TJDFT - 0744579-46.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0744579-46.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JOSE LUIZ PEREIRA JUNIOR, ELZA DE SOUSA PEREIRA ARMONDES REU: ELISETE ALVES DA SILVA DECISÃO - CONFLITO DO COMPETÊNCIA contra 2ª Vara Cível - Comarca de Valparaíso de Goiás Trata-se de "AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL (ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA) C/C TUTELA DE EVIDÊNCIA E TUTELA DE URGÊNCIA" movida por ELZA DE SOUSA PEREIRA ARMONDES e JOSE LUIZ PEREIRA JUNIOR, qualificados nos autos, representados pelo advogado HUGO JOSE SARUBBI CYSNEIROS DE OLIVEIRA, contra ELISETE ALVES DA SILVA, igualmente qualificada, buscando a resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a reintegração da posse e o cancelamento do registro da alienação na matrícula do bem [2, 8, 9, 51e].

A causa foi inicialmente atribuído o valor de R$ 2.700.000,00.

A demanda foi proposta originalmente perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Valparaíso de Goiás/GO, sob o número de processo 5376586-19.2025.8.09.0162, em 15 de maio de 2025.

Os autores, em sua petição inicial (Id 247107491), requereram o parcelamento das custas processuais iniciais, que alcançavam a monta de R$ 57.960,95.

A MM.

Juíza de Direito da 2ª Vara Cível de Valparaíso de Goiás/GO, em decisão proferida em 29 de maio de 2025 (movimentação 19, evento 163), deferiu o pedido de parcelamento em 10 (dez) parcelas e determinou a remessa dos autos à Contadoria Judicial para os cálculos pertinentes.

Os autores, subsequentemente, informaram o pagamento da primeira parcela, no valor de R$ 6.117,71, através de petição datada de 03 de junho de 2025 (evento 183), juntando o comprovante de pagamento (Id 109987675432563873747303690).

Posteriormente, em 15 de julho de 2025, efetuaram o pagamento da segunda parcela, também no valor de R$ 6.117,71, juntando o respectivo comprovante (Id 109387625432563873785391890).

Em 01 de julho de 2025, o Juízo da 2ª Vara Cível de Valparaíso de Goiás/GO proferiu decisão (movimentação 19, evento 202), do nada, declinando de sua competência e determinando a redistribuição do processo para uma das Varas Cíveis da Comarca de Brasília/DF.

A fundamentação pautou-se no entendimento de que a ação de resolução contratual de compra e venda de imóvel ostentaria natureza de direito pessoal, não atraindo, portanto, a regra de competência absoluta do foro da situação da coisa prevista no Art. 47 do Código de Processo Civil.

Deste modo, considerou o foro do domicílio da requerida (Brasília/DF) o competente, nos termos do Art. 46 do CPC, além de invocar a Lei 14.879/2024, que introduziu o Art. 63, §5º no CPC, para coibir a escolha aleatória de foro.

Inconformados, os autores interpuseram Agravo de Instrumento (nº 5542911-81.2025.8.09.0162) contra a referida decisão.

O Desembargador Relator ALGOMIRO CARVALHO NETO, da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), em decisão liminar de 11 de julho de 2025, deferiu o pedido de efeito suspensivo ao recurso, sobrestando os efeitos da decisão agravada até o julgamento final.

Diante desta determinação, o Juízo de Valparaíso de Goiás/GO, em 31 de julho de 2025, proferiu nova decisão (evento 253), acatando o ofício comunicatório e aguardando o julgamento do mérito do agravo.

A controvérsia sobre a competência foi, então, submetida ao crivo do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.

Em 11 de agosto de 2025, a 5ª Câmara Cível do TJGO proferiu acórdão unânime (evento 279) negando provimento ao Agravo de Instrumento e mantendo a decisão que declinou da competência para Brasília/DF.

O voto do Relator reiterou que a ação em tela veicula direito pessoal, aplicando-se, assim, a regra do Art. 46, caput, do Código de Processo Civil, que estabelece o foro do domicílio do réu como competente.

O acórdão também afastou a possibilidade de eleição de foro aleatória, fundamentando que não houve pactuação expressa nem domicílio dos transatores na comarca de Valparaíso de Goiás.

Após o trânsito em julgado da decisão do TJGO, a 2ª Vara Cível de Valparaíso de Goiás/GO certificou a redistribuição do feito para uma Vara Cível da de Brasília/DF em 21 de agosto de 2025 (evento 292), em cumprimento ao que fora determinado no acórdão.

O processo foi então distribuído à 3ª Vara Cível de Brasília em 22 de agosto de 2025, sob o número 0744579-46.2025.8.07.0001.

Contudo, em 21 de agosto de 2025, este Juízo proferiu decisão interlocutória (Id 247119039, evento 294) declarando sua própria incompetência e determinando a remessa do feito ao Juízo da Vara Cível do Guará/DF.

Esta decisão apontou que nenhuma das partes reside em região administrativa abrangida pela competência territorial de Brasília/DF, com os autores domiciliados em Palmas/TO e a ré em Guará/DF (QI 04, Bloco H, Apartamento 116).

Fundamentou a decisão no Art. 46 do CPC e na vedação à escolha aleatória de foro, citando jurisprudência do TJDFT.

Diante deste cenário de sucessivos declínios de competência, sem que a ação tenha sido efetivamente processada em seu mérito, impõe-se a reanálise da questão, especialmente face à natureza do direito material discutido.

FUNDAMENTAÇÃO A presente ação judicial tem por objeto a resolução de um contrato de compra e venda de um imóvel, localizado em Valparaíso de Goiás/GO, descrito na matrícula nº 96.131.

NÃO É COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, como equivocadamente dito na decisão declinatória. É o contrato real e registrado de compra e venda na matrícula do imóvel.

Discute-se DIREITO DE PROPRIEDADE.

Os autores, JOSÉ LUIZ PEREIRA JÚNIOR e ELZA DE SOUSA PEREIRA ARMONDES, após adquirirem o imóvel por arrematação judicial e procederem ao seu devido registro em nome próprio, alienaram-no à ré, ELISETE ALVES DA SILVA, mediante escritura pública de compra e venda que continha uma cláusula resolutiva expressa.

Esta escritura foi devidamente registrada sob R-13=96.131 e a cláusula resolutiva foi averbada sob Av-14=96.131 na matrícula do imóvel em 12 de junho de 2024.

Os autores alegam o inadimplemento da ré quanto ao pagamento do preço ajustado, especificamente o saldo remanescente da entrada e o valor de R$ 2.100.000,00 (dois milhões e cem mil reais) que deveria ter sido quitado após o registro do imóvel em seu nome, totalizando R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais) sem correção.

Buscam, com a presente demanda, a declaração da resolução do contrato por inadimplemento (escritura), o cancelamento do registro da compra e venda em nome da ré, e a consolidação da propriedade em seu favor, ou seja, a restauração do status quo ante, bem como a reintegração da posse do imóvel [9, 21, 23, 39, 51a, 51e].

Para instruir o feito, os autores juntaram a petição inicial (Id 247107491), documentos pessoais (Id 247113625, Id 247117947, Id 247117957, Id 247117962, Id 247117976, Id 247117980, Id 247117985, Id 247117991), a procuração (Id 247113631), comprovante de residência (Id 247117958), cópias da certidão de matrícula do imóvel com os registros da arrematação (R-10=96.131) e da compra e venda com cláusula resolutiva (R-13=96.131 e Av-14=96.131), e notificação extrajudicial encaminhada à ré e ao cartório (Id 109287665432563873759334358).

A questão central para a definição da competência reside na correta qualificação da natureza jurídica da pretensão dos autores.

O Juízo da 2ª Vara Cível de Valparaíso de Goiás/GO e o e.

Tribunal de Justiça do Estado de Goiás entenderam que a ação de resolução contratual de compra e venda imobiliária possui natureza de direito pessoal.

Contudo, uma análise mais detida dos pedidos e da documentação anexa revela uma distinção substancial que impacta diretamente a competência. É relevante notar que o imóvel em questão já teve sua escritura pública de compra e venda devidamente registrada na matrícula em nome da ré, e a cláusula resolutiva expressa foi averbada.

A pretensão dos autores não se limita a um mero descumprimento obrigacional de um compromisso de compra e venda não levado a registro, mas sim à desconstituição de um direito real já estabelecido e formalizado em registro público.

A demanda busca, expressamente, o "cancelamento do registro da venda na matrícula do imóvel" [23, 51e] e a "reintegração da posse", com o consequente "retorno das partes ao status quo ante" [21, 39, 51a], o que inequivocamente afeta o próprio direito de propriedade.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou-se no sentido de que, nestas situações, a ação adquire natureza real, atraindo a competência absoluta do foro da situação da coisa, conforme art. 47 do CPC.

No julgamento do Conflito de Competência n. 138.824/GO (Ministro Moura Ribeiro, DJe de 22/05/2015), foi categórico ao estabelecer que, "a demandante busca a declaração de propriedade do bem imóvel e, em consequência, o cancelamento do registro do bem feito no Cartório do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Luziânia-GO, assim sendo, de fato, a pretensão principal é a propriedade do imóvel, sendo certo que é o cancelamento do registro dependente do reconhecimento da propriedade da Autora, o que caracteriza a competência absoluta do foro da situação da coisa".

Reforçou ainda que "a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que as ações que versem sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova, a ação correspondente deverá necessariamente ser proposta na comarca em que situado o bem imóvel, porque a competência é absoluta, nos termos do art. 95 do CPC".

O Art. 95 do Código de Processo Civil de 1973 corresponde ao Art. 47 do Código de Processo Civil atual, que dispõe: "Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa".

Nesse mesmo diapasão, o STJ, no Conflito de Competência 121.390/SP (Relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 22.5.2013, DJe 27.5.2013), decidiu que "A ação de resolução de contrato, cumulada com modificação do registro imobiliário, tem natureza real, pois contém pedido afeto ao próprio direito de propriedade, atraindo a regra de competência absoluta do art. 95 do Código de Processo Civil".

Outros julgados: Processual Civil.

Conflito de Competência.

Ação declaratória de nulidade de procuração e registro imobiliário.

Foro da situação do imóvel. - É competente o juízo do foro da situação do imóvel para processar e julgar ação em que se pretende a decretação de nulidade de procuração e, também, de registro imobiliário de escritura de compra e venda.

Conflito que se conhece para declarar competente o juízo suscitante. (CC n. 26.293/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 18/2/2002, DJ de 11/3/2002, p. 159.) CONFLITO POSITIVO DE COMPETÊNCIA.

CIVIL.

SOCIEDADE DE FATO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL.

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.

CONEXÃO COM AÇÃO DE RESOLUÇÃO CUMULADA COM RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO.

COMPETÊNCIA TERRITORIAL ABSOLUTA.

REUNIÃO DOS PROCESSOS NO FORO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. 1.

A ação de resolução de contrato, cumulada com modificação do registro imobiliário, tem natureza real, pois contém pedido afeto ao próprio direito de propriedade, atraindo a regra de competência absoluta do art. 95 do Código de Processo Civil. 2.

A conexão entre ações que possuem a mesma causa de pedir recomenda a reunião dos respectivos processos a fim de que a lide seja decidida uniformemente (CPC, art. 105). 3.

Conflito conhecido para declarar competente o foro do Juízo onde situado o imóvel. (CC n. 121.390/SP, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 22/5/2013, DJe de 27/5/2013.) Conflito de competência.

Imóvel.

Manutenção de posse.

Benfeitorias.

Indenização.

Art. 95 do CPC.

I - Compete ao juízo do local onde está situado o imóvel apreciar o pedido de manutenção na posse ou o ressarcimento pelas benfeitorias ali realizadas, uma vez que, mais próximo do bem, poderá mais facilmente colher as provas necessárias para o deslinde da causa.

II - Conflito conhecido para declarar competente o Juízo de Direito da 27ª Vara Cível de São Paulo-SP, suscitado. (CC n. 35.937/DF, relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, Segunda Seção, julgado em 23/6/2004, DJ de 23/8/2004, p. 116.) No caso dos autos, a venda do imóvel já se concretizou formalmente, com o registro na matrícula.

A cláusula resolutiva expressa (Av-14=96.131) opera de pleno direito em caso de inadimplemento, mas sua efetivação e a consequente retomada da propriedade pelos vendedores exige o cancelamento de um ato registral que conferiu um direito real à compradora.

Portanto, a controvérsia não se restringe a uma obrigação pessoal, mas alcança o próprio domínio do imóvel.

A busca pela "transcrição do domínio do imóvel para o nome do Sr.

Jose Luiz Pereira Junior e sua esposa" [21, 39, 51a] é um pedido diretamente relacionado ao direito de propriedade.

Considerando que o imóvel objeto da lide está situado no município de Valparaíso de Goiás/GO, a competência para processar e julgar a presente demanda, por versar sobre direito real imobiliário, é absoluta da Comarca de Valparaíso de Goiás/GO, nos termos do Art. 47 do Código de Processo Civil.

Ocorre que o Juízo da 2ª Vara Cível de Valparaíso de Goiás/GO declinou da competência para Brasília/DF, e o TJGO manteve essa decisão, sob o fundamento equivocado de que a ação seria de direito pessoal.

Subsequentemente, a 3ª Vara Cível de Brasília, ao receber o processo, também declinou da competência para a Vara Cível do Guará/DF, novamente sem reavaliar a natureza real do direito e, em consequência, incorrendo no mesmo equívoco de pressupor uma competência relativa baseada no domicílio da ré.

A divergência entre a compreensão da natureza do direito (real vs. pessoal) e, por conseguinte, da regra de competência aplicável (absoluta do foro da situação da coisa vs. relativa do domicílio do réu), entre os Juízos de diferentes Tribunais (TJGO e TJDFT), configura um Conflito Negativo de Competência.

Embora o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás tenha se pronunciado no Agravo de Instrumento, sua decisão não dirimiu o conflito com base na natureza real do direito em discussão, que é a tese ora defendida e que aponta para a competência de Valparaíso de Goiás.

E a decisão do TJGO não vincula este Juízo, porque são tribunais diferentes.

Diante da patente divergência na interpretação da natureza da ação e da regra de competência aplicável, e considerando que o conflito se estabelece entre juízos vinculados a tribunais de diferentes unidades da federação (TJGO e TJDFT), a competência para dirimi-lo pertence ao Superior Tribunal de Justiça, conforme o Art. 105, I, 'd', da Constituição Federal.

A ausência de uma definição precisa da competência impede o regular andamento do processo e a prestação jurisdicional efetiva aos autores, que buscam a satisfação de um direito que, por sua natureza, exige a apreciação pelo foro da situação do bem.

DISPOSITIVO Por todo o exposto, DECLARO a incompetência deste Juízo para processar e julgar a presente ação.

SUSCITO o CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA perante o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

DETERMINO, por conseguinte, a remessa imediata de cópia dos presentes autos ao egrégio Superior Tribunal de Justiça, com as nossas homenagens, para que dirima a controvérsia e defina o Juízo competente.

SUSPENDA-SE o andamento do feito nesta Vara até a decisão final do Superior Tribunal de Justiça.

INTIMEM-SE as partes desta decisão.

CUMPRA-SE.

Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.

Distrito Federal, data registrada no sistema.

Alex Costa de Oliveira Juiz de Direito Confiro força de ofício a esta decisão.

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