TJES - 5004568-16.2022.8.08.0030

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Linhares - 1ª Vara Cível e Comercial Rua Alair Garcia Duarte, S/N, Fórum Desembargador Mendes Wanderley, Três Barras, LINHARES - ES - CEP: 29907-110 Telefone:(27) 33716178 PROCESSO Nº 5004568-16.2022.8.08.0030 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ADILSON COIMBRA, JONATHAN EUZEBIO DA SILVA REU: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE, CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA Advogados do(a) AUTOR: JAIME SOUZA NETO - ES30435, MARINARA MEDEIROS TESCH - ES33412 Advogado do(a) REU: LORENA RODRIGUES LACERDA - ES24416 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito, fica a parte requerente, por seu advogado supramencionado, intimada para, no prazo de 10 (dez) dias, efetuar o recolhimento das custas processuais, conforme condenação no processo em epígrafe, nos termos do art. 2º, III, do Ato Normativo Conjunto nº 011/2025 ADVERTÊNCIAS: Na hipótese do não pagamento, poderá a parte ser inscrita em Dívida Ativa na Secretaria da Fazenda do Estado do Espírito Santo, de acordo com o determinado na Lei Estadual nº 7.727 de 18 de março de 2004.

IMPORTANTE: O acesso à conta de custas e guias para impressão é realizado através do link: http://aplicativos.tjes.jus.br/sistemaspublicos/corregedoria/arrecadacao/pje na opção CONSULTA DE GUIAS DE CUSTAS E DESPESAS PRÉVIAS - PJE.

LINHARES, 17 de julho de 2025

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Linhares - 1ª Vara Cível e Comercial Rua Alair Garcia Duarte, S/N, Fórum Desembargador Mendes Wanderley, Três Barras, LINHARES - ES - CEP: 29907-110 Telefone:(27) 33716178 PROCESSO Nº 5004568-16.2022.8.08.0030 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ADILSON COIMBRA, JONATHAN EUZEBIO DA SILVA Advogados do(a) AUTOR: JAIME SOUZA NETO - ES30435, MARINARA MEDEIROS TESCH - ES33412 REU: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE, CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA SENTENÇA Vistos, em inspeção.

I – RELATÓRIO ADILSON COIMBRA e JONATHAN EUZÉBIO DA SILVA, devidamente qualificados nos autos, ingressaram com a presente ação de procedimento comum em face de VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE e CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA, objetivando a substituição do índice de atualização das parcelas relativas ao contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, de IGPM para IPCA, bem como a declaração de ilegalidade da cobrança de taxa de corretagem.

No exórdio alega a parte autora em síntese quanto aos fatos: a) que faz jus à gratuidade de justiça; b) que adquiriu junto à ré uma unidade imobiliária por meio de contrato de promessa de compra e venda de financiamento habitacional; c) que a quitação se daria mediante o pagamento de 144 parcelas mensais de R$ 748,65, mais pagamento de sinal; d) que o contrato prevê correção/reajuste anual das parcelas pelo IGP-M, todavia, com a pandemia da Covid-19, aumentou significativamente; e) que há excessiva discrepância entre o valor do bem financiado e o montante a ser pago pela parte autora; f) que há excessiva onerosidade no reajuste baseado no IGP-M.

Com a inicial vieram procuração e documentos oriundos de ID. 14186283.

Decisão que deferiu a gratuidade da justiça ao autor JONATHAN e indeferiu-a ao autor ADILSON em ID. 19736771.

A parte ré, regularmente citada (ID. 42402151), quedou-se inerte (ID. 48821426).

Esse é o relatório.

DECIDO.

II – FUNDAMENTAÇÃO O processo, que teve seu trâmite dentro da normalidade, desafia o julgamento antecipado da lide, com base no disposto no art. 355, I do CPC, considerando que a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID. 48821426).

Inicialmente, verifico que os réus foram regularmente citados e não apresentaram contestação, de modo que decreto a sua revelia.

Todavia, no caso em tela, não há de se falar na aplicação do art. 355, II do CPC - qual seja, o julgamento antecipado pela revelia dos réus -, posto que este encontra-se condicionado à aplicação dos efeitos da revelia expostos no art. 344 do CPC, quais sejam, as presunções de veracidade dos fatos alegados pelos autores.

Explico.

Como dito, a presunção de veracidade limita-se tão somente aos fatos alegados.

Contudo, verifico que a questão principal da lide configura-se em matéria de direito - a possibilidade de reajuste do índice contratualmente previsto -, de modo que inaplicáveis os efeitos da revelia.

Nesse sentido, assim entende o Eg.

TRT da 11ª Região: REVELIA E CONFISSÃO.

PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE.

MATÉRIA DE DIREITO.

NÃO EXTENSÃO DOS EFEITOS.

A declaração de revelia e confissão da reclamada não implica presunção absoluta de veracidade dos fatos alegados pelo autor nem a procedência automática dos pedidos.

Compete ao juiz analisar o caso concreto, e pela consagração do princípio do livre convencimento e da persuasão racional, apreciar livremente a prova, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos.

Além disso, em se tratando a questão principal de matéria de direito, inaplicáveis os efeitos da revelia.

ACORDO JUDICIAL HOMOLOGADO.

COISA JULGADA.

ALCANCE.

QUITAÇÃO DE TODOS OS DIREITOS TRABALHISTAS.

DESCONSTITUIÇÃO POR AÇÃO RESCISÓRIA. (TRT-11 00008211620185110301, Relator: FRANCISCA RITA ALENCAR ALBUQUERQUE, 1ª Turma) (sem grifos no original) Pois bem.

O cerne da presente lide prende-se a apurar quanto a possibilidade de revisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, mais especificamente do índice de reajuste anual pactuado (IGP-M para IPCA), além da declaração de ilegalidade da cobrança dos valores de taxa de corretagem, com a sua respectiva devolução.

Deste modo, delimitado o quadrante desta ação, calha em primeiro momento registrar as provas produzidas pelas partes nos autos para, ao depois, subsumir o fato ao ordenamento jurídico em tela, aplicando a lei ao caso concreto.

Por força do art. 373, I e II do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e, ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Seguindo tal preceito, no caso em análise, todos os meios necessários para provar as alegações contidas no pedido inicial e na contestação estavam disponíveis às partes, assumindo o risco em não produzi-las.

Assim, à guisa de valoração e convencimento deste julgador na prolação desta sentença, tenho como fatos incontroversos apurados nestes autos pela prova documental anexada pela parte autora: a) a existência de relação de consumo entre as partes; b) que a parte ré firmou contrato de promessa de compra e venda em 22/04/2018 com o autor; c) que o item 2 do contrato, ao tratar do reajuste anual, estabelece que este será baseado na variação percentual do IGPM; d) que o IGPM, no ano de 2021, sofreu aumento na casa dos 30%.

Portanto, comprovada a questão no plano dos fatos, cabe subsumir o fato ao direito aplicável à espécie, de modo a efetivar-se a prestação jurisdicional, sendo o que passo a fazer, analisando juridicamente os argumentos apresentados pelas partes.

A parte autora pleiteia na inicial o reajuste do contrato, alterando o índice IGPM para o IPCA, além da devolução dos valores cobrados como taxa de corretagem.

Pois bem, sem maiores delongas tenho que, quanto ao pleito autoral sobre a possibilidade de reajuste contratual, é cediço que há, neste caso, a relação de consumo, tendo em vista que os autores são consumidores finais dos serviços e produtos oferecidos pela requerida, impondo-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Uma vez reconhecida a relação de consumo, é possível, com base na Teoria de Onerosidade Excessiva, na forma do art. 6º, V do CDC, a revisão do contrato em questão, sem ofensa ao princípio da liberalidade contratual.

A revisão de cláusulas nos contratos de consumo é possível em caso de acontecimentos supervenientes que importem onerosidade excessiva do consumidor, sendo prescindível que tais eventos posteriores sejam imprevisíveis e acarretem extrema vantagem ao fornecedor.

Igualmente, o Código Civil, nos artigos 317, 478 e 479, estabelece a possibilidade de revisão judicial para reestabelecer o equilíbrio na relação jurídica nos contratos de execução instantânea deferida ou continuada, quando eventos posteriores, imprevistos e imprevisíveis para as partes resultam em onerosidade excessiva, com vantagem desproporcional para uma das partes.

Não há dúvida que a pandemia é capaz de caracterizar fato superveniente, extraordinário e imprevisível.

A revisão contratual, todavia, demanda a efetiva demonstração do rompimento da base objetiva do contrato, após a minuciosa análise do caso concreto.

Todavia, ressalta-se que a mera possibilidade de revisão contratual não autoriza o Judiciário a substituir as obrigações se a base econômica na qual as partes contrataram não foi objetivamente alterada, neste caso, prevalecendo o princípio da obrigatoriedade dos contratos.

Ou seja, não há de se falar em intervenção judicial apenas com base na variação natural do índice de correção acordado, vez que as partes possuíam ciência no momento em que firmaram o contrato de que possíveis flutuações do valor da moeda são passíveis de acontecer, fixando índice de correção monetária para tanto.

No caso dos autos, tenho que não se evidencia a comprovação de que houve uma desvantagem econômica significativa de uma das partes em relação à outra.

Isto se dá pelo fato de que, analisando o Demonstrativo de Pagamentos acostado aos autos (ID. 14186675), o valor inicialmente convencionado de R$ 748,65, pago até março de 2019, foi reajustado para a parcela mensal de R$ 860,76 que, a partir de 25/04/2022, passou ao valor de R$ 1.288,44.

Desta forma, constatou-se o aumento de pouco mais de R$ 100,00 do início do pagamento das parcelas até março de 2021, com posterior aumento, a partir de abril de 2022, de R$ 427,68.

Este aumento, por si só, não é suficiente para justificar a revisão contratual pretendida, quando não há nos autos demonstração de que a valorização do imóvel, desde a sua aquisição até a data da propositura da ação, foi inferior ao índice de correção monetária aplicado ao contrato.

Inexistindo tal prova inequívoca, não há de se falar em onerosidade excessiva de uma parte em relação à outra. É cediço que a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes – tanto no âmbito material como na esfera processual – especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor.

Além disso, a alta do IGP-M decorrente da pandemia da Covid-19 não pode ser utilizada, de forma abstrata, para justificar a revisão de todo e qualquer contrato de execução diferida que estabeleceu o referido índice como critério de correção monetária.

O superveniente aumento nas prestações, em decorrência da alta do IGP-M, não induz, automaticamente, onerosidade excessiva, a qual deve ser comprovada casuisticamente.

Nesta senda, colaciono decisão do E.

TJSP: Nesse aspecto, a atualização da prestação mensal pelo IGP-M é permitida, uma vez que se traduz na recomposição do valor da moeda frente ao transcurso do tempo.

Ademais, foi livremente pactuado entre as partes e usualmente utilizado nesse tipo de contratação.

Na hipótese, não há que se falar na Teoria da Imprevisão.

Nada obstante os efeitos da pandemia que financeiramente afetou a todos, não há demonstração efetiva que tal situação atingiu o contrato discutido.

A respeito do assunto, este Tribunal já teve oportunidade de destacar que “a forma de reajuste das parcelas encontra-se dentro dos padrões habituais, eis que a indexação tem como objetivo evitar a corrosão do valor real de troca da moeda.

Não constitui um plus que se acresce ao preço.

Não ignora este Relator as atuais circunstâncias econômicas vividas em razão dos impactos da pandemia do COVID-19.

Ainda que ciente da maior elevação do índice contratual em relação aos demais, tal fato, por si só, não justifica sua substituição, eis que os custos da credora sofreram os mesmos efeitos inflacionários.

Nestas circunstâncias, ainda que considerados os efeitos da pandemia do COVID-19, pela necessidade de ser preservado o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, entendo não existir abusividade de cláusula contratual, não sendo o caso de revisão contratual.” (cf.

Apelação Cível 1006846-02.2021.8.26.0577; Relator: Des.

Sá Moreira de Oliveira; Data do Julgamento: 19/10/2021). (sem grifos no original) Portanto, não há de se falar na alteração do reajuste contratualmente previsto, mantendo-o em relação às parcelas vencidas e vincendas.

No que concerne a taxa de corretagem, consoante entendimento consolidado do C.

STJ, sua cobrança é devida, desde que exista o serviço e desde que o consumidor seja previamente advertido desta.

As provas coligidas aos autos, em especial o contrato firmado entre as partes, evidenciam a legalidade da cobrança da referida taxa, haja vista que a parte autora foi devidamente cientificada da existência da referida despesas, sendo que esta encontra-se, inclusive, com o valor destacado na cláusula 4 (ID. 14186674 - pág. 01).

Consequentemente, havendo a comprovação da devida contratação e a ciência da parte autora acerca do negócio de corretagem, além da efetiva prestação dos serviços relativos à taxa cobrada, estas são consideradas válidas, em consonância ao entendimento do STJ no REsp 1599511/SP.

Nesse sentido, colaciono abaixo o julgado do E.

TJMG: EMENTA: APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTENCIA DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR PELO INCC - POSSIBILIDADE. - COMISSÃO DE CORRETAGEM DESTACADA - POSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR - SERVIÇOS DE DESPACHANTE - COBRANÇA REGULAR - DANOS MORAIS - MEROS ABORRECIMENTOS - INDENIZAÇÃO INDEVIDA - REPETIÇÃO SIMPLES DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE-.

I - Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, não há qualquer ilegalidade na cobrança de correção monetária pelo índice INCC até a entrega das chaves, tratando-se de uma das três variações que compõe o Índice Geral de Preços (IGP) que reflete o aquecimento do setor de construção civil.

II - Ao julgar o Recurso Especial 1599511/SP como Representativo da Controvérsia, o C.

Superior Tribunal de Justiça firmou a tese no sentido de que é valida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que seja expressa e clara a distinção acerca da destinação dos valores pagos a esse título.

III - Revela-se regular a cobrança de "serviço de assessoria", expressamente prevista no contato de promessa de compra e venda, correspondente ao serviço de despachante para auxiliar o comprador na obtenção de financiamento imobiliário junto à instituição financeira, que não se confunde com a taxa "SATI" declarada abusiva pelo STJ no REsp. 1.599.511/SP.

IV - A restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente, prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, somente se aplica aos casos em que evidenciado pagamento efetuado em decorrência de má-fé do credor, o que não ocorre na hipótese de quitação de parcelas contratuais, cuja cobrança decorre de prévia e, até então, válida pactuação.

V - Ao dever de repara r impõe-se configuração de ato ilícito, nexo causal e dano, nos termos dos arts.927, 186 e 187 do CC/02, de modo que ausente demonstração de um destes requisitos não há que se falar em condenação, ressalvada a hipótese de responsabilidade objetiva, na qual prescindível a demonstração da culpa.

VI - Ausente a comprovação do abalo psicológico ou das lesões de ordem moral causadas pelas cobranças indevidas feitas pela ré, mostra-se incabível a indenização por danos morais, configurando-se o ocorrido como meros aborrecimentos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.074971-1/002, Relator(a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/03/2023, publicação da súmula em 22/03/2023) (sem grifos no original) Isto posto, a improcedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe.

III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito, com espeque no art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais, que deverão ser rateadas proporcionalmente entre os dois autores.

Em relação à quota-parte devida pelo autor JONATHAN EUZÉBIO DA SILVA, suspendo sua exigibilidade, vez que encontra-se amparado pelo benefício da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, CPC).

Honorários sucumbenciais incabíveis, tendo em vista a ausência de resistência da parte ré.

Vindo aos autos recurso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões no prazo legal (art. 1.010, §1º do CPC).

Lado outro, apresentada apelação adesiva, intime-se a parte ex adversa para apresentar contrarrazões no prazo legal.

Na ausência de apelação adesiva, apresentadas contrarrazões à apelação ou decorrido o prazo in albis, remetam-se os autos ao Egrégio TJES com nossas homenagens, nos termos do §3o, do art. 1.010, do CPC.

Transitada em julgada a sentença e desde que requerido pela parte exequente o cumprimento de sentença, contanto que a referida petição venha instruída com a planilha de cálculo atualizada, proceda-se à Secretaria nos seguintes termos: 1.Intime-se a parte executada, conforme previsto no § 2° do art. 513 do CPC, para que pague o débito acrescido de eventuais custas, no prazo de 15 dias, sob pena de incidência de multa correspondente a 10% do valor devido, e, também, honorários advocatícios no valor de 10% (art. 523, do CPC). 2.Caso o executado tenha sido revel na fase de conhecimento e não tenha constituído advogado nos autos intime-o por meio de carta/AR. 3.Lado outro, efetuado o pagamento parcial no prazo previsto, a multa e os honorários incidirão sobre o restante, com fulcro no § 2o do art. 523, do CPC. 4.Fica a parte executada advertida de que, transcorrido o prazo previsto no item 1 sem o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação (art. 525, do CPC). 5.Não ocorrendo a quitação no prazo previsto no item 1, desde já fica deferida a expedição de mandado de penhora, avaliação e depósito em desfavor da parte executada, nos termos do § 3o do art. 523, do CPC. 6.Quanto à constrição, deve-se observar o disposto do art. 1º, parágrafo único, da Lei 8.009/1990.

Recaindo a penhora sobre bem imóvel ou direito real sobre imóvel, deverá ser intimado também o cônjuge do executado, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens (art. 842, do CPC). 7.Na hipótese de impugnação, ouvir a parte exequente, em 15 dias; o Ministério Público, caso necessário, e remeter os autos à conclusão, em seguida. 8.Por fim, certificado o trânsito em julgado e transcorrido o prazo do art. 523, do CPC a parte exequente poderá requerer diretamente à Secretaria a expedição de certidão, nos termos do art. 517, do CPC. 9.Advirta-se à parte executada que em caso de não pagamento no prazo legal, com espeque no art. 139, IV, do CPC, poderá ser decretada a suspensão de sua CNH, como medida executiva atípica, nos termos firmados no REsp 1788950/MT. 10.Advirto ainda a parte executada que eventual depósito judicial deverá ser realizado, obrigatoriamente, em uma das agências do BANESTES – Banco do Estado do Espírito Santo, conforme disposto nas Leis Estaduais n° 4.569/91 e 8.386/06, sob pena de violação ao princípio da cooperação (art. 6° do Código de Processo Civil), bem como caracterização de ato atentatório à dignidade da justiça (art. 77, inciso IV, c/c §§ 1° e 2° do Código de Processo Civil).

Transitada em julgada essa sentença ou requerida a desistência do prazo recursal, o que desde já fica homologado, nada requerido quanto à fase de cumprimento de sentença, arquivem-se os autos até o requerimento das partes.

P.R.I.C.

Linhares/ES, data registrada no sistema Samuel Miranda Gonçalves Soares Juiz de Direito Nome: ADILSON COIMBRA Endereço: Avenida Vasco Fernandes Coutinho, 569, - de 725 a 1111 - lado ímpar, Interlagos, LINHARES - ES - CEP: 29903-073 Nome: JONATHAN EUZEBIO DA SILVA Endereço: Rua Gelson Jovencio, 01, (Lot V Maria) quadra 4, Canivete, LINHARES - ES - CEP: 29909-218 Nome: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE Endereço: Rua José Alexandre Buaiz, 300, sala 1.315, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-545 Nome: CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA Endereço: Avenida Nossa Senhora dos Navegantes 495, 495, sala 709, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-973