TJDFT - 0743242-74.2025.8.07.0016

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4JECIVBSB C 4º Juizado Especial Cível de Brasília Número do processo: 0743242-74.2025.8.07.0016 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: FRED DA SILVA LIMA, YARA MENDES BORGES LIMA REQUERIDO: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A S E N T E N Ç A Vistos, etc.

Versam os presentes autos sobre ação proposta por FRED DA SILVA LIMA e YARA MENDES BORGES LIMA em desfavor de JC GONTIJO ENGENHARIA S.A. e IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., submetida ao rito da Lei nº 9.099/95.

A parte autora pleiteou: “Que sejam julgados procedentes os pedidos para condenar as empresas Requeridas a pagar as seguintes parcelas: a) R$ 9.137,66 (nove mil, cento e trinta e sete reais e sessenta e seis centavos), referente aos lucros cessantes, por mês de atraso, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega que ocorreu em setembro de 2023, com juros e correção monetária desde cada desembolso; b) R$ 12.102,82 (doze mil, cento e dois reais e oitenta e dois centavos), referentes à restituição do que foi pago a título de juros de obras de 01/07/2022 até a 01/09/2024, com juros e correção monetária desde cada desembolso.

C.

A condenação das Rés ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais), a título de Danos Morais pela conduta ilícita praticada e todos os danos causados, sobretudo, pela desídia quanto ao atraso;”.

As Empresas rés apresentaram contestação em conjunto (ID 241745251) impugnando o valor da causa.

No mérito, pugnaram pela improcedência dos pedidos autorais.

Ato contínuo, a parte autora se manifestou em réplica (ID 243054455) com documentos, sobre os quais se pronunciaram as Empresas rés (ID 245131029). É o relato do necessário (art. 38, “caput”, da Lei nº 9.099/95).

Passo a decidir.

Quanto a impugnação ao valor da causa, tenho que deve ser rejeitada.

O valor indicado pela parte autora reflete o seu proveito econômico pretendido, o que está em consonância com as regras esculpidas pelo CPC nesse particular.

Não havendo outras questões preliminares para apreciação, passo ao exame do meritum causae.

Alega a parte autora que adquiriu imóvel na planta que estava sendo vendido pelas Empresas rés localizado na Quadra 501, Condomínio 62, conjunto 1, lote 10, bloco D2, apartamento 0201, Itapoã Parque; que a entrega do imóvel estava prevista para ocorrer em 30/12/2021, admitida 180 dias de tolerância.

No entanto, as rés não cumpriram suas obrigações, deixando de entregar o imóvel no prazo estabelecido, que só ocorreu em 15/09/2023.

Em face do exposto, pede a reparação de prejuízos, além de indenização por danos morais.

Em sua defesa, as Empresas rés argumentam que o empreendimento Itapoã Parque integra programa habitacional de interesse social, com recursos do FGTS, financiamento da Caixa Econômica Federal e gestão da CODHAB/DF, afastando a aplicação de precedentes relativos a empreendimentos privados.

Afirmaram que a contratação se deu por termo de reserva, seguido de contrato de compra e venda definitivo com o Distrito Federal e a CEF, que estabeleceu prazos, tolerâncias e condições específicas.

Defenderam que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior (art. 393 do CC), em razão da pandemia da COVID-19, que causou paralisações, falta de insumos e de mão de obra, comprovadas por documentos de fornecedores e entidades do setor, o que rompe o nexo causal e afasta responsabilidade das construtoras.

Subsidiariamente, pleitearam a prorrogação contratual por 1 ano e 10 meses, conforme precedentes do TJDFT e de outros tribunais, e ressaltaram que a autora utiliza indevidamente o prazo do termo de reserva, quando apenas o contrato de compra e venda definitivo deveria ser considerado.

Diante disso, requereram a total improcedência dos pedidos.

Examinando detidamente os autos tenho que não há controvérsia em relação a existência de relação negocial entre as partes (ID 235119594 – termo de reserva – e 241745256 – contrato de financiamento).

A entrega do imóvel, por sua vez, ocorreu em 14/09/2023, como consta no termo de recebimento de chaves (ID 235120498).

Examinando os documentos juntados nos autos, não tenho dúvida que o “Termo de Reserva” firmado pelas partes se caracteriza como legítimo contrato, criando direitos e obrigações para as partes contratantes.

Se assim não fosse, não haveria data prevista de entrega do imóvel no referido documento, cuja referência seria transferida para o contrato de financiamento quando fosse assinado, o que não ocorreu.

Legítima, pois, a pretensão da parte autora para receber seu imóvel na data estabelecida entre as partes (inclusive, certamente tal data foi fornecida pelas próprias rés, a quem compete controlar o andamento das obras e regularização do imóvel) no referido TERMO DE RESERVA, principalmente se considerarmos que também foi assinado o respectivo contrato de financiamento, que gerou obrigações pecuniárias para a autora, porém com a tolerância de 180 dias corridos, conforme previsto no TERMO DE RESERVA, o que levaria a data de entrega para 30/06/2022.

Cumpre ressaltar que as partes firmaram dois documentos, termo de reserva e contrato de financiamento, cada um deles com datas de entregas diferentes.

No entanto, tendo em vista a precedência e a legítima expectativa criada pela consumidora na sua assinatura, tenho prevalecem as informações contidas no termo de reserva, relativos à data de entrega, o que afasta a previsão constante no contrato de financiamento, inclusive o prazo adicional relativo exclusivamente a entrega das chaves.

Nesse cenário, verifica-se que a entrega do imóvel só ocorreu em 15/09/2023, denotando um atraso de 14 (quatorze) meses completos no cumprimento da obrigação principal por parte das Empresas rés, relativo ao prazo constante no Termo de Reserva.

Por isso, em face do atraso ocorrido, em razão do disposto no art. 402 do CC, entendo como lícito à suplicante ser indenizada pelas rés, quanto ao que razoavelmente deixou de lucrar.

Acrescento, que esse é o entendimento prevalente, em sede de julgamento de casos repetitivos do colendo STJ, o qual já definiu no Tema 971, nesse sentido.

Não tenho dúvida que é cabível tal espécie indenizatória independente da destinação que a parte autora daria ao bem, ainda que não se tratasse de relação de consumo, eis que o imóvel sob o domínio da parte autora poderia lhe gerar renda por intermédio de locação ou diminuição de seus custos mensais, caso pudesse usá-lo diretamente, sem precisar arcar com tal despesa pagando para morar em outra localidade.

Em qualquer das duas espécies, a parte autora estaria se beneficiando, legitimamente, da fruição do seu direito de propriedade, o qual não pode ser plenamente exercido no caso em exame em face da inadimplência perpetrada pelas rés.

Entendo como razoável que para a fixação de tal quantia, seja calculado o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, conforme praxe adotada e consagrada no setor imobiliário para fixação do valor do aluguel.

Entendo, também, que o percentual de meio por cento sobre o valor do imóvel é um critério justo e objetivo, atendendo aos princípios esposados pelos artigos 5º (regras de experiência comum e técnica) e 6º (Critério Judicial da Equidade) da Lei nº 9.099/95.

Desta forma, considerando o valor do imóvel previsto no contrato firmado entre as partes, R$ 130.538,62 (ID 235119594), tenho que as rés devem indenizar a parte autora em R$ 652,69 por mês de atraso, iniciados em 30/06/2022.

Isso perfaz um total de 14 meses completos, totalizando o valor de R$ 9.137,66.

Cumpre ressaltar que o negócio jurídico ora exame foi firmado quando já estávamos sofrendo com as restrições decorrentes da pandemia de COVID-19.

Logo, tal situação não pode ser utilizada como argumento pelo atraso ocorrido tendo em vista que a Empresa ré tinha total conhecimento das consequências das barreiras sanitárias então impostas e da sua interferência no recrutamento de mão de obra e fornecimento de materiais.

Quanto aos juros de obra, a planilha de evolução do contrato de financiamento (ID 235120495) revela que a parte autora pagou para a Caixa Econômica Federal os seguintes valores após a data em que deveria ter ocorrido a entrega do imóvel (30/06/2022), que não foram utilizados para abater o saldo devedor do seu financiamento: Data do pagamento/valor 25/07/2022 R$ 704,50 25/08/2022 R$ 723,85 26/09/2022 R$ 796,88 20/12/2022 R$ 780,44 20/12/2022 R$ 737,62 20/12/2022 R$ 714,91 20/01/2023 R$ 770,94 24/04/2023 R$ 682,97 22/05/2023 R$ 838,86 06/07/2023 R$ 786,80 07/08/2023 R$ 752,88 06/09/2023 R$ 731,61 04/09/2023 R$ 131,57 TOTAL R$ 9.353,83 Não foram considerados os pagamentos realizados pelo FIADOR PJ constante no referido relatório, eis que não adimplidos pelo autor.

Evidencia-se que os pagamentos acima relacionados foram realizados em período no qual as rés já deveriam ter concluído a obra e formalizado a entrega do habite-se junto ao agente financeiro.

Houve, por isso, uma transferência, indevida, de responsabilidade à parte consumidora eis que pagou ao agente financeiro valores referentes a juros de obra os quais deveriam ter sido utilizados para abater sua dívida decorrente do financiamento.

Necessário, portanto, que a parte autora seja reparada de tal prejuízo, ocorrido tão somente pelo fato de a ré não ter cumprido o que fora estabelecido em contrato no que tange à entrega prevista do apartamento.

Há de se ressaltar que a devolução deve ser feita em relação a todo o valor despendido pela consumidora no período, e não apenas o montante relativo aos juros, pois todo e qualquer encargo deveria ter sido arcado pelas rés, não havendo razão para transferir o mínimo que seja para a parte prejudicada pelo atraso na entrega do imóvel.

Por fim, quanto aos danos morais alegados, não vislumbro sua ocorrência.

Trata-se de mero descumprimento de contrato, com reflexos tão somente na esfera patrimonial, não havendo qualquer evidência que a parte autora tenha sido submetida a situação indevida de dor ou vexame, ou qualquer outra lesão aos seus direitos de personalidade.

Impõe-se, deste modo, o indeferimento do pleito indenizatório extrapatrimonial, eis que não caracterizados os danos morais alegados.

Forte em tais razões e fundamentos, com base no art. 6º, da Lei nº 9.099/95, JULGO PROCEDENTES, em parte, os pedidos autorais, para condenar as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização por lucros cessantes no valor de R$ 9.137,66, equivalente a 14 alugueis mensais no valor de R$ 652,69, que devem ser acrescidos de juros calculados à taxa legal, a contar da citação e correção monetária pelo IPCA, a partir de cada vencimento mensal.

Condeno, ainda, as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização no valor de R$ 9.353,83, referentes aos juros de obra que foram pagos, indevidamente, pela parte autora, acrescidos de juros calculados à taxa legal a contar da citação e correção monetária pelo IPCA desde os respectivos pagamentos mensais (cf. tabela acima).

JULGO EXTINTO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com espeque no art. 487, inciso I, do CPC c/c o art. 51, "caput", da Lei nº 9.099/95.

Cumpre a parte autora, se houver interesse e após o trânsito em julgado, solicitar, por petição instruída com planilha atualizada do débito, o cumprimento definitivo da presente sentença, conforme regra do art. 523 do CPC.

Não o fazendo, dê-se baixa e arquivem-se.

Formulado o pedido de cumprimento de sentença, a parte requerida deverá ser intimada a promover o pagamento espontâneo do valor da condenação, no prazo de 15 dias, sob pena da incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do débito, nos termos do art. 523, §1º do CPC.

Com o pagamento, expeça-se alvará ou proceda-se a transferência da quantia depositada para conta bancária indicada pela autora.

Sem custas, sem honorários (art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95).

Sentença registrada eletronicamente.

Intimem-se.

ORIANA PISKE Juíza de Direito (assinado eletronicamente)