TJDFT - 0755643-87.2024.8.07.0001

Número do processo: 0755643-87.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA REPRESENTANTE LEGAL: NILSON LEONEL BARBOSA REU: VANESSA PAIVA MARQUES LOURENCO, WELLINGTON BEZERRIL LOURENCO SENTENÇA Cuida-se de ação ordinária proposta por INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA em desfavor de VANESSA PAIVA MARQUES LOURENCO e WELLINGTON BEZERRIL LOURENCO, partes qualificadas.

Narra a autora que é proprietária da Fazenda Taboquinha e alienou direitos possessórios do loteamento Belvedere Green, na década de 1990, mediante contratos particulares, sem garantia de regularização.

Informa que os réus adquiriram a unidade individualizada como Conjunto nº 13, Lote nº 25, Condomínio Belvedere Green, Rua do Sol, km 07, Jardim Botânico/DF - Mat. 10.144, 2º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal.

Após, os adquirentes, cientes da irregularidade, teriam se reunido em condomínio e assumido a responsabilidade pelos atos de regularização e infraestrutura.

Aduz que, em 2018, a autora foi contratada pelos condôminos para a conclusão da regularização, mediante pagamento de R$ 11.900,00 por unidade.

Contudo, após a aprovação na AGE 64/2018, a síndica do condomínio teria orientado os condôminos a não efetuarem o pagamento.

Afirma que a ausência de pagamento enseja enriquecimento sem causa, ante a discrepância do valor de venda dos direitos possessórios, à época, e o atual valor de mercado dos lotes regularizados.

Informa que foram proferidas sentenças e acórdãos em demandas semelhantes, a reconhecerem o direito da INTERLAGOS de buscar a cobrança dos valores em ação própria, ainda que a adjudicação compulsória dos imóveis tenha sido deferida sem condicionamento ao pagamento.

Ao final, pleiteia o pagamento do valor de R$ 11.900,00.

Citados, os réus apresentaram contestação, id. 229205780.

Defendem que a responsabilidade pelas despesas de regularização de loteamento recai exclusivamente sobre o empreendedor, não podendo ser repassada aos adquirentes, salvo ajuste contratual claro e inequívoco.

Alegam que o contrato de compra e venda, celebrado na década de 1990, declara expressamente que os lotes foram vendidos livres e desembaraçados de qualquer ônus, sem previsão de futuro custeio de regularização fundiária, nem penalidades ambientais decorrentes de danos causados à vegetação do cerrado.

Ressaltam que a Licença de Instalação nº 3/2018 comprometeu a empresa a recompor o dano ambiental sem participação dos adquirentes, a configurar obrigação personalíssima.

Afirmam que a AGE nº 64 não deliberou, votou ou aprovou qualquer encargo de pagamento em favor da autora.

Defendem que os supostos serviços e despesas alegados pela autora se referem a obrigações legais impostas a ela própria, que não podem ser transferidas aos consumidores.

Na réplica, id. 233478012, a peticionária refuta os argumentos apresentados pela parte contrária.

Não houve interesse na produção de demais provas.

DECIDO.

Considero que as questões controvertidas estão suficientemente elucidadas pelos documentos acostados, os quais permitem a ampla cognição da matéria, de cunho técnico.

Portanto, determino o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC.

Cinge-se a controvérsia na obrigação, ou não, dos compradores, ora réus, de ressarcirem o valor gasto pela peticionária para custear as despesas de regularização do condomínio.

O Condomínio Belvedere Green iniciou-se como parcelamento irregular do solo, a violar a Lei n. 6.766/1979, tendo em vista a promoção, pela demandante, do loteamento e comercialização de lotes, sem registro prévio.

Infere-se, por conseguinte, que incumbiria à empresa, responsável pela venda, o dispêndio dos valores atinentes à regularização, a qual se iniciou em 1990. À luz do art. 37 da lei nº 6.766/76, “(...) É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.” Ademais, a legislação em comento, em seu art. 34, autoriza a incorporação de lotes.

Apesar da derrogação parcial do Decreto-Lei nº 271/1967, permanece vigente o art. 3º, o qual dispõe, em seu caput: “Art. 3º Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação.” Portanto, aplicáveis aos loteamentos, por expressa previsão legal, as determinações da Lei de Condomínio.

Ainda, a Lei do Parcelamento do Solo Urbano esclarece que: “Art. 2o.

O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. (...) § 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. § 6o A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: I - vias de circulação; II - escoamento das águas pluviais; III - rede para o abastecimento de água potável; e IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

No mesmo sentido, a Lei 6.766/76 ainda prevê que: “Art. 18.

Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: (...) V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021) (...) Art. 20.

O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.

Parágrafo único - No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.” Logo, incumbe ao loteador promover as obras de regularização e registro individualizados dos lotes, a suas expensas e antes da formação do condomínio.

Tal conclusão, inclusive, é facilmente verificada a partir da leitura do art. 38, caput, da Lei nº 6.766/76, o qual dispõe que “(...) Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.” Assim, a transferência de tal obrigação para os compradores seria possível apenas por manifestação de vontade clara e inequívoca nesse sentido.

Acostados, no id. 221172544, contrato de transferência de direitos e obrigações sobre a fração ideal do imóvel em comento, que indica os réus como cessionários, datado de 18/02/2012, momento em que já estavam em vigor, desde 29/01/1999, as alterações introduzidas à Lei nº 6.766/76 pela Lei nº 9.785/99, que passaram a instituir novas exigências para a infraestrutura básica dos loteamentos.

Contudo, o instrumento contratual não prevê que os encargos decorrentes da regularização do imóvel devem ser suportados pelos demandados, o que impede, por conseguinte, a cobrança promovida pela peticionária, ante a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e o princípio da boa-fé.

Destaco, ainda, que a ata da Assembleia 64/2018, id. 221172512, não indica deliberação e aprovação para que os promissários compradores assumam a regularização e nem que a autora a realizasse à custa dos condôminos.

Ademais, na Assembleia 68/2021, id. 221172513, foi desacolhida a proposta da peticionária de responsabilizar os condôminos pelo pagamento de R$ 52.000.000,00 por despesas com infraestrutura de regularização, bem como pelo desembolso de R$ 11.900,00 (onze mil e novecentos reais) como condição para outorga de escritura definitiva.

Ausente, nos autos, elemento probatório que impute aos requeridos o dever de custear as despesas com regularização do empreendimento.

Desta maneira, não há o que se falar em enriquecimento sem causa da compradora, tendo em vista ser de responsabilidade do loteador o custeio das despesas em comento.

Portanto, a autora não se desincumbiu do ônus probatório quanto ao fato constitutivo do seu direito, qual seja, demonstrar anuência expressa dos promissários compradores em assumir o pagamento das despesas com regularização do loteamento irregular.

Nesse sentido: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN.

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS.

ANUÊNCIA DA ALIENANTE.

IMÓVEL DECORRENTE DE PARCELAMENTO IRREGULAR.

REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA.

IMPLEMENTO.

LOTEAMENTO EM VIAS DE REGULARIZAÇÃO.

PROJETO DE URBANISMO APROVADO.

EXECUÇÃO.

OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA.

DETERMINAÇÃO EM SEDE DE PRETENSÃO ADJUDICATÓRIA.

CONTRATAÇÃO DA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS DA ALIENANTE E RESSARCIMENTO POR DESPESAS DO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO.

TITULARES DE UNIDADE AUTONÔMA E CONDÔMINOS.

ENTABULAMENTO DO VÍNCULO E ANUÊNCIA COM A OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES ANTECIPADOS.

LASTRO CONTRATUAL.

AUSÊNCIA.

ATAS ASSEMBLEARES.

FIRMAÇÃO DA PACTUAÇÃO.

DEMONSTRAÇÃO.

INSUFICIÊNCIA.

GÊNESE DO VÍNCULO E APERFEIÇOAMENTO.

PROVA. ÔNUS AFETO À AUTORA.

SATISFAÇÃO.

INOCORRÊNCIA (CPC, ART. 373, I).

COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO DO DIREITO INVOCADO.

ENCARGO PROBATÓRIO ATRIBUÍDO AOS RÉUS.

DESINCUMBÊNCIA.

OCORRÊNCIA (CPC, ART. 373, II).

EXTERIORIZAÇÃO DE ANUÊNCIA VERBAL PELOS CONDÔMINOS EM ASSEMBLEIAS E INADIMPLÊNCIA DOS CESSIONÁRIOS.

CORROBORAÇÃO.

INSUBSISTÊNCIA.

PEDIDO DE COBRANÇA REJEITADO.

APELO DESPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

De conformidade com as formulações legais que regram a repartição do ônus probatório e estão impregnadas no artigo 373 do estatuto processual civil, à parte autora está debitado o encargo de comprovar os fatos dos quais derivam o direito que invoca, e à parte ré, de sua parte, está endereçado, em se rebelando contra a pretensão que fora aviada em seu desfavor, o ônus de comprovar a coexistência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela contraparte e em desfavor dos seus interesses. 2.

Sobejando a pretensão de cobrança por inadimplemento contratual desaparelhada de elementos passíveis de lastrear a subsistência de enlace contratual vinculando as partes e a relutância dos réus em cumprirem obrigação de pagar que teriam contraído, ao passo que, lado outro, lograram comprovar fatos passíveis de obstarem sua inserção na condição de devedores e sua condenação à restituição dos valores pretendidos pela contraparte, desvencilhando-se, pois, do ônus de evidenciar e corroborar fatos impeditivos do direito invocado em seu desfavor, infirmando a existência do liame contratual e, derradeiramente, da inadimplência que lhes fora imprecada, divisa-se que a rejeição do pedido inicial encerra imperativo legal derivado do regramento inserto na cláusula geral que regula a repartição do ônus probatório (CPC, art. 373, I e II). 3.

Derivando do arcabouço probatório reunido a insubsistência de vinculação obrigacional enlaçando os réus, como cessionários, condôminos e titulares de unidade inserida em condomínio em fase de regularização, à obrigação de pagamento de despesas de regularização da unidade imobiliária perante os órgãos públicos, tampouco o dever de ressarcimento dos débitos contraídos pela promitente vendedora com esse desiderato, porquanto ausente lastro contratual a aparelhar essa obrigação, ressoa a postulação de cobrança dela derivada desguarnecida de aparelhamento dos fatos constitutivos do direito invocado, conforme o ônus que lhe estava afetado. 4.

Apelação conhecida e desprovida.

Unânime. (Acórdão 1926482, 0738580-83.2023.8.07.0001, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/10/2024, publicado no DJe: Invalid date.)” Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido.

Declaro resolvido o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Em razão da sucumbência, condeno a requerente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, §2º, do CPC.

Após o trânsito em julgado e sem novos requerimentos, arquivem-se os autos, com baixa na Distribuição.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília - DF, data e horário conforme assinatura eletrônica.

Documento assinado eletronicamente pelo(a) Magistrado(a), conforme certificado digital.