TJDFT - 0725008-92.2025.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des.

Carlos Alberto Martins Filho NÚMERO DO PROCESSO: 0725008-92.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARCOS PAULO SANTOS OLIVEIRA AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DA CHACARA 13 - RESIDENCIAL AGUIA BRANCA, JANETE VIEIRA DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo "ativo", interposto por MARCOS PAULO SANTOS OLIVEIRA, contra a decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível do Gama, nos autos do processo n. 0707381-10.2018.8.07.0004, nos seguintes termos (ID 237408428, na origem): Indefiro o pedido da credora para levantamento do valor de R$ 31.727,51, porquanto as parcelas incluídas na planilha de ID 236774302, vencidas após a alienação do bem, são de responsabilidade do arrematante, independente de imissão na posse.

Nesse sentido: APELAÇÃO.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

IMÓVEL ARREMATADO.

TAXAS SUPERVENIENTES À ARREMATAÇÃO.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.1.

Com a alienação judicial, há a transferência da propriedade do bem arrematado do antigo proprietário para o arrematante, passando este a responder pelas dívidas constituídas após a arrematação.

Assim, assinado o auto de arrematação, nos termos do art. 903 do CPC, o arrematante sub-roga-se nos direitos e obrigações decorrentes do imóvel adquirido, ainda que não tenha sido formalizado o registro ou a imissão do adquirente na posse do bem.2.

No caso, o condomínio autor pretende a cobrança de dívida condominial referente a período posterior à arrematação do imóvel que deu origem ao débito.

A cobrança, contudo, deve ser direcionada ao respectivo arrematante, pois, com a expropriação do bem, o antigo proprietário não detém mais relação material com a coisa, não respondendo pelo débito ulterior à arrematação.

Dessa maneira, o expropriado não é parte legítima para a cobrança do débito objeto dos autos.3.

Recurso conhecido e provido.

Honorários redistribuídos. (Acórdão 1292212, 0737008-68.2018.8.07.0001, Relator(a): SANDRA REVES, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no DJe: 04/11/2020.) Expeça-se alvará nos termos da deferidos na decisão de ID 233727333.

Petição de ID 234542439.

Expeça-se alvará em favor da leiloeira, nos termos requeridos.

Nas razões recursais (ID 73140575), o agravante insurge-se contra a decisão que indeferiu o pedido da credora para levantamento do valor de R$ 31.727,51, sob o fundamento de que as parcelas vencidas após a alienação do bem seriam de responsabilidade do arrematante, independentemente de imissão na posse.

Alega que, embora tenha arrematado o imóvel em 07.06.2024, a carta de arrematação foi expedida apenas em 27.05.2025, e que, desde então, vem sendo impedido pela associação agravada de exercer a posse e realizar a transferência da propriedade.

Sustenta que não possui relação jurídica material com o imóvel, pois não houve imissão na posse, e que a responsabilidade pelas despesas condominiais deve recair sobre quem efetivamente detém a posse do bem.

Argumenta que a cobrança das parcelas vencidas entre julho de 2024 e maio de 2025 é indevida, pois não houve transferência da propriedade nem exercício da posse por parte do agravante.

Invoca jurisprudência do STJ, especialmente o Tema Repetitivo n.º 886, para sustentar que a responsabilidade pelas obrigações condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, e não da mera arrematação.

Aponta, ainda, inconsistências na planilha de cálculo apresentada pela associação agravada (ID 236774302), como a cobrança de taxa ordinária no valor de R$ 130,00 sem documento comprobatório, sendo que o único documento disponível (ID 87075159) indica valor de R$ 60,00, com reajuste para R$ 70,00 após o dia 15 de cada mês.

Nesse sentido, subsidiariamente, sustenta que o valor devido entre julho de 2024 e maio de 2025 seria de R$ 755,31, e não o montante indicado pela agravada.

Pugna pela concessão de tutela antecipada recursal, com fundamento no art. 1.019, I, do CPC, para que seja afastada, liminarmente, a responsabilidade do agravante pelas parcelas vencidas após a arrematação, considerando a ausência de relação jurídica material com o imóvel.

No mérito, postula a reforma da decisão agravada, com o afastamento da responsabilidade pelas parcelas vencidas após a arrematação, o reconhecimento do adimplemento integral do débito referente ao período de abril de 2018 a junho de 2024, e, subsidiariamente, a limitação da responsabilidade às parcelas vencidas após a expedição da carta de arrematação (27.05.2025), bem como o reconhecimento do excesso ao cumprimento de sentença.

Requer, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, informando que aufere renda mensal de aproximadamente R$ 2.808,50, e que não possui condições de arcar com os custos do processo sem prejuízo de seu sustento.

Ausente o preparo.

Pleiteada a gratuidade de justiça. É o relato do necessário.

DECIDO.

Cabível o recurso de agravo de instrumento, aviado contra decisão proferida no cumprimento de sentença, consoante dispõe o art. 1.015, parágrafo único, do CPC.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do agravo de instrumento interposto.

De início, DEFIRO a gratuidade de justiça pleiteada em recurso, porquanto constam dos autos declaração de hipossuficiência e documentos que denotam tal situação.

Nos termos do art. 1019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.

Para tanto, imperioso que estejam preenchidos os requisitos elencados nos arts. 300 e/ou 995, parágrafo único, do CPC.

Dessarte, é necessário que o magistrado identifique na demanda elementos fáticos (alegações verossímeis e/ou provas) que permitam, em sede de cognição sumária, estabelecer um convencimento acerca da probabilidade de existência do direito do demandante.

Igualmente, deve estar caracterizada a urgência, consubstanciada na constatação de que a demora para a concessão da tutela definitiva poderá expor o direito a ser tutelado, ou o resultado útil do processo, a (grave) prejuízo, o que justificaria o deferimento da medida excepcional.

No caso ora em análise, verifica-se o preenchimento dos requisitos necessários para a concessão (parcial) da liminar postulada pela parte agravante.

No caso em apreço, a decisão agravada indeferiu o pedido da credora para levantamento do valor de R$ 31.727,51, sob o fundamento de que as parcelas vencidas após a alienação do bem seriam de responsabilidade do arrematante, independentemente de imissão na posse.

Considerou, para tanto, que a executada, ex proprietária do bem, responderia apenas pelos valores indicados na planilha de ID 202217165, atualizada até o mês de junho de 2024, perfazendo a quantia de R$ 24.566,19, tendo determinado a expedição de alvará de levantamento nos termos da decisão de ID 233727333.

Analisados os autos na origem, bem como as razões recursais, observo que, não obstante tenha ocorrido a arrematação em 07/06/2024, nos termos do auto de arrematação juntado ao ID 201644804, a carta de arrematação somente foi expedida em 27/05/2025, conforme consta do ID 237282265.

Em que pese o julgado citado pela decisão agravada, verifico que o e.

TJDFT e o c.

STJ já consignaram que a responsabilidade do arrematante, pelos débitos relativos ao imóvel, se dá a partir da data de expedição da carta de arrematação, momento a partir do qual se dá a transferência da propriedade do bem.

Nesse viés, colha-se julgado deste Tribunal: DIREITO TRIBUTÁRIO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

BEM ARREMATADO EM LEILÃO.

IPTU.

FATO GERADOR.

RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO ARREMATANTE APENAS A PARTIR DE 1º DE JANEIRO DO EXERCÍCIO FISCAL SEGUINTE.

TAXA CONDOMINIAL DEVIDA DESDE A EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO.

PREJUÍZOS CAUSADOS AO IMÓVEL APÓS A ARREMATAÇÃO.

RESSARCIMENTO.

AÇÃO AUTÔNOMA.

NECESSIDADE.

AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

O fato gerador do IPTU ocorre com o exercício da propriedade, domínio útil ou posse sobre o imóvel urbano contatada no dia 1º de janeiro de cada exercício financeiro, consoante art. 6º do Decreto nº 3.521/76. 2.

Se a aquisição do imóvel ocorreu por venda em hasta pública, ou seja, leilão judicial, o arrematante escapa da regra geral inserta no art. 130 do CTN, uma vez que a sub-rogação se dá sobre o preço por ele depositado, passando o bem livre ao domínio daquele que o arrematou. 3.

No caso dos autos, verifica-se que a carta de arrematação foi assinada pelo Juízo a quo em 10 de dezembro de 2019.

Somente a partir de 1º de janeiro de 2020, data em que ocorre o fato gerador do IPTU, é que recai sobre o arrematante a responsabilidade tributária. 4.

A taxa de condomínio é devida pelo arrematante a partir de 10 de dezembro de 2019, data da expedição da carta de arrematação, que é o documento que transfere a posse e a propriedade do bem adquirido. 5.

AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO. (Acórdão 1706823, 0733592-56.2022.8.07.0000, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 24/05/2023, publicado no DJe: 05/06/2023.) Por oportuno, transcrevo trecho do voto proferido pelo e.

Relator Des.

Alfeu Machado do acórdão acima citado: [...] Quanto ao momento em que há transmissão da propriedade ao arrematante, legitimando que seja considerado sujeito passivo da relação tributária é importante destacar que a transmissão do domínio do imóvel não ocorre automaticamente no ato da arrematação do leilão judicial, ou com a assinatura do auto de arrematação realizado ao final da praça de leilão.

Com efeito, ainda que o art. 903 do Código de Processo Civil (CPC) disciplina que "assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável", tal previsão legal diz respeito à ultimação do leilão judicial, não representado ato transmissivo dos direitos de propriedade, notadamente porque o ato expropriatório ainda fica passível de revisão judicial.

Ademais, é certo que, nos termos do art. 1.245 do Código Civil (CC) a transferência da propriedade do imóvel só ocorre com a averbação da transferência de titularidade no registro imobiliário e, em caso de alienação judicial, tal providência só é permitida ao arrematante depois de expedida a imprescindível carta de arrematação. [...] Em sentido idêntico, no julgamento do REsp 1682079/PR, cuja ementa se transcreve, o STJ consignou que: PROCESSUAL CIVIL.

EXECUÇÃO FISCAL.

ARREMATAÇÃO.

PREÇO VIL.

INVALIDAÇÃO DE OFÍCIO.

POSSIBILIDADE.

ART. 694, §1º, CPC/1973.

PRECLUSÃO PRO JUDICATO.

INOCORRÊNCIA.

ATO PRATICADO ANTES DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. 1.

A controvérsia de fundo cinge-se a saber se o juiz da execução fiscal pode, após a arrematação, mas antes de expedida a respectiva carta, anular o ato de alienação judicial do imóvel por considerar o preço vil, independentemente de provocação oportuna da parte interessada. 2.

A jurisprudência do STJ, firmada sob o regime do CPC/1973, é no sentido de que, após a expedição da carta de arrematação, a anulação do ato somente pode ocorrer mediante ajuizamento de Ação Anulatória (art. 486 do CPC/1973), e não nos mesmos autos da Execução.

Por outro lado, antes de expedida a carta, não há óbice legal ao desfazimento do auto de arrematação, uma vez configurada uma das hipóteses do art. 694 do CPC/1973.

Precedentes. 3.

Não há confundir o "auto de arrematação" previsto no caput do art. 693 do CPC/1973, com a "carta de arrematação" vazada no parágrafo único do mesmo dispositivo legal.

Auto de arrematação é o documento que registra a alienação e é lavrado de imediato, mencionando as condições pelas quais o bem foi alienado (art. 693, caput, do CPC/1973).

Já a carta de arrematação (art. 693, parágrafo único) é o documento que transfere a posse e a propriedade do bem adquirido, e somente é expedida após efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante. 4.

A transmissão da propriedade imobiliária do bem objeto da arrematação só se perfaz com o registro da carta, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, razão pela qual passível de invalidação o auto que lhe antecede se presente algum dos vícios contidos no §1º do art. 694 do Código de 1973. 5.

O §1º do art. 694 do CPC/1973 contempla rol de exceções legais à definitividade do auto de arrematação previsto no caput.

Não há falar em preclusão pro judicato se o controle de legalidade do ato for exercido antes de expedido o documento que consolida e transfere a propriedade do bem arrematado, mormente se não houve intimação da avaliação a quem poderia lhe opor resistência. 6.

Nenhum óbice se verifica à aplicação do art. 694, §1º, do CPC/1973 por suposta especialidade do art. 13, §1º, da LEF.

O fato de o referido dispositivo prever a possibilidade de impugnação à avaliação não impede o juiz de atuar de ofício no controle da licitude do ato processual.

O §3º do art. 13 da LEF estabelece que o juiz decidirá de plano a avaliação, uma vez apresentado o laudo.

Não depende de provocação para assim agir.

Nesse sentido: REsp 71.960/SP, Rel.

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 25/03/2003, DJ 14/04/2003. 7.

A alegação de inexistência de vício a ensejar a anulação da arrematação e objeto de ação rescisória enseja reexame do contexto fático-probatório em que se pautou o juízo de origem.

Argumentação cuja cognição é vedada em Recurso Especial diante da restrição da Súmula 07/STJ.4 8.

Recurso Especial não provido. (REsp 1682079/PR, Rel.

Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 19/09/2017, DJe 09/10/2017).

Nesse contexto, em juízo de cognição sumária e por precaução, tendo em vista que há entendimentos que dão guarida, ao menos em parte, à pretensão do agravante, reputo cabível a antecipação parcial da tutela recursal, a fim de afastar a imputação de responsabilidade ao agravante quanto aos débitos relativos às parcelas vencidas antes da expedição da carta de arrematação do imóvel.

Diante disso, com fulcro no art. 1.019, I, do CPC, DEFIRO, em parte, o pedido liminar, para afastar a imputação de responsabilidade ao agravante quanto aos débitos relativos às parcelas vencidas antes da expedição da carta de arrematação do imóvel, suspendendo a eficácia da decisão quanto ao ponto, até o julgamento final do presente recurso.

Registro que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e.

Colegiado.

Comunique-se ao juízo prolator da decisão agravada, dispensando-se as informações pertinentes (art. 1.019, I, do CPC).

Intimem-se as partes agravadas, na forma do art. 1.019, II, do CPC.

Após, voltem os autos conclusos.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília/DF, 19 de agosto de 2025.

CARLOS MARTINS Relator