TJDFT - 0720334-50.2025.8.07.0007

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2VARCIVTAG 2ª Vara Cível de Taguatinga Número do processo: 0720334-50.2025.8.07.0007 Classe judicial: EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL (37) EMBARGANTE: LEILA MARIA DE CASTRO EMBARGADO ESPÓLIO DE: NEWTON RODRIGUES GUIMARAES REPRESENTANTE LEGAL: MARIA ISAURA DIAS GUIMARAES DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Cuida-se de embargos de terceiro ajuizados por LEILA MARIA DE CASTRO em face de ESPÓLIO DE NEWTON RODRIGUES GUIMARÃES e RESISTENCE CONSTRUTORA LTDA.

Recebo a emenda à inicial (id 248453180).

Conforme a emenda à inicial, narra a autora que teria adquirido imóvel na planta, situado no empreendimento Edifício Pérola, QSA 13, Lote 02, Taguatinga – DF, que teria sido objeto de penhora no feito principal (Processo n. 716925-71.2022.8.07.0007), mediante contrato de “compra e venda” entabulado com a pessoa jurídica RESISTENCE CONSTRUTORA LTDA (instrumento contratual reproduzido em id 246040172); informa também que, em virtude de alegado descumprimento do contrato por parte da construtora, ajuizou ação de rescisão contratual c/ pedido de indenização por danos materiais e morais (Processo n. 0712619-54.2025.8.07.000); sustenta assim que a penhora recaiu sobre bem que não seria de integral propriedade da construtora, devendo ser resguardado o “direito de terceiro sobre o bem”.

Alega também a nulidade absoluta da alienação judicial (leilão) do imóvel penhorado por este Juízo nos autos do cumprimento de sentença (Processo n. 716925-71.2022.8.07.0007), sob o fundamento de que a embargante não foi intimada pessoal e previamente sobre as datas de realização do leilão, impedindo-lhe de adotar as medidas cabíveis para proteção de seus alegados direitos; diz também que a arrematação impugnada ainda não se encontra aperfeiçoada, pois ainda não teria sido expedida a correspondente carta de arrematação, e que esta “não se encontra perfeita, acabada e irretratável” (ex vi do art. 903 do CPC).

Cita precedentes da jurisprudência e, no mérito, formula o seguinte pedido de tutela provisória de urgência: “A concessão da TUTELA DE URGÊNCIA, inaudita altera pars, para determinar a imediata suspensão de todos os efeitos do leilão realizado sobre o imóvel sito à QSA 13, Lote 02, Taguatinga – Sul, matrícula 9669, proibindo-se a expedição da respectiva carta de arrematação até o julgamento final dos presentes Embargos de Terceiro.” Fundamento e decido: Dispõe o artigo 674 do CPC que “quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro”.

Em relação à pretensão liminar, o artigo 1.052 do CPC/1973 atribuía efeito suspensivo automático aos embargos de terceiros versando sobre a totalidade dos bens constritos.

Entretanto, tal dispositivo não foi reproduzido no Novo Código de Processo Civil (CPC/2015), que se limitou a exigir, na linha do que já preconizava o art. 1.051 do CPC/1973, como requisito para a concessão do efeito suspensivo liminar aos embargos de terceiro, a apresentação de prova idônea e suficiente do domínio ou da posse dos bens litigiosos objetos dos embargos, como também eventual prestação de caução idônea (art. 678, caput e parágrafo único, CPC/2015).

Com efeito, diz o artigo 678 do CPC/2015 que “a decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido.

Parágrafo único.

O juiz poderá condicionar a ordem de manutenção ou de reintegração provisória de posse à prestação de caução pelo requerente, ressalvada a impossibilidade da parte economicamente hipossuficiente.” Isso significa que, longe de se poder falar em suspensão automática do feito principal em virtude do mero ajuizamento dos embargos de terceiros, tal suspensão assume nítida feição de tutela provisória de urgência de natureza cautelar, de cognição sumária, sujeita à análise e ao preenchimento do requisito específico (prova suficiente do domínio/posse e eventual prestação de caução idônea).

Nesse sentido, destaca-se abalizada opinião jurídica: “O efeito dos embargos sobre a execução forçada, quando ocorre concessão de liminar, é a suspensão do processo principal.

Isto quando, naturalmente, os embargos versarem sobre todos os bens constritos ou ameaçados de constrição.

Se forem parciais, a execução prosseguirá com referência aos bens não embargados.

Entretanto, para que a suspensão se dê initio litis, é preciso que o embargante a requeira e que o juiz reconheça, por decisão fundamentada, que o domínio ou a posse estão suficientemente provados.

Só então determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse (CPC/2015, art. 678).” (THEODORO JR., Humberto, Curso de direito processual civil, vol.

III, 58ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 2025, p. 597) Passo à análise do pedido de tutela de urgência formulado: Examinados os documentos e alegações da autora, constata-se que o pedido de tutela de urgência apresentado não ostenta a necessária probabilidade jurídica, porquanto não resta provado que a embargante seja titular do domínio ou da posse do único imóvel que fora efetivamente objeto da penhora e da alienação judicial ora questionada, em restou demonstrado que seja a embargante titular de direito de natureza pessoal que se possa reconhecer como incompatível com a penhora em questão.

Com efeito, como consta do feito principal, a penhora impugnada não teve por objeto nem a unidade habitacional objeto da promessa de compra e venda firmado entre a autora e a construtora (Unidade 402) nem os direitos aquisitivos da autora que emanam deste negócio jurídico.

Em verdade, tal constrição recaiu exclusivamente sobre o imóvel em que, supostamente, seria erigido o edifício em que seria construído aquele imóvel prometido à autora, a saber, o Lote de Terreno n. 02, QSA 13, Taguatinga – DF (Matrícula n. 9669 do Cartório do Terceiro Ofício do Registro de Imóveis do DF), de propriedade da executada (RESISTENCE CONSTRUTORA LTDA).

Ressalte-se que a penhora do referido imóvel (Lote de Terreno n. 02) foi deferida por decisão deste Juízo prolatada em 13/10/2023, tendo sido devidamente registrada na matrícula do bem em 03/11/2023 (R.24/9669 da aludida matrícula imobiliária).

Houve a sua alienação em juízo e o auto de arrematação foi assinado pelo leiloeiro, pelo arrematante e pelo juiz em 02/12/2024 (id 219567189 dos autos do feito principal).

Portanto, percebe-se que o imóvel objeto da constrição judicial ora impugnada não se confunde com aquele que foi objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado entre a embargante e a executada.

Outro aspecto a destacar diz respeito à própria natureza jurídica do contrato firmado pela embargante.

Neste particular, a despeito do nomen juris dado ao negócio jurídico firmado entre a autora e a construtora (RESISTENCE), constata-se que não se cuida de autêntico contrato de compra e venda, mas sim de contrato de “promessa de compra e venda”, haja vista que o imóvel negociado entre as partes sequer existia à época da contratação (24/01/2022), tratando-se, em verdade, de imóvel “na planta” (Unidade n. 402 do denominado empreendimento Edifício Pérola, situado no lote de terreno da QSA 13, Lote 02, Taguatinga - DF), cuja entrega estaria prevista para ocorrer somente em 30/07/2023 (Cláusula Quinta do contrato em id 246040172/7).

Diante deste cenário fático, conclui-se que a autora, mera promissária compradora da unidade autônoma, não possui qualquer direito de propriedade ou de posse sobre o Lote de terreno de propriedade/posse exclusiva da executada, único objeto da penhora determinada no feito principal), nem é titular de direito incompatível com a penhora em questão.

Outrossim, em razão da penhora do Lote de terreno multirreferido, a autora não sofreu, de forma direta ou indireta, qualquer constrição em seu patrimônio, direito de propriedade ou de posse, inexistentes na espécie até mesmo em relação à própria unidade autônoma (Unidade n. 402), já que esta, além de ter sido objeto de mera promessa de compra e venda (objeto de ação de rescisão de contrato proposta pela própria autora) não registrada no Cartório de Imóveis competente, sequer existe no mundo fático, uma vez que não fora entregue à autora nem sequer construída.

Além disso, a própria autora já postula em juízo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, além de reparação de danos, por meio de ação própria e autônoma em curso neste Juízo (Processo n. 0712619-54.2025.8.07.0007). É ocioso relembrar que o contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, constituindo mero contrato preliminar de cunho patrimonial, não implica a transferência de propriedade, como leciona Scavone Jr, in verbis: “A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar, mediante o qual o promitente comprador do imóvel se obriga a pagar o preço e o promitente vendedor, após receber o que avençou, se compromete a outorgar a escritura hábil à transferência da propriedade.

Pontes de Miranda caracteriza o contrato de compromisso de compra e venda como o contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir outro negócio, sendo essencial à noção do pré-contrato que se obrigue alguém a concluir contrato ou outro negócio jurídico.

Portanto, não há venda, mas promessa de vender e comprar de tal sorte que não há transmissão de propriedade.” (SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio, Direito imobiliário, teoria e prática, 18ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 2022, p. 238) Não se descura também que, nos termos do disposto no artigo 1.225, inciso II, do Código Civil, o direito do promitente comprador do imóvel constitui direito real.

Contudo, a teor da regra artigo 1.417 do Diploma civil, não se trata de direito de propriedade ou de posse do imóvel, mas sim de direito real de aquisição do bem, que somente se configura como tal após o registro do contrato no Cartório de Imóveis competente, o que não ocorreu na espécie.

Assim dispõe a aludida norma legal: “Art. 1.417.

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” Tratando-se, pois, de promessa de compra e venda não registrada, subsiste entre os pactuantes mera relação jurídica de direito pessoal ou obrigacional, não havendo falar em ofensa a direitos reais da embargante, razão por que ademais é inoponível ao exequente ou ao arrematante.

Nesse sentido, destaco os seguintes julgados: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE.

INEXISTÊNCIA.

VIOLAÇÃO DO ART. 458, II E III, DO CPC/73.

INOCORRÊNCIA.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO EM COTEJO COM CARTA DE ARREMATAÇÃO DEVIDAMENTE REGISTRADA PELOS ARREMATANTES DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL.

TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL.

NECESSIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE.

OPONIBILIDADE ERGA OMNES. (...) 6.

Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 7.

Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. 8.

Ressalte-se que o Tribunal de origem acabou reconhecendo que a pretensão da ação de imissão de posse se esvaziara, diante da procedência dos embargos de terceiro opostos. 9.

Diante da prejudicialidade entre as demandas, e, julgados improcedentes os embargos de terceiro por esta Corte, é de rigor que se reconheça a procedência do pedido de imissão na posse formulado.

Contudo, como há na ação de imissão de posse pleito de reparação por perdas e danos, sequer analisado pela Corte local, o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para análise do pleito, é medida que se impõe. 10.

Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (REsp n. 1.724.716/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/9/2018, DJe de 1/10/2018.)” “AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

EMBARGOS DE TERCEIRO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA.

DIREITO PESSOAL.

CITAÇÃO DO CÔNJUGE DO COMPRADOR.

PRESCINDIBILIDADE. 1. É prescindível a citação de cônjuge do comprador em ação que vise à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pois a discussão trata apenas de direitos obrigacionais, não existindo litisconsórcio passivo necessário. 2.

Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp n. 1.180.179/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/3/2017, DJe de 15/3/2017.) Outrossim, também não se constata a presença de direito de natureza pessoal incompatível com a penhora, o que se comprova até mesmo pelo ajuizamento da ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda ajuizada pela embargante, na qual serão analisados os pedidos de rescisão e de reparação de danos formulados.

Nesta perspectiva, também não se vislumbra a probabilidade do direito em relação à alegação de nulidade da arrematação por falta de notificação da promitente compradora, seja porque a penhora não recaiu sobre o imóvel objeto da promessa de compra e venda, seja porque esta avença não foi registrada no Cartório de Imóveis competente, como exige o artigo 889, inciso VI, do CPC: “Art. 889.

Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência: (...) VI - O promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;” Também não prospera a alegação autoral de que a arrematação do imóvel em questão ainda não estaria aperfeiçoada por não ter sido expedida a carta de arrematação.

A toda evidência, contrariamente ao alegado pela embargante a arrematação se reputa perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, que ocorreu, como já informado, em 02/12/2024, e não com a expedição ou assinatura da carta de arrematação, notadamente quando não foram aventados quaisquer dos vícios descritos no §1º do artigo 903 do CPC (alienação por preço vil; ineficácia da arrematação em relação ao credor hipotecário, anticrético ou pignoratício; falta de pagamento do preço ou da caução), de sorte que, neste caso, eventual impugnação à arrematação somente é cabível, em tese, por meio da ação autônoma prevista no artigo 903, §4º, do CPC.

Assim determina claramente artigo 903 do CPC: “Art. 903.

Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.” Por esses fundamentos, ausentes os requisitos legais, INDEFIRO a tutela de urgência requerida nos presentes embargos de terceiro.

Promova a Secretaria a retificação do polo passivo, dele excluindo a pessoa jurídica RESISTENCE CONSTRUTORA LTDA, assim como a retificação do registro do valor da causa (R$2.151.700,00).

Cite-se o embargado, para contestar, em 15 (quinze) dias (artigo 679, CPC/2015), a contar da intimação por meio de seus advogados constituídos no processo principal, findo o qual o feito seguirá pelo procedimento comum.

Intimem-se.

Taguatinga, Distrito Federal, na data e horário indicados na assinatura eletrônica desta decisão.

RUITEMBERG NUNES PEREIRA Juiz de Direito