TJDFT - 0738476-26.2025.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mauricio Silva Miranda Número do processo: 0738476-26.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DA CNB 04 AGRAVADO: RUY SERGIO GOMES SANTOS MUGE D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto pelo CONDOMÍNIO DA CNB 04 em face de decisão proferida pela MMª.

Juíza de Direito da 4ª Vara Cível de Taguatinga, Drª.

Livia Lourenço Gonçalves, que, nos autos de ação declaratória de nulidade de deliberação de assembleia ajuizada por RUY SERGIO GOMES SANTOS MUGE, deferiu o pedido de tutela de urgência “a fim de suspender a alteração da sistemática de cálculo dos encargos condominiais que tenham por referência a fração ideal, mantendo-se os parâmetros anteriores, até o final do processo.

Considerando-se o princípio da relatividade, a suspensão incidirá sobre as unidades imobiliárias de titularidade do autor Ruy Sérgio Gomes, apenas”.

Em suas razões recursais (ID 76074342), o condomínio agravante afirma, em síntese, que “a convenção condominial tem força obrigatória para todos os condôminos, não podendo ser afastada por mera prática reiterada de cobrança diversa.” Defende que “é válida a cobrança proporcional à fração ideal prevista na convenção, ainda que historicamente tenha havido rateio igualitário.” Afirmando a presença dos requisitos legais, requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, a reforma da r. decisão agravada, “para reconhecer a legalidade da cobrança condominial por fração ideal, revogando-se a tutela de urgência deferida”.

Roga ainda pela concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. É o breve relatório.

DECIDO.

Primeiramente assinalo que os documentos trazidos aos autos evidenciam a limitação da capacidade financeira do condomínio agravante, razão pela qual concedo ao recorrente os benefícios da justiça gratuita tão somente para fins de apreciação do presente recurso.

No tocante ao pedido liminar, o Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do CPC).

In casu, o condomínio agravante roga pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a fim de obstar os efeitos da decisão que deferiu a tutela de urgência para suspender a cobrança proporcional à fração ideal e determinar a retomada do rateio igualitário das cotas condominiais.

A propósito, confira-se o teor do decisum agravado: “Verifico que pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Novo Código de Processo Civil.

As tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena.

São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo.

No caso dos autos a cognição sobre os pedidos e os fundamentos da demanda precisa ser sumária, porque não há tempo para fazê-lo de forma mais aprofundada, em razão da alegação de urgência.

Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do NCPC, sendo eles: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Compulsando os autos verifico que os fundamentos apresentados pelo autor são relevantes e amparados em prova idônea, permitindo-se chegar a uma alta probabilidade de veracidade dos fatos narrados, eis que ele apresentou documentos que indicam que houve a prática reiterada do condomínio em não aplicar o regramento previsto na convenção, estabelecendo-se critério de cobrança que lhe favorecia, economicamente.

De outro lado, na Ata de Id. 243980647, não há indicativo de que a alteração do padrão de cobranças tenha sido submetido à nova deliberação, mas tão somente comunicado aos condôminos.

De fato, ainda que o critério da fração ideal tenha sido previsto na Convenção, a prática reiterada, por prolongados anos, da utilização de outro referencial, é capaz de tornar inaplicável a regra escrita, em razão da boa-fé objetiva e da surrectio.

Com isso, surge o direito dos condôminos favorecidos pela prática usual, à manter a sistemática da cobrança, a não ser que haja nova deliberação expressa em Assembleia.

Entendo que esse é o caso, em análise superficial.

Assim, defiro o pedido de tutela de urgência a fim de suspender a alteração da sistemática de cálculo dos encargos condominiais que tenham por referência a fração ideal, mantendo-se os parâmetros anteriores, até o final do processo.

Considerando-se o princípio da relatividade, a suspensão incidirá sobre as unidades imobiliárias de titularidade do autor Ruy Sérgio Gomes, apenas.

Intime-se pessoalmente a parte ré, para que cumpra a presente decisão, no prazo de 5 (cinco) dias úteis.

Em caso de inércia do réu, autorizo que o autor consigne o valor em juízo, em até 5 dias do vencimento, sob pena de responder pelos encargos da mora.

Diante das especificidades da causa e com a finalidade de se adequar o rito processual às necessidades do conflito, deixo a análise da conveniência da audiência de conciliação para momento futuro, caso haja pedido das partes neste sentido (CPC, art. 139, VI).

Presentes os requisitos essenciais da inicial e não se tratando de hipótese de improcedência liminar do pedido, cite-se.

Anote-se que a atual síndica do condomínio é a Sra.

Paula Cristina Alves da Silva.” O condomínio agravante sustenta que a r. decisão agravada é ilegal, por contrariar cláusula expressa da convenção condominial que determina o rateio das despesas pela fração ideal, não podendo prática administrativa pretérita prevalecer sobre norma convencional vigente.

Com efeito, sobre o tema, já se manifestou este egrégio Tribunal de Justiça no sentido de que “O fato dos condôminos cobrarem a taxa de condomínio de modo diverso daquele disposto na Convenção, ou seja, o rateio das despesas proporcionalmente à fração ideal de cada unidade, não faz surgir para o suplicante a legítima expectativa de direito de contribuir eternamente com base no critério habitual - rateio simples - mormente em face da força cogente da Convenção Condominial e do legítimo direito da Assembleia fixar a forma de cobrança e rateio das despesas comuns.” (Acórdão 1769472, 0713094-15.2022.8.07.0007, Relator(a): LUÍS GUSTAVO B.

DE OLIVEIRA, 3ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/10/2023, publicado no DJe: 25/10/2023.) No caso em análise, dispõe a cláusula quinta da Convenção Condominial que “as despesas de manutenção do condomínio e conservação das partes comuns serão custeadas pelos condôminos, rateadas na proporção das frações ideais de cada unidade autônoma” (ID 76076774).

Trata-se de comando estatutário dotado de força normativa interna, vinculante a todos os condôminos, que somente pode ser alterado mediante deliberação assemblear convocada para esse fim, com observância do quórum qualificado previsto no art. 1.351 do Código Civil.

Não se admite, portanto, que prática administrativa episódica, ainda que prolongada, derrogue o critério expressamente positivado na convenção.

A eventual inconformidade de um ou mais condôminos com o regime de rateio não legitima a manutenção judicial de padrão diverso do estatutariamente previsto, mas, quando muito, remete à via deliberativa própria, em assembleia regularmente instalada, na qual, se lograda a maioria qualificada exigida, poderá ser validamente instituído outro critério.

Enquanto não sobrevier deliberação assemblear idônea, impõe-se o respeito ao regime jurídico vigente, sob pena de violação à isonomia interna e de desequilíbrio distributivo entre as unidades.

Com efeito, a tolerância de administrações pretéritas, permitindo cobrança igualitária em desconformidade com a convenção, não traduz renúncia definitiva ao direito de exigir o adimplemento proporcional às frações ideais.

Nesse sentido, mutatis mutandis, seguem precedentes desta e.

Turma Cível, in verbis: “DIREITO CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.

COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

FRAÇÃO IDEAL.

INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA SUPRESSIO.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta contra a sentença que julgou improcedente a ação anulatória de assembleia condominial movida em face de condomínio, bem como afastou a aplicação do instituto da supressio.

Os apelantes defendem que a deliberação assemblear foi irregular e que a cobrança integral, com base na fração ideal, representa comportamento contraditório do condomínio.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: a) discutir a validade da Assembleia Geral Extraordinária que determinou a aplicação da fração ideal como critério para o pagamento das taxas condominiais; b) analisar a possibilidade de aplicação da Teoria da supressio para afastar a deliberação assemblear.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois o indeferimento da prova oral pelo Juízo a quo foi fundamentado na suficiência dos documentos apresentados, conforme prerrogativa do magistrado, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil. 4.

A Assembleia Geral Extraordinária foi regularmente convocada, atingiu o quórum necessário e respeitou a pauta estabelecida, estando em conformidade com a Convenção Condominial, que expressamente prevê a divisão das despesas de acordo com a fração ideal (art. 1.336, I, do Código Civil). 5.

A Teoria da supressio não se aplica ao caso, pois não restou demonstrada a existência de uma expectativa legítima e consolidada de isenção ou redução permanente das taxas condominiais.

A natureza coletiva da relação condominial e a previsão expressa na Convenção Condominial afastam a alegada supressio. 5.

Precedentes do e.

TJDFT e do c.

STJ confirmam que a supressio exige um comportamento reiterado que gere a confiança legítima de que determinado direito não mais seria exercido, o que não se verifica na hipótese em análise.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 6.

Apelação desprovida.

Sentença mantida.

Tese de julgamento: "Não há nulidade em Assembleia Geral Extraordinária regularmente convocada e realizada, conforme a Convenção Condominial.

A aplicação da Teoria da supressio em matéria condominial requer a existência de uma expectativa legítima e consolidada de direito, o que não se verifica na mera cobrança reduzida de taxa condominial por período prolongado." (...)” (Acórdão 1995865, 0720386-17.2023.8.07.0007, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/05/2025, publicado no DJe: 20/05/2025.) “APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER.

CONDOMÍNIO.

USO DE ÁREA COMUM.

INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO DE AQUECIMENTO SOLAR.

UTILIZAÇÃO DO TELHADO EM PROVEITO EXCLUSIVO DE UMA ÚNICA UNIDADE RESIDENCIAL.

IMPOSSIBILIDADE.

SENTENÇA REFORMADA.

RECURSO PROVIDO. 1.

Sobre as áreas comuns em edifícios, o artigo 1.331, §2º, do Código Civil, dispõe que “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos." 2.

Com base na norma transcrita, não se mostra possível a individualização ou divisão do telhado de um edifício, em proveito exclusivo de uma única unidade residencial, por se tratar de área de uso comum. 3.

Eventual tolerância por parte dos síndicos que antecederam a síndica atual, relativamente à instalação do maquinário no telhado pelos condôminos em desconformidade com a Convenção de Condomínio e Código Civil não resulta na perda da possibilidade jurídica de o Condomínio, a qualquer tempo, atuar visando restabelecer a ordem e a efetividade das disposições condominiais.

Precedentes desta Corte. 4.

Recurso provido.” (Acórdão 1700822, 0706392-37.2019.8.07.0014, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/05/2023, publicado no DJe: 24/05/2023.) Nessas circunstâncias, a tutela recursal é medida de prudência para resguardar a higidez do estatuto condominial, a igualdade contributiva e o equilíbrio financeiro do ente coletivo, até o julgamento colegiado de mérito.

Ressalte-se que eventual valor pago a maior pelo condômino agravado, em razão da observância imediata da convenção, poderá ser objeto de compensação ou restituição ao final do processo, caso sobrevenha decisão definitiva em sentido diverso.

Do exposto, DEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo obstar os efeitos da r. decisão agravada.

Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, facultando-lhes, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC).

Comunique-se ao Juízo de 1ª instância.

P.I.

Brasília/DF, 12 de setembro de 2025.

Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator