TJDFT - 0701942-77.2025.8.07.0002

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VCFOSBRZ 1ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Brazlândia Número do processo: 0701942-77.2025.8.07.0002 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JORGE ADRIANO FONSECA DE OLIVEIRA REQUERIDO: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA CERTIDÃO Certifico que, nesta data, verifiquei ter sido anexado Embargos de Declaração com pedido de modificação da decisão por parte do(a) REQUERIDO: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA.

Nos termos do artigo 9º c/c artigo 1.023, §2º, do CPC, fica o embargado intimado a apresentar manifestação em resposta, no prazo de 5 (cinco) dias úteis.

Após, os autos seguirão conclusos ao magistrado/núcleo de magistrados prolator da sentença.

BRASÍLIA, DF, 20 de agosto de 2025 11:54:18.

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Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VCFOSBRZ 1ª Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Brazlândia Número do processo: 0701942-77.2025.8.07.0002 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JORGE ADRIANO FONSECA DE OLIVEIRA REQUERIDO: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA SENTENÇA

I- RELATÓRIO Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por JORGE ADRIANO FONSECA DE OLIVEIRA em desfavor de LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA, partes qualificadas nos autos.

Em sua petição inicial, o autor narra que, durante férias em Caldas Novas/GO, foi abordado por consultores da requerida que o convenceram a adquirir fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento Lagoa Eco Towers.

Afirma que, diante das promessas de lucro imediato e facilidade de locação, assinou contrato para aquisição da fração n.º 20 do apartamento 405, pelo valor total de R$ 78.990,00, tendo pago R$ 13.428,00 de entrada e mais nove parcelas (R$ 25.130,64), além de R$ 1.995,70 em taxas condominiais.

Contudo, relata que jamais conseguiu utilizar ou alugar a unidade conforme previsto, sendo informado, após insistência para distrato, que não teria direito à devolução da entrada e que incidiria multa de 50% sobre os valores pagos.

Sustenta a existência de cláusulas abusivas, ausência de informação adequada sobre taxa de corretagem e descumprimento da oferta, motivo pelo qual busca judicialmente a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.

Diante disso, pleiteiam: a) a antecipação de tutela para que a ré suspenda imediatamente a exigibilidade das parcelas vincendas, taxas condominiais, IPTU e demais encargos, com a abstenção de cobranças judiciais ou extrajudiciais por parte da requerida, bem como a proibição de inscrição do nome do autor nos cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária (astreintes) sugerida no valor de R$ 1.000,00; b) a rescisão do contrato entre as partes; c) a restituição de 90% dos valores pagos, incluindo entrada, parcelas e taxas condominiais, no total de R$ 27.126,34; d) a declaração de nulidade da cláusula do contrato que prevê cláusula penal de 50%, de modo que passe para 10% sobre os valores pagos; f) a devolução dos valores pagos se dê em parcela única.

A decisão de ID 234246832 indefere a tutela antecipada pleiteada.

Contra essa decisão, o autor interpôs agravo de instrumento, cujo efeito suspensivo foi indeferido pela Desembargadora Relatora.

Em sua contestação (ID 237847452), a requerida impugna integralmente os fatos narrados na petição inicial e sustenta que o autor agiu com culpa exclusiva pelo desfazimento do contrato, exercendo direito potestativo à rescisão imotivada, o que autoriza a aplicação da cláusula penal de 50% de retenção prevista contratualmente, aplicável a empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Alega que as cláusulas impugnadas pelo autor não são abusivas, pois reproduzem dispositivos legais expressos, e que eventual declaração de abusividade implicaria questionamento da própria constitucionalidade da norma.

Afirma que é devida a taxa de fruição de 0,5% ao mês, pelo uso ou pela disponibilização da unidade em regime de multipropriedade, sendo apurado valor de R$ 2.369,70, correspondente às semanas em que o autor teve direito de uso da fração.

Sustenta também que as taxas condominiais são devidas até a data da efetiva rescisão, nos termos do art. 1.358-J do Código Civil, independentemente de uso ou fruição do imóvel.

Defende que, na hipótese de procedência da ação, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, e não da citação, por ausência de mora anterior da vendedora.

Réplica ao ID 239725591.

Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório.

Decido.

II.

FUNDAMENTAÇÃO Cuida-se de hipótese de julgamento antecipado do mérito, nos moldes previstos no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil de 2015 (CPC/15), uma vez que a questão jurídica versada, mesmo sendo de direito e de fato, se acha suficientemente plasmada na documentação trazida pelas partes, não havendo, a toda evidência, a necessidade da produção de outras provas, além daquelas já encartadas nos autos e oportunizadas às partes produzirem.

Inexistem questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação, e presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do cerne da questão submetida ao descortino jurisdicional.

Do mérito Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor No presente caso, verifica-se que a parte autora adquiriu cota de unidade em regime de multipropriedade do empreendimento da parte ré, posicionando-se, assim, como destinatária final do bem.

Nessa condição, configura-se como consumidora, enquanto a ré ostenta a posição de fornecedora, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Da rescisão contratual Ao que se colhe dos autos, a parte autora celebrou com a ré, em 13 de janeiro de 2024, contrato de compra e venda de fração/cota a fração nº 20 do apartamento 405, bloco C, no empreendimento Lagoa Eco Towers.

O valor total do negócio jurídico pactuado foi de R$ 78.990,00, tendo o requerente adimplido a quantia de R$ 13.428,00 a título de entrada (à vista); R$ 11.702,64 referentes a 9 parcelas do financiamento e R$ 1.995,70 em taxas condominiais, o que corresponde a um total de R$ 27.126,34 A relação estabelecida entre as partes, como dito alhures, é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, como norma geral, e pela Lei 13.786/2018 ( Lei do Distrato), de modo específico.

A chamada Lei do Distrato veio justamente para regulamentar a aquisição e realização de distratos entre consumidores e construtoras em incorporação imobiliárias (apartamentos) e loteamentos (condomínio de lotes), também envolvendo a multipropriedade.

De início, deve-se consignar que ninguém é obrigado a permanecer vinculado a contrato que não mais possui interesse, sendo o direito de o rescindir potestativo da parte.

No caso em apreço, restou demonstrado que a iniciativa de rescisão contratual partiu exclusivamente do autor, que manifestou arrependimento quanto à contratação e pleiteou o distrato sem comprovar qualquer inadimplemento por parte da requerida.

Nesse ponto, destaca-se que não foram juntadas provas capazes de demonstrar promessa formal de retorno financeiro ou garantia de rentabilidade que pudesse configurar vício de consentimento ou publicidade enganosa, tratando-se, portanto, de exercício do direito potestativo de desistência pelo consumidor.

Nessas circunstâncias, a culpa pelo desfazimento do negócio é atribuída ao autor, configurando rescisão imotivada, o que autoriza a retenção parcial dos valores pagos pela fornecedora, em percentual razoável.

Com base no art. 67-A da Lei n. 4.591/1964, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), nos casos de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, como no caso em apreço, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, devidamente atualizadas, autorizando-se, contudo, a dedução cumulativa da integralidade da comissão de corretagem, da pena convencional limitada a 25% da quantia paga, bem como dos valores correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, proporcionalmente ao período em que a unidade esteve à disposição do comprador.

A norma ainda esclarece que a exigência da pena convencional independe de demonstração de prejuízo por parte da incorporadora.

Dessa forma, reconhece-se que a rescisão operou-se por exclusiva vontade do consumidor, hipótese que configura distrato imotivado e que, nos termos do art. 67-A da Lei n. 4.591/64 (com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018), autoriza a retenção parcial dos valores pagos, em percentual razoável, a título de compensação pelas despesas administrativas e operacionais do empreendimento.

Nesse ponto, verifica-se que, no contrato entabulado entre as partes (ID 232978832), em sua cláusula 6.4, há, para o caso de rescisão contratual por culpa do comprador, previsão de multa de 50% da quantia paga.

Em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou-se no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, nos percentuais de 10% e 25% do valor adimplido, conforme as circunstâncias do caso concreto.

No caso sob análise, a previsão contratual de retenção de multa de 50% sobre o valor total adimplido está superior ao que a Corte Superior entende como razoável, de modo que deverá ser reduzida ao percentual de 20%, conforme precedentes deste Tribunal: CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

DESISTÊNCIA DA AUTORA.

CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO.

REGIME DE MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME SHARING).

TAXA DE FRUIÇÃO.

TRIBUTOS.

RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS.

SUFICIÊNCIA. 1.

Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.

Precedentes. 2.

O período de incidência da taxa de fruição do bem obtido sob o regime de multipropriedade não pode corresponder ao lapso temporal compreendido entre a data de entrega do bem até o desfazimento do negócio, uma vez que, em tal espécie de negócio, o bem não esteve disponível para o uso livre e continuado por todo esse período, devendo-se ter em mente, para fins de definição da taxa de fruição, o tempo de ocupação, de acordo com o cronograma contratual. 3.

Escorreita a sentença que, ao fixar o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, já levou em consideração o usufruto por parte da autora de semanas de hospedagem junto à ré, mormente quando levado em conta o breve período (em torno de seis meses) entre a entrega do bem e o desfazimento do negócio; que durante esse período o bem não esteve totalmente disponível para uso livre e continuado; e o curto período de efetiva ocupação. 4.

Do mesmo modo, em relação aos tributos decorrentes dos valores pagos, considerando que a cláusula penal compensatória tem por finalidade indenizar os prejuízos suportados pelo vendedor, a retenção de parte das parcelas pagas já serve para a quitação dos valores relativos aos tributos. 5.

Recurso conhecido e não provido. (TJ-DF 07131361920218070001 1612028, Relator: CRUZ MACEDO, Data de Julgamento: 31/08/2022, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 19/09/2022) (destaquei) No concernente ao desconto referente à taxa de corretagem, a Corte Superior fixou a seguinte tese: “é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.

Na hipótese dos autos, restou comprovado que, na proposta de contrato entregue ao autor, havia sido informado o preço específico referente à comissão de corretagem (R$ 13.428,00- ID 237847455), o que torna a retenção do valor devida.

A propósito, vejamos: APELAÇÃO CÍVEL.

CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INEXISTÊNCIA DE DÉBITO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

RESCISÃO.

CULPA DOS COMPRADORES.

CLÁUSULA DE RETENÇÃO. 20% DOS VALORES PAGOS.

PERCENTUAL CONSENTÂNEO COM AS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS DOS AUTOS.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO 1. É abusiva a previsão contratual de retenção de 50% dos valores pagos para o caso de rescisão contratual pelo comprador, devendo ser afastada a aplicação do referido percentual. 2.

Indevida a aplicação da Lei nº 13.786/18 aos contratos sob regime de multipropriedade. 3.

Nos casos em que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorre por culpa do promitente comprador, o c.

Superior Tribunal de Justiça admite a possibilidade de retenção pelo vendedor do montante de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, percentual esse passível de modulação pelo magistrado quando se afigurar excessivo e cuja fixação deve observar a casuística presente no feito.

Considerando as particularidades do caso em exame, afigura-se adequada a retenção em 20%.

Precedentes. 4.

A Corte Superior, no tocante à cobrança da comissão de corretagem, fixou a seguinte tese, em julgamento de recurso representativo da controvérsia: ?é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem?.

Na hipótese dos autos, não restou comprovado o pagamento de qualquer valor a esse título, nem a devida informação ao adquirente do imóvel acerca da cobrança da comissão de corretagem. 5.

Apelação conhecida e parcialmente provida. (TJ-DF 07015856420208070005 DF 0701585-64.2020.8.07.0005, Relator: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 12/11/2020, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/11/2020 .

Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) Cumpre ainda destacar que, nos termos do art. 67-A, § 2º, inciso I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 13.786/2018, o adquirente responde pelos impostos reais incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, proporcionalmente ao período em que a unidade lhe foi disponibilizada, ainda que não tenha feito uso efetivo do bem.

A responsabilidade decorre da mera disponibilização da fração contratada, sendo irrelevante a fruição prática da unidade.

Assim, impõe-se reconhecer que o autor deve arcar com o pagamento do IPTU correspondente ao intervalo compreendido entre a assinatura do contrato e a efetiva rescisão, autorizando-se a dedução desses valores por ocasião da restituição das quantias pagas.

Dessa forma, considerando-se que o distrato foi promovido por iniciativa do autor, sem demonstração de inadimplemento contratual por parte da requerida, mostra-se legítima a retenção de 20% sobre os valores pagos, a título de cláusula penal, além da dedução da quantia referente à comissão de corretagem e dos valores correspondentes ao IPTU incidente sobre o imóvel no período de vigência contratual.

Assim, da quantia total de R$ 27.126,34 paga pelo autor, deverão ser deduzidos: i) o percentual de 20%, equivalente a R$ 5.425,26; ii) o valor de R$ 13.428,00, referente à comissão de corretagem, devidamente comprovada e destacada no momento da contratação; e iii) os valores relativos ao IPTU, a serem apurados em liquidação de sentença, respeitado o princípio da congruência.

Após essas deduções, o saldo remanescente de R$ 8.273,07, deverá ser restituído ao autor, em parcela única, corrigido monetariamente desde cada desembolso e acrescido de juros legais a contar da citação.

Importa registrar que, caso o autor tenha permanecido realizando o pagamento das parcelas mensais do contrato, em razão do indeferimento da tutela de urgência que buscava suspender as cobranças (ID 234246832), tais valores deverão ser incluídos no montante total a ser restituído, observadas as mesmas regras de dedução aplicáveis ao distrato promovido por iniciativa do consumidor.

Ressalte-se, por fim, que, tratando-se de resolução contratual por iniciativa do comprador, sem inadimplemento da vendedora, os juros moratórios incidentes sobre o valor a ser restituído devem fluir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1.002, entendimento igualmente adotado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios.

Confira-se: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA IRRETRATÁVEL DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO.

APÓS LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO .

LEI N. 6.766/79.

RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE .

RETENÇÃO DE VALORES.

CLÁUSULA PENAL ABUSIVA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

DEVOLUÇÃO DESCABIDA .

JUROS DE MORA.

TRÃNSITO EM JULGADO.

SENTENÇA REFORMADA. 1 .

A Lei n. 13.786/2018 - Lei do Distrato Imobiliário, incluiu o art. 32-A, inciso II, na Lei 6 .766/79, o qual impôs o limite máximo de 10% de retenção devida por cláusula penal e despesas administrativas.

Na demanda a cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos se mostra abusiva. 2.

A comissão de corretagem decorre de serviço autônomo, sendo lícito às partes convencionarem quem arcará com seu pagamento .

O art. 26-A, inciso II, da Lei 6.766/79 estipula a necessidade de informação da cobrança do valor da comissão de corretagem, suas condições de pagamento e identificação precisa de seu beneficiário.

A ausência de pactuação a respeito sujeita o interessado ao regramento do inadimplemento e das perdas e danos (arts . 395 e 402 do CC).

Na demanda, o contrato celebrado entre as partes não indica a sua cobrança, sendo indevida a sua cobrança. 3.

Na rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença, Tema 1 .002/STJ. 4.

Apelação do autor provida.

Apelação da requerida parcialmente provida. (TJ-DF 07006110720238070010 1899150, Relator.: RENATO SCUSSEL, Data de Julgamento: 31/07/2024, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 12/08/2024) III.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados por JORGE ADRIANO FONSECA DE OLIVEIRA em desfavor de LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADO LTDA, partes qualificadas nos autos, para: a) declarar a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda na modalidade de multipropriedade relativa à cota a fração nº 20 do apartamento 405, bloco C, no empreendimento Lagoa Eco Towers. b) declarar a abusividade da clausula penal de 50%, a qual deverá ser reduzida a 20% c) condenar a ré a restituir, de uma vez só, após o trânsito em julgado desta sentença, o montante pago pelo autor R$ 8.273,07, bem como das parcelas adimplidas ao longo do processo, sendo deduzidos, destas, apenas o percentual de 20%.

O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso até a data da citação e, a partir daí, exclusivamente pela taxa SELIC, nos termos dos arts. 389 e 406 do Código Civil, com incidência dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme o Tema 1.002/STJ.

Por conseguinte, declaro resolvido o mérito da demanda com fulcro no artigo 487, inciso I, do CPC/15.

Considerando a sucumbência recíproca, mas não equivalente, condeno as partes ao pagamento de custas e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, no percentual de 40% (quarenta por cento) a cargo da parte autora e 60% (sessenta por cento) a cargo da ré, nos termos art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado, certificado o recolhimento das custas finais, inertes as partes, dê-se baixa e arquivem-se.

Sentença registrada nesta data.

Publique-se e intimem-se.

Brasília-DF, datado conforme assinatura eletrônica.

Natacha R.

M.

Naves Cocota Juíza de Direito Substituta