TJDFT - 0709778-02.2024.8.07.0014

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0709778-02.2024.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: JUSMAR CHAVES JUNIOR REU: HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A.

SENTENÇA I.

RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Pedido de Devolução de Valores e Danos Morais ajuizada por JUSMAR CHAVES JÚNIOR em desfavor de HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A., por meio da qual o Autor busca a resolução de um contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, além de outras providências decorrentes desse desfazimento.

Na petição inicial, o Autor narrou ter celebrado, em 10 de julho de 2022, o contrato de número T1-28521 com a Firma Ré, objetivando a aquisição de uma unidade autônoma compartilhada (UAH 32001) no empreendimento "Residence Club At The Hard Rock Hotel Fortaleza".

O valor ajustado para a negociação foi de R$ 127.309,00.

Conforme o Autor, o prazo estimado para a entrega da unidade era 01 de junho de 2023.

Alega o demandante que houve o descumprimento do prazo contratual de entrega, que se estendeu por mais de 440 (quatrocentos e quarenta) dias, configurando inadimplemento exclusivo da parte Ré.

Com base nisso, o Autor sustentou a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), qualificando-se como consumidor e parte hipossuficiente.

Argumentou pela responsabilidade objetiva da Firma Ré, conforme a teoria do risco, e a necessidade de inversão do ônus da prova em seu favor, dada a verossimilhança de suas alegações e sua hipossuficiência informacional, técnica e jurídica frente à Ré.

Pleiteou, liminarmente, a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas do contrato T1-28521 até o julgamento final do mérito.

No mérito, requereu o reconhecimento da competência deste Juízo, a dispensa da audiência de conciliação inaugural, a inversão do ônus da prova, a decretação da resolução do contrato por culpa exclusiva da Firma Ré, e a condenação da Ré à restituição integral dos valores já pagos, incluindo a comissão de corretagem (no valor de R$ 7.638,54), e ao pagamento da cláusula penal contratualmente prevista de 10% (dez por cento) sobre o valor da venda.

Este Juízo, em decisão inicial, indeferiu a tutela de urgência pleiteada, sob o fundamento de que o direito material postulado em tutela correspondia, em verdade, à providência final almejada, a ser analisada sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, e que não estaria convencido da ocorrência de risco ao resultado útil do processo.

Contudo, determinou a citação da Firma Ré para apresentação de resposta e dispensou a designação da audiência de conciliação inaugural, com base no princípio da razoável duração do processo e na constatação de que o Autor já havia tentado a composição extrajudicialmente sem êxito.

Irresignado com o indeferimento da tutela de urgência, o Autor interpôs Agravo de Instrumento.

No recurso, argumentou que o objeto da tutela de urgência (suspensão de pagamentos) era distinto do mérito da ação (resolução do contrato).

Reafirmou o risco de prejuízo financeiro e psicológico com a continuidade das cobranças, especialmente das parcelas intermediárias, e invocou precedentes deste Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) que acolhem a suspensão de parcelas vincendas em casos de manifesto desinteresse do consumidor na manutenção do contrato.

O Relator do Agravo de Instrumento, Desembargador Renato Rodovalho Scussel, indeferiu a antecipação da tutela recursal, mantendo a decisão de primeiro grau.

Considerou que não era possível aferir a autenticidade das conversas por capturas de tela e que a avença foi celebrada após o início da pandemia, devendo-se aguardar a instrução do feito, pois as informações eram unilaterais.

Entendeu que, nesta fase de cognição sumária, não se mostrava possível concluir pela probabilidade do direito vindicado.

Devidamente citada, a Firma Ré apresentou contestação.

Em sede de preliminar, arguiu a incompetência territorial relativa deste Juízo, alegando que o contrato continha cláusula de eleição de foro, a qual estabelecia a Comarca de Fortaleza/CE como competente para dirimir quaisquer litígios.

Citou o Código de Processo Civil (CPC), a Súmula 335 do Supremo Tribunal Federal (STF) e precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) para sustentar a validade da cláusula de eleição de foro mesmo em relações consumeristas, salvo comprovação de hipossuficiência ou dificuldade de acesso ao judiciário, o que, em sua visão, não teria sido demonstrado pelo Autor.

Além disso, impugnou a gratuidade de justiça concedida ao Autor.

No mérito, a Firma Ré negou qualquer atraso na obra, invocando o Capítulo IX, Cláusula Vigésima Segunda, Parágrafo Terceiro do contrato, que prevê a possibilidade de alteração de cronograma em caso de "fortuito externo", como a pandemia de Covid-19, e seus efeitos nos custos da construção.

Afirmou que o Autor pactuou livremente os termos contratuais, ciente de todas as cláusulas, e que sempre agiu com transparência e boa-fé, defendendo a validade e eficácia do contrato e a aplicabilidade do princípio pacta sunt servanda.

Impugnou a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC), alegando que o Autor não seria vulnerável nem hipossuficiente, e, consequentemente, a inversão do ônus da prova não seria automática e não teria seus requisitos preenchidos.

Defendeu a improcedência do pedido de devolução integral dos valores pagos e da comissão de corretagem, sustentando a devolução parcial e a retenção da comissão, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ (segunda parte) e do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64.

Por fim, solicitou a improcedência dos pedidos formulados na inicial e a designação de audiência de instrução.

O Autor apresentou réplica.

Nela, refutou todos os argumentos da Firma Ré, reiterando a aplicação do CDC e a sua hipossuficiência.

Destacou que o contrato foi assinado em 2022, quando a pandemia já era uma realidade conhecida, e que não houve comunicação formal dos atrasos pela Ré, rechaçando, assim, a alegação de caso fortuito.

Manteve a tese de competência deste Juízo, em razão do domicílio do consumidor e da abusividade da cláusula de eleição de foro.

Insistiu na restituição integral dos valores pagos e da comissão de corretagem, bem como na aplicação da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor da venda, conforme a culpa exclusiva da Ré, afastando a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) prevista para a culpa do comprador.

Requereu a dispensa da audiência de instrução e o julgamento antecipado da lide, ante a suficiência das provas documentais.

As partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir. É o relatório.

II.

FUNDAMENTAÇÃO O presente feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria discutida é de direito e de fato, mas os elementos probatórios constantes nos autos são suficientes para a formação do convencimento deste Juízo, não havendo necessidade de dilação probatória adicional.

A oitiva de testemunhas não é adequada para provar eventual caso fortuito ou de força maior, porque, tais fatos, na construção civil, são provados documentalmente, com, por exemplo, decreto proibitivo de construção (não houve); desastre natural ou fato do príncipe etc.

Não por meras alegações de testemunhas dizendo que atrasou devido à Pandemia.

II.I.

ANÁLISE DAS PRELIMINARES E PREJUDICIAIS DE MÉRITO II.I.I.

DA COMPETÊNCIA TERRITORIAL A Firma Ré, em sua peça de contestação, invocou a preliminar de incompetência territorial deste Juízo, fundamentando-se na existência de cláusula de eleição de foro prevista no contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária.

Argumentou que a Cláusula Sexagésima Primeira do contrato estipula a Comarca de Fortaleza/CE como a competente para dirimir quaisquer controvérsias.

Para corroborar sua tese, a demandada citou a Súmula 335 do STF, que atesta a validade da cláusula de eleição de foro para os processos oriundos do contrato, bem como precedentes do STJ que, em sua interpretação, validariam a eleição de foro em contratos de adesão quando não demonstrada a hipossuficiência do consumidor ou a dificuldade de acesso ao judiciário.

Contudo, cumpre analisar a natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes.

O artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) define consumidor como "toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final".

O artigo 3º do mesmo diploma legal conceitua fornecedor como "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços".

No caso em tela, o Autor, JUSMAR CHAVES JÚNIOR, pessoa física, adquiriu uma unidade imobiliária como destinatário final, e a HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. atua na comercialização de tais produtos.

Portanto, a relação jurídica subjacente é inegavelmente consumerista.

Reconhecida a relação de consumo, incidem as normas protetivas do CDC.

O artigo 101, inciso I, do CDC, confere ao consumidor a prerrogativa de escolher o local para propor a ação, podendo ajuizá-la em seu próprio domicílio, no foro geral do domicílio do fornecedor, ou até mesmo no foro de eleição, quando pactuado no contrato, de acordo com sua própria conveniência.

Esta regra tem por finalidade facilitar a defesa dos direitos do consumidor, que é reconhecidamente a parte hipossuficiente na relação.

Embora a Súmula 335 do STF declare a validade da cláusula de eleição de foro, a jurisprudência pátria, especialmente a do Superior Tribunal de Justiça, tem abrandado sua aplicação em relações de consumo, condicionando a validade da referida cláusula à ausência de prejuízo efetivo para o consumidor.

A simples condição de consumidor, isoladamente, não gera presunção de hipossuficiência para afastar a cláusula de eleição de foro, mas a hipossuficiência deve ser demonstrada com dados concretos que evidenciem o prejuízo processual.

No caso dos autos, a localidade eleita no contrato (Fortaleza/CE) não possui nenhuma relação com o domicílio do Autor, que reside no Distrito Federal.

O ajuizamento da ação em foro tão distante da residência do consumidor impõe-lhe, sem dúvida, um ônus desproporcional para o exercício de sua defesa, caracterizando a hipossuficiência e a dificuldade de acesso ao Poder Judiciário.

O fato de o processo tramitar de forma eletrônica, embora mitigue parte do problema, não elimina a totalidade dos inconvenientes e custos adicionais que podem surgir para o consumidor em um foro alheio à sua realidade cotidiana.

Nesse sentido, o egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) já se manifestou, afirmando que, nos casos em que o consumidor é o autor, a competência é considerada relativa, cabendo-lhe a prerrogativa de escolher o local onde propor a ação, e que a cláusula de eleição pode ser declarada de ofício pelo julgador sempre que se verificar prejudicial à defesa do consumidor.

Precedentes como o Acórdão 1857276, citado pelo Autor, corroboram este entendimento.

Assim, diante da inequívoca relação de consumo, da posição de hipossuficiência do Autor e do prejuízo à sua defesa que a imposição do foro de eleição em Fortaleza/CE acarretaria, este Juízo reconhece a abusividade da Cláusula Sexagésima Primeira do contrato T1-28521.

Por conseguinte, rejeito a preliminar de incompetência territorial e declaro a competência deste Juízo para processar e julgar a presente demanda.

II.I.II.

Procede-se o julgamento antecipado.

II.I.III.

DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA O Autor pleiteou a inversão do ônus da prova com fundamento no artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, alegando a verossimilhança de suas afirmações e sua hipossuficiência frente à Firma Ré.

A Firma Ré, por sua vez, contestou tal pedido, argumentando que a inversão não é automática e que o Autor não teria demonstrado os requisitos mínimos para sua concessão.

A inversão do ônus da prova, no âmbito das relações de consumo, não constitui uma medida automática, mas sim um instrumento de facilitação da defesa do consumidor, que deve ser aplicado quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando o consumidor for hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência.

No presente caso, a verossimilhança das alegações do Autor reside na apresentação de um contrato com prazo de entrega estipulado (01 de junho de 2023) e na alegação de atraso superior a 440 dias, sem a efetiva entrega da unidade.

A hipossuficiência do consumidor, por sua vez, é evidente na relação com a Firma Ré, que detém superioridade financeira, informacional, técnica e jurídica, sendo a responsável pela elaboração do contrato de adesão.

A dinâmica da construção civil e a complexidade dos contratos imobiliários colocam o consumidor em posição de desvantagem na produção de provas relativas ao cronograma de obras, justificativas para atrasos e demais aspectos técnicos da execução do empreendimento.

Precedentes do TJCE, citados pela Ré, de fato enfatizam que a inversão não é automática e que a parte autora deve comprovar minimamente o fato constitutivo de seu direito.

Contudo, no caso presente, o Autor apresentou o contrato e as alegações de atraso, o que, somado à sua condição de consumidor hipossuficiente, configura indício suficiente para a aplicação do instituto.

Portanto, considerando a verossimilhança das alegações do Autor e a sua manifesta hipossuficiência, defiro o pedido de inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, cabendo à Firma Ré demonstrar o cumprimento de suas obrigações contratuais ou a existência de causas excludentes de sua responsabilidade.

II.II.

ANÁLISE DE MÉRITO II.II.I.

DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E RESPONSABILIDADE DA FORNECEDORA Conforme já estabelecido na análise preliminar, a relação jurídica entre o Autor e a Firma Ré é de consumo, sujeitando-se, portanto, às disposições do Código de Defesa do Consumidor.

A aplicação do CDC implica na responsabilização objetiva da fornecedora por defeitos na prestação de seus serviços, independentemente da existência de culpa, conforme o artigo 14 do diploma consumerista.

Essa é a teoria do risco da atividade, pela qual o fornecedor, ao exercer sua atividade no mercado, assume os riscos a ela inerentes e não pode transferi-los ao consumidor.

A Firma Ré, em sua defesa, tentou afastar a aplicação do CDC, alegando que o Autor não seria hipossuficiente ou vulnerável.

Contudo, esta argumentação não se sustenta diante dos elementos fáticos e jurídicos apresentados.

A posição de superioridade financeira, informacional, técnica e jurídica da Ré em relação ao Autor é clara, o que justifica plenamente a proteção conferida pela legislação consumerista.

Assim, firmada a premissa da responsabilidade objetiva da Firma Ré, passa-se à análise do inadimplemento contratual.

II.II.II.

DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ E O ALEGADO CASO FORTUITO O cerne da pretensão do Autor reside na resolução do contrato T1-28521 em virtude do atraso na entrega da unidade autônoma compartilhada (UAH 32001), cuja data prometida era 01 de junho de 2023.

O Autor afirma que o atraso já ultrapassa 440 (quatrocentos e quarenta) dias.

Até hoje, 22/08/2025, a ré não juntou uma foto sequer provando que bem do autor já está pronto para entrega.

Pandemia já acabou há anos.

A Firma Ré, em sua contestação, buscou justificar o atraso alegando a ocorrência de caso fortuito ou força maior, em especial os impactos da pandemia de Covid-19, como o aumento dos custos de produtos da construção civil e o aumento da taxa Selic.

Para tanto, invocou a Cláusula Vigésima Segunda, Parágrafo Terceiro, do Capítulo IX do contrato, que prevê a possibilidade de modificação do cronograma em caso de "fortuito externo".

A Ré também defendeu a boa-fé contratual e o princípio pacta sunt servanda, afirmando que o contrato foi livremente pactuado e deve ser cumprido.

Contudo, a argumentação da Firma Ré não encontra respaldo nos autos.

Conforme destacado pelo Autor em sua réplica, o contrato T1-28521 foi celebrado em 10 de julho de 2022.

Nessa data, os impactos da pandemia de Covid-19, as oscilações de mercado e os custos da construção civil já eram amplamente conhecidos e previsíveis.

Não se tratava, pois, de um evento imprevisível ou inevitável que pudesse configurar caso fortuito ou força maior capaz de eximir a responsabilidade da fornecedora.

Eventuais aumentos de custos ou dificuldades de mão de obra são riscos inerentes à atividade de incorporação e construção, que devem ser suportados pela empresa, conforme a teoria do risco.

Ademais, o Autor apontou que a Firma Ré nunca realizou comunicação formal atribuindo os atrasos da obra às circunstâncias relacionadas à pandemia.

Essa ausência de comunicação formal reforça a fragilidade da tese de caso fortuito como justificativa para o atraso.

A invocação do princípio pacta sunt servanda pela Ré não se sobrepõe à proteção consumerista quando há desequilíbrio contratual e inadimplemento por parte do fornecedor.

O Código Civil, em seus artigos 474 e 475, prevê a possibilidade de resolução do contrato pela parte lesada pelo inadimplemento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

O Autor, adimplente com suas obrigações, tentou a resolução extrajudicialmente sem sucesso, o que o levou à via judicial.

Portanto, diante da ausência de comprovação de caso fortuito ou força maior aptos a justificar o atraso, e considerando que os riscos da atividade devem ser suportados pela fornecedora, concluo que a Firma Ré incorreu em inadimplemento contratual por culpa exclusiva ao não entregar a unidade autônoma compartilhada no prazo estipulado.

Tal inadimplemento autoriza a resolução do contrato.

II.II.III.

DAS CONSEQUÊNCIAS DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL Declarada a resolução do contrato T1-28521 por culpa exclusiva da Firma Ré, faz-se necessária a análise das consequências patrimoniais dessa decisão, visando restabelecer as partes ao status quo ante, ou seja, à situação anterior à celebração do negócio.

II.II.III.I.

DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS O Autor requereu a restituição integral de todos os valores pagos em virtude da resolução do contrato por culpa da Ré.

A Firma Ré, por sua vez, defendeu a restituição parcial, invocando a segunda parte da Súmula 543 do STJ, aplicável nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, e as disposições do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, que preveem retenções e prazo de 60 (sessenta) dias para o reembolso.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pela promitente compradora integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido a compradora quem deu causa ao desfazimento".

Uma vez que a resolução contratual se deu por culpa exclusiva da Firma Ré, devido ao atraso na entrega do imóvel, aplica-se a primeira parte da Súmula 543 do STJ.

Dessa forma, o Autor tem direito à restituição integral dos valores pagos, sem qualquer retenção.

As disposições do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, invocadas pela Ré, somente seriam aplicáveis em casos de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do adquirente, o que não é a situação em apreço.

A restituição deve ser imediata, ou seja, em parcela única.

II.II.III.II.

DA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM O Autor também pleiteou a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, que totaliza R$ 7.638,54.

Argumentou que a rescisão por culpa exclusiva da vendedora enseja o direito ao ressarcimento desse montante, citando jurisprudência que acolhe essa tese.

O Autor ainda ressaltou que a Cláusula 20ª, §4º, "b", do contrato, que trata da retenção da comissão de corretagem, refere-se à hipótese de inadimplemento por parte do comprador, situação diversa da dos autos.

A Firma Ré, em contrapartida, defendeu a legalidade da retenção da comissão de corretagem, alegando que o valor é devido ao prestador de serviço especializado quando o resultado útil da negociação é alcançado (assinatura da promessa de compra e venda e pagamento do sinal), independentemente da rescisão posterior do contrato.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.

A argumentação da Ré de que a comissão seria devida pelo "resultado útil" não se sustenta quando o contrato é desfeito por sua própria culpa.

O serviço de corretagem, embora concluído com a aproximação das partes e a assinatura do contrato, perde sua finalidade se o negócio jurídico principal é desfeito por culpa do vendedor, devendo o valor pago a esse título ser restituído ao comprador, sob pena de enriquecimento sem causa.

Portanto, em decorrência da resolução contratual por culpa exclusiva da Firma Ré, o Autor tem direito à restituição integral do valor pago a título de comissão de corretagem.

II.II.III.III.

DA INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL O Autor pleiteou a condenação da Firma Ré ao pagamento da cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor da venda, conforme previsto no "Campo 6.2, 'i', do QUADRO RESUMO" e no § único, "b", da Cláusula 21ª do contrato T1-28521, em razão do inadimplemento exclusivo da vendedora, Id 213151463.

A Firma Ré, por sua vez, opôs-se à aplicação da multa ou, subsidiariamente, requereu sua redução, argumentando que a cláusula penal de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos seria aplicável em caso de desistência do comprador, conforme artigo 67-A da Lei nº 4.591/64.

Ao analisar o contrato, verifica-se que a Cláusula Vigésima Primeira, Parágrafo Único, alínea "b", dispõe que, caso a rescisão da avença ocorra por culpa exclusiva da PROMITENTE VENDEDORA, esta devolverá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, em até 60 (sessenta) dias corridos, toda e qualquer importância recebida, acrescida de multa de natureza penal, compensatória e indenizatória, no valor total de 10% (dez por cento) do valor da presente venda e compra.

A multa de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, mencionada pela Ré e constante, por exemplo, na Cláusula 20ª, §4º, "a" do contrato, aplica-se à hipótese de rescisão por culpa do PROMISSÁRIO COMPRADOR, o que não é o caso presente.

Tendo sido reconhecida a culpa exclusiva da Firma Ré pela resolução do contrato, é justa e legítima a aplicação da cláusula penal prevista para essa situação em desfavor da vendedora.

Portanto, a Firma Ré deve ser condenada ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor da venda, conforme estipulado no contrato T1-28521.

II.II.IV.

DA TUTELA DE URGÊNCIA A tutela de urgência pleiteada pelo Autor, no sentido de suspender a exigibilidade do pagamento das parcelas vincendas do contrato T1-28521 até o julgamento final do mérito, foi indeferida em primeiro grau e deferida em sede de Agravo de Instrumento.

II.II.V.

DA DISPENSA DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E INSTRUÇÃO A audiência de conciliação inaugural foi dispensada por este Juízo na decisão inicial, considerando as tentativas extrajudiciais frustradas do Autor em buscar a resolução contratual e o princípio da razoável duração do processo.

Quanto à audiência de instrução, o Autor requereu sua dispensa para que fosse realizado o julgamento antecipado da lide, alegando a suficiência das provas documentais já produzidas.

A Firma Ré, embora tenha postulado o julgamento antecipado da lide, em um de seus requerimentos finais, também protestou por prova testemunhal através de audiência de instrução virtual, para esclarecer pontos controversos, especialmente quanto ao fortuito externo.

Diante da inversão do ônus da prova e da análise aprofundada dos documentos acostados aos autos, que demonstram a natureza consumerista da relação, a previsibilidade dos fatores alegados como caso fortuito, e a existência de cláusulas contratuais claras para as consequências da rescisão por culpa do vendedor, a produção de prova testemunhal mostra-se desnecessária.

Os fatos relevantes para o deslinde da controvérsia, especialmente aqueles relacionados ao atraso na entrega e às justificativas da Ré, podem ser aferidos pelos documentos já existentes, bem como pelas normas legais e jurisprudenciais aplicáveis.

A dilação probatória, neste contexto, apenas protelaria a resolução do feito sem agregar elementos substanciais para a decisão.

Assim, procede o pedido de dispensa da audiência de instrução, e o julgamento é realizado com base no conjunto probatório documental.

III.

DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, este Juízo julga PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, para: 1.

Declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade nº T1-28521, celebrado entre JUSMAR CHAVES JÚNIOR e HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A., por culpa exclusiva da Firma Ré. 2.

Condenar a HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. a restituir integralmente todos os valores pagos pelo Autor JUSMAR CHAVES JÚNIOR, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora a partir da citação, conforme planilha da Inicial. 3.

Condenar a HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. a restituir o valor de R$ 7.638,54 (sete mil seiscentos e trinta e oito reais e cinquenta e quatro centavos), referente à comissão de corretagem, corrigido monetariamente pelo INPC desde o desembolso e acrescido de juros de mora a partir da citação, conforme planilha da Inicial. 4.

Condenar a HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. ao pagamento da cláusula penal no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato (R$ 127.309,00), corrigido monetariamente pelo INPC desde a data da celebração do contrato e acrescido de juros de mora a partir da citação, conforme planilha da Inicial.

A partir da citação, os valores serão corrigidos apenas pela Selic, que abrange a correção monetária e os juros de mora, conforme Lei nº 14.905, de 2024.

Em face da sucumbência, condeno a HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, considerando a complexidade da causa, o trabalho realizado pelos advogados do Autor e o tempo de tramitação do processo, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.

Alex Costa de Oliveira Juiz de Direito