida modificação, a teor do que dispõe o art. 98, § 3º, do CPC.

Revela-se importante destacar que a concessão do benefício em questão não pode ser a regra observada no Poder Judiciário, tratando-se, pois, de exceção, na medida em que as custas processuais são diretamente ligadas à própria viabilização da atividade jurisdicional, porquanto consubstanciam tributo devido em virtude da efetiva prestação de serviço público (taxa), enquanto os honorários advocatícios, por exemplo, possuem natureza de verba alimentar (art. 85, §14, CPC).

Sobre a temática, vejamos: “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Divórcio.

Pedido de gratuidade.

A gratuidade da justiça é exceção e os requisitos para sua concessão devem ser analisados à luz do que dispõe em conjunto a CF art. 5º, LXXIV, a Lei 1060/50 e art. 98 do CPC.

Hipossuficiência não comprovada.

Pedido indeferido.

Recurso desprovido. (TJ-SP - AI: 21180306220208260000 SP 2118030-62.2020.8.26.0000, Relator: HERTHA HELENA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 21/07/2020, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2020)” Nesse contexto, a meu ver deve ser adotada uma posição conservadora pelo magistrado ao apreciar o dito pedido, sem embargo da presunção relativa de veracidade que a declaração de hipossuficiência econômica possui, por força do art. 99, §3º, do CPC.

Nos autos, não cuidaram os Requeridos de realizar qualquer comprovação de suas condições financeira.

Assim, considerando que não há demonstração de hipossuficiência de recursos apresentado pelos Requeridos, hei por bem indeferir o pedido de gratuidade da justiça.

DAS PROVIDÊNCIAS Não havendo outras questões processuais pendentes, FIXO COMO PONTOS CONTROVERTIDOS QUANTO A AÇÃO PRINCIPAL: a) Se o inadimplemento dos Requeridos em relação ao valor das parcelas autoriza a rescisão contratual pretendida pela parte autora; b) Se há direito à cobrança de aluguéis pela Requerente pela ocupação do imóvel; c) Se há direito à aplicação da cláusula penal da parte autora.

QUANTO A RECONVENÇÃO: a) Se a impossibilidade de regularização do imóvel (ausência de habite-se) configura inadimplemento da Reconvinda; b) A boa fé da Reconvinda na celebração do negócio; c) Se o pagamento de R$ 63.000,00 pelos Reconvintes caracteriza adimplemento substancial; d) Se é aplicável a exceção do contrato não cumprido; e) Se configurados danos materiais e/ou morais e sua extensão; f) Se há direito à aplicação da cláusula penal aos Reconvintes.

O ônus da prova deverá seguir a regra do artigo 373 do CPC.

Determino a intimação das partes para, no prazo de 15 (quinze) dias, especificar as provas que pretendem produzir.

Nos termos dos §§ 1º e 2º do art. 357 do CPC as partes poderão requerer o que entenderem de direito no prazo de 05 dias, ou apresentar delimitação consensual das questões de fato e de direito a que se referem os incisos II e IV do mencionado artigo.

Intime-se.

Diligencie-se.

Colatina/ES, 29 de julho de 2025.

Fernando Antônio Lira Rangel Juiz de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Colatina - 1ª Vara Cível Praça Sol Poente, 100, Fórum Juiz João Cláudio, Esplanada, COLATINA - ES - CEP: 29702-710 Telefone:(27) 37215022 PROCESSO Nº 5006120-93.2024.8.08.0014 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: IMOBILIARIA FONTE RICA LTDA - ME REQUERIDO: GERALDO ANDRE FORZA AVANCINI, DAIANE PAIVA MITRE AVANCINI Advogados do(a) REQUERENTE: ADRIELI CREMONINI - ES28542, EDUARDO WILSON KIEFER - ES18056 Advogado do(a) REQUERIDO: OLAVIA DOS SANTOS SONEGHET - ES35469 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Colatina - 1ª Vara Cível, fica(m) o(a/s) advogado(a/s) supramencionado(a/s) intimado(a/s) do id 65049996.

COLATINA-ES, 17 de março de 2025.

LUIZ GUSTAVO GIURIATTO FERRACO Diretor de Secretaria

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Colatina - 1ª Vara Cível Praça Sol Poente, 100, Fórum Juiz João Cláudio, Esplanada, COLATINA - ES - CEP: 29702-710 Telefone:(27) 372150225006120-93.2024.8.08.0014 PROCESSO Nº 5006120-93.2024.8.08.0014 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: IMOBILIARIA FONTE RICA LTDA - ME REQUERIDO: GERALDO ANDRE FORZA AVANCINI, DAIANE PAIVA MITRE AVANCINI Advogados do(a) REQUERENTE: ADRIELI CREMONINI - ES28542, EDUARDO WILSON KIEFER - ES18056 Advogado do(a) REQUERIDO: OLAVIA DOS SANTOS SONEGHET - ES35469 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Colatina - 1ª Vara Cível, fica(m) o(a/s) advogado(a/s) supramencionado(a/s) intimado(a/s) para tomar ciência e manifestar-se dos Embargos de Declaração/ da Contestação/ do Recurso de Apelação de Id 62983614 Colatina, ES 13 de fevereiro de 2025 Chefe de Secretaria/Analista Judiciário